Urteil des BGH, Az. V ZR 249/12

Leitsatzentscheidung
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
V ZR 249/12
Verkündet am:
24. Januar 2014
Lesniak
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
ja
BGHZ:
nein
BGHR:
ja
BGB § 138 Abs. 1
Ein besonders grobes Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung, das oh-
ne das Hinzutreten weiterer Umstände den Schluss auf eine verwerfliche Gesinnung
des Begünstigten erlaubt, liegt bei Grundstückskaufverträgen grundsätzlich erst ab
einer Verkehrswertüber oder -unterschreitung von 90% vor.
BGH, Urteil vom 24. Januar 2014 - V ZR 249/12 - OLG München
LG Landshut
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Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 24. Januar 2014 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Stresemann, die
Richter Dr. Lemke und Prof. Dr. Schmidt-Räntsch und die Richterinnen
Dr. Brückner und Weinland
für Recht erkannt:
Auf die Revision des Klägers wird der Beschluss des Oberlandes-
gerichts München - 20. Zivilsenat - vom 22. Oktober 2012 aufge-
hoben.
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch
über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-
richt zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Der Kläger gab am 20. Oktober 2006 gegenüber dem Beklagten ein no-
tariell beurkundetes Angebot zum Kauf einer Eigentumswohnung nebst Tiefga-
ragenstellplatz für 118.000 € ab. Der Beklagte, der die Wohnung zwei Monate
zuvor für 53.000 € erworben hatte, nahm das Angebot mit notarieller Urkunde
vom 14. November 2006 an. Unter Berufung auf eine sittenwidrige Überhöhung
des Kaufpreises nimmt der Kläger den Beklagten auf Rückabwicklung des Ver-
trages und auf Schadenersatz in Anspruch. Das Landgericht hat die Klage ab-
gewiesen. Die hiergegen gerichtete Berufung hat das Oberlandesgericht durch
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Beschluss gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückgewiesen. Mit der von dem Senat
zugelassenen Revision, deren Zurückweisung der Beklagte beantragt, verfolgt
der Kläger seine Klageanträge weiter.
Entscheidungsgründe:
I.
Nach Auffassung des Berufungsgerichts ist der zwischen den Parteien
geschlossene Kaufvertrag nicht gemäß § 138 Abs. 1 BGB nichtig. Zwar sei an-
gesichts des tatsächlichen Wertes der Wohnung in
Höhe von 65.000 € die von
dem Kläger erbrachte Leistung von 118.000 € knapp doppelt so hoch wie der
Wert der Gegenleistung, so dass ein besonders grobes Missverhältnis zwi-
schen Leistung und Gegenleistung bestehe. Der Kläger habe aber nicht hinrei-
chend zu den subjektiven Voraussetzungen des § 138 Abs. 1 BGB vorgetragen.
Seine Ausführungen zu einer verwerflichen Gesinnung des Beklagten seien rein
spekulativ.
II.
Das hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand.
Ausgehend von einem besonders groben Missverhältnis zwischen Leis-
tung und Gegenleistung nimmt das Berufungsgericht rechtsfehlerhaft an, der
Kläger habe zu den subjektiven Voraussetzungen des § 138 Abs. 1 BGB nicht
ausreichend vorgetragen.
1. Ein gegenseitiger Vertrag ist als wucherähnliches Rechtsgeschäft
nach § 138 Abs. 1 BGB sittenwidrig, wenn zwischen Leistung und Gegenleis-
tung ein auffälliges Missverhältnis besteht und außerdem mindestens ein weite-
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rer Umstand hinzukommt, der den Vertrag bei Zusammenfassung der subjekti-
ven und der objektiven Merkmale als sittenwidrig erscheinen lässt. Dies ist ins-
besondere der Fall, wenn eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten her-
vorgetreten ist. Ist das Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung
besonders grob, lässt dies den Schluss auf eine verwerfliche Gesinnung des
Begünstigten zu (Senat, Urteile vom 19. Januar 2001 - V ZR 437/99, BGHZ
146, 298, 301 ff.; vom 9. Oktober 2009 - V ZR 178/08, NJW 2010, 363 Rn. 12;
vom 25. Februar 2011 - V ZR 208/09, NJW-RR 2011, 880 Rn. 13).
2. Die bei Vorliegen eines besonders groben Missverhältnisses zwischen
Leistung und Gegenleistung bestehende Vermutung für das Vorliegen einer
verwerflichen Gesinnung befreit die nachteilig betroffene Vertragspartei zwar
nicht von der Behauptungslast für das Vorliegen des subjektiven Merkmals ei-
nes wucherähnlichen Rechtsgeschäfts. An ihren Vortrag sind aber keine hohen
Anforderungen zu stellen. Sie muss die verwerfliche Gesinnung der anderen
Vertragspartei nicht ausdrücklich behaupten; es genügt, wenn aus dem Kontext
mit dem Vortrag zu einem groben objektiven Missverhältnis von Leistung und
Gegenleistung ersichtlich ist, dass sich die davon benachteiligte Vertragspartei
auf die daraus begründete Vermutung einer verwerflichen Gesinnung der ande-
ren Vertragspartei beruft (Senat, Urteil vom 9. Oktober 2009 - V ZR 178/08,
NJW 2010, 363 Rn. 19; Urteil vom 10. Februar 2012 - V ZR 51/11, NJW 2012,
1570 Rn. 9). Das Berufungsgericht geht zwar von diesen Grundsätzen aus,
missversteht die Rechtsprechung des Senats aber, wenn es meint, der Vortrag
des Klägers genüge diesen Anforderungen nicht. Daran kann es beispielsweise
dann fehlen, wenn die Klage auf einen Beratungsfehler gestützt und lediglich in
diesem Zusammenhang ein Missverhältnis zwischen Kaufpreis und Wert be-
hauptet wird (vgl. dazu Senat, Urteil vom 9. Oktober 2009 - V ZR 178/08, NJW
2010, 363 Rn. 11 ff.). Ist die Klage dagegen auf § 138 BGB gestützt und wird
insoweit ein grobes Missverhältnis behauptet, gibt der Kläger damit zu erken-
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nen, dass er sich auf die tatsächliche Vermutung stützen will (Urteil vom
10. Februar 2012 - V ZR 51/11, NJW 2012, 1570 Rn. 9). So ist es hier. Der Klä-
ger hat seine Klage mit der Sittenwidrigkeit des Kaufvertrages begründet. Dar-
über hinaus hat er sich unter Hinweis auf die einschlägige Senatsrechtspre-
chung ausdrücklich auf die durch ein grobes objektives Missverhältnis von Leis-
tung und Gegenleistung begründete Vermutung einer verwerflichen Gesinnung
der anderen Vertragspartei berufen. Eines weitergehenden Sachvortrages be-
durfte es nicht.
III.
Das angefochtene Urteil kann daher keinen Bestand haben. Es ist auf-
zuheben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Be-
rufungsgericht zurückzuverweisen, da der Rechtsstreit auf der Grundlage der
bisherigen Feststellungen nicht entscheidungsreif ist (§ 562 Abs. 1, § 563
Abs. 1 Satz 1 ZPO). Für das weitere Verfahren weist der Senat auf Folgendes
hin:
1. Von einem besonders groben Missverhältnis zwischen Leistung und
Gegenleistung kann bei Grundstücksgeschäften erst ausgegangen werden,
wenn der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegen-
leistung (Senat, Urteil vom 19. Januar 2001 - V ZR 437/99, BGHZ 146, 298,
302). Dies ist bei den von dem Berufungsgericht zugrunde gelegten Wertver-
hältnissen von 118.000 € zu 65.000 € nicht der Fall. In der Rechtsprechung des
Bundesgerichtshofs haben sich bei Grundstücksgeschäften für die Bestimmung
eines besonders groben Missverhältnisses prozentuale Richtwerte durchge-
setzt. Danach kann die hier vorliegende Überteuerung von rund 80% für sich
allein die Annahme eines besonders groben Missverhältnisses nicht begründen;
auch ein Wertmissverhältnis von 84 % genügte nicht (vgl. BGH, Urteile vom
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10. Dezember 2013 - XI ZR 508/12, WM 2014, 124 Rn. 24; vom 20. Mai 2003
- XI ZR 248/02, NJW 2003, 2529, 2530; vom 18. März 2003 - XI ZR 188/02,
NJW 2003, 1088, 2090; Senat, vom 10. Februar 2012 - V ZR 51/11, NJW 2012,
1570 Rn. 15). Ausgehend von dem für die Annahme eines besonders groben
Äquivalenzmissverhältnisses bestehenden Erfordernis, dass der Wert der Leis-
tung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung, ist diese Vo-
raussetzung
grundsätzlich
erst
ab
einer
Verkehrswertüber-
oder
-unterschreitung von 90% erfüllt.
2. Das Berufungsgericht ist - aus seiner Sicht folgerichtig - den von dem
Kläger unter Hinweis auf das nachträglich eingeholte Privatgutachten, das den
Verkehrswert der Wohnung auf 61.000 € schätzt und damit zu einer für die An-
nahme eines besonders groben Missverhältnisses ausreichenden Überteue-
rung von 93 % gelangt, erhobenen Einwendungen gegen die in dem Gerichts-
gutachten vorgenommene Wertfeststellung nicht nachgegangen. Dies wird es
nachzuholen haben. Die auf das Gutachten gestützten Einwendungen des Klä-
gers sind nicht als verspätet zurückzuweisen (§ 531 Abs. 2 Nr. 3 ZPO); der Klä-
ger war nicht gehalten, zur Erhebung fachlich fundierter Einwendungen gegen
das gerichtliche Gutachten bereits in erster Instanz einen privaten Sachver-
ständigen zu beauftragen (vgl. BGH, Urteil vom 21. Dezember 2006
- VII ZR 279/05, NJW 2007, 1531, 1532).
3. Sollte der Leistungsaustausch der Parteien auch unter Berücksichti-
gung der Einwendungen des Klägers gegen das Gerichtsgutachten außerhalb
des Bereichs eines besonders groben Missverhältnisses bleiben, kann allein
aus dem Wertverhältnis von Leistung und Gegenleistung nicht der Schluss auf
eine verwerfliche Gesinnung des Beklagten gezogen werden. Allerdings kann
das hier bestehende jedenfalls auffällige Missverhältnis von Leistung und Ge-
genleistung im Zusammenhang mit weiteren Umständen die Sittenwidrigkeit
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begründen. Dies ist insbesondere der Fall, wenn eine verwerfliche Gesinnung
des Begünstigten hervorgetreten ist (Senat, Urteile vom 19. Januar 2001
- V ZR 437/99, BGHZ 146, 298, 301 ff.; vom 27. Juni 2008 - V ZR 83/07, WM
2008, 1703 Rn. 15; vom 25. Februar 2011 - V ZR 208/09, NJW-RR 2011, 880
Rn. 13). Die Behauptungs- und Darlegungslast trifft insoweit den Kläger, ohne
dass er sich zur Darlegung des subjektiven Tatbestandes des § 138 Abs. 1
BGB auf die tatsächliche Vermutung einer verwerflichen Gesinnung stützen
kann.
Stresemann
Lemke
RiBGH Prof. Dr. Schmidt-Räntsch
ist infolge Krankheit an der
Unterschrift gehindert.
Karlsruhe, den 26. Februar 2014
Die Vorsitzende
Stresemann
Brückner
Weinland
Vorinstanzen:
LG Landshut, Entscheidung vom 05.06.2012 - 44 O 2490/11 -
OLG München, Entscheidung vom 22.10.2012 - 20 U 2860/12 -