Urteil des BGH vom 14.02.2008

BGH (vertrag, mietvertrag, wirksamkeit, mieter, zpo, besitzer, räumung, scheingeschäft, anmeldung, vermieter)

BUNDESGERICHTSHOF

BESCHLUSS

V ZB 108/07

vom

14. Februar 2008

in dem Zwangsversteigerungsverfahren

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Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat am 14. Februar 2008 durch den

Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger, die Richter Dr. Lemke und Dr. Schmidt-

Räntsch, die Richterin Dr. Stresemann und den Richter Dr. Czub

beschlossen:

Die Rechtsbeschwerde gegen den Beschluss der 5. Zivilkammer

des Landgerichts Potsdam vom 9. August 2007 wird auf Kosten

der Beteiligten zu 3 zurückgewiesen.

Der Gegenstandswert des Rechtsbeschwerdeverfahrens beträgt

11.475 €.

Gründe:

Der Beteiligte zu 1 erwarb den im Eingang dieses Beschlusses bezeich-

neten Grundbesitz des Beteiligten zu 2 durch Erteilung des Zuschlags in der

Zwangsversteigerung. Die Büroräume des aufstehenden Gebäudes werden von

der Beteiligten zu 3 genutzt. Die Rechtsgrundlage hierfür sieht sie in einem Ver-

trag vom 11. März 2003, wonach sie alle Rechte und Pflichten des Einzelunter-

nehmens G. B. Support aus einem Mietvertrag vom

20. Januar 2003 zwischen diesem Unternehmen und dem Beteiligten zu 2

übernommen hat.

In dem Zwangsversteigerungsverfahren meldete der Beteiligte zu 2 als

Mieter Baukosten an.

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Der Beteiligte zu 1 hat eine vollstreckbare Ausfertigung des Zuschlags-

beschlusses beantragt, die sich in der Vollstreckungsklausel gegen die Beteilig-

te zu 3 richtet. Das Amtsgericht hat den Antrag zurückgewiesen. Auf die soforti-

ge Beschwerde hat das Landgericht das Amtsgericht angewiesen, die Erteilung

der Vollstreckungsklausel nicht wegen des Vertrags vom 11. März 2003 zu ver-

sagen.

Mit der von dem Landgericht zugelassenen Rechtsbeschwerde will die

Beteiligte zu 3 die Wiederherstellung der amtsgerichtlichen Entscheidung errei-

chen. Der Beteiligte zu 1 beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.

II.

Nach Ansicht des Beschwerdegerichts darf der Beteiligte zu 1 gegen die

Beteiligte zu 3 die auf Räumung und Herausgabe gerichtete Zwangsvollstre-

ckung aus dem Zuschlagsbeschluss betreiben, weil der Vertrag vom 11. März

2003 keinen ausreichenden Anhaltspunkt für ein Besitzrecht der Beteiligten

zu 3 nach § 57 ZVG bietet. Bedenken bestünden gegen die Wirksamkeit dieses

Vertrags, weil der Mietvertrag vom 20. Januar 2003 wegen Personenidentität

auf Vermieter- und Mieterseite unwirksam sein dürfte. Selbst wenn der Vertrag

vom 11. März 2003 wirksam sei, begründe dies kein Besitzrecht der Beteiligten

zu 3; denn die Vereinbarung sei ein Scheinvertrag.

Das hält der rechtlichen Nachprüfung im Ergebnis stand.

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III.

Das Rechtsmittel ist - ungeachtet des Umstands, dass die Sache entge-

gen der Ansicht des Beschwerdegerichts keine grundsätzliche Bedeutung (sie-

he dazu nur Senat, BGHZ 154, 288, 291 m. umfangr. N.) hat und deshalb kein

Grund zur Zulassung der Rechtsbeschwerde bestand - statthaft (§ 574 Abs. 1

Nr. 2, Abs. 3 Satz 2 ZPO) und im Übrigen zulässig (§ 575 ZPO). Es ist jedoch

unbegründet. Das Beschwerdegericht hat ein die Klauselerteilung hinderndes

Besitzrecht der Beteiligten zu 3 zu Recht verneint.

1. Nach § 93 Abs. 1 Satz 2 ZVG soll der Ersteher aus dem Zuschlagsbe-

schluss die Zwangsvollstreckung gegen den Besitzer auf Räumung und Her-

ausgabe von Geschäftsräumen nicht betreiben, wenn dieser aufgrund eines

Rechts besitzt, welches durch den Zuschlag nicht erloschen ist. Ein solches

Recht kann dem Mieter nach Maßgabe des § 57 ZVG zustehen. Sind ihm die

Räume überlassen, findet die Vorschrift des § 566 BGB i.V.m. § 578 Abs. 2

BGB Anwendung. Dies setzt allerdings voraus, dass es noch vor der Versteige-

rung zur Überlassung der Räume durch den Vermieter in Erfüllung seiner

Pflichten aus § 535 Abs. 1 BGB gekommen ist; die Besitzeinräumung muss ge-

rade im Hinblick auf das Mietverhältnis erfolgt sein. Denn § 57 ZVG will allein

den im Zeitpunkt des Zuschlags bereits besitzenden Mieter vor einer nachfol-

genden Räumung schützen. Durch das vereinfachte Klauselerteilungsverfah-

ren, das es dem Ersteher ermöglicht, aus dem Zuschlagsbeschluss gegen den

Besitzer von Räumen vorzugehen, darf dann nicht in ein bestehendes Recht

zum Besitz eingegriffen werden, wenn es nach § 57 ZVG schützenswert ist.

Wird ein solches Recht geltend gemacht, ist nach § 93 Abs. 1 Satz 2 ZVG zu

prüfen, ob es einer Klauselerteilung entgegensteht. Auch wenn der Besitzer

nicht den vollen (materiellen) Beweis für sein Besitzrecht erbringen muss, ge-

nügt es nicht, dass er sich lediglich auf ein solches Recht beruft. Es müssen

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- von ihm im Einzelnen darzulegende - Anhaltspunkte gegeben sein, die sein

Besitzrecht zumindest nahe legen. Anderenfalls bestünde die Gefahr, dass der

Missbrauch der Schutzvorschriften des Zwangsversteigerungsgesetzes

- insbesondere des § 57 ZVG - zum Nachteil des Erstehers gefördert und das

vereinfachte Klauselerteilungsverfahren dadurch entwertet würde (siehe zu al-

lem BGH, Beschl. v. 27. Februar 2004, IXa ZB 269/03, WM 2004, 754 f.).

2. Solche Anhaltspunkte hat die Beteiligte zu 3 nicht ausreichend darge-

legt.

a) Unklar ist allerdings, was das Beschwerdegericht im Hinblick auf den

Vertrag vom 11. März 2003 mit dem Begriff "Scheinvertrag" hat ausdrücken

wollen. Falls es von einem Scheingeschäft nach § 117 Abs. 1 BGB ausgegan-

gen ist, trägt seine Begründung diese Annahme nicht. Denn der Umstand, dass

die Beteiligte zu 3 zur Sicherung ihres sich aus § 57 ZVG ergebenden Besitz-

rechts in dem Zwangsversteigerungsverfahren nicht als Mieterin benannt wur-

de, ist kein Indiz dafür, dass sie und der Beteiligte zu 2 einverständlich nur den

äußeren Schein eines Rechtsgeschäfts hervorrufen, die mit dem Vertrag vom

11. März 2003 verbundenen Rechtsfolgen jedoch nicht eintreten lassen wollten.

Auch spricht der Vortrag der Beteiligten zu 3, dass die Vermietung der Räume

steuerrechtliche Gründe gehabt habe, gegen ein Scheingeschäft; die von dem

Beteiligten zu 2 erstrebten Steuervorteile ließen sich nämlich nur mit einem

wirksamen Mietvertrag erzielen. Schließlich hat das Beschwerdegericht den

Vortrag der Beteiligten zu 3 nicht berücksichtigt, dass sie seit Februar 2005 für

die Überlassung der Räume Miete an den Beteiligten zu 2 zahle. Diese Zahlun-

gen sprechen ebenfalls gegen ein Scheingeschäft.

b) Rechtlich nicht zu beanstanden ist es, dass das Beschwerdegericht

die Frage der Wirksamkeit des Mietvertrags vom 20. Januar 2003 offen gelas-

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sen hat. Die gegen seine Bedenken gerichteten Angriffe der Rechtsbeschwerde

sind deshalb unerheblich. Denn sowohl im Fall der Wirksamkeit als auch im Fall

der Unwirksamkeit beurteilt es sich nach dem Vertrag vom 11. März 2003, ob

die Beteiligte zu 3 ein die Klauselerteilung hinderndes Recht zum Besitz hat.

Entweder hat sie - angeblich - die Rechte und Pflichten der vorherigen Mieterin

übernommen, oder es ist - im Wege der Auslegung (§ 157 BGB) oder der Um-

deutung (§ 140 BGB) - (vgl. Senat, Urt. v. 11. Dezember 1981, V ZR 222/80,

NJW 1982, 2381, 2382) davon auszugehen, dass - angeblich - zu ihren

Gunsten ein Mietvertrag mit dem Inhalt des Vertrags vom 20. Januar 2003 neu

vereinbart wurde.

c) Wie das Beschwerdegericht weitgehend zutreffend dargelegt hat, kann

nicht davon ausgegangen werden, dass der Vertrag vom 11. März 2003 die

Erteilung der von dem Beteiligten zu 1 beantragten Vollstreckungsklausel hin-

dert.

aa) Zwar können sowohl die Mietzahlungen der Beteiligten zu 3 seit Feb-

ruar 2005 als auch die Inbesitznahme der Räume durch sie im Jahr 2003 Indi-

zien sein, die für den Abschluss eines Mietvertrags vor der Zuschlagserteilung

sprechen. Auch mag es zur Zerstreuung der von dem Zwangsverwalter in sei-

nem Bericht vom 21. November 2005 geäußerten rechtlichen Bedenken gegen

die Wirksamkeit des Mietvertrags vom 20. Januar 2003 sinnvoller gewesen

sein, einen eigenständigen neuen Mietvertrag zu schließen, als sich auf den

Vertrag vom 11. März 2003 zu berufen, wenn ein Mietverhältnis der Beteiligten

zu 3 nur vorgeschoben werden sollte.

bb) Aber gegen das tatsächliche Bestehen dieses Mietverhältnisses

spricht neben den übrigen von dem Beschwerdegericht angeführten Umstän-

den entscheidend, dass nicht die Beteiligte zu 3, sondern der Beteiligte zu 2 am

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9. Januar 2006 persönlich und am 16. November 2006 unter seiner Einzelfirma

(vgl. den im Mietvertrag vom 20. Januar 2003 verwendeten Stempel) als Mieter

bei dem Vollstreckungsgericht einen Baukostenzuschuss angemeldet hat. Die-

se Anmeldung entbehrte der Grundlage, wenn man davon ausgeht, dass der

Beteiligten zu 3 mit dem Vertrag vom 11. März 2003 dieselbe Rechtsstellung

wie die der früheren Mieterin übertragen wurde. Die Anmeldung konnte keinen

Kündigungsschutz zugunsten der Beteiligten zu 3 (§ 57c ZVG) bewirken; sie

war - die von der Beteiligten zu 3 behauptete Wirksamkeit des Vertrags vom

11. März 2003 unterstellt - unsinnig. Weshalb dieser Weg gleichwohl beschrit-

ten wurde, hat die Beteiligte zu 3 nicht erklärt, sondern sich lediglich auf den

Vertrag berufen.

4. Somit hat sie nicht genügend Anhaltspunkte vorgetragen, die ihr Be-

sitzrecht im Zeitpunkt der Zuschlagserteilung nahe legen. Die Entscheidung des

Beschwerdegerichts hat deshalb Bestand.

IV.

1. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Sie ist hier ver-

anlasst, weil es sich um eine gegenüber dem vorhergehenden Zwangsverstei-

gerungsverfahren eigenständige Streitigkeit handelt, bei der sich die Beteiligten

zu 1 und 3 wie Parteien in einem Zivilprozess gegenüberstehen.

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2. Die Entscheidung über den Gegenstandswert beruht auf § 41 Abs. 1

GKG.

Krüger

Lemke

Schmidt-Räntsch

Stresemann

Czub

Vorinstanzen:

AG Potsdam, Entscheidung vom 02.05.2007 - 2 K 697/04 -

LG Potsdam, Entscheidung vom 09.08.2007 - 5 T 371/07 -