Urteil des BGH vom 18.04.2007, VIII ZR 182/06

Aktenzeichen: VIII ZR 182/06

Leitsatzentscheidung

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL

VIII ZR 182/06

Verkündet am: 18. April 2007 Ermel Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja

BGHZ: nein

BGHR: ja

BGB § 542 Abs. 2, § 543 Abs. 1 und 3, § 569 Abs. 1, § 575 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2

Die außerordentliche fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum wegen erheblicher Gesundheitsgefährdung nach § 543 Abs. 1, § 569

Abs. 1 BGB ist grundsätzlich erst zulässig, wenn der Mieter dem Vermieter zuvor gemäß § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB eine angemessene Abhilfefrist gesetzt

oder eine Abmahnung erteilt hat.

BGH, Urteil vom 18. April 2007 - VIII ZR 182/06 - LG Düsseldorf

AG Düsseldorf

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 18. April 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richter Wiechers,

Dr. Wolst und Dr. Koch und die Richterin Dr. Hessel

für Recht erkannt:

Auf die Revision des Klägers wird das Urteil der 21. Zivilkammer

des Landgerichts Düsseldorf vom 18. Mai 2006 im Kostenpunkt

und insoweit aufgehoben, als es die Berufung des Klägers gegen

das Urteil des Amtsgerichts Düsseldorf vom 13. Februar 2004 wegen der Abweisung der Klage auf Zahlung von Miete in Höhe von

2.332,76 nebst Zinsen zurückgewiesen hat und als es die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Amtsgerichts Düsseldorf

vom 13. Februar 2004 mit der Maßgabe zurückgewiesen hat, dass

der Kläger auf die Widerklage verurteilt wird, an die Beklagte

460 nebst Zinsen zu zahlen.

Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung

und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens,

an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:

1Mit Mietvertrag vom 12. Januar 2002 vermietete der Kläger der Beklagten eine etwa 30 qm große Wohnung in einem Anbau seines Hauses. Der Mietvertrag war mit der Begründung auf den 31. Dezember 2003 befristet, dass das

bestehende Gebäude abgerissen und durch einen Neubau ersetzt werden solle. Die Nettomiete betrug 230 monatlich. Die Beklagte leistete eine Mietsicherheit von 460 €.

2Mit Schreiben vom 16. September 2002 kündigte die Beklagte den Mietvertrag zum 1. Januar 2003. Der Kläger widersprach der Kündigung unter Hinweis auf die vereinbarte Laufzeit des Mietvertrages bis zum 31. Dezember

2003. Im November 2002 stellte die Beklagte, die in diesem Monat die Wohnung mit Zustimmung des Klägers gemeinsam mit ihrem damaligen Lebensgefährten bewohnte, Schimmelpilzbefall an der Tapete hinter ihrem Schrank und

hinter dem Bett fest. Mit Schreiben vom 6. Dezember 2002 erklärte sie die außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Als Grund für die Kündigung

gab sie im Kündigungsschreiben unter Hinweis auf den Schimmelpilzbefall an,

dass sie unter Neurodermitis und Asthma leide und in den letzten Monaten laufend Hautausschlag und öfters Asthmaanfälle gehabt habe. Einige Tage später

zog die Beklagte aus der Wohnung aus und zahlte keine Miete mehr.

3Der Kläger hat von der Beklagten - soweit für die Revision noch von Interesse - die Zahlung der Miete für die zwölf Monate von Januar bis Dezember

2003 in Höhe von insgesamt 2.760 nebst Zinsen verlangt. Die Beklagte hat

von dem Kläger im Wege der Widerklage die Rückzahlung der Mietsicherheit in

Höhe von 470 einschließlich 10 aufgelaufener und zuzüglich weiterer Zinsen beansprucht.

4Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und den Kläger auf die Widerklage verurteilt, an die Beklagte 670 nebst Zinsen zu zahlen. Die hiergegen eingelegte Berufung des Klägers hat das Berufungsgericht mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass der Kläger auf die Widerklage verurteilt wird, an die

Beklagte 460 nebst Zinsen zu zahlen. Wegen des Mietzinsanspruchs in Höhe

von zuletzt 2.332,76 und der Widerklage hat das Berufungsgericht die Revision zugelassen. Mit seiner Revision erstrebt der Kläger die Verurteilung der Beklagten zur Zahlung von 2.332,76 nebst Zinsen und die Abweisung der Widerklage.

Entscheidungsgründe:

5Die Revision hat Erfolg. Sie führt im Umfang der Anfechtung zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.

I.

6Zur Begründung seiner Entscheidung hat das Berufungsgericht im Wesentlichen ausgeführt:

Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts sei das Mietverhältnis nicht 7

durch die mit Schreiben vom 16. September 2002 erklärte ordentliche Kündigung der Beklagten beendet worden. Der Beklagten habe kein ordentliches

Kündigungsrecht zugestanden, da das Mietverhältnis bis zum 31. Dezember

2003 befristet gewesen sei. Die Befristung des Mietverhältnisses sei wirksam

gewesen. Die Angabe im Mietvertrag, dass das bestehende Gebäude abgerissen und durch einen Neubau ersetzt werden solle, genüge den Anforderungen

des § 575 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BGB.

8Der Mietvertrag sei aber durch die fristlose Kündigung der Beklagten

vom 6. Dezember 2002 beendet worden. Diese Kündigung sei nach § 543

Abs. 1 Satz 1, § 569 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen erheblicher Gesundheitsgefährdung gerechtfertigt gewesen. Den Lichtbildern sei zu entnehmen, dass die

Wohnung in gesundheitsgefährdender Weise mit Schimmel befallen gewesen

sei. Das Kündigungsrecht sei auch nicht ausgeschlossen. Die Beklagte habe

den gesundheitsgefährdenden Zustand nicht zu vertreten. Zwar ergebe sich

aus dem Sachverständigengutachten, dass die Schimmelbildung nicht durch

Baumängel verursacht worden sei, sondern durch das geringe Raumvolumen

der Wohnung zusammen mit dem Lüftungsverhalten der Beklagten. Doch sei

das vom Gutachter ermittelte Lüftungsverhalten, bei dem sich eine Schimmelbildung hätte vermeiden lassen, der Beklagten nicht zumutbar gewesen. Denn

danach hätte die Wohnung bei alleiniger Nutzung durch die Beklagte bei Abwesenheit während des Tages vier Mal und bei Anwesenheit während des Tages

sechs Mal gelüftet werden müssen; bei Nutzung durch zwei Personen, wie im

letzten Monat vor dem Auszug, wäre es erforderlich gewesen, die Wohnung bei

Abwesenheit während des Tages fünf Mal und bei Anwesenheit während des

Tages zwölf Mal zu lüften. Dies könne von der Beklagten nicht verlangt werden,

da sie dann ihren Lebensrhythmus in hohem Maße den Lüftungserfordernissen

der Wohnung hätte unterordnen müssen. Der Wirksamkeit der Kündigung stehe

nicht entgegen, dass die Beklagte dem Kläger keine Abhilfefrist gesetzt habe.

Eine Abhilfefrist sei ebenso wenig erforderlich wie eine vorherige Anzeige. Eine

Ausnahme gelte nur dann, wenn der beanstandete Zustand leicht behoben

werden könne, was im vorliegenden Fall aber nicht gegeben sei.

II.

9Dies hält der revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht stand.

1. Aufgrund der vom Berufungsgericht bislang getroffenen Feststellungen 10

kann nicht angenommen werden, dass die fristlose Kündigung der Beklagten

vom 6. Dezember 2002 den Mietvertrag beendet hat. Entgegen der Ansicht des

Berufungsgerichts ist auch eine außerordentliche fristlose Kündigung wegen

erheblicher Gesundheitsgefährdung nach § 569 Abs. 1 BGB grundsätzlich erst

zulässig, wenn der Mieter dem Vermieter zuvor gemäß § 543 Abs. 3 Satz 1

BGB eine angemessene Abhilfefrist gesetzt oder eine Abmahnung erteilt hat.

Den Feststellungen des Berufungsgerichts ist nicht zu entnehmen, dass im

Streitfall die Voraussetzungen erfüllt sind, unter denen eine Fristsetzung oder

Abmahnung gemäß § 543 Abs. 3 Satz 2 BGB ausnahmsweise entbehrlich ist.

a) Nach dem bis zum 31. August 2001 geltenden § 544 BGB aF konnte 11

der Mieter im Falle einer erheblichen Gesundheitsgefährdung allerdings grundsätzlich sofort kündigen, also ohne dem Vermieter zuvor den Mangel angezeigt

oder eine Abhilfefrist gesetzt zu haben; eine Ausnahme war nur für den Fall

anerkannt, dass der Vermieter den beanstandeten Zustand leicht beheben

konnte und dem Mieter ein kurzzeitiges Zuwarten zuzumuten war (OLG Naumburg WuM 2003, 144; OLG Düsseldorf WuM 2002, 267; jeweils m.w.N.).

Aus dem Wortlaut des mit Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes am 12

1. September 2001 geltenden - und auf den am 12. Januar 2002 geschlossenen Mietvertrag anwendbaren - § 569 Abs. 1 BGB ergibt sich, dass die außerordentliche fristlose Kündigung wegen einer erheblichen Gesundheitsgefährdung einen besonders geregelten Fall der außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 Abs. 1 BGB darstellt. Nach der Gesetzessystematik gilt für die außerordentliche fristlose Kündigung wegen einer erheblichen Gesundheitsgefährdung deshalb ebenso wie für jede andere außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund, dass die Kündigung gemäß § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe

bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig ist,

wenn der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag

besteht, und dass eine Fristsetzung oder Abmahnung nur unter den Voraussetzungen des § 543 Abs. 3 Satz 2 BGB entbehrlich ist. Da der Vermieter durch

den Mietvertrag verpflichtet wird, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen

Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und zu erhalten 535 Abs. 1

Satz 2 BGB), verletzt der Vermieter, der einen die Gesundheit gefährdenden

Zustand der Mieträume nicht beseitigt, regelmäßig eine Pflicht aus dem Mietvertrag. Auch die Wirksamkeit der Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung

setzt demnach grundsätzlich eine Fristsetzung oder Abmahnung voraus.

13Mit Rücksicht auf den eindeutigen Wortlaut und die klare Systematik des

Gesetzes kommt es nicht darauf an, ob der Gesetzgeber, der mit der Neuregelung des § 569 BGB keine inhaltliche Änderung gegenüber dem bisherigen

Recht beabsichtigte (BT-Drs. 14/4553, S. 64), die Vorstellung hatte, es bedürfe

bei einer Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung auch nach der Neuregelung keiner Fristsetzung oder Abmahnung; denn diese Überlegung hat im Gesetz keinen Niederschlag gefunden. Auch der Zweck der Regelung, dem Mieter

bei einer Gesundheitsgefährdung die Kündigung zu erleichtern, wird durch das

grundsätzliche Erfordernis einer Fristsetzung oder Abmahnung nicht in Frage

gestellt; in den Fällen der Gesundheitsgefährdung wird eine Fristsetzung oder

Abmahnung zudem oftmals nach § 543 Abs. 3 Satz 2 BGB entbehrlich sein (LG

Stendal ZMR 2005, 624; BeckOK-BGB/Wöstmann, Stand Juni 2006, § 569

Rdnr. 25; Erman/Jendrek, BGB, 11. Aufl., § 569 Rdnr. 9; jurisPK-BGB/Mössner,

Stand November 2006, § 569 Rdnr. 28; MünchKommBGB/Schilling, 4. Aufl.,

§ 569 Rdnr. 12; Palandt/Weidenkaff, BGB, 66. Aufl., § 569 Rdnr. 9;

Schmid/Gahn, Mietrecht, § 569 Rdnr. 3; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht,

9. Aufl., § 569 Rdnr. 13; a.A. AnwaltKomm-BGB/Hinz, § 569 Rdnr. 17; Anwalt-

Komm-Wohnraummietrecht/Lammel, 3. Aufl., § 569 Rdnr. 19; Blank/

Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 569 Rdnr. 6; Herrlein in Herrlein/Kandelhard,

Mietrecht, 2. Aufl., § 569 Rdnr. 12; Kinne in Kinne/Schach/Bieber, Miet- und

Mietprozessrecht, 4. Aufl., § 569 Rdnr. 8; Schmid/Wetekamp, Miete und Mietprozess, 3. Aufl., Kap. 14 Rdnr. 454; Staudinger/Emmerich, BGB [2006], § 569

Rdnr. 14; Schumacher, WuM 2004, 311, 312 f.).

14b) Das Berufungsgericht hat - von seinem Standpunkt aus folgerichtig -

keine Feststellungen dazu getroffen, ob die Voraussetzungen, unter denen

nach § 543 Abs. 3 Satz 2 BGB ausnahmsweise eine sofortige Kündigung zulässig ist und für die der Mieter die Darlegungs- und Beweislast trägt (Schmidt-

Futterer/Blank, aaO, § 543 Rdnr. 44), erfüllt sind. Einer Fristsetzung oder Abmahnung bedarf es nach § 543 Abs. 3 Satz 2 BGB nicht, wenn - was im Falle

einer Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung alleine in Betracht kommt -

eine Fristsetzung oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht

543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 1 BGB) oder die sofortige Kündigung aus besonderen

Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist 543

Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 BGB).

15Insoweit kommt es nicht darauf an, ob, wie das Berufungsgericht angenommen hat, der beanstandete Zustand im vorliegenden Fall nicht leicht hätte

behoben werden können. Selbst wenn diese Annahme zuträfe, würde dies nicht

bedeuten, dass der Schimmelpilzbefall überhaupt nicht hätte beseitigt werden

können und das Setzen einer angemessen Abhilfefrist deshalb offensichtlich

keinen Erfolg versprochen hätte. Davon abgesehen findet diese nicht weiter

begründete Annahme des Berufungsgerichts, wie die Revision zutreffend geltend macht, keine Grundlage im Prozessstoff und widerspricht dem unter Beweis gestellten Vorbringen des Klägers, dass der Schimmelbefall in nur fünf

Arbeitsstunden fachgerecht zu beseitigen gewesen sei.

16

mangels Erfolgsaussicht entbehrlich war, weil sich ein erneuter Schimmelbefall,

wie die Revisionserwiderung einwendet, mit zumutbaren Mitteln nicht hätte

vermeiden lassen. Der Sachverständige hat zwar ausgeführt, dass sich eine

Schimmelpilzbildung nur bei einem bestimmten - vom Berufungsgericht als unzumutbar angesehenen - Lüftungsverhalten der Beklagten hätte vermeiden lassen. Daraus ergibt sich jedoch nicht, dass sich nach einer Beseitigung des

Schimmelpilzbefalls zwangsläufig wieder Schimmelpilz gebildet hätte, wenn die

Beklagte in einer ihr zumutbaren Weise - also seltener als vom Sachverständigen für erforderlich gehalten - gelüftet hätte. Denn es ist nicht auszuschließen,

dass der Kläger einem erneuten Schimmelpilzbefall durch geeignete Maßnahmen (wie etwa dem Anstrich der Tapete mit pilzhemmender Farbe oder dem

Einbau einer Belüftung) wirksam hätte vorbeugen können.

172. Die Entscheidung des Berufungsgerichts stellt sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig dar 561 ZPO).

a) Die Gegenrüge der Revisionserwiderung, das Mietverhältnis sei durch 18

die mit Schreiben vom 16. September 2002 erklärte ordentliche Kündigung der

Beklagten spätestens zum 31. Dezember 2002 beendet worden, hat keinen

Erfolg.

19 Es kann auch nicht davon ausgegangen werden, dass eine Fristsetzung

aa) Das Berufungsgericht hat zu Recht angenommen, dass der Beklagten kein ordentliches Kündigungsrecht zustand, weil das Mietverhältnis bis zum

31. Dezember 2003 befristet war. Ein Mietverhältnis, das auf bestimmte Zeit

eingegangen ist, endet nach § 542 Abs. 2 BGB mit dem Ablauf dieser Zeit, sofern es nicht in den gesetzlich zugelassenen Fällen außerordentlich gekündigt

oder verlängert wird. Daraus folgt, dass ein auf bestimmte Zeit eingegangenes

Mietverhältnis nicht im Wege der ordentlichen Kündigung beendet werden kann

(Schmidt-Futterer/Blank, aaO, § 575 Rdnr. 2 f.; a.A. Häublein, ZMR 2004, 1 und

MünchKommBGB/Häublein, aaO, § 575 Rdnr. 4 ff.: eine ordentliche Kündigung

durch den Mieter ist zulässig).

20bb) Die Befristung des Mietverhältnisses war entgegen der Ansicht der

Revisionserwiderung auch wirksam. Ein Mietverhältnis kann nach § 575 Abs. 1

Satz 1 Nr. 2 Alt. 1 BGB auf bestimmte Zeit eingegangen werden, wenn der

Vermieter nach Ablauf der Mietzeit die Räume in zulässiger Weise beseitigen

will, und er dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich

mitteilt. Diese Voraussetzungen sind im Streitfall erfüllt.

21(1) Die Angabe im Mietvertrag, dass das bestehende Gebäude abgerissen und durch einen Neubau ersetzt werden solle, genügt, wie das Berufungsgericht zutreffend angenommen hat, den Anforderungen des § 575 Abs. 1

Satz 1 Nr. 2 Alt. 1 BGB an die Mitteilung des Befristungsgrundes. Will der Vermieter ein Mietverhältnis nur auf bestimmte Zeit eingehen, weil er das Gebäude, in dem sich die vermieteten Räume befinden, abreißen und an dessen Stelle einen Neubau errichten möchte, setzt die Wirksamkeit der Befristung nicht

voraus, dass er im Mietvertrag das genau bezeichnete Abrissdatum und die

genau geplante Baumaßnahme auf der Grundlage einer konkreten und genehmigungsfähigen Bauplanung angibt.

Die Mitteilung des Befristungsgrundes soll es dem Mieter ermöglichen, 22

die Berechtigung der Befristung zu überprüfen (vgl. BT-Drs. 14/4553 S. 70).

Deshalb muss der Vermieter bei einer Befristung des Mietverhältnisses wegen

einer wesentlichen Veränderung oder Instandsetzung der Räume die geplanten

Maßnahmen so genau angeben, dass der Mieter beurteilen kann, ob diese

Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert

würden und damit eine Befristung nach § 575 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 BGB

rechtfertigen. Bei einem Abriss des Gebäudes, in dem sich die vermieteten

Räume befinden, bedarf es demgegenüber keiner näheren Angaben, da eine

Beseitigung der Räume - anders als eine bloße Veränderung oder Instandsetzung - zwangsläufig den Auszug des Mieters bedingt, ohne dass es auf Einzelheiten der Baumaßnahme ankommt (AG Freiburg, WuM 1992, 193; Schmidt-

Futterer/Blank, aaO, § 575 Rdnr. 25).

23(2) Es kann auch nicht angenommen werden, dass der Kläger die Räume nach Ablauf der Mietzeit gar nicht beseitigen wollte, sondern, wie die Revisionserwiderung mutmaßt, den Befristungsgrund nur vorgeschoben hat, um den

gesetzlichen Kündigungsschutz zu umgehen und die jeweiligen Mieter aus der

Wohnung zu bekommen.

Eine Befristung des Mietverhältnisses nach § 575 BGB ist allerdings nur 24

zulässig, wenn der Vermieter bei Abschluss des Mietvertrages die ernsthafte

Absicht hat, das Mietobjekt einer der in § 575 BGB bezeichneten Verwendungen zuzuführen (Palandt/Weidenkaff, aaO, § 575 Rdnr. 5). An der Ernsthaftigkeit der Absicht des Klägers bestehen aber nicht deshalb Zweifel, weil er schon

mit dem Vormieter der Beklagten eine Befristung des Mietvertrags bis Ende

2001 wegen des geplanten Abrisses des Gebäudes vereinbart hatte. Der Kläger hat durch Vorlage einer Architektenhonorar-Schlussrechnung vom 14. Oktober 2002, mit der für die Grundlagenermittlung, Vorplanung und Entwurfsplanung für einen Neubau auf dem Grundstück, auf dem sich das Gebäude mit der

an die Beklagten vermietete Wohnung befindet, 42.636,22 DM in Rechnung

gestellt werden, hinreichend belegt, dass er die ernsthafte Absicht hatte, das

Gebäude abzureißen und einen Neubau zu errichten.

Entgegen der Ansicht der Revisionserwiderung kommt es nicht darauf 25

an, ob und aus welchen Gründen der Kläger seine Abriss- und Neubaupläne

später zurückgestellt oder aufgegeben hat. Entfällt der Grund für die Befristung

nach Abschluss des Mietvertrages, führt dies nicht etwa zur Unwirksamkeit der

Befristung, sondern lediglich dazu, dass der Mieter nach § 575 Abs. 3 Satz 2

BGB eine Verlängerung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit verlangen

kann.

26b) Entgegen der Ansicht der Revisionserwiderung kann die Klage für den

Fall, dass die Beklagte den Mietvertrag nicht wirksam gekündigt haben sollte,

auch nicht deshalb als überwiegend unbegründet angesehen werden, weil der

Kläger dadurch gegen seine Pflicht zur Schadensminderung aus § 254 Abs. 2

BGB verstoßen hätte, dass er die Wohnung nicht bereits vor dem nominellen

Vertragsende weitervermietet hat.

27Da der Kläger keinen Schadensersatzanspruch, sondern einen Erfüllungsanspruch geltend macht, ist die das Schadensersatzrecht betreffende Bestimmung des § 254 Abs. 2 BGB schon aus diesem Grund nicht anwendbar; im

Übrigen ist die Risikoverteilung bei Nichtnutzung der Mietsache durch § 537

BGB abschließend geregelt, so dass neben dieser Vorschrift § 254 BGB nicht

eingreifen und der Mieter gegenüber dem Erfüllungsanspruch auf Zahlung der

Miete grundsätzlich nicht einwenden kann, der Vermieter hätte die Mietsache

anderweitig vermieten können (vgl. Senatsurteil vom 26. November 1986

- VIII ZR 354/85, WM 1987, 288, unter 2 b bb; Senatsurteil vom 24. September

1980 - VIII ZR 299/79, WM 1980, 1397, unter II 4 b; Müller/Walther/Spielbauer,

Miet- und Pachtrecht, Stand 2003, § 537 Rdnr. 15; Palandt/Weidenkaff, aaO,

§ 537 Rdnr. 7).

Es ist auch weder vorgetragen noch sonst ersichtlich, dass der Kläger 28

einen von der Beklagten gestellten, geeigneten und zumutbaren Nachmieter

trotz eines berechtigten Interesses der Beklagten an der vorzeitigen Beendi-

gung des Mietverhältnisses abgelehnt hätte und aus diesem Grunde seinen

Anspruch auf Zahlung der Miete verloren haben könnte 242 BGB; vgl. Senatsurteil vom 22. Dezember 2003 - VIII ZR 81/03, NJW 2004, 1448, unter II

1 c; Senatsurteil vom 22. Januar 2003 - VIII ZR 244/02, NJW 2003, 1246, unter

II A 1; BGHZ 155, 178, 189; OLG Hamm WuM 1995, 577; OLG Karlsruhe WuM

1981, 173; Schmidt-Futterer/Blank, aaO, Nach § 542 Rdnr. 10 ff., 34).

III.

Das Berufungsurteil kann demnach, soweit es den Mietzinsanspruch des 29

Klägers und die auf Rückzahlung der Mietsicherheit gerichtete Widerklage der

Beklagten betrifft, keinen Bestand haben und ist daher insoweit aufzuheben.

Der Senat kann in der Sache nicht selbst abschließend entscheiden, da jedenfalls zu der Frage, ob die Beklagte ausnahmsweise sofort kündigen konnte, weitere Feststellungen erforderlich sind 563 Abs. 3 ZPO). Die Sache ist daher im

Umfang der Aufhebung zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Für das weitere Verfahren weist der Senat

vorsorglich auf Folgendes hin:

30a) Die Feststellung des Berufungsgerichts, dass die Wohnung in gesundheitsgefährdender Weise mit Schimmel befallen gewesen sei, entbehrt

bislang einer tragfähigen Grundlage. Das Berufungsgericht hat seine Feststellung lediglich auf drei von der Beklagten zu den Akten gegebene Lichtbilder

gestützt. Auf diesen Fotografien ist nur zu erkennen, dass die Tapete an zwei

Stellen in einer Breite von etwa 1 bis 2 m und einer Höhe von etwa 30 bis

60 cm mit - das ist unstreitig - Schimmelpilz befallen war. Das Berufungsgericht

hat nicht ausgeführt, weshalb dieser Schimmelpilzbefall gesundheitsgefährdend

sein sollte. Die Frage, ob Schimmelpilz in Mieträumen die Gesundheit der Bewohner gefährdet, lässt sich nicht allgemein beantworten und kann in vielen

Fällen nur durch ein medizinisches Sachverständigengutachten geklärt werden

(vgl. KG ZMR 2004, 513; KG KGR Berlin 2004, 81; LG Berlin GE 2002, 532; LG

Berlin ZMR 1999, 27; LG Mainz DWW 1999, 295; LG Mannheim WuM 1988,

360; Kinne in Kinne/Schach/Bieber, aaO, § 569 Rdnr. 4). Das Berufungsgericht

hat, wie die Revision zutreffend rügt, nicht dargelegt, weshalb es im Streitfall für

diese Beurteilung keiner medizinischen Sachkenntnis bedarf, oder dass es

selbst über die für eine solche Beurteilung erforderliche medizinische Sachkunde verfügt (vgl. BGH, Urteil vom 21. März 2000 - VI ZR 158/99, NJW 2000,

1946, unter II 2 a).

b) Die Beurteilung des Berufungsgerichts, das vom Gutachter ermittelte 31

Lüftungsverhalten, bei dem sich eine Schimmelbildung hätte vermeiden lassen

(bei alleiniger Nutzung durch die Beklagte bei Abwesenheit während des Tages

viermaliges und bei Anwesenheit während des Tages sechsmaliges Lüften der

Wohnung; bei Nutzung durch zwei Personen während des Tages fünfmaliges

und bei Anwesenheit während des Tages zwölfmaliges Lüften der Wohnung)

sei der Beklagten nicht zumutbar, schöpft den Inhalt des Sachverständigengutachtens nicht aus und trägt den Einwänden des Klägers gegen das Sachverständigengutachten nicht ausreichend Rechnung. Das Berufungsgericht hat

nicht berücksichtigt, dass der Sachverständige in seinem Gutachten mit dem

„Lüften der Wohnung“ lediglich das Kippen der Fenster für etwa drei bis acht

Minuten gemeint hat. Das Berufungsgericht hat zudem den Einwand des Klägers, die hohe Lüftungsfrequenz ergebe sich nur daraus, dass der Gutachter

seiner Berechnung eine zu hohe Feuchtigkeitsabgabe eines Menschen mit

leichter körperlicher Aktivität von 120 g/h zugrunde gelegt habe, zu Unrecht als

unerheblich angesehen.

32Der Kläger hat zutreffend darauf hingewiesen, dass nach dem vom Bundesumweltamt herausgegebenen „Leitfaden zur Ursachensuche und Sanierung

bei Schimmelwachstum in Innenräumen“ bei einem Menschen mit leichter körperlicher Aktivität lediglich eine Feuchteabgabe von 30-40 g/h anzunehmen ist.

Er hat weiter vorgetragen, dass die Wohnung bei einem demnach anzusetzenden Mittelwert von 35 g/h nach der im übrigen zutreffenden Rechnung des

Sachverständigen - bei Anwesenheit einer Person während des Tages - lediglich alle 10,5 Stunden, also nur zwei Mal - und nicht sechs Mal - am Tag, hätte

gelüftet werden müssen. Das Berufungsgericht hat hierzu ausgeführt, auch bei

Berücksichtigung einer Feuchtigkeitsabgabe von 35 g/h ergebe sich eine Unzumutbarkeit des zur Schimmelvermeidung erforderlichen Lüftungsverhaltens

für den letzten Monat, in dem die Beklagte die Wohnung zusammen mit ihrem

Lebensgefährten genutzt habe; denn auch dann hätte die Wohnung etwa alle

5,5 Stunden gelüftet werden müssen, was der Beklagten nicht zumutbar gewesen sei. Dies erscheint auch unter Berücksichtigung des Beurteilungsspielraums, der dem Tatrichter bei der Anwendung eines unbestimmten Rechtsbegriffs - wie hier des Begriffs der Zumutbarkeit - auf den konkreten Sachverhalt

vorbehalten ist, nicht haltbar. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts ist

es bei lebensnaher Betrachtung durchaus zumutbar, eine etwa 30 qm große

Wohnung bei Anwesenheit von zwei Personen während des Tages insgesamt

vier Mal durch Kippen der Fenster für etwa drei bis acht Minuten zu lüften. Das

Berufungsgericht wird den Sachverständigen daher gegebenenfalls zu dem Einwand des Klägers anhören müssen, auch wenn der Kläger die Anhörung des

Sachverständigen bislang nicht ausdrücklich beantragt hat (vgl. BGH, Urteil

vom 15. Juli 1998 - IV ZR 206/97, NJW-RR 1998, 1527, unter 2 a).

Ball Wiechers Dr. Wolst

Dr. Koch Dr. Hessel

Vorinstanzen:

AG Düsseldorf, Entscheidung vom 13.02.2004 - 38 C 17384/03 -

LG Düsseldorf, Entscheidung vom 18.05.2006 - 21 S 146/04 -

Letze Urteile des Bundesgerichtshofs

Urteil vom 17.10.2001

2 ARs 278/01 vom 17.10.2001

Urteil vom 17.10.2001

2 ARs 245/01 vom 17.10.2001

Leitsatzentscheidung

NotZ 39/02 vom 31.03.2003

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