Urteil des BGH vom 10.06.2011

Treu Und Glauben, Einberufung, Zutritt, Vollversammlung, Tagesordnung

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL

V ZR 222/10

Verkündet am:

10. Juni 2011

Langendörfer-Kunz

Justizangestellte

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

- 2 -

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 10. Juni 2011 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger, die Richter

Prof. Dr. Schmidt-Räntsch und Dr. Roth und die Richterinnen Dr. Brückner und

Weinland

für Recht erkannt:

Die Revision gegen das Urteil der 11. Zivilkammer des Landge-

richts Karlsruhe vom 5. Oktober 2010 wird auf Kosten der Beklag-

ten zurückgewiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:

Die Parteien, jeweils Eheleute, sind die Mitglieder einer aus vier Woh-

nungen bestehenden Wohnungseigentümergemeinschaft. Ein Verwalter ist

nicht bestellt. Ende 2008/Anfang 2009 einigten sie sich schriftlich, dass am

28. Januar 2009 in den Kanzleiräumen des Anwalts der Kläger eine

"Voll/Universalversammlung ... unter Verzicht auf die formellen Einberufungsvo-

raussetzungen" stattfinden solle. Eine von den Klägern vorgeschlagene Tages-

ordnung wurde von den Beklagten mit Schreiben vom 20. Januar 2009 um we-

sentliche Punkte erweitert. Auch auf die Person des Versammlungsleiters konn-

ten sich die Parteien nicht einigen. Am 26. Januar 2009 sagten die Kläger die

vereinbarte Eigentümerversammlung wieder ab, da sie zu kurzfristig über die

Wünsche der Beklagten informiert worden seien, und baten darum, dass Eigen-

- 3 -

tümerversammlungen in Zukunft unter Beachtung der formellen Voraussetzun-

gen einberufen werden. Daraufhin teilten die Beklagten dem Anwalt der Kläger

mit, dass die Eigentümerversammlung dennoch durchgeführt werde und sie

diese in die Kanzlei des Beklagten zu 2 verlegen würden, wenn der vereinbarte

Versammlungsraum nicht zur Verfügung gestellt werde. Da am 28. Januar 2009

weder die Kläger noch ihr Anwalt am Versammlungsort anwesend waren und

den Beklagten der Zutritt zum Versammlungsraum verwehrt wurde, verlegten

die Beklagten - unter Hinterlassung einer entsprechenden Mitteilung an die Klä-

ger - die Eigentümerversammlung in die einige Kilometer entfernten Kanzlei-

räume des Beklagten zu 2. Dort fand eine halbe Stunde später eine Versamm-

lung in Abwesenheit der Kläger statt. Auf Antrag der Kläger hat das Amtsgericht

die von ihnen angegriffenen auf dieser Versammlung gefassten Beschlüsse für

ungültig erklärt. Das Landgericht hat die Berufung der Beklagten zurückgewie-

sen. Hiergegen richtet sich die zugelassene Revision der Beklagten, mit der sie

eine Klageabweisung erreichen möchten. Die Kläger beantragen die Zurück-

weisung der Revision.

Entscheidungsgründe:

Das Berufungsgericht ist der Auffassung, die angegriffenen Beschlüsse

seien auf einer nicht ordnungsgemäß einberufenen Versammlung gefasst wor-

den. Die Versammlung sei als Vollversammlung gedacht gewesen, zu der es

nach der Absage der Kläger nicht mehr habe kommen können. Im Übrigen ha-

be spätestens die Verlegung der Versammlung in die Kanzleiräume des Be-

klagten zu 2 zu einer allseitigen Aufhebung der Versammlung geführt. Bei der

Versammlung am neuen Versammlungsort habe es sich nicht um eine Fortset-

- 4 -

zung der vereinbarten, sondern um eine neue Versammlung gehandelt. Die

einseitige Verlegung zum neuen Ort und zu veränderter Zeit verstoße gegen die

vorgeschriebenen Einberufungsformalien. Eine solche Änderung könne nur

durch den Berechtigten erfolgen. Daher hätten die Beklagten entweder auf eine

neue Vereinbarung hinwirken oder sich vom Gericht zur Einberufung ermächti-

gen lassen müssen.

II.

Rechtlich zutreffend kommt das Berufungsgericht zu dem Ergebnis, dass

die angegriffenen Beschlüsse für ungültig zu erklären waren, da sie auf einer

nicht ordnungsgemäß einberufenen Eigentümerversammlung gefasst worden

sind.

1. Der Ordnungsmäßigkeit der Einberufung steht zwar nicht entgegen,

dass die Eigentümerversammlung durch die Wohnungseigentümer selbst ein-

berufen wurde. Grundsätzlich obliegt das Recht zur Einberufung der Eigentü-

merversammlung gem. § 24 Abs. 1 und 2 WEG dem Verwalter oder in den Fäl-

len des § 24 Abs. 3 WEG dem Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats. Aus-

nahmsweise sind aber auch die Eigentümer berechtigt, eine Eigentümerver-

sammlung einzuberufen, sofern die Einberufung einvernehmlich durch alle

Wohnungseigentümer erfolgt (OLG Celle, MDR 2000, 1428, 1429; Merle in

Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 24 Rn. 24; Elzer in Jennißen, WEG, 2. Aufl., § 24

Rn. 30). So liegt es hier. Die Eigentümerversammlung wurde mit schriftlichem

Einvernehmen aller Wohnungseigentümer einberufen.

- 5 -

2. Die Einberufung der Eigentümerversammlung ist nicht dadurch un-

wirksam geworden, dass die Kläger die einberufene Versammlung abgesagt

haben.

a) Zwar kann eine anberaumte Wohnungseigentümerversammlung vom

jeweilig Einladenden wieder abgesetzt werden. Dies ist im Wohnungseigen-

tumsgesetz nicht ausdrücklich geregelt. Für die Kapitalgesellschaften des Han-

delsrechts und für den bürgerlichrechtlichen rechtsfähigen Verein ist jedoch an-

erkannt, dass derjenige, der die Versammlung der Gesellschafter berufen hat,

auch zur Absage befugt ist (Merle, ZMR 1980, 225 mwN; OLG Hamm, MDR

1980, 1022, 1023, juris, Rn. 72). Der hierin zum Ausdruck kommende allgemei-

ne verbandsrechtliche Grundsatz gilt auch im Recht des Wohnungseigentums

(Merle, ZMR 1980, 225; Bärmann/Pick, WEG, 19. Aufl., § 24 Rn. 11; Elzer in

Jennißen, WEG, 2. Aufl., § 24 Rn. 39; Palandt/Bassenge, BGB, 70. Aufl., § 24

WEG, Rn. 12; OLG Hamm, aaO). Die Kläger waren daher nicht befugt, die von

allen Wohnungseigentümern einvernehmlich einberufene Eigentümerversamm-

lung abzusetzen. Für eine wirksame Absetzung hätte es einer einvernehmli-

chen Vorgehensweise durch alle Wohnungseigentümer bedurft.

b) Ein anderes Ergebnis folgt nicht daraus, dass sich die Wohnungsei-

gentümer über ihre Rechtsanwälte auf die Durchführung einer "Voll-/Uni-

versalversammlung" geeinigt hatten. Dies kann nicht dahingehend verstanden

werden, dass nach dem Willen der Parteien die Wohnungseigentümerver-

sammlung nur durchgeführt werden durfte, wenn alle Eigentümer zur Versamm-

lung erscheinen, und dass der einzelne Eigentümer berechtigt sein sollte, die

Versammlung abzusagen. Die rechtliche Besonderheit einer Vollversammlung,

bei welcher alle Wohnungseigentümer einer Gemeinschaft bei einer Eigentü-

merversammlung anwesend sind, besteht darin, dass die Anwesenheit sämtli-

cher Wohnungseigentümer entsprechend § 51 Abs. 3 GmbHG unter bestimm-

- 6 -

ten Voraussetzungen alle Einberufungsmängel heilt (Elzer in Jennißen, WEG,

2. Aufl., § 23 Rn. 28; Merle in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 23 Rn. 87). Sagt ein

Wohnungseigentümer seine Teilnahme an einer als "Vollversammlung" einbe-

rufenen Wohnungseigentümerversammlung ab, darf die Versammlung gleich-

wohl durchgeführt werden. Allerdings tritt bei Fernbleiben eines Eigentümers in

der Versammlung die Heilungswirkung hinsichtlich etwaiger Einberufungsmän-

gel nicht ein (Elzer in Jennißen, WEG, 2. Aufl., § 23 Rn. 28).

3. Ein Einberufungsmangel liegt aber darin, dass die Eigentümerver-

sammlung nicht an dem Versammlungsort durchgeführt wurde, den die Woh-

nungseigentümer bei der Einberufung der Eigentümerversammlung einver-

nehmlich festgelegt hatten, sondern durch die Beklagten ohne Einverständnis

der Kläger in die Kanzlei des Beklagten zu 2 verlegt wurde.

a) Es kann dahin gestellt bleiben, ob es sich bei der Zusammenkunft in

den Kanzleiräumen des Beklagten zu 2 um eine neue Versammlung handelte,

zu der eine erneute Einladung erforderlich gewesen wäre, oder ob es sich um

die Durchführung der bereits einberufenen Versammlung lediglich an einem

anderen Versammlungsort handelte. Denn auch zu einer Änderung des Ver-

sammlungsortes waren die Beklagten nicht befugt. Ebenso wie die Auswahl des

Versammlungsortes der zur Einberufung zuständigen Person obliegt (OLG

Köln, NJW-RR 2006, 520, 521; Merle in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 24 Rn. 48;

Elzer in Jennißen, WEG, 2. Aufl., § 24 Rn. 73), kann die Verlegung des Ver-

sammlungsortes nur durch den Einberufungsberechtigten erfolgen. Da die Par-

teien die Eigentümerversammlung gemeinsam einberufen hatten, konnten sie

den festgelegten Versammlungsort auch nur im gegenseitigen Einvernehmen

ändern.

b) Eine Befugnis der Beklagten zur Verlegung des Versammlungsortes

folgt auch nicht daraus, dass die Kläger den Wohnungseigentümern unberech-

- 7 -

tigt den Zutritt zum vereinbarten Versammlungsort hatten verwehren lassen und

deshalb die einberufene Versammlung dort nicht durchgeführt werden konnte.

Das Verhalten der Kläger mag unter Umständen zu Schadensersatzansprüchen

der vergeblich angereisten Wohnungseigentümer führen; es begründet aber

nicht die Berechtigung nicht zur Einberufung berechtigter Personen, den Ver-

sammlungsort zu verlegen. Daran ändert der Umstand nichts, dass die Beklag-

ten die Kläger einen Tag vor der Versammlung darauf hingewiesen hatten, die

Versammlung werde in den Büroräumen des Beklagten zu 2 stattfinden, wenn

sie den Zutritt zum vereinbarten Versammlungsort verweigerten. Auch eine vor-

herige Information der übrigen Wohnungseigentümer über die beabsichtigte

Vorgehensweise begründet kein Selbsthilferecht einzelner Wohnungseigentü-

mer (vgl. Merle in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 24 Rn. 24; Elzer in Jennißen,

WEG, 2. Aufl., § 24 Rn. 31). Zutreffend weist das Berufungsgericht darauf hin,

dass die Beklagten entweder auf eine neue Vereinbarung hätten hinwirken oder

sich vom Gericht - ggf. im Wege einer einstweiligen Verfügung (vgl. Elzer in

Jennißen, WEG, 2. Aufl., § 24 Rn. 34) - zur Einberufung einer Eigentümerver-

sammlung hätten ermächtigen lassen müssen.

4. Die Kläger müssen sich im Hinblick auf ihr eigenes, zum Scheitern der

Eigentümerversammlung am vereinbarten Ort führende Verhalten nicht nach

Treu und Glauben (§ 242 BGB) so behandeln lassen, als liege kein Einberu-

fungsmangel vor. Ihre Vorgehensweise war von sachlichen Gründen getragen.

Der Zustimmung der Kläger zur Durchführung einer Eigentümerversammlung

unter Verzicht auf die formellen Einberufungsvoraussetzungen lag unausge-

sprochen die Erwartung zugrunde, dass man sich vorher auf eine Tagesord-

nung einigt. Zu einer solchen Einigung ist es jedoch nicht gekommen, nachdem

die Beklagten eine Woche vor dem Versammlungstermin die Tagesordnung um

substantielle Punkte wie etwa die Beschlussfassung über die Erhebung einer

Sonderum

lage in Höhe von 20.000 € und über eine gerichtliche Beitreibung von

- 8 -

Hausgeldrückständen erweiterten. Hinzu kommt, dass auch über die Person

des Versammlungsleiters keine Einigung erzielt werden konnte. Hierbei handel-

te es sich nicht lediglich um einen unwesentlichen Nebenaspekt. In Anbetracht

des angespannten Verhältnisses zwischen den Parteien kam der Frage, ob die

Leitung der Versammlung - den Vorstellungen der Beklagten entsprechend -

durch den Beklagten zu 2 erfolgen oder ob dies ein Dritter übernehmen sollte,

erhebliche Bedeutung zu. Angesichts dieser veränderten Umstände kann den

Klägern nicht der Vorwurf eines treuwidrigen Verhaltens gemacht werden, wenn

sie nun doch auf der Einberufung einer Eigentümerversammlung unter Beach-

tung der formellen Voraussetzungen bestanden und die Durchführung der ver-

einbarten Eigentümerversammlung zu verhindern suchten.

5. Gegen die rechtlich zutreffenden Ausführungen des Berufungsge-

richts, dass der Einberufungsmangel für die Beschlussfassung kausal war, er-

hebt die Revision keine Einwendungen.

- 9 -

III.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.

Krüger

Schmidt-Räntsch

Roth

Brückner

Weinland

Vorinstanzen:

AG Karlsruhe, Entscheidung vom 01.07.2009 - 9 C 68/09 -

LG Karlsruhe, Entscheidung vom 05.10.2010 - 11 S 143/09 -