Urteil des BGH, Az. XI ZR 193/99

Leitsatzentscheidung
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
XI ZR 193/99
Verkündet am:
18. April 2000
Weber,
Justizhauptsekretärin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
_____________________
VerbrKrG § 3 Abs. 2 Nr. 2
§ 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG (Ausnahme vom Einwendungsdurchgriff des § 9
Abs. 3 VerbrKrG) setzt nicht voraus, daß der Kredit grundpfandrechtlich
vollständig durch einen entsprechenden Wert des belasteten Grundstücks
gesichert oder gar der Beleihungsrahmen gemäß §§ 11, 12 HypBG einge-
halten ist.
BGH, Urteil vom 18. April 2000 - XI ZR 193/99 - OLG Jena
LG Gera
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Der XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche
Verhandlung vom 18. April 2000 durch den Vorsitzenden Richter Nobbe
und die Richter Dr. Siol, Dr. Bungeroth, Dr. Müller und Dr. Joeres
für Recht erkannt:
Auf die Rechtsmittel der Beklagten werden das Urteil
des 5. Zivilsenats des Thüringer Oberlandesgerichts
in Jena vom 8. Juni 1999 aufgehoben und das Urteil
der 9. Zivilkammer des Landgerichts Gera vom 16. Juli
1998 abgeändert, soweit zum Nachteil der Beklagten
entschieden ist.
Die Klage wird in vollem Umfang abgewiesen.
Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Von Rechts wegen
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Tatbestand:
Der Kläger wendet sich gegen die Vollstreckung der beklagten
Bank aus einer notariellen Grundschuldbestellungsurkunde.
Der Kläger, Geschäftsführer einer W ohnungsgenossenschaft in
Thüringen, und seine Ehefrau (im folgenden: Eheleute) wurden durch
einen Vermittler veranlaßt, im Rahmen eines steuersparenden Erwer-
bermodells eine angeblich fest vermietete Eigentumswohnung in B. zum
Preis von 180.420 DM einschließlich Nebenkosten zu erwerben. Der
notarielle Kaufvertrag, bei dem sich die Eheleute vertreten ließen, wur-
de am 29. Oktober 1993 geschlossen.
Die Beklagte, die der Verkäuferin Ende 1993 zur Zwischenfinan-
zierung des Projekts einen Kredit in Höhe von 1,5 Mio. DM eingeräumt
und den Verkehrswert der genannten Eigentumswohnung mit
104.000 DM ermittelt hatte, gewährte den Eheleuten mit Vertrag vom
22. Februar/12. März 1994 zwei Darlehen in Höhe von insgesamt
180.000 DM. Zur Absicherung bestellten die Eheleute an der Eigen-
tumswohnung zugunsten der Beklagten eine Grundschuld, übernahmen
die persönliche Haftung und unterwarfen sich der sofortigen Zwangs-
vollstreckung in ihr gesamtes Vermögen.
Erstmals im Juli 1994 besichtigte der Kläger die Eigentumswoh-
nung. Er stellte fest, daß sie erhebliche Baumängel aufwies und nicht
vermietet war. Die Eheleute fochten daraufhin den Kaufvertrag gegen-
über der Verkäuferin wegen arglistiger Täuschung an. Mit Zustimmung
der Beklagten verkauften sie am 25. September 1996 die Eigentums-
wohnung für 60.300 DM und überwiesen davon 60.000 DM an die Be-
klagte, die die Darlehen alsbald fällig stellte.
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Der Kläger ist der Ansicht, die Zwangsvollstreckung der Beklag-
ten aus der notariellen Urkunde sei unzulässig. Er könne nach den
Grundsätzen des sogenannten Einwendungsdurchgriffs (§ 9 Abs. 3
VerbrKrG) die Rückzahlung des Kredites verweigern, da er den finan-
zierten Kaufvertrag wirksam angefochten habe. Auch habe die Beklagte
pflichtwidrig nicht darüber aufgeklärt, daß der Kaufpreis nach ihren Er-
mittlungen um mehr als 70% über dem tatsächlichen W ert der Eigen-
tumswohnung gelegen habe.
Das Landgericht hat die Zwangsvollstreckung aus der notariellen
Urkunde in Höhe des 18.203,85 DM zuzüglich Zinsen übersteigenden
Betrages für unzulässig erklärt und die weitergehende Klage abgewie-
sen. Das Oberlandesgericht, dessen Urteil in ZIP 1999, 1554 veröffent-
licht ist, hat die Berufung der Beklagten und die Anschlußberufung des
Klägers zurückgewiesen. Mit der Revision verfolgt die Beklagte ihren
Klageabweisungsantrag weiter.
Entscheidungsgründe:
Die Revision ist begründet. Sie führt zur vollständigen Abweisung
der Klage.
I.
Das Berufungsgericht hat im wesentlichen ausgeführt:
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Ein Einwendungsdurchgriff wegen der Anfechtung des Kaufver-
trages komme zugunsten des Klägers nicht in Betracht. § 9 VerbrKrG
finde nach § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG auf Kreditverträge keine Anwen-
dung, nach denen der Kredit durch ein Grundpfandrecht abgesichert
sei. Das gelte auch, wenn - wie hier - die Grundschuld die Darlehens-
forderung nur unvollständig decke.
Der Kläger habe gegenüber der Beklagten aber einen Schadens-
ersatzanspruch wegen Verschuldens bei Vertragsschluß; denn sie habe
nicht über das ihr bekannte Mißverhältnis zwischen dem W ert der Ei-
gentumswohnung und dem von den Eheleuten dafür zu zahlenden
Kaufpreis aufgeklärt. Zwar sei eine kreditgebende Bank - namentlich
bei steuersparenden Bauherren- oder Erwerbermodellen - grundsätzlich
nicht verpflichtet, den Darlehensnehmer über die Risiken der von ihm
beabsichtigten Verwendung des Darlehens aufzuklären. Ausnahmswei-
se gelte jedoch etwas anderes, wenn sie - wie hier - in Bezug auf die
speziellen Risiken des finanzierten Vorhabens einen konkreten W is-
sensvorsprung habe. Die Beklagte habe aufgrund des von ihr einge-
holten Gutachtens gewußt, daß der W ert der vom Kläger erworbenen
W ohnung um 74% hinter dem Kaufpreis zurückblieb. Das Mißverhältnis
zwischen dem Kaufpreis und dem von der Beklagten ermittelten W ert
der Eigentumswohnung sei so gravierend, daß sich der Beklagten der
Eindruck eines sittenwidrigen Geschäfts oder der arglistigen Täu-
schung geradezu habe aufdrängen müssen. Es komme nicht darauf an,
ob die Beklagte gewußt habe, daß der Kläger das Objekt nicht in Au-
genschein genommen oder sich in sonstiger W eise hierüber informiert
hatte. Aus den Umständen habe sich der Beklagten diese Vermutung
aufdrängen müssen. Abgesehen von dem Mißverhältnis zwischen Kauf-
preis und W ert des Objekts sei augenfällig, daß der Kläger von einer
direkten Kontaktaufnahme mit der Beklagten und Erörterungen des Ge-
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schäfts geradezu "abgeschirmt" worden sei. Die Beklagte habe die
fehlende Kontaktaufnahme auch nicht etwa als Verzicht auf eine ge-
schuldete Aufklärung verstehen dürfen. Vielmehr habe dies der Be-
klagten besondere Veranlassung geben müssen, ein Gespräch mit dem
Kläger zu suchen und die Situation zu besprechen. Der Kläger müsse
sich allerdings ein erhebliches Mitverschulden nach § 254 BGB an-
rechnen lassen, weil er es leichtfertig unterlassen habe, sich vor Ab-
schluß der Verträge das Kaufobjekt auch nur von außen anzusehen.
II.
Diese Ausführungen halten in wesentlichen Punkten rechtlicher
Prüfung nicht stand. Die Beklagte hat sich nicht wegen unterlassener
Aufklärung des Klägers schadensersatzpflichtig gemacht.
1. Zutreffend ist allerdings der rechtliche Ausgangspunkt des Be-
rufungsgerichts: Bei steuersparenden Bauherren- und Erwerbermodel-
len ist die Bank nur unter ganz besonderen Voraussetzungen zur Risi-
koaufklärung über das zu finanzierende Geschäft verpflichtet, weil sie
regelmäßig davon ausgehen darf, daß die Kunden entweder selbst über
die notwendigen Kenntnisse und Erfahrungen verfügen oder daß sie
sich jedenfalls der Hilfe von Fachleuten bedient haben. Gleichwohl
können sich auch hier aus den besonderen Umständen des Einzelfalles
Aufklärungs- und Hinweispflichten der Bank ergeben. Das kann - wie
das Berufungsgericht zutreffend ausführt - etwa dann der Fall sein,
wenn sie in bezug auf die speziellen Risiken des Vorhabens einen kon-
kreten W issensvorsprung vor dem Darlehensnehmer hat und dies auch
erkennen kann (vgl. Senatsurteile vom 3. Dezember 1991 - XI ZR
300/90, W M 1992, 133 (insoweit in BGHZ 116, 209 nicht abgedruckt)
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und vom 31. März 1992 - XI ZR 70/91, W M 1992, 901, 902 m.w.Nachw.;
BGH, Urteil vom 11. Februar 1999 - IX ZR 352/97, W M 1999, 678, 679).
2. Ein solcher zur Aufklärung verpflichtender W issensvorsprung
liegt hier, anders als das Berufungsgericht gemeint hat, nicht vor.
a) Kenntnisse der Bank über den Zustand des zu finanzierenden
Objekts begründen regelmäßig keinen W issensvorsprung über spezi-
elle Risiken, der zur Aufklärung des Kreditsuchenden verpflichten
könnte. Die Bank darf davon ausgehen, daß der Kunde sich über den
Zustand der Immobilie selbst ins Bild gesetzt hat (Senatsurteil vom
3. Dezember 1991 - XI ZR 300/90, W M 1992, 133, 134 m.w.Nachw.).
Das Berufungsgericht hat deshalb zu Recht - allerdings in anderem Zu-
sammenhang - das Verhalten des Klägers, eines Geschäftsführers ei-
ner W ohnungsgenossenschaft, die Eigentumswohnung unbesehen zu
kaufen, als leichtfertig bewertet. Mit einem solchen leichtfertigen Ver-
halten brauchte die Beklagte nicht zu rechnen.
b) Nicht ausreichend zur Begründung einer Aufklärungspflicht ist
nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs grundsätzlich
auch ein W issensvorsprung der Bank darüber, daß der vom Erwerber
zu zahlende Kaufpreis in keinem angemessenen Verhältnis zum W ert
des zu erwerbenden Objekts steht (vgl. BGH, Urteile vom 15. Oktober
1987 - III ZR 235/86, W M 1987, 1426, 1428, 21. Januar 1988 - III ZR
179/86, W M 1988, 561, 563, 31. März 1992 - XI ZR 70/91, W M 1992,
901, 903 und vom 11. Februar 1999 - IX ZR 352/97, W M 1999, 678,
679). Das kann allenfalls dann anders zu beurteilen sein, wenn die
Bank bei einem Vergleich von Kaufpreis und W ert des Objekts von ei-
ner sittenwidrigen Übervorteilung des Kunden durch den Vertragspart-
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ner ausgehen muß. Das ist hier - entgegen der Ansicht des Berufungs-
gerichts - nicht der Fall.
Nicht jedes, auch nicht jedes auffällige Mißverhältnis zwischen
Leistung und Gegenleistung führt zur Sittenwidrigkeit eines Rechtsge-
schäfts. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann
von einem besonders groben Mißverhältnis zwischen Leistung und Ge-
genleistung, das eine Vermutung für die subjektiven Voraussetzungen
der Sittenwidrigkeit begründet, dann ausgegangen werden, wenn der
W ert der Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der W ert der Gegen-
leistung (vgl. z.B. BGHZ 125, 218, 227; BGH, Urteile vom 9. Oktober
1996 - VIII ZR 233/95, W M 1997, 230, 232, vom 21. März 1997 - V ZR
355/95, W M 1997, 1155, 1156 und vom 26. November 1997 - VIII ZR
322/96, W M 1998, 932, 934 m.w.Nachw.).
Von einem solchen Mißverhältnis kann hier selbst dann keine
Rede sein, wenn man mit dem Berufungsgericht dem von der Beklagten
für interne Zwecke geschätzten Grundstückswert von 104.000 DM ei-
nen Kaufpreis von 180.420 DM gegenüberstellt. Hinzu kommt, daß
- worauf die Revision zutreffend hinweist - bei dem anzustellenden
Vergleich nicht von 180.420 DM, sondern von einem niedrigeren Betrag
ausgegangen werden muß. In dem von den Eheleuten zu entrichtenden
Kaufpreis sind nämlich alle Nebenkosten enthalten wie Grunderwerbs-
steuer, Notar- und Grundbuchkosten, Provisionen und Gebühren für
Mietgarantie und Finanzierungsvermittlung.
Über die verbleibende Überteuerung mußte nicht einmal die Ver-
käuferin der Eigentumswohnung aufklären. Nichts spricht dafür, der
Beklagten als finanzierenden Bank insoweit gleichwohl eine Aufklä-
rungspflicht aufzuerlegen. Es war vielmehr Sache des Klägers, die An-
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gemessenheit des Kaufpreises der Eigentumswohnung zu klären. Als
Geschäftsführer einer W ohnungsgenossenschaft mit einem monatlichen
Bruttoeinkommen von fast 9.000 DM wäre er dazu - gegebenenfalls mit
sachverständiger Hilfe - auch ohne weiteres in der Lage gewesen.
c) Die Beklagte hatte auch nicht Kenntnis von sonstigen Umstän-
den, die eine sittenwidrige Schädigung des Klägers durch den Ver-
tragspartner hätten nahelegen können. Inwiefern sich ihr - wie das Be-
rufungsgericht meint - hätte aufdrängen müssen, daß der Kläger "von
einer direkten Kontaktaufnahme mit der Beklagten und Erörterungen
des Geschäfts geradezu abgeschirmt wurde," hat das Berufungsgericht
nicht dargelegt. Solche Umstände sind auch nicht ersichtlich.
III.
Das Berufungsurteil stellt sich auch nicht aus anderen Gründen
als richtig dar.
Einwendungen des Klägers, die einer Vollstreckung aus der nota-
riellen Urkunde entgegenstehen könnten, bestehen nicht. Die Anfech-
tung des Kaufvertrages berührt die Darlehensforderungen der Beklag-
ten nicht. Die Ansicht des Berufungsgerichts, ein Einwendungsdurch-
griff gemäß § 9 VerbrKrG komme hier schon deshalb nicht in Betracht,
weil diese Vorschrift nach § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG auf das Darle-
hensverhältnis der Parteien keine Anwendung finde, ist nicht zu bean-
standen. Der gewährte Kredit ist von der Sicherung durch ein Grund-
pfandrecht abhängig gemacht und zu den für grundpfandrechtlich ab-
gesicherte Kredite üblichen Bedingungen gewährt worden. § 3 Abs. 2
Nr. 2 VerbrKrG stellt entscheidend auf die Zinshöhe und die sonstigen
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Kreditkonditionen ab. Er setzt nicht voraus, daß der Kredit grundpfand-
rechtlich vollständig durch einen entsprechenden W ert des belasteten
Grundstücks gesichert oder gar der Beleihungsrahmen gemäß §§ 11,
12 HypBG eingehalten ist. Dies ergibt sich schon aus dem W ortlaut der
Vorschrift. Die Einhaltung einer bestimmten Beleihungsgrenze zählt
nicht zu den "Bedingungen" des Kredits, sondern liegt auf der Ebene
des Motivs der Kreditgewährung. Eine etwaige Untersicherung fällt in
den Risikobereich der Bank und kann nach dem Zweck der Ausnahme-
vorschrift des § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG nicht dazu führen, daß sie
auch noch dem Einwendungsdurchgriff nach § 9 VerbrKrG ausgesetzt
wird. Überdies ist es ein Gebot der Rechtssicherheit, die Anwendung
des § 3 Abs. 2 Nr. 2 nicht von der Bewertung des jeweiligen Grund-
pfandobjekts abhängig zu machen, über die häufig erhebliche Mei-
nungsverschiedenheiten bestehen können (vgl. OLG Braunschweig
W M 1998, 1223, 1226; OLG Hamm W M 1998, 1230, 1233; Bülow,
VerbrKrG 3. Aufl. § 3 Rdn. 91; Bruchner in: Schimansky/Bunte/Lwowski,
Bankrechts-Handbuch § 81 Rdn. 57; Gößmann BuB Rdn. 3/645; a.A.
Pfeiffer ZBB 1996, 304, 308 f.).
IV.
Das Berufungsurteil war daher aufzuheben (§ 564 Abs. 1 ZPO)
und die Klage vollständig abzuweisen. Der Senat konnte in der Sache
selbst entscheiden, da es weiterer Feststellungen nicht bedurfte (§ 565
Abs. 3 Nr. 1 ZPO).
Nobbe Dr. Siol Dr. Bungeroth
Dr. Müller Dr. Joeres