Urteil des BGH vom 31.07.2002, V ZR 308/02

Aktenzeichen: V ZR 308/02

Leitsatzentscheidung

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL

V ZR 308/02 Verkündet am: 14. März 2003 K a n i k, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: nein

BGHZ: nein

BGHR: ja

BGB § 276 a.F. (Fb)

Bei Verkauf einer Immobilie ist der Verkäufer nicht ohne weiteres verpflichtet, den

Käufer über die Zahlung einer "Innenprovision" an einen von ihm beauftragten Makler aufzuklären.

BGB § 675, 164, 167

Muß der Verkäufer einer Immobilie damit rechnen, daß das von ihm beauftragte

Vermittlungsunternehmen auch andere Makler als Untervermittler tätig werden läßt,

so können auch diese bei Erstellung eines "persönlichen Berechnungsbeispiels"

stillschweigend zum Abschluß des Beratungsvertrags zwischen dem Verkäufer und

dem Käufer bevollmächtigt sein (Fortführung von Senat, BGHZ 140, 111).

BGH, Urt. v. 14. März 2003 - V ZR 308/02 - OLG Hamburg

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung

vom 14. März 2003 durch den Vizepräsidenten des Bundesgerichtshofes

Dr. Wenzel und die Richter Tropf, Prof. Dr. Krüger, Dr. Lemke und Dr. Gaier

für Recht erkannt:

Die Revision der Beklagten zu 4 gegen das Urteil des 8. Zivilsenats des Hanseatischen Oberlandesgerichts Hamburg

vom 31. Juli 2002 wird zurückgewiesen.

Von den Kosten des Revisionsverfahrens tragen 2/25 die Beklagte zu 4 und die Beklagten zu 7 und zu 8 als Gesamtschuldner sowie weitere 3/25 die Beklagte zu 4 und der Beklagte zu 7 als Gesamtschuldner; die übrigen Kosten des Revisionsverfahrens trägt die Beklagte zu 4 alleine.

Von Rechts wegen

Tatbestand:

Die Klägerin nimmt die Beklagte zu 4 auf Schadensersatz und Rückabwicklung eines Vertrages in Anspruch, mit dem sie eine Eigentumswohnung in

N: zum Preis von 131.000 DM kaufte.

Mit dem Verkauf dieser und anderer Wohnungen aus derselben Anlage

hatte die Beklagte zu 4 die C. I. GmbH & Co. S. KG beauftragt. Diese schloß wiederum einen Vertriebsvertrag mit der - noch nicht im

Handelsregister eingetragenen - "G. I. GmbH". In denselben

Geschäftsräumen wie diese residierte die G. M. -V. GmbH,

bei der der Beklagte zu 2 als freier Mitarbeiter beschäftigt war.

Der Beklagte zu 2 nahm Ende 1996 Kontakt zur Klägerin auf. Bei einem

Beratungsgespräch in ihrer Wohnung machte die Klägerin in einem "Finanz-,

Steuer- und Zielplan" u.a. Angaben zu ihren Einkommens- und Vermögensverhältnissen. Daraufhin riet ihr der Beklagte zu 2 zum Kauf einer Eigentumswohnung als Alterssicherung. Nach einem weiteren Beratungsgespräch mit dem

Beklagten zu 2 in den Räumen der G. I. GmbH i.G. erteilte

die Klägerin am 16. Dezember 1996 einem Mitarbeiter der C. I.

GmbH & Co. S. KG eine notariell beglaubigte Vollmacht zum Kauf einer nicht

näher bezeichneten Eigentumswohnung zu einem Preis von höchstens

180.000 DM. Am 11. April 1997 und am 14. April 1997 wurde unter dem Briefkopf einer anderen Gesellschaft für die Klägerin jeweils eine "Beispielrechnung" mit dem Vermerk erstellt "Es beriet Sie Firma G. I.

GmbH". Nach beiden Berechnungen sollten sich die monatlichen Belastungen

der Klägerin nach Steuern im Jahr 1997 auf 225,42 DM und im Jahr 1998 auf

270,13 DM belaufen.

Am 23. April 1997 gab der Bevollmächtigte der Klägerin das Angebot

zum Abschluß eines Kaufvertrages ab, das von der Beklagten zu 4 am 5. Juni

1997 angenommen wurde. Von dem zur Kaufpreiszahlung hinterlegten Betrag

zahlte der beauftragte Notar 45.744 DM an die C. I. GmbH &

Co. S. KG und 85.244,22 DM an die Beklagte zu 4 aus. Das Eigentum wurde

in der Folgezeit auf die Klägerin umgeschrieben.

Die Klägerin focht den Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung über

den Verkehrswert an. Nach ihren Behauptungen beläuft sich der Wert des

Wohnungseigentums auf allenfalls 65.000 DM. Sie hat außerdem behauptet,

der Beklagte zu 2, der für die G. I. GmbH i.G. tätig geworden

sei, habe sie falsch beraten. Durch den Erwerb der Wohnung sei ihr ein Schaden in Höhe von 145.183,56 DM entstanden. Sie hat u.a. von der Beklagten

zu 4 - teilweise als Gesamtschuldnerin mit weiteren Beklagten - die Zahlung

dieses Betrages Zug um Zug gegen lastenfreie Rückgabe der Eigentumswohnung und die Feststellung ihrer Ersatzpflicht für alle weiteren Schäden verlangt. Insoweit hat das Landgericht der Klage im wesentlichen stattgegeben.

Das

Oberlandesgericht hat die von der Beklagten zu 4 geschuldete Zahlung unter

Berücksichtigung einer Klageerweiterung auf 73.944,17

Feststellung ihrer Ersatzpflicht bestätigt. Hiergegen richtet sich die - in dem

Berufungsurteil zugelassene - Revision, mit der die Beklagte zu 4 das Ziel vollständiger Klageabweisung weiterverfolgt. Die Klägerin beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels. Die von den Beklagten zu 7 und zu 8 eingelegte

Revision hat der Senat durch Beschluß als unzulässig verworfen.

Entscheidungsgründe:

I.

Das Berufungsgericht meint, die Beklagte zu 4 sei der Klägerin wegen

Verschuldens bei Vertragsschluß zu Schadensersatz verpflichtet. Die Falschberatung durch den Beklagten zu 2 sei der Beklagten zu 4 zuzurechnen; denn

die von ihr mit dem Vertrieb beauftragte C. I. GmbH & Co. S.

KG habe sich der G. I. GmbH i.G. als Untervertreterin bedienen

dürfen. Für diese sei wiederum der Beklagte zu 2 tätig geworden. Die Verkaufsmethoden der Vermittler müsse die Beklagte zu 4 gegen sich gelten lassen, weil diese Aufgaben im Pflichtenkreis des Verkäufers übernommen hätten.

Die Wohnung sei ersichtlich nur im Rahmen einer Finanzberatung zum geforderten Preis zu verkaufen gewesen, jedenfalls aber hätte die Beklagte zu 4

über die für den Kaufentschluß maßgeblichen Umstände vollständig und richtig

informieren müssen. Die Klägerin sei in mehrfacher Hinsicht falsch beraten

worden. So seien die Belastungen tatsächlich höher als angesetzt und von der

Klägerin auf Dauer nicht aufzubringen gewesen. Außerdem sei die Zahlung

eines Kaufpreisanteils von 45.744 DM als Innenprovision an die C.

I. GmbH & Co. S. KG verschwiegen und die Klägerin auf diese Weise

über den wahren Wert des Objekts getäuscht worden. Danach mache die Klägerin neben der Anfechtung wegen arglistiger Täuschung zu Recht auch Schadensersatzansprüche geltend.

Dies hält einer revisionsrechtlichen Nachprüfung im Ergebnis stand.

II.

1. Die Revision wendet sich allerdings zu Recht gegen den Ansatz des

Berufungsgerichts, soweit dieses eine Haftung der Beklagten zu 4 wegen der

unterlassenen Aufklärung der Klägerin über eine in dem Kaufpreis "versteckte"

Innenprovision begründen will. Mit dem Verschweigen solcher etwa an die

C. I. GmbH & Co. S. KG geleisteter Zahlungen hat die Ver-

käuferin keine vorvertraglichen Pflichten gegenüber der Klägerin verletzt (so

für den Erwerb finanzierende Kreditinstitute auch BGH, Urt. v. 12. November

2002, XI ZR 3/01, NJW 2003, 424, 425), weshalb ein Schadensersatzanspruch

auf dieser Grundlage ausscheidet.

a) Als Innenprovision werden Vergütungen bezeichnet, die ein Anbieter

einem selbständigen Unternehmer für die erfolgreiche Vermittlung eines Vertragsabschlusses mit einem Endkunden zahlt (vgl. Loritz, WM 2000, 1831,

1832; Rohlfing, MDR 2002, 738, 739). Mit der Zahlung solcher Innenprovisionen gehen keine besonderen Umstände einher, die den Verkäufer einer Immobilie ohne weiteres verpflichten könnten, die Vergütungen an die von ihm

beauftragten Vermittler gegenüber dem Käufer offenzulegen.

aa) Der Bundesgerichtshof bejaht eine Offenbarungspflicht, wenn eine

Bank durch die Zahlung einer Innenprovision an einen Vermögensverwalter

die Interessen von dessen Auftraggeber gefährdet. Durch die Vereinbarung,

dem Vermögensverwalter einen Teil der Provisionen und Depotgebühren zu

vergüten, die sie künftig von Kunden erhalte, die er ihr zuführe, schaffe die

Bank nämlich für ihn einen Anreiz, sowohl bei der Auswahl der Bankverbindung als auch hinsichtlich der Anzahl und des Umfangs der Geschäfte nicht

allein das Interesse der Kunden, sondern auch das eigene Interesse an möglichst umfangreichen Vergütungen der Bank zu berücksichtigen (BGHZ 146,

235, 239). Eine vergleichbare Gefährdung der Interessen der Klägerin hat die

Beklagte zu 4 nicht geschaffen, sondern lediglich einen Dritten mit der Vermittlung eines Kaufvertrages beauftragt. Wie noch auszuführen sein wird,

handelte der Beklagte zu 2, der zur Klägerin in unmittelbaren Kontakt trat, nur

als Makler (vgl. Gallandi, WM 2000, 279, 282; Blankenstein, NZM 2002, 145,

147) für die Beklagte zu 4. Hingegen bestand kein Vertragsverhältnis - etwa

mit dem Gegenstand einer Anlageberatung - zwischen der Klägerin und der

Beklagten zu 4 oder auch dem Beklagten zu 2, nach dem ähnlich einem Vermögensverwalter die Wahrnehmung der Interessen der Käuferin - zumal als

Hauptlei-stungspflicht - geschuldet wurde. Auch eine Doppeltätigkeit des

Maklers für die Beklagte zu 4 und die Klägerin (vgl. § 654 BGB) ist nicht festgestellt. Es bedarf daher keiner Erörterung, ob und ggf. unter welchen Voraussetzungen in Fällen unerlaubter Doppeltätigkeit eine Aufklärungspflicht über

Innenprovisionen - die im übrigen nur den Makler, nicht aber die Beklagte zu 4

treffen könnte - angenommen werden kann (so Gallandi, WM 2000, 279, 285;

a.A. Loritz, WM 2000, 1831, 1835).

bb) Der vorliegende Fall gibt auch keinen Anlaß zur Prüfung, ob sich

nach den Grundsätzen der Prospekthaftung eine Aufklärungspflicht über eine

Innenprovision ergeben kann (vgl. dazu Gallandi, WM 2000, 279, 286; Blankenstein, NZM 2002, 145, 146; Rohlfing, MDR 2002, 738, 741 f). Da ein vom

Verkäufer verwendeter Prospekt den Käufer beim Erwerb einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage wahrheitsgemäß und vollständig über die für seine

Entscheidung relevanten Umstände unterrichten muß (Senat, Urt. v.

30. Oktober 1987, V ZR 144/86, NJW-RR 1988, 348, 350; Urt. v. 6. April 2001,

V ZR 402/99, NJW 2001, 2021), kann sich auch bei solchen Geschäften die

Frage stellen, ob und unter welchen Voraussetzungen Vergütungen, die der

Veräußerer an eine von ihm beauftragte Vertriebsgesellschaft zahlt, in einem

Prospekt als Innenprovisionen ausgewiesen sein müssen (offengelassen von

BGHZ 145, 121, 129; bejaht von OLG Koblenz, ZfIR 2002, 284, 288). Einer

Entscheidung darüber bedarf es hier indes nicht, weil die Beklagte zu 4 zur

Akquisition keinen Prospekt verwendet hat, um der Klägerin die für ihre Anlageentscheidung erforderlichen Informationen zu liefern.

b) Die Beklagte zu 4 war auch nicht mit Rücksicht auf die "allgemeine"

bei jedem Vertragsverhältnis begründete Aufklärungspflicht gehalten, die Klägerin über die Zahlung einer Innenprovision und deren Höhe zu informieren.

Zwar besteht selbst bei Vertragsverhandlungen, bei denen die Parteien entgegengesetzte Interessen verfolgen, die Pflicht, den anderen Teil über solche

Umstände aufzuklären, die den von ihm verfolgten Vertragszweck vereiteln

können und daher für seinen Entschluß von wesentlicher Bedeutung sind, sofern er die Mitteilung nach der Verkehrsauffassung erwarten durfte (Senat,

Urt. v. 6. Februar 1976, V ZR 44/74, LM BGB § 123 Nr. 45; Urt. v. 2. März

1979, V ZR 157/77, NJW 1979, 2243; Urt. v. 6. April 2001, V ZR 402/99, NJW

2001, 2021). Diese Voraussetzungen einer Aufklärungspflicht sind jedoch bei

Vereinbarung einer Innenprovision im gegebenen Fall des Verkaufs einer "gebrauchten" Immobilie als Kapitalanlage nicht erfüllt.

aa) Der vom Berufungsgericht angesprochene Umstand, daß bei dem

Käufer eine Fehlvorstellung über die Werthaltigkeit der als Renditeobjekt gekauften Wohnung entstehen kann, begründet selbst dann keine Offenbarungspflicht, wenn die Höhe der Provision - was stets nur für den Einzelfall

festzustellen ist - tatsächlich zu einem Kaufpreis führt, der den objektiven Wert

der Immobilie - erheblich - übersteigt. Der Käufer hat nämlich keinen Anspruch

auf einen Erwerb des Objekts zu dessen Verkehrswert. Bis zu den Grenzen

der Sittenwidrigkeit und des Wuchers bleibt es vielmehr den Vertragsparteien

überlassen, welchen Preis sie vereinbaren. Mithin besteht für den Verkäufer

grundsätzlich selbst dann keine Pflicht zur Offenlegung über den Wert des

Kaufobjektes, wenn dieser erheblich unter dem geforderten Preis liegt (Senat,

Urt. v. 8. November 1991, V ZR 260/90, NJW 1992, 899, 900). Im Regelfall

muß der Verkäufer auch den Käufer nicht auf ein für diesen ungünstiges Geschäft hinweisen, sondern darf davon ausgehen, daß sich sein künftiger Vertragspartner selbst über Art und Umfang seiner Vertragspflichten im eigenen

Interesse Klarheit verschafft hat (vgl. Senat, Urt. v. 6. April 2001, V ZR 402/99,

NJW 2001, 2021; für den Erwerb finanzierende Kreditinstitute auch BGH,

Urt. v. 12. November 2002, aaO).

bb) Dies bedeutet nicht, daß Auswirkungen insbesondere einer hohen

Innenprovision auf die Rentabilität eines Immobilienerwerbs zu Anlagezwecken (vgl. hierzu Gallandi, WM 2000, 279, 281 f; ders., VuR 2002, 198, 199;

Rohlfing, MDR 2002, 738, 741) ohne jede rechtliche Folge bleiben. Sie können

namentlich dazu führen, daß Angaben, die von dem Verkäufer - oder einer

Person, deren er sich zur Erfüllung seiner vorvertraglichen Pflichten bedient -

im Vorfeld des Vertragsschlusses zur Rendite gemacht wurden, sich als unzutreffend erweisen (vgl. Gallandi, WM 2000, 279, 282). In diesem Fall können

Schadensersatzansprüche der Käufer aus culpa in contrahendo (vgl. Senat,

Urt. v. 26. September 1997, V ZR 29/96, NJW 1998, 302 m.w.N.) oder - worauf

noch näher einzugehen ist - Verletzung der Pflichten aus einem Beratungsvertrag in Betracht kommen. Zudem kann eine hohe Innenprovision (mit-)ursächlich für ein besonders grobes Mißverhältnis zwischen Kaufpreis und Verkehrswert sein und damit für die Prüfung der Sittenwidrigkeit des Grundstückskaufs (dazu Senat, BGHZ 146, 298, 301 ff) Bedeutung erlangen. Für ein solches Äquivalenzmißverhältnis hat das Berufungsgericht allerdings im vorliegenden Fall keine Feststellungen getroffen.

2. Gleichwohl bleibt die Revision ohne Erfolg; denn die Beklagte zu 4 ist

der Klägerin wegen Verletzung einer besonderen vertraglichen Beratungspflicht zum Schadensersatz verpflichtet. Die Beratung ist selbständige Hauptpflicht des Verkäufers aus einem Beratungsvertrag, wenn der Verkäufer im

Rahmen eingehender Vertragsverhandlungen und auf Befragen des Käufers

einen ausdrücklichen Rat erteilt (Senat, BGHZ 140, 111, 115 m.w.N.). Dabei

steht es einem auf Befragen des Käufers erteilten Rat gleich, wenn der Verkäufer als Ergebnis intensiver Vertragsverhandlungen ein Berechnungsbeispiel über Kosten und finanzielle Vorteile des Erwerbs vorlegt, das zur Förderung der Vermittlung des Geschäfts dienen soll (Senat, BGHZ 140, 111, 115).

Diese Voraussetzungen sind im vorliegenden Fall erfüllt.

a) Der Klägerin wurden als Ergebnis eingehender Verhandlungen und

als Instrument zur Vermittlung des Vertragsschlusses die "Beispielrechnungen" vom 11. und 14. April 1997 übergeben. Daß die Klägerin auf Grund der

Bemühungen des Beklagten zu 2 bereits zuvor eine Vollmacht zum Kauf einer

Eigentumswohnung erteilt hatte, steht dem mit dem Berechnungsbeispiel verfolgten Ziel, die Vermittlung des Immobilienkaufs zu fördern, nicht entgegen.

Trotz der erfolgten Bevollmächtigung war die Vermittlung noch nicht erfolgreich abgeschlossen. Damit der Kaufvertrag zustande kam, mußte die Klägerin

vielmehr noch bei der Finanzierung des Erwerbs mitwirken. Das ergibt sich

insbesondere aus dem notariellen Vertragsangebot vom 23. April 1997, das

ausdrücklich erst nach Sicherstellung der Käuferfinanzierung an die Verkäuferin weitergeleitet werden sollte.

b) Der Beklagte zu 2 konnte einen solchen Beratungsvertrag zustande

bringen. Stellt sich nämlich bei der Vermittlung des Kaufvertrags die Aufgabe

der Beratung des Kaufinteressenten und ist sie vom Verkäufer dem Makler

überlassen, so kann sich dessen stillschweigende Bevollmächtigung zum

Abschluß des Beratervertrags aus den Umständen ergeben 167 BGB). Hat

der Käufer seinerseits keinen Maklerauftrag erteilt, sind für die Annahme einer

stillschweigenden Bevollmächtigung keine zu strengen Anforderungen zu

stellen. Es reicht aus, daß die individuelle Beratung des Kaufinteressenten eine wesentliche Voraussetzung für den erfolgreichen Abschluß der Verkaufsbemühungen war (vgl. Senat, BGHZ 140, 111, 116 f; Urt. v. 6. April 2001,

V ZR 402/99, NJW 2001, 2021). All dies war hier der Fall.

aa) Entgegen der Ansicht der Revision erteilte die Klägerin der G.

I. GmbH i.G. oder auch dem Beklagten zu 2 persönlich keinen

Auftrag zur Beratung im Rahmen einer umfassenden Neuordnung ihrer Vermögensverhältnisse. Für eine solche Beauftragung hat das Berufungsgerichts

nichts festgestellt. Sie ergibt sich auch nicht etwa aus den Umständen. So erfolgte die Kündigung verschiedener Versicherungsverhältnisse erst, nachdem

der Beklagte zu 2 der Klägerin nach einer Analyse ihrer Einkommens- und

Vermögensverhältnisse zum Kauf einer Eigentumswohnung als Alterssicherung geraten hatte. Es handelte sich mithin um eine Reaktion auf die Bemühungen des Beklagten zu 2 zur Vermittlung eines Immobilienkaufs, nicht jedoch um das Ergebnis einer davon losgelösten Beratung der Klägerin. Auch

die Zahlung einer Maklerprovision in Höhe von 4.700 DM läßt nicht ohne weiteres den Schluß auf eine Beauftragung durch die Klägerin zu; diese Zahlung

kann vielmehr auf Grund einer mit der Verkäuferin vereinbarten Abwälzung der

Provisionszahlung auf die Käuferin erfolgt sein (vgl. dazu BGH, Urt. v. 24. Mai

1967, VIII ZR 40/65, MDR 1967, 836, 837).

bb) Die Beratung der Klägerin anhand der "Beispielrechnungen" vom

11. und 14. April 1997 war zudem wesentlich für den erfolgreichen Abschluß

der Verkaufsbemühungen.

(1) Der Klägerin wurde durch diese Berechnungen der Eindruck vermittelt, daß es sich um ein für sie rentierliches Geschäft handelt. Die Belastungen

aus dem Immobilienkauf wurden als tragbar dargestellt und so für die Klägerin

ein Anreiz geschaffen, mit vermeintlich geringem Aufwand Wohnungseigentum

zu erwerben. Im Anschluß an die Vorlage der "Beispielrechnungen" fand sich

die Klägerin daher auch bereit, die zur Finanzierung des Kaufs erforderlichen

Vereinbarungen mit Darlehensgebern abzuschließen und damit den Weg für

das Zustandekommen des Kaufvertrages freizumachen.

(2) Mit der Beratung anhand der "Beispielrechnungen" wurde mithin eine Tätigkeit im Pflichtenkreis der Beklagten zu 4 als Verkäuferin wahrgenommen. Der Auffassung der Revision, Angaben zu den Belastungen aus dem

Immobilienerwerb seien stets der Anbahnung der Finanzierungsverträge zuzuordnen, ist nicht zu folgen. Anderes gilt namentlich dann, wenn Informationen

über angeblich geringe Finanzierungsbelastungen während der Verhandlungen über den Kaufvertrag als Erwerbsanreiz genutzt werden (vgl. Senat, Urt. v.

24. November 1995, V ZR 40/94, NJW 1996, 451, 452). Dem steht die von der

Revision angeführte Entscheidung (BGH, Urt. v. 14. November 2000, XI ZR

336/99, NJW 2001, 358, 359) nicht entgegen. Dort war es nicht der Verkäufer

einer Immobilie, sondern eine Bausparkasse, die einen Vermittler beauftragt

hatte, Kunden für Darlehens- und Bausparverträge zu gewinnen. Seine Tätigkeit betraf mithin nur die Anbahnung solcher Verträge mit seiner Auftraggebe-

rin, nicht aber den Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung. Ein Auftrag,

Pflichten des Verkäufers wahrzunehmen, war dem Vermittler nicht erteilt.

cc) Die Beklagte zu 4 muß sich schließlich auch das Verhalten des Beklagten zu 2 zurechnen lassen.

(1) Sie nahm offensichtlich keinen Kontakt mit der Klägerin auf, sondern

ließ den hinzugezogenen Maklern bei den Verhandlungen mit den Kaufinteressenten freie Hand und betraute sie mit der Führung der wesentlichen Vertragsverhandlungen. Dies genügt, um auch den Beklagten zu 2 als ihren Erfüllungsgehilfen anzusehen (vgl. Senat, Urt. v. 24. November 1995, V ZR

40/94, NJW 1996, 451, 452), der den bereits geschilderten Umständen nach

zudem stillschweigend zum Abschluß des Beratungsvertrages mit der Klägerin

bevollmächtigt war (vgl. Senat, BGHZ 140, 111, 116 f; Urt. v. 6. April 2001,

V ZR 402/99, NJW 2001, 2021 f).

(2) Daß die Beklagte zu 4 unmittelbar einen anderen Makler, nämlich

die C. I. GmbH & Co. S. KG, beauftragt hatte, ist unerheblich. Sie mußte nämlich damit rechnen, daß diese Vermittlungsfirma nicht nur

eigene Mitarbeiter einsetzt, sondern auch andere Makler - wie hier die

G. I. GmbH i.G. - als Untervermittler tätig werden läßt (vgl.

BGH, Urt. v. 24. September 1996, XI ZR 318/95, NJW-RR 1997, 116). Daß

sich diese Untervermittler wiederum Hilfspersonen bedienen, stand bei dem

hier gewählten Vertriebsweg außer Frage und war demnach von dem zumindest stillschweigenden Einverständnis der Beklagten zu 4 gedeckt. In dieser

Funktion handelte hier der Beklagte zu 2 - nach den rechtsfehlerfreien und von

der Revision hingenommenen Feststellungen des Berufungsgerichts - für die

G. I. GmbH i.G. Damit haftet die Beklagte zu 4 auch für sein

Verhalten nach § 278 BGB (vgl. BGH, Urt. v. 18. November 1982, VII ZR

25/82, NJW 1983, 448, insoweit in BGHZ 85, 301 nicht abgedruckt; Urt. v.

3. November 1982, IVa ZR 125/81, NJW 1983, 631, 632).

3. Die Beratung der Klägerin war auf Grund der fehlerhaften "Beispielrechnungen" nicht ordnungsgemäß. Hierbei ist die Unrichtigkeit der in den Berechnungen enthaltenen Angaben verschuldet.

a) Während diese monatliche Belastungen in Höhe von 225,42 DM für

1997 und 270,13 DM für 1998 aufzeigen, muß die Klägerin für jeden Monat

tatsächlich 629,45 DM zuzahlen. Entgegen der Ansicht der Revision sind hier

zur Ermittlung der Belastung der Klägerin auch die Zahlungen zu berücksichtigen, die von ihr für die Tilgung der Darlehen aufgebracht werden müssen.

Diese Aufwendungen fanden nämlich - im Unterschied zu dem Sachverhalt,

der dem Urteil des Senats vom 6. April 2001 (V ZR 402/99, NJW 2001, 2021,

2022) zugrunde lag - für die "Beispielrechnungen" Berücksichtigung und waren

Positionen, die in die Berechnung der monatlichen Belastungen in Höhe von

225,42 DM bzw. 270,13 DM eingeflossen sind. Bei dem Vergleich mit den tatsächlichen Belastungen der Klägerin können die Tilgungsleistungen danach

nicht außer Betracht bleiben. Zutreffend hat das Berufungsgericht auch die

Zahlungen der Klägerin auf den Bausparvertrag berücksichtigt. Er ist Teil der

Finanzierung des Wohnungserwerbs und wurde ersichtlich im Hinblick auf das

von der Bausparkasse gewährte Vorfinanzierungsdarlehen geschlossen. Hingegen bedarf es keiner Entscheidung darüber, ob das Berufungsgericht - wie

die Revision beanstandet - zu Unrecht die Beiträge berücksichtigt hat, die die

Klägerin auf die Risikolebensversicherung leisten muß. Selbst wenn die Prä-

mien von monatlich 69,20 DM unberücksichtigt bleiben, ändert das nichts daran, daß ihre tatsächlichen Belastungen in einem eklatanten Mißverhältnis zu

dem stehen, was die Klägerin nach den "Beispielrechnungen" erwarten durfte.

b) Zutreffend sind die Vorinstanzen ferner davon ausgegangen, daß der

Beklagte zu 2 im Hinblick auf die nicht ordnungsgemäße Beratung der Klägerin schuldhaft handelte. Grund für die Darstellung der unrealistisch geringen

Belastungen der Klägerin war nämlich, daß - zumindest sorgfaltswidrig - auf

der Einnahmenseite der "Beispielrechnungen" die Vorauszahlungen auf die

Mietnebenkosten in Höhe von 150 DM als Teil der der Klägerin verbleibenden

Nettomiete berücksichtigt und zudem die Kosten der - mit Hilfe seiner Auftraggeberin vermittelten - Finanzierung deutlich zu niedrig angesetzt wurden.

4. Die fehlerhafte Beratung der Klägerin ist für das Zustandekommen

des für sie nachteiligen Kaufvertrages ursächlich geworden. Wie ausgeführt,

war es trotz der erteilten Vollmacht für das Zustandekommen des Kaufvertrages noch erforderlich, daß sich die Klägerin bereit fand, auch bei der Finanzierung des Erwerbs mitzuwirken und entsprechende Verpflichtungen einzugehen. Das ist vollständig erst nach Aushändigung der "Beispielrechnungen" geschehen.

5. Infolge der unrichtigen Beratung ist der Klägerin auch ein Schaden

entstanden. Entgegen der Ansicht der Revision setzt das nicht voraus, daß

Feststellungen zu dem Verkehrswert des Wohnungseigentums getroffen werden. Selbst bei - hier allerdings zweifelhafter - objektiver Werthaltigkeit von

Leistung und Gegenleistung wäre die Klägerin geschädigt. Hierfür reicht es

aus, daß für die Klägerin in Anbetracht ihrer - nach dem "Finanz-, Steuer- und

Zielplan" ersichtlich - beschränkten finanziellen Möglichkeiten ein Immobilienerwerb subjektiv nur dann sinnvoll war, wenn sich dadurch keine nachhaltige

Beeinträchtigung der sonstigen Lebensführung ergab (vgl. Senat, Urt. v.

26. September 1997, aaO, 304 f für einen Anspruch aus culpa in contrahendo). Diesem Umstand war bei der vertraglich geschuldeten Beratung der Klägerin Rechnung zu tragen. Tatsächlich sind aber für die Klägerin mit dem Erwerb Belastungen verbunden, die offenkundig ein für sie sinnvolles Geschäft

ausschließen.

6. Der hiernach begründete Schadensersatzanspruch der Klägerin wegen Verletzung einer besonderen vertraglichen Beratungspflicht wird durch

eine Anfechtung des mit der Beklagten zu 4 geschlossenen Kaufvertrages

nicht berührt (vgl. Senat, Urt. v. 11. Mai 1979, V ZR 75/78, NJW 1979, 1983;

BGH, Urt. v. 18. September 2001, X ZR 107/00, NJW-RR 2002, 308, 309 f jeweils für das Verhältnis zwischen Anfechtung und culpa in contrahendo). Im

Wege des Schadensersatzes kann die Klägerin verlangen, so gestellt zu werden, als hätte sie von dem Vertragsschluß abgesehen (vgl. Senat, BGHZ 140,

111, 117). Auf dieser Grundlage hat das Berufungsgericht den durch das

erstinstanzliche Urteil zugesprochenen Betrag zu Recht bestätigt. Zu berücksichtigen waren hierbei auch die von der Klägerin auf die Risikolebensversicherung gezahlten Prämien. Ungeachtet der Frage, ob diese Versicherung Teil

des vorgeschlagenen Finanzierungskonzepts und damit in die Beispielsberechnung aufzunehmen war, wurde sie doch - wie schon der zeitliche Zusammenhang belegt - nur wegen des Immobilienerwerbs abgeschlossen. Hätte die

Klägerin von dem Kaufvertrag abgesehen, wäre sie mithin auch mit den Versicherungsprämien nicht belastet gewesen. Nicht zu beanstanden ist ferner, daß " "# $ ! das Berufungsgericht noch weitere 1.078,25

hat. Entgegen der Ansicht der Revision ist hierbei das Vorbringen der Beklagten zu 4 über ein - wenn auch kurzes - Telefonat mit ihrem Geschäftsführer

nicht übergangen worden.

7. Der Umfang des von der Beklagten zu 4 geschuldeten Schadensersatzes wird durch ein mitwirkendes Verschulden der Klägerin 254 Abs. 1

BGB) nicht geschmälert. Zwar weist die Revision zu Recht darauf hin, daß die

Klägerin aus den Kreditunterlagen, die sie vor Abgabe des Vertragsangebotes

unterzeichnete, hätte ersehen können, daß die Finanzierungsbelastungen ü-

ber den entsprechenden Ansätzen in den "Beispielrechnungen" lagen. Die Beklagte zu 4 kann dies der Klägerin jedoch nicht entgegenhalten. Ist ein Schadensersatzanspruch wegen unrichtiger Beratung gegeben, so ist dem Schädiger in aller Regel der Einwand verwehrt, der Geschädigte habe sich auf die

Richtigkeit seiner Angaben nicht verlassen dürfen. Alles andere widerspräche

dem Grundsatz von Treu und Glauben 242 BGB), der in § 254 BGB lediglich eine besondere Ausprägung erhalten hat (vgl. Senat, Urt. v.

26. September 1997, aaO, 305 m.w.N.). Das Vertrauen desjenigen, der sich

wie die Klägerin von einem anderen beraten läßt, der für sich Sachkunde in

Anspruch nimmt, verdient besonderen Schutz. Nur unter besonderen Umständen, für die vorliegend ein Hinweis fehlt, ist für den (angeblich) Sachkundigen

der Einwand des Mitverschuldens eröffnet (vgl. BGH, Urt. v. 25. November

1981, IVa ZR 286/80, NJW 1982, 1095, 1096).

III.

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 97 Abs. 1, 100 Abs. 2 und 4 ZPO.

Wenzel Tropf Krüger

Lemke Gaier

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