Urteil des BGH vom 24.10.2001, VIII ARZ 1/01

Aktenzeichen: VIII ARZ 1/01

BGH (vermieter, mieter, haftung, mietsache, treu und glauben, mangel, hamburg, verletzung, wohnung, vorsatz)

BUNDESGERICHTSHOF

BESCHLUSS

VIII ARZ 1/01

vom

24. Oktober 2001

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja

BGHZ: ja

AGBG § 9 Bb, Cf

Der vertragliche Ausschluß von Schadensersatzansprüchen des Mieters gegen den

Vermieter wegen Sachschäden, welche durch Mängel der Mietsache verursacht

sind, für die der Vermieter aufgrund leichter Fahrlässigkeit einzustehen hat, durch

die in einem vom Vermieter gestellten Formularmietvertrag über Wohnraum enthaltene Klausel

"Führt ein Mangel des Mietobjekts zu Sach- oder Vermögensschäden, so haftet der Vermieter gegenüber dem Mieter ... für diese Schäden - auch aus unerlaubter Handlung - nur bei Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit."

ist wegen Verstoßes gegen § 9 AGBG unwirksam.

BGH, Beschluß vom 24. Oktober 2001 - VIII ARZ 1/01 - OLG Hamburg LG Hamburg AG Hamburg

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 24. Oktober 2001 durch die

Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Dr. Beyer, Wiechers, Dr.

Wolst und Dr. Frellesen

beschlossen:

Der vertragliche Ausschluß von Schadensersatzansprüchen des

Mieters gegen den Vermieter wegen Sachschäden, welche durch

Mängel der Mietsache verursacht sind, für die der Vermieter aufgrund leichter Fahrlässigkeit einzustehen hat, durch die in einem

vom Vermieter gestellten Formularmietvertrag über Wohnraum

enthaltene Klausel

"Führt ein Mangel des Mietobjektes zu Sach- oder Vermögensschäden, so haftet der Vermieter gegenüber dem Mieter ... für diese Schäden - auch aus unerlaubter Handlung - nur bei Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit."

ist wegen Verstoßes gegen § 9 AGBG unwirksam.

Gründe:

I.

Die Kläger mieteten durch Mietvertrag vom 18. April 1996 eine im zweiten Stock eines Hauses in Hamburg gelegene Wohnung. In dem schriftlichen

Vertrag, einem vom Grundeigentümer-Verband Hamburg e.V. herausgegebe-

nen Formularmietvertrag der Beklagten, sind unter § 14 folgende Klauseln vereinbart:

"Führt ein Mangel des Mietobjektes zu Sach- oder Vermögensschäden, so haftet der Vermieter gegenüber dem Mieter und den in § 16 Ziff. 2 genannten Personen für diese Schäden - auch aus unerlaubter Handlung - nur bei Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit.

...

Die Haftungsbeschränkung gilt auch, wenn ein schadenverursachender Mangel des Mietobjektes oder dessen Ursprung bereits bei Abschluß des Mietvertrages vorhanden war."

Am 19. Januar 1997 trat während urlaubsbedingter Abwesenheit der

Kläger aufgrund eines Defektes im Flachdach des Hauses Wasser in die Wohnung der Kläger ein. Dabei wurde Mobiliar der Kläger beschädigt. An dem

Flachdach war es in den vorangegangenen Jahren mehrfach zu Schäden gekommen, die die Beklagte jeweils hat beheben lassen.

Mit beim Amtsgericht Hamburg erhobener Klage verlangen die Kläger

von der Beklagten Ersatz des ihnen am Mobiliar entstandenen Schadens, den

sie insgesamt auf 25.218,75 DM beziffern. Das Amtsgericht hat die Klage nach

Einholung eines Gutachtens des Sachverständigen S. über die Ursache des Wassereintritts sowie zu der Frage, ob dieser für die Beklagte vorhersehbar gewesen sei, abgewiesen und zur Begründung ausgeführt: Zwar treffe

die Beklagte der Vorwurf, ihre Sorgfalt hinsichtlich des Zustandes der Dachhaut außer Acht gelassen zu haben. Denn sie habe den ihr obliegenden Entlastungsbeweis, daß sie für den in ihre Sphäre fallenden Mangel der Dachhaut

nicht verantwortlich sei, nicht führen können. Der Vorwurf grober Fahrlässigkeit

könne ihr aber nicht gemacht werden. Dem Schadensersatzbegehren der Kläger stehe deshalb der Haftungsausschluß in § 14 des Mietvertrages entgegen,

welcher entsprechend der vom Oberlandesgericht Stuttgart vertretenen Auffassung (Rechtsentscheid vom 11.4.1984 - 8 REMiet 1/84, NJW 1984, 2226

= WuM 1984, 187) als wirksam anzusehen sei.

Das auf die Berufung der Kläger mit der Sache befaßte Landgericht

Hamburg möchte der Klage stattgeben. Es ist aufgrund des Gutachtens S.

zu der Überzeugung gelangt, daß der Wassereintritt durch einen Defekt

der Dachhaut ermöglicht worden sei, die wegen ihres spröd-harten Zustandes

keine Spannungen durch thermische Belastungen mehr habe aufnehmen können. Die Dachabdichtung habe deshalb besonderer Beobachtung und Kontrolle bedurft. Dieser Kontrollpflicht sei die Beklagte nicht nachgekommen. Sie

habe damit zwar die ihr obliegende Sorgfalt nicht beachtet. Ein grob fahrlässiges Verhalten könne ihr aber nicht vorgeworfen werden. Das Landgericht ist

ferner aufgrund der Auskunft des Sachverständigen K. zu der Annahme

gelangt, ein Mieter könne Schäden an ihm gehörenden Sachen infolge Eindringens von Niederschlagswasser nicht - insbesondere nicht mit der gängigen

Hausratsversicherung nach den VHB 1992 - versichern, während dieses Risiko

andererseits von einer weithin üblichen Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung abgedeckt werde. Das Landgericht vertritt die Ansicht, die Klausel

über die Beschränkung der Haftung des Vermieters auf Vorsatz und grobe

Fahrlässigkeit in § 14 des Mietvertrages sei wegen Verstoßes gegen § 9 AGBG

unwirksam, weil der Ausschluß der Haftung des Vermieters für Schäden, die

ihren Grund in einer schuldhaften Verletzung der Instandhaltungspflicht hätten,

den Mieter unangemessen benachteilige, wenn der Mieter sich gegen diese

Schäden nicht durch eine zumutbare und praktisch lückenlos verbreitete Versicherung absichern könne. Es sieht sich an einer dahingehenden Entscheidung

jedoch durch den Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Stuttgart vom

11. April 1984 (8 REMiet 1/84, aaO.) gehindert, wonach eine Beschränkung der

Haftung des Vermieters auf vorsätzliches oder grob fahrlässiges Verhalten für

Schäden an Einrichtungsgegenständen des Mieters durch Feuchtigkeitseinwirkungen nicht gegen § 9 AGBG verstoße. Das Landgericht hat deshalb dem

Hanseatischen Oberlandesgericht Hamburg folgende Frage zum Rechtsentscheid vorgelegt:

Ist die Formularklausel in einem Wohnraummietvertrag,

"Führt ein Mangel des Mietobjektes zu Sach- oder Vermögensschäden, so haftet der Vermieter gegenüber dem Mieter und den in § 16 Ziff. 2 genannten Personen für diese Schäden - auch aus unerlaubter Handlung - nur bei Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit."

die die Haftung des Vermieters für leicht fahrlässig verursachte Schäden generell ausschließt, wegen Verstoßes gegen § 9 AGBG unwirksam?

Das Hanseatische Oberlandesgericht hat sich durch Beschluß vom

6. Juni 2001 der Rechtsmeinung des Landgerichts Hamburg angeschlossen

und dem Bundesgerichtshof die vom Landgericht formulierte Rechtsfrage zur

Beantwortung vorgelegt und sie klarstellend dahin präzisiert, daß der zu beurteilende Haftungssausschluß Sach- und Vermögensschäden umfaßt.

II.

Die Vorlage an den Bundesgerichtshof ist zulässig 541 Abs. 1 ZPO).

1. Gegenstand der Vorlage ist eine Rechtsfrage, die sich aus einem

Mietvertragsverhältnis über Wohnraum ergibt. Das Landgericht hat als Berufungsgericht darüber zu entscheiden.

2. Die vorgelegte Rechtsfrage ist vom Rechtsstandpunkt des Landgerichts aus in ihrem wesentlichen Kern für die Entscheidung über die Berufung

der Kläger erheblich.

a) Landgericht und Oberlandesgericht haben die Vorlagefrage dahin

gefaßt, ob der in § 14 Abs. 1 des Mietvertrages niedergelegte "generelle" Ausschluß der Haftung des Vermieters für leicht fahrlässig verursachte Sach- und

Vermögensschäden unwirksam ist. Diese Frage geht über den entscheidungserheblichen Teil der Vertragsklausel hinaus. Da die Mieter lediglich Ersatz für

die Beschädigung ihnen gehörender Sachen verlangen, kommt es nicht darauf

an, ob der Haftungsausschluß auch in bezug auf sonstige Vermögensschäden

wirksam ist. Der Senat hat daher die Antwort auf die Vorlagefrage, wie aus der

Beschlußformel ersichtlich, beschränkt, ohne damit den Kern der Fragestellung

anzutasten (vgl. BGHZ 123, 233, 238).

b) Im übrigen ist die vorgelegte Rechtsfrage entscheidungserheblich.

Die Klage ist abzuweisen, wenn der Haftungsausschluß wirksam ist. Ist dieser

hingegen unwirksam, ist die Klage dem Grunde nach gemäß § 538 Abs. 1

2. Alt. BGB a. F. (ab 1. September 2001: § 536a Abs. 1, 2. Alt. BGB n. F.) und

§ 823 Abs. 1 BGB erfolgreich. Auf die Frage, ob der Ausschluß der Haftung für

leicht fahrlässig zu vertretende Mängel unwirksam ist, käme es allerdings möglicherweise dann nicht an, wenn die Beklagte für den geltend gemachten

Schaden auch ohne ein Verschulden einzustehen hätte. Ein solcher Anspruch

ergibt sich aus § 538 Abs. 1, 1. Alt. BGB a. F. 536a Abs. 1, 1. Alt. BGB

n. F.), wenn der Mangel der Mietsache bereits bei Vertragsschluß vorhanden

war. Nach der Aktenlage, die für die Beurteilung der Zulässigkeit des Rechtsentscheides über den im Vorlagebeschluß mitgeteilten Sachverhalt hinaus zu

berücksichtigen ist (vgl. BGH, Beschluß vom 11. Juli 1990 VIII ARZ 1/90

= NJW 1990, 3142 unter b), ist an das Vorliegen eines solchen anfänglichen

Mangels zu denken. Die Ansicht des Landgerichts, in dem Zustand des Daches

sei noch kein Mangel zu sehen, vielmehr sei der Beklagten eine Verletzung der

laufenden Überwachungspflicht anzulasten, ist aber nicht unvertretbar (vgl.

BGHZ 136, 314, 318).

3. Das vorlegende Oberlandesgericht will von der Entscheidung eines

anderen Oberlandesgerichts abweichen 541 Abs. 1 S. 3 ZPO). Seine Ansicht, ein formularmäßiger Ausschluß der Schadensersatzhaftung des Vermieters für leicht fahrlässig verschuldete Mängel der Mietsache sei unwirksam,

steht in Widerspruch zu dem vom Oberlandesgericht Stuttgart getroffenen

Rechtsentscheid vom 11. April 1984 (aaO). Dem steht nicht entgegen, daß sich

die vom Oberlandesgericht Stuttgart als wirksam beurteilte Klausel auf den

Ausschluß von Schäden an Einrichtungsgegenständen des Mieters durch

Feuchtigkeitseinwirkungen jeglicher Art und Herkunft erstreckte. Ausreichend

für eine Divergenz ist, daß sich die vorgelegte mit der bereits entschiedenen

Rechtsfrage ihrem wesentlichen Inhalt nach deckt (BGHZ 136, 314, 320). Das

ist der Fall; denn zum einen überschneiden sich die in den Klauseln geregelten

Schadensursachen und zum anderen hat das Oberlandesgericht Stuttgart die

ihm vorliegende Klausel deshalb als wirksam angesehen, weil eine Beschränkung der Haftung des Vermieters aus § 538 Abs. 1 BGB a.F. 536a Abs. 1

BGB n. F.) auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit generell nicht wegen Verstoßes gegen § 9 Abs. 2 Nr. 1 oder Nr. 2 AGBG unwirksam sei.

III.

Der Senat beantwortet die Vorlagefrage wie aus der Entscheidungsformel ersichtlich.

1. Ob ein Vermieter von Wohnraum seine Schadensersatzhaftung für

leicht fahrlässig verschuldete Mängel der Mietsache durch Formularvertrag

wirksam abbedingen kann, ist umstritten. Nach einer Meinung soll der Haftungsausschluß wegen Verstoßes gegen § 9 Abs. 2 Nr. 1 (Löwe/von Westphalen/Trinkner, Großkommentar AGBG, 2. Aufl., Bd. III

"MietAGB" Rdnr. 41) oder Nr. 2 AGBG (Ulmer/Brandner/Hensen, AGBG,

9. Aufl., Anh. §§ 9-11 Rdnr. 504) unwirksam sein. Nach anderer Auffassung

wird ein solcher Ausschluß unter Hinweis darauf, daß Schäden an eingebrachten Sachen des Wohnraummieters den Vertragszweck nicht gefährdeten,

für zulässig erachtet (OLG Stuttgart aaO; ähnl. MünchKomm-BGB/Voelskow,

§ 538 Rdnr. 17). Eine weitere Ansicht geht dahin, der Haftungsausschluß sei

nur für solche Schäden unwirksam, durch die der Mietgebrauch unmöglich gemacht würde (Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Abschn. II Rdnr. 690), oder sei nur für

vertragstypische, den Kern des Vertrages berührende Verpflichtungen zur Instandhaltung unwirksam (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 7. Aufl.,

§ 538 Rdnr. 136). Nach einer im Einzelfall differenzierenden Ansicht soll der

Haftungsausschluß nur für solche vertragstypischen Risiken unzulässig sein,

deren Vermeidung nach dem Vertragszweck des konkreten Vertragsverhältnisses unbedingt geboten ist, weil der Mieter auf die Mangelfreiheit der Mietsache

besonders vertrauen durfte (Erman/Jendrek § 538 Rdnr. 24; MünchKomm-

BGB/Basedow § 9 AGBG Rdnr. 44; Kraemer in: Bub/Treier aaO Abschn. II,

Rdnr. 1293; Bub in: Bub/Treier aaO Abschn. II Rdnr. 520 f).

2. Nach § 9 AGBG sind Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam, die den Vertragspartner des Verwenders entgegen den

Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Zwar ist es

nach der besonderen Regel des § 11 Nr. 7 AGBG nicht von vornherein untersagt, die Haftung für einen Schaden, der auf einer mit nicht grober, also einfacher Fahrlässigkeit begangenen Vertragsverletzung des Verwenders beruht,

formularmäßig abzubedingen. Gleichwohl kann der Ausschluß der Haftung für

einfache Fahrlässigkeit für bestimmte Vertragsverletzungen oder für einzelne

Schäden nach § 9 AGBG als unangemessen zu beurteilen sein (allg.M.; etwa

BGH, Urteil vom 9. November 1989 - IX ZR 269/87, NJW 1990, 761, 764 unter

III 1 sowie BGHZ 145, 203, 244). Ein Ausschluß der Haftung für die verschuldete Nichterfüllung von Vertragspflichten kann nach der Rechtsprechung des

Bundesgerichtshofs nach § 9 Abs. 2 Nr. 2 AGBG als eine unangemessene Benachteiligung des Vertragspartners anzusehen sein, wenn dadurch wesentliche

Rechte und Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrages ergeben, so eingeschränkt werden, daß die Erreichung des Vertragszweckes gefährdet ist

(BGHZ 89, 363, 367 f; BGH, Urteile vom 23. Februar 1984 - VII ZR 274/82,

NJW 1985, 3016 unter II 2; vom 11. November 1992 - VIII ZR 238/91, NJW

1993, 335 unter II 2 a; vom 26. Januar 1993 - X ZR 90/91, NJW-RR 1993, 560

unter III 2 b aa; vom 19. Februar 1998 - I ZR 233/95, WM 1998, 2064 = NJW-

RR 1998, 1426 unter II 2 a und BGHZ 145, 203, 244). Leitender Maßstab dafür

ist die Frage, ob der Haftungsausschluß zu einer Aushöhlung derjenigen vertraglichen Pflichten (sog. Kardinalpflichten) führt, die die ordnungsgemäße

Durchführung des Vertrages erst ermöglichen und auf deren Erfüllung der Vertragspartner des Verwenders deshalb vertraut und vertrauen darf (BGH, Urteile

vom 23. Februar 1984 und vom 11. November 1992 jew. aaO; vgl. auch Urteil

vom 28. Juni 2001 - I ZR 13/99 unter II 1 b (2) bb (zur Veröffentlichung be-

stimmt) ). Denn der Gesetzgeber hat bei der Fassung von § 9 Abs. 2 Nr. 2

AGBG ausdrücklich an diesen schon zuvor in der Rechtsprechung (etwa BGHZ

49, 356, 363; 65, 364, 367; 71, 226, 228) entwickelten Grundsatz des Verbots

der Aushöhlung zentraler vertraglicher Pflichten angeknüpft (Begründung des

Gesetzesentwurfs zum AGBG, in: BT-Drucks. 7/3919, S. 23).

3. Der Ausschluß der auf einfacher Fahrlässigkeit beruhenden Haftung

des Vermieters von Wohnraum für Schäden des Mieters, die durch Mängel der

Mietsache verursacht sind, stellt jedenfalls dann eine gegen § 9 Abs. 2 Nr. 2

AGBG verstoßende Einschränkung der Rechte des Mieters dar, wenn von dem

Ausschluß Schäden an eingebrachten Sachen des Mieters umfaßt sind, gegen

die sich der Mieter üblicherweise nicht versichern kann.

a) Die sich aus § 536 BGB ergebende Pflicht des Vermieters, die

Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu

erhalten, ist eine wesentliche Vertragspflicht des Mietvertrages im Sinne von

§ 9 Abs. 2 Nr. 2 AGBG. Sie ist nämlich, jedenfalls soweit sie den grundlegenden baulichen Zustand der Mietwohnung betrifft und insofern die Gebrauchsgewährungspflicht des Vermieters ergänzt, eine im Gegenseitigkeitsverhältnis

mit der Mietzinspflicht des Mieters stehende Hauptpflicht (BGHZ 108, 1, 6; 92,

363, 367; vgl. auch BGH, Urteil vom 1. Juni 1979 I ZR 103/78, VersR 1979,

901 unter II. 3. b (zum Lagervertrag) ). Nach der Zielrichtung der Vorschrift,

eine Aushöhlung der den typischen Vertragszweck prägenden Pflichten zu verhindern, sind jedenfalls die im Gegenseitigkeitsverhältnis stehenden Hauptpflichten eines Vertrages als wesentliche Vertragspflichten im Sinne von § 9

Abs. 2 Nr. 2 AGBG anzusehen (BGH, Urteile vom 12. Mai 1995 X ZR 14/93,

NJW-RR 1996, 783 unter III. 3 c und vom 12. Januar 1994 - VIII ZR 165/92,

NJW 1994, 1060 unter III. 2 b); Erman/Hefermehl/Werner § 9 AGBG Rdnr. 14;

Palandt/Heinrichs § 9 AGBG Rdnr. 27; Soergel/Stein § 9 AGBG Rdnr. 43;

Staudinger/Coester (1998) § 9 AGBG Rdnr. 208).

b) Der Ausschluß der Haftung des Vermieters für Schäden durch Mängel

der Mietsache, die der Vermieter fahrlässig zu vertreten hat, schränkt die Instandhaltungspflicht des Vermieters zum Nachteil des Mieters nicht unerheblich ein. Zwar bleibt die Instandhaltungspflicht des Vermieters als solche von

der Freizeichnungsklausel unberührt. Eine vertragliche Pflicht wird aber auch

dann eingeschränkt im Sinne von § 9 Abs. 2 Nr. 2 AGBG, wenn ihre Verletzung

sanktionslos bleibt (vgl. Staudinger/Coester aaO Rdnr. 210). Der Ausschluß

der Schadensersatzpflicht für Sachmängel hätte im Wohnraummietrecht allerdings nicht zur Folge, daß der Mieter bei einer fahrlässigen Verletzung der Instandhaltungspflicht seitens des Vermieters völlig rechtlos gestellt wäre. Dem

Mieter steht das nach § 537 Abs. 3 BGB a. F. 536 Abs. 4 BGB n. F.) unabdingbare Recht zur Minderung zu sowie die Verzugshaftung nach § 538 Abs. 1,

3. Alt. BGB a. F. 536 a Abs. 1, 3. Alt. BGB n. F.), die meist auf Vorsatz oder

grober Fahrlässigkeit beruhen wird. Diese Rechte können jedoch den Wegfall

der Verschuldenshaftung nicht hinreichend kompensieren. Das Minderungsrecht des Mieters gleicht nur die zeitweise geschmälerte Gebrauchstauglichkeit

der Mietsache aus. Ein Mangel der Mietsache kann zunächst unerkannt bleiben und mit Eintritt seiner Wirkungen einen erheblichen Schaden verursachen,

während die Gebrauchsminderung der Wohnung durch den Mangel nur vergleichsweise geringfügig ins Gewicht fällt. Im Hinblick auf solche Fallgestaltungen ist dem Mieter bei Verletzung der Instandhaltungspflicht durch den Vermieter ein Schadensersatzanspruch zuzubilligen, um einer Vernachlässigung

dieser Pflicht durch den Vermieter schon vorbeugend entgegenzuwirken. Eine

Begrenzung dieses Anspruches auf vorsätzliches oder grob fahrlässiges Ver-

halten des Vermieters schränkt deshalb mittelbar den Anspruch des Mieters

gegen den Vermieter auf Instandhaltung der Mietsache ein.

c) Die durch den Haftungsausschluß für einfache Fahrlässigkeit bewirkte

Einschränkung der Instandhaltungspflicht des Vermieters gefährdet den Vertragszweck eines Wohnraummietvertrages, weil sie Sachschäden an Einrichtungsgegenständen des Mieters umfaßt, gegen die dieser sich nicht in zumutbarer Weise schützen kann.

aa) Vertragszweck des Wohnraummietvertrages ist auf Mieterseite die

Nutzung der überlassenen Räume zur privaten Lebensgestaltung. Dafür ist der

Mieter auf einen Grundbestand an eigenen Einrichtungsgegenständen angewiesen. Durch Mängel der Mietsache, insbesondere durch bauliche Mängel,

können an den vom Mieter eingebrachten Hausratsgegenständen Schäden

entstehen, deren Beseitigung dem Mieter wirtschaftlich nicht zuzumuten ist.

Werden die beschädigten Gegenstände nicht repariert oder ersetzt, so kann

ihm aber eine wesentliche Grundlage für die Nutzung der Mieträume als Wohnung entzogen sein. Der Ausschluß von Ansprüchen des Mieters auf Ersatz

von Schäden, die ihm durch einen vom Vermieter leicht fahrlässig verschuldeten Mietmangel entstehen, ist deshalb geeignet, den Vertragszweck des Wohnungsmietvertrages erheblich zu beeinträchtigen.

bb) Diese Schäden kann der Mieter nicht durch eigene Vorsichtsmaßnahmen abwenden. Kann der Vertragspartner des Verwenders das Schadensrisiko in tatsächlicher Hinsicht beherrschen, so ist dies ein Gesichtspunkt, der

für die Zulässigkeit eines Haftungsausschlusses spricht (vgl. BGHZ 103, 316,

329 f; BGH, Urteil vom 23. April 1991 - XI ZR 128/90, ZIP 1991, 792 unter II. 2.

b)). Das kommt bei der vorliegenden Freizeichnungsklausel aber schon deshalb nicht in Betracht, weil der Haftungsausschluß auch Mängel umfaßt, die

außerhalb der gemieteten Wohnung liegen können und nicht dem Zugriffsbereich des Mieters unterliegen. Dem Mieter würden deshalb auch Schadensrisiken auferlegt, die er weder überschauen noch in irgendeiner Weise vermeiden

kann (vgl. auch BGH, Urteil vom 28. Juni 2001, aaO).

cc) Der Ausschluß der Haftung für Schäden an Einrichtungsgegenständen des Mieters gefährdet auch deshalb den Vertragszweck des Mietvertrages,

weil solche Schäden eine typische und deshalb für den Vermieter vorhersehbare Folge von Mängeln einer Mietwohnung sind. Ein formularmäßiger Ausschluß

der Haftung für vertragstypische, vorhersehbare Schäden, die aus der Verletzung vertragswesentlicher Pflichten entstehen, ist darum von der Rechtsprechung wiederholt als unwirksam angesehen worden (BGHZ 145, 203, 244 f.;

BGH, Urteil vom 11. Juni 1992 VIII ZR 238/91, NJW 1993, 335 unter II. 3.).

dd) Der Mieter kann sich vor diesem Schadensrisiko nicht durch den Abschluß eines allgemein angebotenen Versicherungsvertrages schützen. Die

Freizeichnung eines Klauselverwenders von der Haftung für einfache Fahrlässigkeit, die den Vertragszweck zu beeinträchtigen geeignet ist, kann zulässig

sein, wenn sich der Vertragspartner des Verwenders üblicherweise dagegen

versichern kann (vgl. BGHZ 103, 316, 326; BGH, Urteil vom 22. Mai 1968

- VIII ZR 133/66, NJW 1968, 1718 unter 4 b; vgl. ferner Brandner in: Ulmer/Brandner/Hensen, aaO, § 9 Rdnr. 153). Das Landgericht hat jedoch, sachverständig beraten, rechtsfehlerfrei festgestellt, daß jedenfalls im Jahr 1997

keine Versicherungsverträge angeboten wurden, die Schäden am Hausrat des

Mieters abdecken, wenn diese ihren Ursprung in Mängeln des Wohngebäudes,

insbesondere einem undichten Dach bei Niederschlagswasser haben. Die

Hausratversicherung nach den VHB 84 und 92 umfaßt zwar den gesamten

Hausrat des Versicherungsnehmers, mit Ausnahme von Leitungswasserschä-

den jedoch nicht solche Gefahren, die vom mangelhaften Zustand der Wohnung oder des Hauses ausgehen (vgl. §§ 3-8 VHB 94, 9 Nr. 2 a und Nr. 4 b).

d) Gegen die Angemessenheit des zu beurteilenden Haftungsausschlusses spricht darüber hinaus, daß es dem Vermieter als Klauselverwender

durch den Abschluß einer weithin üblichen Versicherung möglich ist, den dem

Vertragspartner drohenden Schaden abzudecken (vgl. etwa M. Wolf NJW

1980, 2433, 2438 f.). Auch insoweit hat das Landgericht nach Hinzuziehung

eines Sachverständigen festgestellt, daß ein Vermieter Schäden, die vom Zustand des Gebäudes oder der Wohnung ausgehen, weitgehend durch den Abschluß einer Haftpflichtversicherung absichern kann. So umfaßt beispielsweise

die Vermietern zum Abschluß empfohlene (vgl. Dallmayer in: Bub/Treier, aaO,

Abschn. IX Rdnr. 84) Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung, von allmählich wirkenden Feuchtigkeitsschäden abgesehen, auch Schäden aus einer

Verletzung der Pflicht des Eigentümers zur baulichen Instandhaltung (Ziff. 2.2

der besonderen Bedingungen der Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht). Der

Versicherungsschutz erstreckt sich für solche Pflichtverletzungen neben deliktischen Ansprüchen auch auf solche aus § 538 Abs. 1 BGB a. F. bzw. § 536a

Abs. 1 n. F. (vgl. BGHZ 43, 88, 89 f; Späte, AHB, § 1 Rdnr. 151). Die Notwendigkeit zum Abschluß einer solchen Versicherung ist für den Vermieter ohne

Schwierigkeiten erkennbar, weil Schäden an Einrichtungsgegenständen des

Mieters eine typische und deshalb voraussehbare Folge baulicher Mängel sind.

Der Abschluß einer entsprechenden Haftpflichtversicherung ist dem Vermieter

auch deshalb zumutbar, weil er die Kosten der Versicherung als Betriebskosten

formularmäßig auf den Mieter umlegen kann (vgl. § 5 MHG i.V.m. Nr. 13 der

Anlage 3 zu § 27 der II. BerechnungsVO). Aus diesem Grunde entsteht dem

Vermieter, wenn die Schadensersatzhaftung für mit einfacher Fahrlässigkeit zu

verantwortende Mängel bei ihm verbleibt, keine finanzielle Mehrbelastung,

wäh-

rend andererseits dem Mieter durch einen Haftungsausschluß ein hohes, den

Vertragszweck gefährdendes Risiko auferlegt würde, gegen das er sich nicht in

zumutbarer Weise versichern kann.

Dr. Deppert Dr. Beyer Wiechers

Dr. Wolst Dr. Frellesen

Letze Urteile des Bundesgerichtshofs

Urteil vom 17.10.2001

2 ARs 278/01 vom 17.10.2001

Urteil vom 17.10.2001

2 ARs 245/01 vom 17.10.2001

Leitsatzentscheidung

NotZ 39/02 vom 31.03.2003

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