Urteil des BGH, Az. V ZR 48/10

Leitsatzentscheidung
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
V ZR 48/10 Verkündet
am:
29. Oktober 2010
Lesniak,
Justizangestellte
als
Urkundsbeamtin
der
Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
BGB § 138 Abs. 1 Bb., § 462 Satz 1
Ein Wiederkaufsrecht, das erstmals nach 90 Jahren, im Übrigen aber vorausset-
zungslos ausgeübt werden kann, ist wirksam, sofern die Bedingungen des Rückkaufs
den Käufer nicht unangemessen benachteiligen. Besteht ein solches Wiederkaufs-
recht zugunsten der öffentlichen Hand, ist diese auch nicht durch den Grundsatz der
Verhältnismäßigkeit gehindert, das Recht nach 90 Jahren auszuüben (Abgrenzung
zu Senat, Urteil vom 21. Juli 2006 - V ZR 252/05, WM 2006, 2046).
BGH, Urteil vom 29. Oktober 2010 - V ZR 48/10 - OLG Hamburg
LG Hamburg
- 2 -
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 29. Oktober 2010 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger, die
Richterin Dr. Stresemann, die Richter Dr. Czub und Dr. Roth und die Richterin
Dr. Brückner
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Klägerin wird - unter Zurückweisung des
Rechtsmittels im Übrigen - das Urteil des 1. Zivilsenats des Han-
seatischen Oberlandesgerichts Hamburg vom 12. Februar 2010
im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als der Hilfsantrag der
Klägerin auch hinsichtlich der Bemessung des Wiederkaufspreises
abgewiesen worden ist. In diesem Umfang wird das Urteil des
Landgerichts Hamburg, Zivilkammer 3, vom 29. Mai 2009 auf die
Berufung der Klägerin geändert.
Es wird festgestellt, dass der Klägerin ein Anspruch auf Anpas-
sung des in Nr. 11 des zwischen den Parteien am 23. August /
30. November 1938 geschlossenen Vertrages vereinbarten Wie-
derkaufspreises entsprechend dem Anstieg der allgemeinen Le-
benshaltungskosten zusteht.
Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin 9/10 und die
Beklagte 1/10.
Von Rechts wegen
- 3 -
Tatbestand:
Mit notariellem Kaufvertrag aus dem Jahr 1938 erwarb die Klägerin, eine
Wohnungsbaugenossenschaft, von der beklagten Stadt Grundstücke zu einem
dem regulären Marktpreis entsprechenden Kaufpreis von 5 Reichsmark je
Quadratmeter. Sie verpflichtete sich, auf den erworbenen Flächen Großwohn-
häuser mit billigen Wohnungen von je etwa 52 qm Wohnfläche für die werktäti-
ge Bevölkerung zu errichten und näher bestimmte Mietobergrenzen einzuhal-
ten.
1
In Nr. 11 des Kaufvertrages ist ein Wiederkaufsrecht der Beklagten ver-
einbart, welches bis zum 31. Dezember 2027 nur unter näher bestimmten Vor-
aussetzungen, in der Zeit vom 1. Januar 2028 bis zum 31. Dezember 2028 je-
doch unbedingt ausgeübt werden kann. Der Wiederkaufspreis entspricht dem
vereinbarten Kaufpreis ohne Zinsen. Für die vertragsgemäß errichteten Gebäu-
de ist eine Entschädigung von zwei Dritteln des gemeinen Werts zu leisten, den
die Gebäude bei der Ausübung des Wiederkaufsrechts haben.
2
Die Klägerin möchte festgestellt wissen, dass die Beklagte ein etwaiges
Wiederkaufsrecht nach Nr. 11 des Kaufvertrages nicht mehr ausüben kann;
ferner verlangt sie von der Beklagten die Abgabe einer Löschungsbewilligung
für die Auflassungsvormerkung, die deren bei Ausübung des Wiederkaufsrechts
entstehenden Eigentumsübertragungsanspruch sichert. Hilfsweise beantragt
die Klägerin festzustellen, dass die Ausübung des Wiederkaufsrechts insoweit
unverhältnismäßig ist, als neben der reinen Bodenwertsteigerung ein inflations-
bedingter Wertzuwachs abgeschöpft und nicht der vollständige Verkehrswert
der aufstehenden Gebäude entschädigt wird.
3
- 4 -
Die Klage ist in den Tatsacheninstanzen ohne Erfolg geblieben. Mit der
von dem Oberlandesgericht zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die
Beklagte beantragt, verfolgt die Klägerin ihre Anträge weiter.
4
Entscheidungsgründe:
I.
Das Berufungsgericht hält das Wiederkaufsrecht für wirksam. Es sei we-
der sittenwidrig noch wegen Verstoßes gegen kartellrechtliche Bestimmungen
unwirksam. Die Beklagte sei auch nicht aufgrund des Übermaßverbots, welches
sie als Körperschaft des öffentlichen Rechts beachten müsse, an der Ausübung
des Wiederkaufsrechts gehindert. Dieses führe nicht zu einer unzumutbaren
Lastenverteilung zum Nachteil der Klägerin. Der Zweck des Wiederkaufsrechts,
es der Beklagten einerseits zu ermöglichen, das Grundstück nach 90 Jahren
zurückzuerwerben und so Bodenwertsteigerungen der Allgemeinheit zu erhal-
ten, sie andererseits hierzu aber nicht, wie bei einem Erbbaurecht, zu verpflich-
ten, sei nicht zu beanstanden. Die Ausübungsfrist von 90 Jahren diene auch
den Interessen der Klägerin, da sie sicherstelle, dass sich deren Investitionen
über die Nutzungsdauer des Bauwerks amortisierten. Dass die Klägerin bei
Ausübung des Wiederkaufsrechts nicht den vollen, sondern nur 2/3 des Ver-
kehrswerts der von ihr errichteten Gebäude beanspruchen könne, halte sich,
wie der Vergleich mit der Regelung in § 27 Abs. 2 ErbbauRG zeige, im Rahmen
zulässiger Vereinbarungen. Entsprechendes gelte für die Festlegung des Wie-
derkaufspreises. Das Inflationsrisiko gehe zu Lasten des Käufers, wenn, wie
hier, keine Wertsicherungsklausel vereinbart sei. Etwas anderes könne allen-
falls hinsichtlich eines inflationsbedingten Wertverlusts gelten, welcher nach
Ablauf der gesetzlichen Regelfrist von 30 Jahren seit der Vereinbarung des
5
- 5 -
Wiederkaufsrechts, hier also seit 1968, entstanden sei. Auf eine solche Fest-
stellung sei der hilfsweise gestellte Antrag jedoch nicht gerichtet.
II.
Diese Ausführungen halten revisionsrechtlicher Nachprüfung überwie-
gend stand.
6
1. a) Ohne Rechtsfehler nimmt das Berufungsgericht an, dass das in
Nr. 11 Abs. 3 des Kaufvertrages vereinbarte Wiederkaufsrecht, welches der
Beklagten im Jahr 2028 unbedingt zusteht (nachfolgend: unbedingtes Wieder-
kaufsrecht), wirksam ist.
7
aa) Entgegen der Auffassung der Revision ist das Wiederkaufsrecht nicht
deshalb unwirksam, weil es über die in § 462 Satz 1 BGB genannte Höchstfrist
von 30 Jahren hinaus ausgeübt werden kann. Diese Vorschrift begrenzt die
Ausübung eines Wiederkaufsrechts nur in den Fällen, in denen eine Frist nicht
vereinbart worden ist. Sie hindert die Vertragsparteien nicht, längere Aus-
übungsfristen festzulegen (Senat, Urteil vom 21. April 1967 - V ZR 75/64, BGHZ
47, 387, 392); diese treten dann an die Stelle der gesetzlichen Frist (§ 462
Satz 2 BGB).
8
bb) Zutreffend ist ferner die Annahme des Berufungsgerichts, das unbe-
schränkte Wiederkaufsrecht verstoße nicht gegen die guten Sitten (§ 138
Abs. 1 BGB).
9
(1) Mit diesem Recht hat sich die Beklagte vorbehalten, den Grund-
stücksverkauf nachträglich in ein der Bestellung eines Erbbaurechts auf 90 Jah-
re vergleichbares Nutzungsverhältnis umzugestalten. Es ermöglicht ihr, im Jahr
2028 zu entscheiden, ob sie das Grundstück gegen Zahlung des Wiederkaufs-
preises und der vereinbarten Entschädigung für die von der Klägerin errichteten
10
- 6 -
Gebäude zurückerwirbt, oder ob sie hiervon wegen der damit verbundenen
Übernahme älterer und möglicherweise für sie nicht attraktiver Wohnhäuser
absieht. Ein solches Wahlrecht ist für sich genommen nicht verwerflich. Dass
der Wiederkaufsberechtigte im Zweifel die für ihn wirtschaftlich günstigere Al-
ternative wählen und insbesondere Bodenwertsteigerungen abschöpfen wird, ist
weder zu missbilligen noch führt es - sofern die Bedingungen des Wiederkaufs
angemessen sind - zu einem groben Missverhältnis von Leistung und Gegen-
leistung oder zu einer sonst unzumutbaren Belastung des Käufers (aA Kämme-
rer/Martini, BauR 2007, 1337, 1348). Dieser vermag zu erkennen und sich von
Anfang darauf einzustellen, dass er das Grundstück nach der vereinbarten
Frist, hier nach 90 Jahren, möglicherweise an den Verkäufer zurückübereignen
muss, also bis zu der Entscheidung des Verkäufers über die Ausübung des
Wiederkaufsrechts in wirtschaftlicher Hinsicht eher einem Erbbauberechtigten
als einem Eigentümer gleichsteht. Dabei kann die Vereinbarung eines Wieder-
kaufsrechts statt eines Erbbaurechts auch für den Käufer vorteilhaft sein; bei-
spielsweise ist er nur als Eigentümer in der Lage, das Grundstück als Kreditsi-
cherheit zu nutzen. Dass er im Gegensatz zu einem Erbbauberechtigten den
vollen Kaufpreis zahlt, wird durch den Wiederkaufspreis kompensiert. Wird das
Wiederkaufsrecht ausgeübt, hat der Käufer dem Verkäufer als Gegenleistung
für die Nutzung des Grundstücks die Nutzungen des Kaufpreises überlassen
und damit einen dem Erbbauzins vergleichbaren Wert aufgewandt.
(2) Das Wiederkaufsrecht stellt sich auch nicht deshalb als sittenwidrig
dar, weil als im Jahr 2028 zu zahlender Wiederkaufspreis der 1938 vereinbarte
Kaufpreis ohne Wertsicherungsklausel bestimmt worden ist. Im Grundsatz ist es
nicht unbillig, den Preis, zu welchem verkauft worden ist, als Wiederkaufspreis
zu vereinbaren, da dies der Zweifelsregelung des § 456 Abs. 2 BGB (§ 497
Abs. 2 BGB aF) entspricht. Allerdings läge die Annahme eines groben Missver-
hältnisses von Leistung und Gegenleistung nahe, wenn die Beklagte bei Aus-
11
- 7 -
übung des Wiederkaufsrechts nur den (in Euro umgerechneten) Nominalbetrag
des Kaufpreises als Wiederkaufspreis zahlen müsste, wenn also der
- vorhersehbare - inflationsbedingte Wertverlust des Geldes über einen Zeit-
raum von 90 Jahren zu Lasten der Klägerin ginge. So verhält es sich hier, an-
ders als das Berufungsgericht meint, aber nicht.
Bei Abschluss des Kaufvertrages im Jahr 1938 konnten die Parteien im
Hinblick auf die Aufwertungsrechtsprechung des Reichsgerichts davon ausge-
hen, dass der Wiederkaufspreis auch ohne Vereinbarung einer Wertsiche-
rungsklausel dem seit Abschluss des Kaufvertrages gesunkenen Geldwert ent-
sprechend aufgewertet werden würde. Das Reichgericht nahm bei einem Wie-
derkaufsrecht, wenn nicht Anhaltspunkte für das Gegenteil vorlagen, nämlich
an, dass die Vertragsschließenden dem zum Wiederverkauf verpflichteten Käu-
fer einen angemessenen Gegenwert für die Rückübereignung gewähren woll-
ten, und wertete Wiederkaufspreise deshalb ohne weiteres auf (vgl. RGZ 119,
188; RG, JW 1927, 979; LZ 1925, 711). Infolge dieser Rechtsprechung ent-
sprach es noch zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses der Parteien allgemeiner
Auffassung, dass Veränderungen des Geldwertes in der Weise zu berücksichti-
gen seien, dass ein in Übereinstimmung mit der gesetzlichen Auslegungsregel
des § 456 Abs. 2 BGB (§ 497 Abs. 2 BGB aF) festgesetzter Wiederkaufspreis
die gleiche Kaufkraft wie der Kaufpreis haben müsste (vgl. Palandt/Pinzger,
BGB, 1939, § 497 Anm. 4 aE sowie Staudinger/Ostler, BGB, 10. Aufl. [1937],
§ 497 Anm. 10). Dies lässt den Schluss zu, dass der Wiederkaufspreis nach
übereinstimmender Vorstellung beider Parteien der allgemeinen Geldentwick-
lung angepasst werden sollte.
12
(3) Mangels einer von dem unbedingten Wiederkaufsrecht ausgehenden
unbilligen Belastung der Klägerin kommt ein Verstoß gegen die guten Sitten
auch nicht unter dem Gesichtspunkt der Ausnutzung einer Monopolstellung in
13
- 8 -
Betracht. Zudem hat das Berufungsgericht eine solche Stellung der Beklagten
auf dem Hamburger Grundstücksmarkt nicht feststellen können; Verfahrensrü-
gen hierzu sind von der Klägerin nicht erhoben worden.
cc) Sonstige Nichtigkeitsgründe sind von dem Berufungsgericht ohne
Rechtsfehler verneint worden. An den Vorgaben, die sich aus § 11 Abs. 2
Satz 1 BauGB für städtebauliche Verträge ergeben, ist das Wiederkaufsrecht
ebenso wenig zu messen wie an § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB (früher § 9 Abs. 1
AGBG), da diese Vorschriften bei Abschluss des Vertrages nicht existierten.
Entgegen der Auffassung der Revision verstößt das Wiederkaufsrecht auch
nicht gegen kartellrechtliche Vorschriften. Hätte die Beklagte das Grundstück
- kartellrechtlich unbedenklich - mit einem Erbbaurecht zugunsten der Klägerin
belastet, wäre es dem Grundstücksmarkt in vergleichbarer Weise wie durch das
vereinbarte Wiederkaufsrecht entzogen gewesen.
14
b) Zutreffend nimmt das Berufungsgericht weiter an, die Beklagte sei
nicht aufgrund ihrer sich aus dem öffentlichen Recht ergebenden Bindungen
gehindert, das Wiederkaufsrecht im Jahr 2028 auszuüben.
15
aa) Als Körperschaft des öffentlichen Rechts hat die Beklagte allerdings
nicht nur die Schranken von Treu und Glauben (§ 242 BGB), sondern insbe-
sondere auch die Einhaltung des Übermaßverbots zu beachten. Der Grundsatz
der Verhältnismäßigkeit bestimmt auch ohne ausdrückliche gesetzliche Rege-
lung das gesamte Handeln der öffentlichen Verwaltung, und zwar auch dann,
wenn sie, wie hier, die Gestaltungsformen des Privatrechts wählt. Er verlangt,
die Ausübung eines vertraglich vereinbarten Rechts auf das nach dessen
Zweck erforderliche und angemessene Maß zu beschränken sowie unzumutba-
re Härten im Einzelfall zu vermeiden. Die Beklagte ist daher verpflichtet, vor der
Ausübung eines ihr im Bereich des Verwaltungsprivatrechts zustehenden
16
- 9 -
Rechts im Wege einer Ermessensentscheidung zu prüfen, ob und inwieweit es
geltend gemacht werden soll (Senat, Urteil vom 16. April 2010 - V ZR 175/09,
WM 2010, 1861 Rn. 18 mwN). Auf dieser Grundlage hat der Senat entschieden,
dass ein Wiederkaufsrecht, welches die zweckentsprechende Nutzung eines
zum Zwecke der Ansiedlung einer Familie verbilligt veräußerten Grundstücks
sicherstellen soll, mehr als 30 Jahre nach seiner Begründung nicht mehr aus-
geübt werden kann (Senat, Urteil vom 21. Juli 2006 - V ZR 252/05, WM 2006,
2046).
bb) Hieraus kann die Klägerin indessen nichts für sie Günstiges herlei-
ten. Der mit der Beklagten geschlossene Kaufvertrag ist zwar dem Verwal-
tungsprivatrecht zuzuordnen, weil er, wie die Bauverpflichtung der Klägerin und
die Mietpreisbindung deutlich machen, wohnungs- und sozialpolitischen Zwe-
cken diente. Die Ausübungsfrist von 90 Jahren ist hier aber nicht unverhältnis-
mäßig.
17
Nach welcher Zeitdauer die Ausübung eines zugunsten der öffentlichen
Hand vereinbarten Wiederkaufsrechts unverhältnismäßig ist, hängt entschei-
dend von dessen Zweck ab (vgl. Senat, Urteil vom 22. Juni 2007 - V ZR 260/06,
NJW-RR 2007, 1608, 1610). Dient es der Sicherung der Zweckbindung einer
Subvention, muss seine Dauer in einem angemessenen Verhältnis zu dem mit
der Subvention zulässigerweise verfolgten Zweck stehen. Die Nutzungs- und
Verfügungsbeschränkungen, deren Einhaltung durch ein solches Wiederkaufs-
recht typischerweise gewährleistet wird, dürfen dem Käufer nur für einen zeitlich
begrenzten Zeitraum auferlegt werden; bei Grundstücken, die zum Zwecke der
Errichtung von Einfamilienhäusern an Einzelpersonen verkauft werden, ist eine
30 Jahre übersteigende Dauer in aller Regel als unverhältnismäßig anzusehen.
18
- 10 -
Das hier vereinbarte unbedingte Wiederkaufsrecht dient dagegen weder
der Sicherung einer Subvention noch der Durchsetzung von Nutzungs- oder
Verfügungsbeschränkungen. Es hält der Beklagten unabhängig von dem Ver-
halten der Klägerin die Möglichkeit offen, nach 90 Jahren die Rückübereignung
des Grundstücks zu näher festgelegten Konditionen zu verlangen. Ein solches
Wiederkaufsrecht war in dem der Senatsentscheidung vom 21. Juli 2006 (V ZR
252/05, WM 2006, 2046) zugrunde liegenden Vertrag nicht enthalten; dort hatte
sich die beklagte Körperschaft des öffentlichen Rechts vielmehr entschieden,
das Grundstückseigentum endgültig auf die Käufer zu übertragen, sofern diese
die ihnen auferlegten Nutzungs- und Verfügungsbeschränkungen beachteten.
19
Der unterschiedliche Zweck der Wiederkaufsrechte geht mit einer jeweils
anderen Funktion der Ausübungsfrist einher. Von einem Wiederkaufsrecht, das
eine Subvention sichert, kann, wenn der Subventionszweck verfehlt wird, jeder-
zeit Gebrauch gemacht werden. Die Ausübungsfrist bildet die zeitliche Grenze,
bis zu der dies möglich ist. Je länger sie ist, desto belastender wirkt das Wie-
derkaufsrecht für den Käufer, weil er während dieser Zeit die Nutzungs- und
Verfügungsbeschränkungen beachten muss, die das Wiederkaufsrecht sichert,
wenn er nicht Gefahr laufen will, das Eigentum an dem Grundstück zu verlieren.
20
Bei der hier vereinbarten Frist von 90 Jahren handelt es sich demgegen-
über um den Zeitpunkt, zu dem das unbedingte Wiederkaufsrecht erstmals
ausgeübt werden darf. Je länger sie ist, desto länger bleibt die Klägerin Eigen-
tümerin des Grundstückes und desto länger kann sie dessen Nutzungen sowie
die ihrer Investitionen ziehen. Umgekehrt bedeutete eine geringere Dauer eine
größere Belastung, weil sich damit der Zeitraum verkürzte, in dem die Klägerin
vor der Ausübung des Wiederkaufsrechts geschützt ist. Ihre Rechtsstellung
hätte sich also nicht verbessert, sondern verschlechtert, wenn die Beklagte be-
rechtigt gewesen wäre, das unbedingte Wiederkaufsrecht bereits nach 20 Jah-
21
- 11 -
ren auszuüben. Führt ein längerer Zeitraum, bis zu dem ein Wiederkaufsrecht
erstmals ausgeübt werden kann, aber nicht zu einer größeren und damit ab
einem bestimmten Zeitpunkt unverhältnismäßigen Belastung des Käufers, las-
sen sich aus dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit in zeitlicher Hinsicht keine
Beschränkungen für dessen Ausübung ableiten.
2. Ohne Rechtsfehler und von der Revision unbeanstandet nimmt das
Berufungsgericht ferner an, dass das in Nr. 11 Abs. 2 d) und e) vereinbarte be-
dingte Wiederkaufsrecht wirksam ist und dessen Ausübung nicht unverhältnis-
mäßig wäre. Die Vereinbarung eines Wiederkaufsrechts für den Fall der
Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung des Grundstücks und für den
Fall, dass über das Vermögen der Klägerin der Konkurs oder das gerichtliche
Vergleichsverfahren eröffnet wird, soll sicherstellen, dass die Beklagte das
Grundstück auch dann zurückkaufen kann, wenn sie ihres unbeschränkten
Wiederkaufsrechts wegen des Vermögensverfalls der Klägerin verlustig zu ge-
hen droht. Es wirkt damit ähnlich wie ein als Inhalt des Erbbaurechts unter die-
sen Bedingungen vereinbarter Heimfallanspruch (vgl. § 2 Nr. 4 ErbbauRG);
dieser kann während der gesamten Dauer des Erbbaurechts, also unter Um-
ständen ebenfalls 90 Jahre lang entstehen.
22
Soweit das bedingte Wiederkaufsrecht (Nr. 11 Abs. 2) für den Fall des
Eintritts weiterer Bedingungen vereinbart worden ist, hat die Beklagte nach den
Feststellungen des Berufungsgerichts auf dessen Ausübung verzichtet. Ob das
Wiederkaufsrecht insoweit wirksam war, bedarf keiner Entscheidung, da die
Klägerin nur die Feststellung erstrebt, dass die Beklagte ihr Wiederkaufsrecht
heute nicht mehr ausüben kann.
23
- 12 -
3. Da das Wiederkaufsrecht weiterhin ausgeübt werden kann, geht das
Berufungsgericht weiter zutreffend davon aus, dass die Beklagte nicht verpflich-
tet ist, die Löschung der Vormerkung zu bewilligen, die ihren bei Ausübung des
Wiederkaufsrechts entstehenden Übereignungsanspruch sichert.
24
4. Die Revision hat jedoch teilweise Erfolg, soweit der hilfsweise gestellte
Antrag abgewiesen worden ist, mit dem die Klägerin die Feststellung verlangt,
dass die Beklagte an der Ausübung des Wiederkaufsrechts insoweit gehindert
ist, als neben der reinen Bodenwertsteigerung ein inflationsbedingter Wertzu-
wachs abgeschöpft und als nicht der vollständige Verkehrswert der aufstehen-
den Gebäude entschädigt wird.
25
a) Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung ist dieser Hilfsan-
trag Gegenstand des Revisionsverfahrens, obwohl spezifische Rügen insoweit
nicht erhoben worden sind. Ist ein prozessualer Anspruch durch Erhebung einer
hinreichenden Sachrüge zulässig in das Revisionsverfahren eingeführt worden,
beschränkt sich die Prüfung nicht auf diese Rüge (§ 557 Abs. 3 Satz 1 ZPO).
So liegt es auch hier. Der Hilfsantrag der Klägerin bezieht sich auf denselben
prozessualen Anspruch wie der auf Feststellung gerichtete Hauptantrag, näm-
lich auf das Recht der Beklagten, das Wiederkaufsrecht auszuüben. Dabei bil-
den Einwendungen, die sich auf die Konditionen des Wiederkaufs beschränken,
ein bloßes Minus gegenüber solchen, die der Rechtsausübung dauerhaft ent-
gegenstehen. Durch die von der Revision erhobenen Einwendungen, aus de-
nen sich ergeben soll, dass die Beklagte auf Dauer gehindert ist, das Wieder-
kaufsrecht auszuüben, ist den Anforderungen des § 551 Abs. 3 Nr. 2 ZPO folg-
lich auch hinsichtlich des (unechten) Hilfsantrags genügt.
26
b) Die Abweisung des Hilfsantrags hält rechtlicher Nachprüfung teilweise
nicht stand.
27
- 13 -
aa) Ohne Rechtsfehler nimmt das Berufungsgericht allerdings an, dass
die Beklagte nicht verpflichtet ist, bei Ausübung des Wiederkaufsrechts für die
von der Klägerin errichteten Gebäude eine weitergehende als die vertraglich
vereinbarte Entschädigung zu leisten, nämlich zwei Drittel des gemeinen Werts,
den die Gebäude am Tag des Zugehens der Wiederkaufserklärung haben. Die-
se Entschädigung entspricht der Entschädigung, die ein Erbbauberechtigter
nach dem Erlöschen des Erbbaurechts infolge Zeitablaufs gemäß § 27 Abs. 2
Satz 1 ErbbauRG (mindestens) zu beanspruchen hat, und ist damit nicht un-
verhältnismäßig.
28
bb) Anders verhält es sich hinsichtlich der Bemessung des Wiederkaufs-
preises. Das Berufungsgericht geht zwar zutreffend davon aus, dass eine sin-
kende Kaufkraft des Geldes grundsätzlich nicht zu einem Wegfall der Ge-
schäftsgrundlage führt, und dass deshalb § 313 BGB keine Handhabe bietet, in
langfristige Verträge entgegen dem der Rechtsordnung zugrundeliegenden
Nominalwertprinzip eine stillschweigende Wertsicherungsklausel hineinzuinter-
pretieren (vgl. Palandt/Grüneberg, BGB, 69. Aufl., § 313 Rn. 26). Es verkennt
aber, dass hier schon deshalb etwas anderes gilt, weil die Auslegung des Ver-
trages ergibt, dass der Wiederkaufspreis dem Wert der Kaufkraft entsprechen
sollte, den der Kaufpreis im Jahr 1938 hatte, und er deshalb entsprechend der
Entwicklung der allgemeinen Lebenshaltungskosten an den heutigen Geldwert
anzupassen ist (siehe oben II. 1. a) bb) (2)). Diese Auslegung kann der Senat
selbst vornehmen, da das Berufungsgericht sie unterlassen hat und weitere
tatsächliche Feststellungen nicht zu erwarten sind (vgl. Urteil vom 25. Septem-
ber 1975 - VII ZR 179/73, BGHZ 65, 107, 112; Urteil vom 3. November 1993
- VIII ZR 106/93, BGHZ 124, 39, 45; st. Rspr.). Da der Rechtsstreit auch inso-
weit zur Endentscheidung reif ist, hat der Senat in der Sache selbst entschieden
(§ 563 Abs. 3 ZPO).
29
- 14 -
III.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 1 Satz 1 ZPO.
30
Krüger Stresemann Czub
Roth
Brückner
Vorinstanzen:
LG Hamburg, Entscheidung vom 29.05.2009 - 303 O 172/07 -
OLG Hamburg, Entscheidung vom 12.02.2010 - 1 U 111/09 -