Urteil des BGH vom 14.02.2008
BGH (vertrag, mietvertrag, wirksamkeit, mieter, zpo, besitzer, räumung, scheingeschäft, anmeldung, vermieter)
BUNDESGERICHTSHOF
BESCHLUSS
V ZB 108/07
vom
14. Februar 2008
in dem Zwangsversteigerungsverfahren
- 2 -
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat am 14. Februar 2008 durch den
Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger, die Richter Dr. Lemke und Dr. Schmidt-
Räntsch, die Richterin Dr. Stresemann und den Richter Dr. Czub
beschlossen:
Die Rechtsbeschwerde gegen den Beschluss der 5. Zivilkammer
des Landgerichts Potsdam vom 9. August 2007 wird auf Kosten
der Beteiligten zu 3 zurückgewiesen.
Der Gegenstandswert des Rechtsbeschwerdeverfahrens beträgt
11.475 €.
Gründe:
I.
Der Beteiligte zu 1 erwarb den im Eingang dieses Beschlusses bezeich-
neten Grundbesitz des Beteiligten zu 2 durch Erteilung des Zuschlags in der
Zwangsversteigerung. Die Büroräume des aufstehenden Gebäudes werden von
der Beteiligten zu 3 genutzt. Die Rechtsgrundlage hierfür sieht sie in einem Ver-
trag vom 11. März 2003, wonach sie alle Rechte und Pflichten des Einzelunter-
nehmens G. B. Support aus einem Mietvertrag vom
20. Januar 2003 zwischen diesem Unternehmen und dem Beteiligten zu 2
übernommen hat.
1
In dem Zwangsversteigerungsverfahren meldete der Beteiligte zu 2 als
Mieter Baukosten an.
2
- 3 -
Der Beteiligte zu 1 hat eine vollstreckbare Ausfertigung des Zuschlags-
beschlusses beantragt, die sich in der Vollstreckungsklausel gegen die Beteilig-
te zu 3 richtet. Das Amtsgericht hat den Antrag zurückgewiesen. Auf die soforti-
ge Beschwerde hat das Landgericht das Amtsgericht angewiesen, die Erteilung
der Vollstreckungsklausel nicht wegen des Vertrags vom 11. März 2003 zu ver-
sagen.
3
Mit der von dem Landgericht zugelassenen Rechtsbeschwerde will die
Beteiligte zu 3 die Wiederherstellung der amtsgerichtlichen Entscheidung errei-
chen. Der Beteiligte zu 1 beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.
4
II.
Nach Ansicht des Beschwerdegerichts darf der Beteiligte zu 1 gegen die
Beteiligte zu 3 die auf Räumung und Herausgabe gerichtete Zwangsvollstre-
ckung aus dem Zuschlagsbeschluss betreiben, weil der Vertrag vom 11. März
2003 keinen ausreichenden Anhaltspunkt für ein Besitzrecht der Beteiligten
zu 3 nach § 57 ZVG bietet. Bedenken bestünden gegen die Wirksamkeit dieses
Vertrags, weil der Mietvertrag vom 20. Januar 2003 wegen Personenidentität
auf Vermieter- und Mieterseite unwirksam sein dürfte. Selbst wenn der Vertrag
vom 11. März 2003 wirksam sei, begründe dies kein Besitzrecht der Beteiligten
zu 3; denn die Vereinbarung sei ein Scheinvertrag.
5
Das hält der rechtlichen Nachprüfung im Ergebnis stand.
6
- 4 -
III.
Das Rechtsmittel ist - ungeachtet des Umstands, dass die Sache entge-
gen der Ansicht des Beschwerdegerichts keine grundsätzliche Bedeutung (sie-
he dazu nur Senat, BGHZ 154, 288, 291 m. umfangr. N.) hat und deshalb kein
Grund zur Zulassung der Rechtsbeschwerde bestand - statthaft (§ 574 Abs. 1
Nr. 2, Abs. 3 Satz 2 ZPO) und im Übrigen zulässig (§ 575 ZPO). Es ist jedoch
unbegründet. Das Beschwerdegericht hat ein die Klauselerteilung hinderndes
Besitzrecht der Beteiligten zu 3 zu Recht verneint.
7
1. Nach § 93 Abs. 1 Satz 2 ZVG soll der Ersteher aus dem Zuschlagsbe-
schluss die Zwangsvollstreckung gegen den Besitzer auf Räumung und Her-
ausgabe von Geschäftsräumen nicht betreiben, wenn dieser aufgrund eines
Rechts besitzt, welches durch den Zuschlag nicht erloschen ist. Ein solches
Recht kann dem Mieter nach Maßgabe des § 57 ZVG zustehen. Sind ihm die
Räume überlassen, findet die Vorschrift des § 566 BGB i.V.m. § 578 Abs. 2
BGB Anwendung. Dies setzt allerdings voraus, dass es noch vor der Versteige-
rung zur Überlassung der Räume durch den Vermieter in Erfüllung seiner
Pflichten aus § 535 Abs. 1 BGB gekommen ist; die Besitzeinräumung muss ge-
rade im Hinblick auf das Mietverhältnis erfolgt sein. Denn § 57 ZVG will allein
den im Zeitpunkt des Zuschlags bereits besitzenden Mieter vor einer nachfol-
genden Räumung schützen. Durch das vereinfachte Klauselerteilungsverfah-
ren, das es dem Ersteher ermöglicht, aus dem Zuschlagsbeschluss gegen den
Besitzer von Räumen vorzugehen, darf dann nicht in ein bestehendes Recht
zum Besitz eingegriffen werden, wenn es nach § 57 ZVG schützenswert ist.
Wird ein solches Recht geltend gemacht, ist nach § 93 Abs. 1 Satz 2 ZVG zu
prüfen, ob es einer Klauselerteilung entgegensteht. Auch wenn der Besitzer
nicht den vollen (materiellen) Beweis für sein Besitzrecht erbringen muss, ge-
nügt es nicht, dass er sich lediglich auf ein solches Recht beruft. Es müssen
8
- 5 -
- von ihm im Einzelnen darzulegende - Anhaltspunkte gegeben sein, die sein
Besitzrecht zumindest nahe legen. Anderenfalls bestünde die Gefahr, dass der
Missbrauch der Schutzvorschriften des Zwangsversteigerungsgesetzes
- insbesondere des § 57 ZVG - zum Nachteil des Erstehers gefördert und das
vereinfachte Klauselerteilungsverfahren dadurch entwertet würde (siehe zu al-
lem BGH, Beschl. v. 27. Februar 2004, IXa ZB 269/03, WM 2004, 754 f.).
2. Solche Anhaltspunkte hat die Beteiligte zu 3 nicht ausreichend darge-
legt.
9
a) Unklar ist allerdings, was das Beschwerdegericht im Hinblick auf den
Vertrag vom 11. März 2003 mit dem Begriff "Scheinvertrag" hat ausdrücken
wollen. Falls es von einem Scheingeschäft nach § 117 Abs. 1 BGB ausgegan-
gen ist, trägt seine Begründung diese Annahme nicht. Denn der Umstand, dass
die Beteiligte zu 3 zur Sicherung ihres sich aus § 57 ZVG ergebenden Besitz-
rechts in dem Zwangsversteigerungsverfahren nicht als Mieterin benannt wur-
de, ist kein Indiz dafür, dass sie und der Beteiligte zu 2 einverständlich nur den
äußeren Schein eines Rechtsgeschäfts hervorrufen, die mit dem Vertrag vom
11. März 2003 verbundenen Rechtsfolgen jedoch nicht eintreten lassen wollten.
Auch spricht der Vortrag der Beteiligten zu 3, dass die Vermietung der Räume
steuerrechtliche Gründe gehabt habe, gegen ein Scheingeschäft; die von dem
Beteiligten zu 2 erstrebten Steuervorteile ließen sich nämlich nur mit einem
wirksamen Mietvertrag erzielen. Schließlich hat das Beschwerdegericht den
Vortrag der Beteiligten zu 3 nicht berücksichtigt, dass sie seit Februar 2005 für
die Überlassung der Räume Miete an den Beteiligten zu 2 zahle. Diese Zahlun-
gen sprechen ebenfalls gegen ein Scheingeschäft.
10
b) Rechtlich nicht zu beanstanden ist es, dass das Beschwerdegericht
die Frage der Wirksamkeit des Mietvertrags vom 20. Januar 2003 offen gelas-
11
- 6 -
sen hat. Die gegen seine Bedenken gerichteten Angriffe der Rechtsbeschwerde
sind deshalb unerheblich. Denn sowohl im Fall der Wirksamkeit als auch im Fall
der Unwirksamkeit beurteilt es sich nach dem Vertrag vom 11. März 2003, ob
die Beteiligte zu 3 ein die Klauselerteilung hinderndes Recht zum Besitz hat.
Entweder hat sie - angeblich - die Rechte und Pflichten der vorherigen Mieterin
übernommen, oder es ist - im Wege der Auslegung (§ 157 BGB) oder der Um-
deutung (§ 140 BGB) - (vgl. Senat, Urt. v. 11. Dezember 1981, V ZR 222/80,
NJW 1982, 2381, 2382) davon auszugehen, dass - angeblich - zu ihren
Gunsten ein Mietvertrag mit dem Inhalt des Vertrags vom 20. Januar 2003 neu
vereinbart wurde.
c) Wie das Beschwerdegericht weitgehend zutreffend dargelegt hat, kann
nicht davon ausgegangen werden, dass der Vertrag vom 11. März 2003 die
Erteilung der von dem Beteiligten zu 1 beantragten Vollstreckungsklausel hin-
dert.
12
aa) Zwar können sowohl die Mietzahlungen der Beteiligten zu 3 seit Feb-
ruar 2005 als auch die Inbesitznahme der Räume durch sie im Jahr 2003 Indi-
zien sein, die für den Abschluss eines Mietvertrags vor der Zuschlagserteilung
sprechen. Auch mag es zur Zerstreuung der von dem Zwangsverwalter in sei-
nem Bericht vom 21. November 2005 geäußerten rechtlichen Bedenken gegen
die Wirksamkeit des Mietvertrags vom 20. Januar 2003 sinnvoller gewesen
sein, einen eigenständigen neuen Mietvertrag zu schließen, als sich auf den
Vertrag vom 11. März 2003 zu berufen, wenn ein Mietverhältnis der Beteiligten
zu 3 nur vorgeschoben werden sollte.
13
bb) Aber gegen das tatsächliche Bestehen dieses Mietverhältnisses
spricht neben den übrigen von dem Beschwerdegericht angeführten Umstän-
den entscheidend, dass nicht die Beteiligte zu 3, sondern der Beteiligte zu 2 am
14
- 7 -
9. Januar 2006 persönlich und am 16. November 2006 unter seiner Einzelfirma
(vgl. den im Mietvertrag vom 20. Januar 2003 verwendeten Stempel) als Mieter
bei dem Vollstreckungsgericht einen Baukostenzuschuss angemeldet hat. Die-
se Anmeldung entbehrte der Grundlage, wenn man davon ausgeht, dass der
Beteiligten zu 3 mit dem Vertrag vom 11. März 2003 dieselbe Rechtsstellung
wie die der früheren Mieterin übertragen wurde. Die Anmeldung konnte keinen
Kündigungsschutz zugunsten der Beteiligten zu 3 (§ 57c ZVG) bewirken; sie
war - die von der Beteiligten zu 3 behauptete Wirksamkeit des Vertrags vom
11. März 2003 unterstellt - unsinnig. Weshalb dieser Weg gleichwohl beschrit-
ten wurde, hat die Beteiligte zu 3 nicht erklärt, sondern sich lediglich auf den
Vertrag berufen.
4. Somit hat sie nicht genügend Anhaltspunkte vorgetragen, die ihr Be-
sitzrecht im Zeitpunkt der Zuschlagserteilung nahe legen. Die Entscheidung des
Beschwerdegerichts hat deshalb Bestand.
15
IV.
1. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Sie ist hier ver-
anlasst, weil es sich um eine gegenüber dem vorhergehenden Zwangsverstei-
gerungsverfahren eigenständige Streitigkeit handelt, bei der sich die Beteiligten
zu 1 und 3 wie Parteien in einem Zivilprozess gegenüberstehen.
16
- 8 -
2. Die Entscheidung über den Gegenstandswert beruht auf § 41 Abs. 1
GKG.
17
Krüger
Lemke
Schmidt-Räntsch
Stresemann
Czub
Vorinstanzen:
AG Potsdam, Entscheidung vom 02.05.2007 - 2 K 697/04 -
LG Potsdam, Entscheidung vom 09.08.2007 - 5 T 371/07 -