Urteil des BGH vom 15.10.2008, VIII ZR 321/07

Entschieden
15.10.2008
Schlagworte
Vermieter, Mieter, Zustand der mietsache, Wohnung, Gefahr, Ige, Mietwohnung, Mangel, Mietsache, Obhut
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BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL

VIII ZR 321/07 Verkündet am: 15. Oktober 2008 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja

BGHZ: nein

BGHR: ja

BGB § 535 Abs. 1 Satz 2

Der Vermieter ist nicht verpflichtet, ohne besonderen Anlass eine regelmäßige Generalinspektion der Elektroleitungen und Elektrogeräte in den Wohnungen seiner Mieter

vorzunehmen.

BGH, Urteil vom 15. Oktober 2008 - VIII ZR 321/07 - LG Osnabrück AG Nordhorn

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 15. Oktober 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter

Dr. Wolst sowie die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel

für Recht erkannt:

Die Revision des Klägers gegen das Urteil der 1. Zivilkammer des

Landgerichts Osnabrück vom 8. August 2007 wird zurückgewiesen.

Der Kläger hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:

1Dem Beklagten gehört ein mehrstöckiges Wohnhaus mit Ein-Zimmer-

Appartements, die jeweils mit einer kleinen Kochnische (Einbauküche nebst

Dunstabzugshaube) ausgestattet sind. Der Kläger hat das Appartement Nr. 11

gemietet. In der daneben liegenden Mietwohnung kam es am 20. Juni 2006 im

Bereich der Kochnische zu einem Brand, der nach der Behauptung des Klägers

durch einen technischen Defekt mit Kurzschluss im Bereich der Dunstabzugshaube verursacht wurde. Der Kläger hat wegen der Beschädigung ihm gehörender Sachen durch den Brand Zahlung von 2.630 nebst Zinsen sowie Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten in Höhe von 165,71 begehrt. Das

Amtsgericht hat den Beklagten unter Abweisung der weitergehenden Klage zur

Zahlung von 2.165 nebst Zinsen verurteilt. Auf die Berufung des Beklagten

hat das Landgericht das Urteil des Amtsgerichts abgeändert und die Klage insgesamt abgewiesen. Hiergegen richtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision des Klägers, mit der er die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils erstrebt.

Entscheidungsgründe:

2Die Revision hat keinen Erfolg.

I.

3Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt:

Dem Kläger stünden aufgrund des Brandes vom 20. Juni 2006 keine 4

Schadensersatzansprüche gegen den Beklagten zu. Fraglich sei bereits, ob die

Brandursache in einer fehlerhaften Elektroinstallation im Bereich der Einbauküche der Nachbarwohnung liege. Dies könne aber letztlich dahinstehen, weil der

Beklagte einen eventuellen Fehler der Elektroinstallation nicht zu vertreten habe; eine Pflichtverletzung des Beklagten könne nicht festgestellt werden.

Zwar treffe den Beklagten die Verkehrssicherungspflicht für das von ihm 5

vermietete Objekt. Der Vermieter sei grundsätzlich verpflichtet, alle Teile des

Hauses, also nicht nur die der gemeinsamen Benutzung unterliegenden Einrichtungen wie Treppe, Speicher usw., sondern auch die in der Obhut der Mieter

befindlichen Räume gebrauchsfähig zu erhalten und nicht in einer Weise zu

vernachlässigen, dass daraus eine Gefahr für die Mitmieter entstehe.

Der Umfang der Verkehrssicherungspflicht des Vermieters richte sich 6

dabei nach den konkreten Umständen des Einzelfalls. Der Auffassung, dass ein

Vermieter grundsätzlich zu einer regelmäßigen Überprüfung der elektrischen

Anlagen einer Wohnung verpflichtet sei, könne nicht gefolgt werden. Gesetzliche Vorgaben zum so genannten "E-Check" seien nicht vorhanden. Eine uneingeschränkte Prüfungspflicht des Vermieters nach einem vierjährigen Turnus

entsprechend den Bestimmungen der Unfallverhütungsvorschriften der Berufsgenossenschaften sei wegen des damit verbundenen Aufwands für den Vermieter nicht zumutbar und würde ihm im Ergebnis unzulässigerweise eine Art

Garantiehaftung auferlegen. Jedenfalls bei den im Besitz des Mieters befindlichen Räumen, die für den Vermieter nicht jederzeit zugänglich seien, könne nur

eine eingeschränkte Prüfpflicht angenommen werden, beispielsweise, wenn

dem Vermieter Unregelmäßigkeiten angezeigt worden seien oder aus sonstigen

Umständen Bedenken hinsichtlich der Funktionsfähigkeit der Elektroanlage bestünden, etwa wegen ihres Alters. Der Mieter habe selbst ein großes Interesse,

in seiner Wohnung an der Installation auftretende Fehler oder Unregelmäßigkeiten dem Vermieter unverzüglich mitzuteilen. Der Vermieter müsse sich auch

grundsätzlich darauf verlassen können, dass der Mieter seiner in § 536c Abs. 1

BGB festgelegten Pflicht zur Mängelanzeige nachkomme. Mangels einer Anzeige des Mieters oder sonstiger Anhaltspunkte für eine Kontrollbedürftigkeit

der Anlage sei der Beklagte nicht zur Überprüfung der elektrischen Installation

in der Wohnung des Mitmieters des Klägers verpflichtet gewesen.

7Im Übrigen liege die Darlegungs- und Beweislast für den Ursachenzusammenhang zwischen dem Pflichtverstoß des Vermieters und dem Schaden

des Mieters beim Mieter. Eine Ausnahme hiervon sei lediglich für den Fall anzunehmen, dass die Schadensursache im Herrschafts- und Einflussbereich des

Vermieters gesetzt worden sei. Hieran fehle es, weil der Brand in der Wohnung

des Mitmieters entstanden sei.

II.

8Diese Beurteilung hält der revisionsrechtlichen Nachprüfung stand.

9Dem Kläger steht gegen den Beklagten wegen der Schäden, die ihm infolge des in der Nachbarwohnung ausgebrochenen Brandes an seinem Eigentum entstanden sind, auch dann kein Schadensersatzanspruch zu, wenn die

Ursache des Brandes, wie der Kläger behauptet, ein technischer Defekt der

Elektroinstallation in der ebenfalls vom Beklagten vermieteten Nachbarwohnung

gewesen ist.

1. Ein Schadensersatzanspruch des Klägers gemäß § 536a Abs. 1 Alt. 1 10

BGB wegen eines bereits bei Vertragsschluss vorhandenen Mangels der Mietwohnung kommt nicht in Betracht. Zwar liegt ein Mangel auch dann vor, wenn

sich außerhalb der Mieträume, aber im selben Gebäude des Vermieters eine

Gefahrenquelle wie eine fehlerhafte oder defekte Elektroinstallation befindet

(Senatsurteil vom 27. März 1972 - VIII ZR 177/70, NJW 1972, 944, unter 2). Der

Kläger macht aber selbst nicht geltend, dass der von ihm behauptete Leitungsdefekt in der Nachbarwohnung schon im Zeitpunkt des Abschlusses seines eigenen Mietvertrags vorhanden gewesen sei.

112. Zu Recht hat das Berufungsgericht auch einen Schadensersatzanspruch des Klägers gemäß § 536a Abs. 1 Alt. 2 BGB wegen eines später - in

Unkenntnis des Beklagten - aufgetretenen Defekts der Elektroinstallation in der

Nachbarwohnung verneint. Die Auffassung des Berufungsgerichts, dass der

Beklagte einen derartigen nach der Überlassung der Mietsache an den Kläger

aufgetretenen Mangel jedenfalls nicht zu vertreten habe, ist frei von Rechtsfehlern. Entgegen der Auffassung der Revision war der Beklagte nicht verpflichtet,

die Elektroleitungen und elektrischen Anlagen in den von ihm vermieteten Ap-

partements ohne konkreten Anlass oder Hinweis auf Mängel einer regelmäßigen Überprüfung durch einen Elektrofachmann zu unterziehen.

12a) Spezielle gesetzliche Vorschriften, die die Überprüfungspflichten bei

elektrischen Leitungen und Anlagen in Wohnräumen regeln oder dem Eigentümer regelmäßige Wartungspflichten auferlegen, bestehen nicht. 1 13b) Allerdings trifft den Vermieter die vertragliche Nebenpflicht, die Mietsache in einem verkehrssicheren Zustand zu erhalten. Diese Pflicht erstreckt

sich, wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat, grundsätzlich auf alle Teile

des Hauses, also nicht nur auf die der gemeinsamen Nutzung unterliegenden

Einrichtungen, sondern auch auf die in der Obhut der Mitmieter befindlichen

Wohn- und Geschäftsräume (Senatsurteil vom 12. Mai 1969 - VIII ZR 164/67,

WM 1969, 1011 = ZMR 1969, 271, unter I). Ihm bekannt gewordene Mängel in

einem dieser Räume, von denen eine Gefahr für die Mietwohnungen ausgehen

kann, muss der Vermieter deshalb unverzüglich beheben.

14c) Inwieweit der Vermieter darüber hinaus - unabhängig von einem konkreten Mangel - die Elektroinstallation in den Wohnräumen und im gesamten

Haus regelmäßig überprüfen muss, ist umstritten.

15aa) In der Rechtsprechung der Instanzgerichte wird eine solche Verpflichtung unter Berufung auf die Unfallverhütungsvorschriften der Berufsgenossenschaften bzw. auf die Bestimmungen des Verbandes der Elektrotechniker (DIN VDE 0105) teilweise uneingeschränkt bejaht (OLG Saarbrücken, NJW

1993, 3077, 3078; AG Potsdam, WuM 1994, 524; wohl auch OLG Düsseldorf,

ZMR 2000, 377, 378; vgl. ferner - für gewerblich genutzte Räume ("Schnellimbiss") - OLG Celle, NJW-RR 1996, 521, 522; ebenso Schmidt-Futterer/

1

Eine solche Überprüfungspflicht ist hingegen für Feuerstätten durch § 1 Abs. 1 des Gesetzes über das Schornsteinfegerwesen (BGBl I Nr. 51) vorgesehen.

Eisenschmid, Mietrecht, 9. Aufl., § 535 BGB Rdnr. 132). Nach einer weiteren

Ansicht, der sich auch das Berufungsgericht angeschlossen hat, ist danach zu

unterscheiden, ob es sich um Geräte oder Installationen in der Wohnung des

Mieters oder in den Räumen handelt, die für den Vermieter ohne weiteres zugänglich sind (LG Hamburg, ZMR 1991, 440, 441; Staudinger/Emmerich, BGB

(2006), § 535 Rdnr. 32; vgl. auch Bub/Treier/Kraemer, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III B Rdnr. 1290). Ähnlich hat der Senat

für Wasserleitungen und ein vom Vermieter in der Wohnung des Mieters angebrachtes Warmwassergerät eine Pflicht des Vermieters zu regelmäßigen Kontrollen mit der Erwägung verneint, dass sich diese Installationen in der ausschließlichen Obhut des Mieters befänden, der selbst das größte Interesse daran habe, auftretende Fehler oder Unregelmäßigkeiten dem Vermieter anzuzeigen (Senatsurteil vom 12. Mai 1969, aaO, unter II 2 a). Der Senat hat ausgeführt, es hieße die Sorgfaltspflicht des Vermieters überspannen, wollte man ihm

zumuten, die in Wohn- und Geschäftsräumen der Mieter angebrachten Installationen regelmäßigen Kontrollen zu unterziehen, nachdem sich in der Zeit der

ersten Ingebrauchnahme keine Unregelmäßigkeiten gezeigt hätten, die auf

schlechte Isolation oder schlechtes Material schließen ließen (Senatsurteil,

aaO).

16bb) In seinem Urteil vom 20. Oktober 1965 - VIII ZR 154/63, VersR 1966,

81, das einen im Jahr 1957 installierten, nicht mit einer Abgasanlage versehenen Durchlauferhitzer in einer Mietwohnung betraf, hat der Senat offen gelassen, ob der Vermieter insoweit regelmäßige Kontrollen des Gerätes in der Mietwohnung veranlassen müsse; er hat jedoch betont, dass die Anforderungen an

den Vermieter, den Zustand der Mietsache auch hinsichtlich mitvermieteter

technischer Einrichtungen laufend zu überprüfen, nicht überspannt werden dürfen (aaO, unter I 3).

17cc) Der Senat entscheidet die bislang offen gelassene Frage dahin, dass

dem Eigentümer bzw. Vermieter von Wohnraum im Rahmen seiner Verkehrssicherungspflicht keine regelmäßige Generalinspektion der Elektroleitungen und

Elektrogeräte in den Wohnungen der Mieter obliegt.

18(1) Die Verkehrssicherungspflicht umfasst diejenigen Maßnahmen, die

ein umsichtiger und verständiger, in vernünftigen Grenzen vorsichtiger Mensch

für notwendig und ausreichend erachtet, um andere vor Schäden zu bewahren.

Erforderlich ist daher, dass sich vorausschauend für ein sachkundiges Urteil die

nahe liegende Gefahr ergibt, dass Rechtsgüter anderer verletzt werden können

(BGH, Urteil vom 3. Februar 2004 - VI ZR 95/03, NJW 2004, 1449, unter II 1, st.

Rspr.). Eine solche nahe liegende Gefahr ist bei ordnungsgemäß installierten

Leitungen und Anlagen im privaten Wohnbereich nicht ohne weiteres zu bejahen. Das Berufungsgericht ist deshalb zutreffend davon ausgegangen, dass es

im Allgemeinen ausreicht, an der Elektroinstallation auftretende Unregelmäßigkeiten oder vom Mieter angezeigte Mängel unverzüglich durch einen Fachmann

abstellen zu lassen. Entgegen der Auffassung der Revision verstößt diese Würdigung nicht deshalb gegen Erfahrungssätze, weil elektrische Installationen in

der Regel in der Wand verlegt werden und aus diesem Grund für den Mieter

nicht zugänglich sind. Dies schließt es nicht aus, dass Mängel durch den Ausfall

eines elektrischen Geräts, durch wiederholtes Auslösen der Sicherung oder

ähnliche Umstände zu Tage treten und alsbald behoben werden können. Darauf, dass der Mieter der ihm gemäß § 536c Abs. 1 BGB obliegenden Verpflichtung nachkommt, einen sich im Laufe der Mietzeit zeigenden Mangel dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen, darf der Vermieter, wie das Berufungsgericht

zutreffend ausgeführt hat, regelmäßig vertrauen.

19(2) Im Einzelfall mögen allerdings besondere Umstände wie z.B. ungewöhnliche oder wiederholte Störungen, insbesondere bei älteren Anlagen, An-

lass bieten, nicht nur einen unmittelbar zu Tage getretenen Defekt zu beheben,

sondern eine umfassende Inspektion der gesamten Elektroinstallation durchzuführen; derartige Umstände hat das Berufungsgericht aber nicht festgestellt. Sie

ergeben sich auch nicht aus der von der Revision angeführten Besonderheit,

dass im Wohngebäude des Beklagten elf Einzimmer-Appartements und dementsprechend viele Mieter bzw. Bewohner vorhanden sind.

(3) Eine andere Beurteilung ist - entgegen der Auffassung der Revision - 20

auch nicht deshalb geboten, weil die DIN VDE 0105 eine Überprüfung elektrischer Anlagen im vierjährigen Turnus vorsehen. Bei den DIN-Normen handelt

es nicht um Rechtsvorschriften, sondern um private technische Regelungen mit

Empfehlungscharakter (BGH, Urteil vom 14. Mai 1998 - VII ZR 184/97, NJW

1998, 2814, unter II 3 a). Es kann dahinstehen, ob die DIN VDE 0105 - wie die

Revisionserwiderung meint - überhaupt nur auf Starkstromanlagen außerhalb

von Wohnungen anwendbar sind. Für die hier zu beurteilende Frage, welche

Maßnahmen der Vermieter einer Wohnung im Hinblick auf die Erhaltung der

gefahrlosen Funktionsfähigkeit der Elektroinstallation ergreifen muss, sind sie

nicht maßgeblich.

(4) Auch aus der von der Revision herangezogenen Rechtsprechung des 21

Senats zur Umlagefähigkeit von Kosten der Elektrorevision als Betriebskosten

(Senatsurteil vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 123/06, NJW 2007, 1356, Tz. 11

ff.) ergibt sich keine generelle rechtliche Verpflichtung des Vermieters von

Wohnraum, entsprechende Prüfungen turnusmäßig durchzuführen. Der Senat

hat damit lediglich entschieden, dass ein Vermieter, der sich im Interesse der

Verkehrssicherheit an den Unfallverhütungsvorschriften der Berufsgenossenschaften orientiert und die dort vorgesehenen Maßnahmen zur Schadensverhütung ergreift, nicht gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstößt und die ihm da-

durch entstandenen Kosten für die Elektrorevision bei entsprechender Umlagevereinbarung auf den Mieter abwälzen kann.

Ball Dr. Wolst Hermanns

Dr. Milger Dr. Hessel

Vorinstanzen:

AG Nordhorn, Entscheidung vom 29.03.2007 - 3 C 179/07 -

LG Osnabrück, Entscheidung vom 08.08.2007 - 1 S 213/07 -

Urteil vom 17.10.2001

2 ARs 278/01 vom 17.10.2001

Urteil vom 17.10.2001

2 ARs 245/01 vom 17.10.2001

Leitsatzentscheidung

NotZ 39/02 vom 31.03.2003

Anmerkungen zum Urteil