Urteil des BGH, Az. VIII ARZ 1/01

BGH (vermieter, mieter, haftung, mietsache, treu und glauben, mangel, hamburg, verletzung, wohnung, vorsatz)
BUNDESGERICHTSHOF
BESCHLUSS
VIII ARZ 1/01
vom
24. Oktober 2001
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: ja
AGBG § 9 Bb, Cf
Der vertragliche Ausschluß von Schadensersatzansprüchen des Mieters gegen den
Vermieter wegen Sachschäden, welche durch Mängel der Mietsache verursacht
sind, für die der Vermieter aufgrund leichter Fahrlässigkeit einzustehen hat, durch
die in einem vom Vermieter gestellten Formularmietvertrag über Wohnraum enthal-
tene Klausel
"Führt ein Mangel des Mietobjekts zu Sach- oder Vermögensschäden,
so haftet der Vermieter gegenüber dem Mieter ... für diese Schäden
- auch aus unerlaubter Handlung - nur bei Vorsatz oder grober Fahr-
lässigkeit."
ist wegen Verstoßes gegen § 9 AGBG unwirksam.
BGH, Beschluß vom 24. Oktober 2001 - VIII ARZ 1/01 - OLG Hamburg
LG Hamburg
AG Hamburg
- 2 -
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 24. Oktober 2001 durch die
Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Dr. Beyer, Wiechers, Dr.
Wolst und Dr. Frellesen
beschlossen:
Der vertragliche Ausschluß von Schadensersatzansprüchen des
Mieters gegen den Vermieter wegen Sachschäden, welche durch
Mängel der Mietsache verursacht sind, für die der Vermieter auf-
grund leichter Fahrlässigkeit einzustehen hat, durch die in einem
vom Vermieter gestellten Formularmietvertrag über Wohnraum
enthaltene Klausel
"Führt ein Mangel des Mietobjektes zu Sach- oder
Vermögensschäden, so haftet der Vermieter gegenüber
dem Mieter ... für diese Schäden - auch aus unerlaub-
ter Handlung - nur bei Vorsatz oder grober Fahrlässig-
keit."
ist wegen Verstoßes gegen § 9 AGBG unwirksam.
Gründe:
I.
Die Kläger mieteten durch Mietvertrag vom 18. April 1996 eine im zwei-
ten Stock eines Hauses in Hamburg gelegene Wohnung. In dem schriftlichen
Vertrag, einem vom Grundeigentümer-Verband Hamburg e.V. herausgegebe-
- 3 -
nen Formularmietvertrag der Beklagten, sind unter § 14 folgende Klauseln ver-
einbart:
"Führt ein Mangel des Mietobjektes zu Sach- oder
Vermögensschäden, so haftet der Vermieter gegenüber
dem Mieter und den in § 16 Ziff. 2 genannten Personen
für diese Schäden - auch aus unerlaubter Handlung -
nur bei Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit.
...
Die Haftungsbeschränkung gilt auch, wenn ein scha-
denverursachender Mangel des Mietobjektes oder des-
sen Ursprung bereits bei Abschluß des Mietvertrages
vorhanden war."
Am 19. Januar 1997 trat während urlaubsbedingter Abwesenheit der
Kläger aufgrund eines Defektes im Flachdach des Hauses Wasser in die Woh-
nung der Kläger ein. Dabei wurde Mobiliar der Kläger beschädigt. An dem
Flachdach war es in den vorangegangenen Jahren mehrfach zu Schäden ge-
kommen, die die Beklagte jeweils hat beheben lassen.
Mit beim Amtsgericht Hamburg erhobener Klage verlangen die Kläger
von der Beklagten Ersatz des ihnen am Mobiliar entstandenen Schadens, den
sie insgesamt auf 25.218,75 DM beziffern. Das Amtsgericht hat die Klage nach
Einholung eines Gutachtens des Sachverständigen S. über die Ursa-
che des Wassereintritts sowie zu der Frage, ob dieser für die Beklagte vorher-
sehbar gewesen sei, abgewiesen und zur Begründung ausgeführt: Zwar treffe
die Beklagte der Vorwurf, ihre Sorgfalt hinsichtlich des Zustandes der Dach-
haut außer Acht gelassen zu haben. Denn sie habe den ihr obliegenden Entla-
stungsbeweis, daß sie für den in ihre Sphäre fallenden Mangel der Dachhaut
nicht verantwortlich sei, nicht führen können. Der Vorwurf grober Fahrlässigkeit
- 4 -
könne ihr aber nicht gemacht werden. Dem Schadensersatzbegehren der Klä-
ger stehe deshalb der Haftungsausschluß in § 14 des Mietvertrages entgegen,
welcher entsprechend der vom Oberlandesgericht Stuttgart vertretenen Auffas-
sung (Rechtsentscheid vom 11.4.1984 - 8 REMiet 1/84, NJW 1984, 2226
= WuM 1984, 187) als wirksam anzusehen sei.
Das auf die Berufung der Kläger mit der Sache befaßte Landgericht
Hamburg möchte der Klage stattgeben. Es ist aufgrund des Gutachtens S.
zu der Überzeugung gelangt, daß der Wassereintritt durch einen Defekt
der Dachhaut ermöglicht worden sei, die wegen ihres spröd-harten Zustandes
keine Spannungen durch thermische Belastungen mehr habe aufnehmen kön-
nen. Die Dachabdichtung habe deshalb besonderer Beobachtung und Kon-
trolle bedurft. Dieser Kontrollpflicht sei die Beklagte nicht nachgekommen. Sie
habe damit zwar die ihr obliegende Sorgfalt nicht beachtet. Ein grob fahrlässi-
ges Verhalten könne ihr aber nicht vorgeworfen werden. Das Landgericht ist
ferner aufgrund der Auskunft des Sachverständigen K. zu der Annahme
gelangt, ein Mieter könne Schäden an ihm gehörenden Sachen infolge Ein-
dringens von Niederschlagswasser nicht - insbesondere nicht mit der gängigen
Hausratsversicherung nach den VHB 1992 - versichern, während dieses Risiko
andererseits von einer weithin üblichen Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtver-
sicherung abgedeckt werde. Das Landgericht vertritt die Ansicht, die Klausel
über die Beschränkung der Haftung des Vermieters auf Vorsatz und grobe
Fahrlässigkeit in § 14 des Mietvertrages sei wegen Verstoßes gegen § 9 AGBG
unwirksam, weil der Ausschluß der Haftung des Vermieters für Schäden, die
ihren Grund in einer schuldhaften Verletzung der Instandhaltungspflicht hätten,
den Mieter unangemessen benachteilige, wenn der Mieter sich gegen diese
Schäden nicht durch eine zumutbare und praktisch lückenlos verbreitete Versi-
cherung absichern könne. Es sieht sich an einer dahingehenden Entscheidung
- 5 -
jedoch durch den Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Stuttgart vom
11. April 1984 (8 REMiet 1/84, aaO.) gehindert, wonach eine Beschränkung der
Haftung des Vermieters auf vorsätzliches oder grob fahrlässiges Verhalten für
Schäden an Einrichtungsgegenständen des Mieters durch Feuchtigkeitseinwir-
kungen nicht gegen § 9 AGBG verstoße. Das Landgericht hat deshalb dem
Hanseatischen Oberlandesgericht Hamburg folgende Frage zum Rechtsent-
scheid vorgelegt:
Ist die Formularklausel in einem Wohnraummietvertrag,
"Führt ein Mangel des Mietobjektes zu Sach- oder
Vermögensschäden, so haftet der Vermieter gegenüber
dem Mieter und den in § 16 Ziff. 2 genannten Personen
für diese Schäden - auch aus unerlaubter Handlung -
nur bei Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit."
die die Haftung des Vermieters für leicht fahrlässig ver-
ursachte Schäden generell ausschließt, wegen Versto-
ßes gegen § 9 AGBG unwirksam?
Das Hanseatische Oberlandesgericht hat sich durch Beschluß vom
6. Juni 2001 der Rechtsmeinung des Landgerichts Hamburg angeschlossen
und dem Bundesgerichtshof die vom Landgericht formulierte Rechtsfrage zur
Beantwortung vorgelegt und sie klarstellend dahin präzisiert, daß der zu beur-
teilende Haftungssausschluß Sach- und Vermögensschäden umfaßt.
II.
Die Vorlage an den Bundesgerichtshof ist zulässig (§ 541 Abs. 1 ZPO).
- 6 -
1. Gegenstand der Vorlage ist eine Rechtsfrage, die sich aus einem
Mietvertragsverhältnis über Wohnraum ergibt. Das Landgericht hat als Beru-
fungsgericht darüber zu entscheiden.
2. Die vorgelegte Rechtsfrage ist vom Rechtsstandpunkt des Landge-
richts aus in ihrem wesentlichen Kern für die Entscheidung über die Berufung
der Kläger erheblich.
a) Landgericht und Oberlandesgericht haben die Vorlagefrage dahin
gefaßt, ob der in § 14 Abs. 1 des Mietvertrages niedergelegte "generelle" Aus-
schluß der Haftung des Vermieters für leicht fahrlässig verursachte Sach- und
Vermögensschäden unwirksam ist. Diese Frage geht über den entscheidungs-
erheblichen Teil der Vertragsklausel hinaus. Da die Mieter lediglich Ersatz für
die Beschädigung ihnen gehörender Sachen verlangen, kommt es nicht darauf
an, ob der Haftungsausschluß auch in bezug auf sonstige Vermögensschäden
wirksam ist. Der Senat hat daher die Antwort auf die Vorlagefrage, wie aus der
Beschlußformel ersichtlich, beschränkt, ohne damit den Kern der Fragestellung
anzutasten (vgl. BGHZ 123, 233, 238).
b) Im übrigen ist die vorgelegte Rechtsfrage entscheidungserheblich.
Die Klage ist abzuweisen, wenn der Haftungsausschluß wirksam ist. Ist dieser
hingegen unwirksam, ist die Klage dem Grunde nach gemäß § 538 Abs. 1
2. Alt. BGB a. F. (ab 1. September 2001: § 536a Abs. 1, 2. Alt. BGB n. F.) und
§ 823 Abs. 1 BGB erfolgreich. Auf die Frage, ob der Ausschluß der Haftung für
leicht fahrlässig zu vertretende Mängel unwirksam ist, käme es allerdings mög-
licherweise dann nicht an, wenn die Beklagte für den geltend gemachten
Schaden auch ohne ein Verschulden einzustehen hätte. Ein solcher Anspruch
ergibt sich aus § 538 Abs. 1, 1. Alt. BGB a. F. (§ 536a Abs. 1, 1. Alt. BGB
n. F.), wenn der Mangel der Mietsache bereits bei Vertragsschluß vorhanden
- 7 -
war. Nach der Aktenlage, die für die Beurteilung der Zulässigkeit des Rechts-
entscheides über den im Vorlagebeschluß mitgeteilten Sachverhalt hinaus zu
berücksichtigen ist (vgl. BGH, Beschluß vom 11. Juli 1990 – VIII ARZ 1/90
= NJW 1990, 3142 unter b), ist an das Vorliegen eines solchen anfänglichen
Mangels zu denken. Die Ansicht des Landgerichts, in dem Zustand des Daches
sei noch kein Mangel zu sehen, vielmehr sei der Beklagten eine Verletzung der
laufenden Überwachungspflicht anzulasten, ist aber nicht unvertretbar (vgl.
BGHZ 136, 314, 318).
3. Das vorlegende Oberlandesgericht will von der Entscheidung eines
anderen Oberlandesgerichts abweichen (§ 541 Abs. 1 S. 3 ZPO). Seine An-
sicht, ein formularmäßiger Ausschluß der Schadensersatzhaftung des Vermi e-
ters für leicht fahrlässig verschuldete Mängel der Mietsache sei unwirksam,
steht in Widerspruch zu dem vom Oberlandesgericht Stuttgart getroffenen
Rechtsentscheid vom 11. April 1984 (aaO). Dem steht nicht entgegen, daß sich
die vom Oberlandesgericht Stuttgart als wirksam beurteilte Klausel auf den
Ausschluß von Schäden an Einrichtungsgegenständen des Mieters durch
Feuchtigkeitseinwirkungen jeglicher Art und Herkunft erstreckte. Ausreichend
für eine Divergenz ist, daß sich die vorgelegte mit der bereits entschiedenen
Rechtsfrage ihrem wesentlichen Inhalt nach deckt (BGHZ 136, 314, 320). Das
ist der Fall; denn zum einen überschneiden sich die in den Klauseln geregelten
Schadensursachen und zum anderen hat das Oberlandesgericht Stuttgart die
ihm vorliegende Klausel deshalb als wirksam angesehen, weil eine Beschrän-
kung der Haftung des Vermieters aus § 538 Abs. 1 BGB a.F. (§ 536a Abs. 1
BGB n. F.) auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit generell nicht wegen Versto-
ßes gegen § 9 Abs. 2 Nr. 1 oder Nr. 2 AGBG unwirksam sei.
- 8 -
III.
Der Senat beantwortet die Vorlagefrage wie aus der Entscheidungsfor-
mel ersichtlich.
1. Ob ein Vermieter von Wohnraum seine Schadensersatzhaftung für
leicht fahrlässig verschuldete Mängel der Mietsache durch Formularvertrag
wirksam abbedingen kann, ist umstritten. Nach einer Meinung soll der Haf-
tungsausschluß wegen Verstoßes gegen § 9 Abs. 2 Nr. 1 (Löwe/von West-
phalen/Trinkner, Großkommentar AGBG, 2. Aufl., Bd. III
"MietAGB" Rdnr. 41) oder Nr. 2 AGBG (Ulmer/Brandner/Hensen, AGBG,
9. Aufl., Anh. §§ 9-11 Rdnr. 504) unwirksam sein. Nach anderer Auffassung
wird ein solcher Ausschluß unter Hinweis darauf, daß Schäden an einge-
brachten Sachen des Wohnraummieters den Vertragszweck nicht gefährdeten,
für zulässig erachtet (OLG Stuttgart aaO; ähnl. MünchKomm-BGB/Voelskow,
§ 538 Rdnr. 17). Eine weitere Ansicht geht dahin, der Haftungsausschluß sei
nur für solche Schäden unwirksam, durch die der Mietgebrauch unmöglich ge-
macht würde (Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Abschn. II Rdnr. 690), oder sei nur für
vertragstypische, den Kern des Vertrages berührende Verpflichtungen zur In-
standhaltung unwirksam (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 7. Aufl.,
§ 538 Rdnr. 136). Nach einer im Einzelfall differenzierenden Ansicht soll der
Haftungsausschluß nur für solche vertragstypischen Risiken unzulässig sein,
deren Vermeidung nach dem Vertragszweck des konkreten Vertragsverhältnis-
ses unbedingt geboten ist, weil der Mieter auf die Mangelfreiheit der Mietsache
besonders vertrauen durfte (Erman/Jendrek § 538 Rdnr. 24; MünchKomm-
BGB/Basedow § 9 AGBG Rdnr. 44; Kraemer in: Bub/Treier aaO Abschn. II,
Rdnr. 1293; Bub in: Bub/Treier aaO Abschn. II Rdnr. 520 f).
- 9 -
2. Nach § 9 AGBG sind Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedin-
gungen unwirksam, die den Vertragspartner des Verwenders entgegen den
Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Zwar ist es
nach der besonderen Regel des § 11 Nr. 7 AGBG nicht von vornherein unter-
sagt, die Haftung für einen Schaden, der auf einer mit nicht grober, also einfa-
cher Fahrlässigkeit begangenen Vertragsverletzung des Verwenders beruht,
formularmäßig abzubedingen. Gleichwohl kann der Ausschluß der Haftung für
einfache Fahrlässigkeit für bestimmte Vertragsverletzungen oder für einzelne
Schäden nach § 9 AGBG als unangemessen zu beurteilen sein (allg.M.; etwa
BGH, Urteil vom 9. November 1989 - IX ZR 269/87, NJW 1990, 761, 764 unter
III 1 sowie BGHZ 145, 203, 244). Ein Ausschluß der Haftung für die verschul-
dete Nichterfüllung von Vertragspflichten kann nach der Rechtsprechung des
Bundesgerichtshofs nach § 9 Abs. 2 Nr. 2 AGBG als eine unangemessene Be-
nachteiligung des Vertragspartners anzusehen sein, wenn dadurch wesentliche
Rechte und Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrages ergeben, so einge-
schränkt werden, daß die Erreichung des Vertragszweckes gefährdet ist
(BGHZ 89, 363, 367 f; BGH, Urteile vom 23. Februar 1984 - VII ZR 274/82,
NJW 1985, 3016 unter II 2; vom 11. November 1992 - VIII ZR 238/91, NJW
1993, 335 unter II 2 a; vom 26. Januar 1993 - X ZR 90/91, NJW-RR 1993, 560
unter III 2 b aa; vom 19. Februar 1998 - I ZR 233/95, WM 1998, 2064 = NJW-
RR 1998, 1426 unter II 2 a und BGHZ 145, 203, 244). Leitender Maßstab dafür
ist die Frage, ob der Haftungsausschluß zu einer Aushöhlung derjenigen ver-
traglichen Pflichten (sog. Kardinalpflichten) führt, die die ordnungsgemäße
Durchführung des Vertrages erst ermöglichen und auf deren Erfüllung der Ver-
tragspartner des Verwenders deshalb vertraut und vertrauen darf (BGH, Urteile
vom 23. Februar 1984 und vom 11. November 1992 jew. aaO; vgl. auch Urteil
vom 28. Juni 2001 - I ZR 13/99 unter II 1 b (2) bb (zur Veröffentlichung be-
- 10 -
stimmt) ). Denn der Gesetzgeber hat bei der Fassung von § 9 Abs. 2 Nr. 2
AGBG ausdrücklich an diesen schon zuvor in der Rechtsprechung (etwa BGHZ
49, 356, 363; 65, 364, 367; 71, 226, 228) entwickelten Grundsatz des Verbots
der Aushöhlung zentraler vertraglicher Pflichten angeknüpft (Begründung des
Gesetzesentwurfs zum AGBG, in: BT-Drucks. 7/3919, S. 23).
3. Der Ausschluß der auf einfacher Fahrlässigkeit beruhenden Haftung
des Vermieters von Wohnraum für Schäden des Mieters, die durch Mängel der
Mietsache verursacht sind, stellt jedenfalls dann eine gegen § 9 Abs. 2 Nr. 2
AGBG verstoßende Einschränkung der Rechte des Mieters dar, wenn von dem
Ausschluß Schäden an eingebrachten Sachen des Mieters umfaßt sind, gegen
die sich der Mieter üblicherweise nicht versichern kann.
a) Die sich aus § 536 BGB ergebende Pflicht des Vermieters, die
Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu
erhalten, ist eine wesentliche Vertragspflicht des Mietvertrages im Sinne von
§ 9 Abs. 2 Nr. 2 AGBG. Sie ist nämlich, jedenfalls soweit sie den grundlegen-
den baulichen Zustand der Mietwohnung betrifft und insofern die Gebrauchs-
gewährungspflicht des Vermieters ergänzt, eine im Gegenseitigkeitsverhältnis
mit der Mietzinspflicht des Mieters stehende Hauptpflicht (BGHZ 108, 1, 6; 92,
363, 367; vgl. auch BGH, Urteil vom 1. Juni 1979 – I ZR 103/78, VersR 1979,
901 unter II. 3. b (zum Lagervertrag) ). Nach der Zielrichtung der Vorschrift,
eine Aushöhlung der den typischen Vertragszweck prägenden Pflichten zu ver-
hindern, sind jedenfalls die im Gegenseitigkeitsverhältnis stehenden Haupt-
pflichten eines Vertrages als wesentliche Vertragspflichten im Sinne von § 9
Abs. 2 Nr. 2 AGBG anzusehen (BGH, Urteile vom 12. Mai 1995 – X ZR 14/93,
NJW-RR 1996, 783 unter III. 3 c und vom 12. Januar 1994 - VIII ZR 165/92,
NJW 1994, 1060 unter III. 2 b); Erman/Hefermehl/Werner § 9 AGBG Rdnr. 14;
- 11 -
Palandt/Heinrichs § 9 AGBG Rdnr. 27; Soergel/Stein § 9 AGBG Rdnr. 43;
Staudinger/Coester (1998) § 9 AGBG Rdnr. 208).
b) Der Ausschluß der Haftung des Vermieters für Schäden durch Mängel
der Mietsache, die der Vermieter fahrlässig zu vertreten hat, schränkt die In-
standhaltungspflicht des Vermieters zum Nachteil des Mieters nicht unerheb-
lich ein. Zwar bleibt die Instandhaltungspflicht des Vermieters als solche von
der Freizeichnungsklausel unberührt. Eine vertragliche Pflicht wird aber auch
dann eingeschränkt im Sinne von § 9 Abs. 2 Nr. 2 AGBG, wenn ihre Verletzung
sanktionslos bleibt (vgl. Staudinger/Coester aaO Rdnr. 210). Der Ausschluß
der Schadensersatzpflicht für Sachmängel hätte im Wohnraummietrecht aller-
dings nicht zur Folge, daß der Mieter bei einer fahrlässigen Verletzung der In-
standhaltungspflicht seitens des Vermieters völlig rechtlos gestellt wäre. Dem
Mieter steht das nach § 537 Abs. 3 BGB a. F. (§ 536 Abs. 4 BGB n. F.) unab-
dingbare Recht zur Minderung zu sowie die Verzugshaftung nach § 538 Abs. 1,
3. Alt. BGB a. F. (§ 536 a Abs. 1, 3. Alt. BGB n. F.), die meist auf Vorsatz oder
grober Fahrlässigkeit beruhen wird. Diese Rechte können jedoch den Wegfall
der Verschuldenshaftung nicht hinreichend kompensieren. Das Minderungs-
recht des Mieters gleicht nur die zeitweise geschmälerte Gebrauchstauglichkeit
der Mietsache aus. Ein Mangel der Mietsache kann zunächst unerkannt blei-
ben und mit Eintritt seiner Wirkungen einen erheblichen Schaden verursachen,
während die Gebrauchsminderung der Wohnung durch den Mangel nur ver-
gleichsweise geringfügig ins Gewicht fällt. Im Hinblick auf solche Fallgestaltun-
gen ist dem Mieter bei Verletzung der Instandhaltungspflicht durch den Ver-
mieter ein Schadensersatzanspruch zuzubilligen, um einer Vernachlässigung
dieser Pflicht durch den Vermieter schon vorbeugend entgegenzuwirken. Eine
Begrenzung dieses Anspruches auf vorsätzliches oder grob fahrlässiges Ver-
- 12 -
halten des Vermieters schränkt deshalb mittelbar den Anspruch des Mieters
gegen den Vermieter auf Instandhaltung der Mietsache ein.
c) Die durch den Haftungsausschluß für einfache Fahrlässigkeit bewirkte
Einschränkung der Instandhaltungspflicht des Vermieters gefährdet den Ver-
tragszweck eines Wohnraummietvertrages, weil sie Sachschäden an Einrich-
tungsgegenständen des Mieters umfaßt, gegen die dieser sich nicht in zumut-
barer Weise schützen kann.
aa) Vertragszweck des Wohnraummietvertrages ist auf Mieterseite die
Nutzung der überlassenen Räume zur privaten Lebensgestaltung. Dafür ist der
Mieter auf einen Grundbestand an eigenen Einrichtungsgegenständen ange-
wiesen. Durch Mängel der Mietsache, insbesondere durch bauliche Mängel,
können an den vom Mieter eingebrachten Hausratsgegenständen Schäden
entstehen, deren Beseitigung dem Mieter wirtschaftlich nicht zuzumuten ist.
Werden die beschädigten Gegenstände nicht repariert oder ersetzt, so kann
ihm aber eine wesentliche Grundlage für die Nutzung der Mieträume als Woh-
nung entzogen sein. Der Ausschluß von Ansprüchen des Mieters auf Ersatz
von Schäden, die ihm durch einen vom Vermieter leicht fahrlässig verschulde-
ten Mietmangel entstehen, ist deshalb geeignet, den Vertragszweck des Woh-
nungsmietvertrages erheblich zu beeinträchtigen.
bb) Diese Schäden kann der Mieter nicht durch eigene Vorsichtsmaß-
nahmen abwenden. Kann der Vertragspartner des Verwenders das Schadens-
risiko in tatsächlicher Hinsicht beherrschen, so ist dies ein Gesichtspunkt, der
für die Zulässigkeit eines Haftungsausschlusses spricht (vgl. BGHZ 103, 316,
329 f; BGH, Urteil vom 23. April 1991 - XI ZR 128/90, ZIP 1991, 792 unter II. 2.
b)). Das kommt bei der vorliegenden Freizeichnungsklausel aber schon des-
halb nicht in Betracht, weil der Haftungsausschluß auch Mängel umfaßt, die
- 13 -
außerhalb der gemieteten Wohnung liegen können und nicht dem Zugriffsbe-
reich des Mieters unterliegen. Dem Mieter würden deshalb auch Schadensrisi-
ken auferlegt, die er weder überschauen noch in irgendeiner Weise vermeiden
kann (vgl. auch BGH, Urteil vom 28. Juni 2001, aaO).
cc) Der Ausschluß der Haftung für Schäden an Einrichtungsgegenstän-
den des Mieters gefährdet auch deshalb den Vertragszweck des Mietvertrages,
weil solche Schäden eine typische und deshalb für den Vermieter vorhersehba-
re Folge von Mängeln einer Mietwohnung sind. Ein formularmäßiger Ausschluß
der Haftung für vertragstypische, vorhersehbare Schäden, die aus der Verlet-
zung vertragswesentlicher Pflichten entstehen, ist darum von der Rechtspre-
chung wiederholt als unwirksam angesehen worden (BGHZ 145, 203, 244 f.;
BGH, Urteil vom 11. Juni 1992 – VIII ZR 238/91, NJW 1993, 335 unter II. 3.).
dd) Der Mieter kann sich vor diesem Schadensrisiko nicht durch den Ab-
schluß eines allgemein angebotenen Versicherungsvertrages schützen. Die
Freizeichnung eines Klauselverwenders von der Haftung für einfache Fahrläs-
sigkeit, die den Vertragszweck zu beeinträchtigen geeignet ist, kann zulässig
sein, wenn sich der Vertragspartner des Verwenders üblicherweise dagegen
versichern kann (vgl. BGHZ 103, 316, 326; BGH, Urteil vom 22. Mai 1968
- VIII ZR 133/66, NJW 1968, 1718 unter 4 b; vgl. ferner Brandner in: Ul-
mer/Brandner/Hensen, aaO, § 9 Rdnr. 153). Das Landgericht hat jedoch, sach-
verständig beraten, rechtsfehlerfrei festgestellt, daß jedenfalls im Jahr 1997
keine Versicherungsverträge angeboten wurden, die Schäden am Hausrat des
Mieters abdecken, wenn diese ihren Ursprung in Mängeln des Wohngebäudes,
insbesondere einem undichten Dach bei Niederschlagswasser haben. Die
Hausratversicherung nach den VHB 84 und 92 umfaßt zwar den gesamten
Hausrat des Versicherungsnehmers, mit Ausnahme von Leitungswasserschä-
- 14 -
den jedoch nicht solche Gefahren, die vom mangelhaften Zustand der Woh-
nung oder des Hauses ausgehen (vgl. §§ 3-8 VHB 94, 9 Nr. 2 a und Nr. 4 b).
d) Gegen die Angemessenheit des zu beurteilenden Haftungsaus-
schlusses spricht darüber hinaus, daß es dem Vermieter als Klauselverwender
durch den Abschluß einer weithin üblichen Versicherung möglich ist, den dem
Vertragspartner drohenden Schaden abzudecken (vgl. etwa M. Wolf NJW
1980, 2433, 2438 f.). Auch insoweit hat das Landgericht nach Hinzuziehung
eines Sachverständigen festgestellt, daß ein Vermieter Schäden, die vom Zu-
stand des Gebäudes oder der Wohnung ausgehen, weitgehend durch den Ab-
schluß einer Haftpflichtversicherung absichern kann. So umfaßt beispielsweise
die Vermietern zum Abschluß empfohlene (vgl. Dallmayer in: Bub/Treier, aaO,
Abschn. IX Rdnr. 84) Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung, von all-
mählich wirkenden Feuchtigkeitsschäden abgesehen, auch Schäden aus einer
Verletzung der Pflicht des Eigentümers zur baulichen Instandhaltung (Ziff. 2.2
der besonderen Bedingungen der Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht). Der
Versicherungsschutz erstreckt sich für solche Pflichtverletzungen neben de-
liktischen Ansprüchen auch auf solche aus § 538 Abs. 1 BGB a. F. bzw. § 536a
Abs. 1 n. F. (vgl. BGHZ 43, 88, 89 f; Späte, AHB, § 1 Rdnr. 151). Die Notwen-
digkeit zum Abschluß einer solchen Versicherung ist für den Vermieter ohne
Schwierigkeiten erkennbar, weil Schäden an Einrichtungsgegenständen des
Mieters eine typische und deshalb voraussehbare Folge baulicher Mängel sind.
Der Abschluß einer entsprechenden Haftpflichtversicherung ist dem Vermieter
auch deshalb zumutbar, weil er die Kosten der Versicherung als Betriebskosten
formularmäßig auf den Mieter umlegen kann (vgl. § 5 MHG i.V.m. Nr. 13 der
Anlage 3 zu § 27 der II. BerechnungsVO). Aus diesem Grunde entsteht dem
Vermieter, wenn die Schadensersatzhaftung für mit einfacher Fahrlässigkeit zu
- 15 -
verantwortende Mängel bei ihm verbleibt, keine finanzielle Mehrbelastung,
wäh-
- 16 -
rend andererseits dem Mieter durch einen Haftungsausschluß ein hohes, den
Vertragszweck gefährdendes Risiko auferlegt würde, gegen das er sich nicht in
zumutbarer Weise versichern kann.
Dr. Deppert
Dr. Beyer
Wiechers
Dr. Wolst
Dr. Frellesen