Urteil des BGH, Az. VIII ZR 109/05

Leitsatzentscheidung
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
VIII ZR 109/05 Verkündet
am:
5. April 2006
P o t s c h ,
Justizangestellte
als
Urkundsbeamtin
der
Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
BGB §§ 538, 307 Bb
Die in einem formularmäßigen Mietvertrag enthaltene Klausel, nach der der Mieter
verpflichtet ist, bei seinem Auszug alle von ihm angebrachten oder vom Vormieter
übernommenen Tapeten zu beseitigen, ist wegen unangemessener Benachteiligung
des Mieters unwirksam.
BGH, Urteil vom 5. April 2006 - VIII ZR 109/05 - LG Nürnberg-Fürth
AG
Schwabach
- 2 -
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 5. April 2006 durch den Richter Dr. Beyer als Vorsitzenden und die Richter
Dr. Leimert, Wiechers und Dr. Wolst sowie die Richterin Hermanns
für Recht erkannt:
Die Revision der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts
Nürnberg-Fürth, 7. Zivilkammer, vom 29. April 2005 wird zurück-
gewiesen.
Die Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Parteien streiten um die Rückzahlung einer Kaution nach Beendi-
gung eines Mietverhältnisses.
1
In der Zeit vom 6. November 2000 bis 31. März 2003 hatten die Kläge-
rinnen von der Beklagten eine Wohnung in dem Anwesen F. straße in
Sch. gemietet. Über die Erhaltung der Mieträume enthält der Mietvertrag
in § 8 Nr. 2 folgende vorgedruckte Klausel:
2
"Der Mieter ist verpflichtet, die während der Dauer des Mietverhält-
nisses entsprechend nachstehenden Fristen fällig werdenden
Schönheitsreparaturen fachgerecht auszuführen (Küchen/Bäder/
Duschen/Toiletten: alle 3 Jahre, Wohn- und Schlafräume/Flure/ Die-
- 3 -
len: alle 5 Jahre, übrige Räume/Fenster/Türen/Heizkörper: alle
6 Jahre). …".
3
§ 13 des Mietvertrages ("Beendigung des Mietverhältnisses") enthält un-
ter anderem folgende formularmäßige Regelungen:
"1. Bei Mietende hat der Mieter dem Vermieter sämtliche Schlüssel
auszuhändigen und die Mieträume in vertragsgemäßem Zustand
(vgl. § 8) zurückzugeben.
Eine nach Ablauf der in § 8 Nr. 2 genannten Fristen entstandene,
aber nicht erfüllte Verpflichtung zur Durchführung der Schönheits-
reparaturen hat der Mieter bis zur Beendigung des Mietverhältnis-
ses nachzuholen.
2. Insbesondere hat der Mieter bei seinem Auszug die Räume zu
reinigen, die von ihm angebrachten oder vom Vormieter übernom-
menen Bodenbeläge sowie Wand- und Deckentapeten zu beseiti-
gen und die durch die Anbringung oder Beseitigung verursachten
Schäden an Unterböden sowie Wand- oder Deckenputz zu behe-
ben."
Bei ihrem Einzug hatten die Klägerinnen die Wohnung in tapeziertem
Zustand von der Vormieterin übernommen. Vor der Rückgabe der Wohnung an
die Beklagte entfernten sie die Tapeten nicht.
4
Nach Beendigung des Mietverhältnisses haben die Klägerinnen von der
Beklagten die Rückzahlung der verzinsten Kaution verlangt. Die Beklagte hat
mit Gegenforderungen wegen der Kosten für die Entfernung der Tapeten in Hö-
he von 1.210,50 € und für Malerarbeiten an den Türzargen in Höhe von
287,80 € die Aufrechnung erklärt.
5
Mit ihrer Klage haben die Klägerinnen die Rückzahlung der geleisteten
Kaution - nach Abzug einer Nebenkostennachzahlung noch 661,30 € - nebst
Zinsen begehrt. Das Amtsgericht hat die Aufrechnung der Beklagten lediglich
hinsichtlich der Kosten für die Malerarbeiten an den Türzargen für begründet
gehalten und deshalb der Klage - unter Abweisung im Übrigen - in Höhe von
373,50 € nebst Zinsen stattgegeben. Die hiergegen gerichtete, vom Amtsgericht
6
- 4 -
zugelassene Berufung der Beklagten hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit
der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihr Ziel
der vollständigen Abweisung der Klage weiter.
Entscheidungsgründe:
I.
Das Berufungsgericht hat zur Begründung ausgeführt:
7
Der Beklagten stehe ein Schadensersatzanspruch wegen Verletzung der
Verpflichtung zur Entfernung der Tapeten nicht zu, weil § 13 Nr. 2 des Mietver-
trags gemäß § 307 BGB (früher: § 9 AGBG) unwirksam sei. Dadurch, dass der
Mieter zusätzlich zu der in § 13 Nr. 2 enthaltenen Regelung nach § 8 Nr. 2 die
laufenden Schönheitsreparaturen durchzuführen habe, ergebe sich ein Sum-
mierungseffekt, der zu einer unangemessenen Benachteiligung des Vertrags-
partners des Verwenders führe. Nach dem Wortlaut der Klauseln seien die Klä-
gerinnen verpflichtet, auch möglicherweise gerade erst im Rahmen von laufen-
den Schönheitsreparaturen erneuerte Tapeten wieder zu entfernen. Für eine so
weitgehende Verpflichtung bestehe kein rechtfertigendes Interesse der Beklag-
ten.
8
II.
Das Berufungsurteil hält der rechtlichen Überprüfung stand. Der Beklag-
ten steht gegenüber dem Anspruch der Klägerinnen auf Rückzahlung der restli-
chen Kaution keine aufrechenbare Gegenforderung (§ 387 BGB) wegen der
Kosten für das Entfernen der Tapeten zu.
9
1. Zu Recht hat das Berufungsgericht angenommen, dass die Beklagte
keinen Anspruch auf Schadensersatz statt der Leistung (§§ 280 Abs. 1 und 3,
281 Abs. 1 Satz 1 BGB) wegen Nichterfüllung der in § 13 Nr. 2 des Mietvertrags
10
- 5 -
enthaltenen Verpflichtung der Klägerinnen zur Beseitigung der von ihnen ange-
brachten oder vom Vormieter übernommenen Tapeten hat. Die Formularklausel
ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB - der auf das am 31. März
2003 beendete Mietverhältnis anzuwenden ist (Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB) -
unwirksam, weil sie den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben
unangemessen benachteiligt (vgl. auch LG Saarbrücken, NZM 2000, 1179;
Knops in Herrlein/Kandelhard, Mietrecht, 2. Aufl., § 535 Rdnr. 54; Langenberg,
Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau, 2. Aufl., 1 B Rdnr. 84).
a) Gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Vermieter die Mietsache
dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu
überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Hierzu
gehört auch die Ausführung der Schönheitsreparaturen. Zwar kann der Vermie-
ter diese Pflicht durch Vereinbarung - auch in Allgemeinen Geschäftsbedingun-
gen - auf den Mieter übertragen (st.Rspr., BGHZ 92, 363; 101, 253). Jedoch ist
eine formularvertragliche Bestimmung, die den Mieter mit Renovierungspflich-
ten belastet, die über den tatsächlichen Renovierungsbedarf hinausgehen, mit
wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung nicht vereinbar (§ 307
Abs. 2 Nr. 1 BGB), weil sie dem Mieter eine höhere Instandhaltungsverpflich-
tung auferlegt, als der Vermieter dem Mieter ohne die vertragliche Abwälzung
der Schönheitsreparaturen gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB schulden würde
(Senatsurteil vom 23. Juni 2004 - VIII ZR 361/03, NJW 2004, 2586, unter II 2 a).
Dementsprechend ist nach der Rechtsprechung des Senats eine Klausel in ei-
nem vom Vermieter verwendeten Formularvertrag, die den Mieter verpflichtet,
die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeit-
punkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben,
wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 307 BGB (§ 9
AGBG) unwirksam (Urteil vom 14. Mai 2003 - VIII ZR 308/02, NJW 2003, 2234,
unter II 1 m.w.Nachw.; Urteil vom 25. Juni 2003 - VIII ZR 335/02, NJW 2003,
3192, unter III 2).
11
- 6 -
b) Eine andere Beurteilung ist auch hinsichtlich der in § 13 Nr. 2 des
Mietvertrags enthaltenen Rückgabeklausel nicht gerechtfertigt. Gemäß § 8 Nr. 2
des Mietvertrags hat der Mieter während der Dauer des Mietverhältnisses die
Schönheitsreparaturen nach Maßgabe eines Fristenplans auszuführen; nach
§ 13 Nr. 1 des Vertrags sind fällige Schönheitsreparaturen bis zur Beendigung
des Mietverhältnisses nachzuholen. Durch die in § 13 Nr. 2 des Mietvertrags
geregelte Pflicht des Mieters, bei Beendigung des Mietverhältnisses die von ihm
angebrachten oder vom Vormieter übernommenen Wand- und Deckentapeten
zu beseitigen, wird dem Mieter eine zusätzliche Renovierungspflicht auferlegt.
12
Der Mieter wird durch die in § 13 Nr. 2 des Mietvertrags enthaltene
Rückgabeklausel - wie im Falle der vorgenannten Endrenovierungsklausel
(oben a) - in einem übermäßigen, gemäß § 307 BGB unzulässigen Umfang mit
Renovierungsverpflichtungen belastet, weil ihm unabhängig von der Dauer des
Mietverhältnisses und vom Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparaturen die Be-
seitigung aller in der Wohnung vorhandenen Tapeten auferlegt wird. Zutreffend
hat das Berufungsgericht darauf abgestellt, dass die Klausel den Mieter nach
ihrem Wortlaut sogar dann zu einer Entfernung der Wand- und Deckentapeten
verpflichtet, wenn er diese im Rahmen der fälligen Schönheitsreparaturen gera-
de erst erneuert hat; in diesem Fall - eine ordnungsgemäße Ausführung vor-
ausgesetzt - ist jedoch die erneute Herstellung einer Wand- und Deckendekora-
tion, und damit die Beseitigung der vorhandenen Tapeten, nicht erforderlich.
Entgegen der Auffassung der Revision ist es ohne Bedeutung, dass die Klausel
den Mieter nur zur Entfernung, nicht dagegen zur Wiederanbringung von Tape-
ten verpflichtet. Denn dem Mieter wird auch hierdurch ein Übermaß an Reno-
vierungspflichten auferlegt, wenn es in Anbetracht des Erhaltungszustandes der
Tapeten einer Entfernung noch nicht bedarf. Im übrigen wird der Mieter durch
die Pflicht zur Entfernung der Tapeten, die einen erheblichen Arbeitsaufwand
erfordert, nicht in geringerem Umfang belastet als durch die vorgenannte
- unzulässige - Endrenovierungsklausel, die den Mieter zur Rückgabe der Woh-
nung in renoviertem - nicht notwendig in neu tapeziertem - Zustand verpflichtet.
13
- 7 -
Die Klausel ist auch nicht durch berechtigte Interessen des Vermieters
gerechtfertigt; denn ein Interesse, den Mieter zu Renovierungsmaßnahmen in
der Wohnung zu verpflichten, obwohl ein Renovierungsbedarf tatsächlich noch
nicht besteht, ist nicht schutzwürdig (Senatsurteil vom 23. Juni 2004, aaO).
14
15
c) Eine andere Beurteilung ergibt sich nicht aus dem Umstand, dass die
in § 8 Nr. 2 des Mietvertrags enthaltene Schönheitsreparaturklausel - wie noch
auszuführen ist (unter 2.) - unwirksam ist. Denn der Verwender einer aus zwei
Teilen bestehenden Klausel, deren einer Teil - hier die Rückgabeklausel - allen-
falls dann Bestand haben könnte, wenn der andere Teil - die Schönheitsrepara-
turklausel - unwirksam ist, kann sich wegen des Gebotes der Transparenz vor-
formulierter Vertragsbedingungen nicht zu seinen Gunsten auf die Unwirksam-
keit des anderen Klauselteils berufen (vgl. Senatsurteil vom 14. Mai 2003, aaO).
2. Ein Schadensersatzanspruch der Beklagten (§§ 280 Abs. 1 und 3, 281
BGB) kommt auch nicht unter dem Gesichtspunkt unterlassener Schönheitsre-
paraturen in Betracht. Die in § 8 Nr. 2 des Mietvertrags enthaltene formularmä-
ßige Schönheitsreparaturklausel ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1
BGB unwirksam, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligt.
16
Die Klausel enthält, wie der Senat selbst feststellen kann, einen "starren"
Fristenplan. Allgemeine Geschäftsbedingungen sind nach ihrem objektiven In-
halt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und
redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise
beteiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verständnismöglich-
keiten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu
legen sind (st.Rspr., vgl. BGHZ 102, 384, 389 f. m.w.Nachw.). Aus der Sicht
eines verständigen Mieters hat die in § 8 Nr. 2 des Mietvertrags enthaltene Re-
gelung - wonach der Mieter verpflichtet ist, die während der Dauer des Mietver-
hältnisses "entsprechend nachstehenden Fristen fällig werdenden" Schönheits-
reparaturen auszuführen - die Bedeutung, dass der Mieter nach Ablauf der ver-
17
- 8 -
bindlichen, nach der Nutzungsart der Räume gestaffelten Fristen von drei, fünf
beziehungsweise sechs Jahren auch dann eine Renovierung schulden soll,
wenn die Wohnung nach ihrem tatsächlichen Erscheinungsbild noch nicht reno-
vierungsbedürftig ist (vgl. auch Senat, Urteil vom 5. April 2006 - VIII ZR 106/05,
zur Veröffentlichung bestimmt, unter II 2, zu einem vergleichbaren Fristenplan).
Eine solche "starre" Fälligkeitsregelung benachteiligt den Mieter entgegen den
Geboten von Treu und Glauben unangemessen und ist daher gemäß § 307
Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam (Senatsurteil vom 23. Juni 2004,
aaO, unter II 2; Urteil vom 22. September 2004 - VIII ZR 360/03, NJW 2004,
3775, unter II 1 b; Urteil vom 5. April 2006, aaO). Die Unwirksamkeit des
Fristenplans hat auch die Unwirksamkeit der Verpflichtung zur Ausführung der
Schönheitsreparaturen zur Folge (vgl. Senatsurteil vom 23. Juni 2004, aaO,
unter II 3; Urteil vom 5. April 2006, aaO, unter II 3 m.w.Nachw.).
3. Der Beklagten steht schließlich kein Schadensersatzanspruch wegen
einer Verletzung der Pflicht der Klägerinnen zur ordnungsgemäßen Rückgabe
der Mietwohnung zu (§§ 546 Abs. 1, 280 Abs. 1 und 3, 281 BGB). Zwar ist der
Mieter bei Vertragsende grundsätzlich verpflichtet, das Mietobjekt – von der
durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführten Abnutzung abgesehen
(§ 538 BGB) – in dem Zustand zurückzugeben, in dem es sich bei Vertragsbe-
ginn befand; er hat deshalb, wenn sich nicht aus dem Vertrag etwas anderes
ergibt, Einrichtungen, Aufbauten oder sonstige bauliche Maßnahmen zu besei-
tigen (Senatsurteil BGHZ 96, 141, 144 f., zu § 556 BGB a.F.; Schmidt-
Futterer/Gather, Mietrecht, 8. Aufl., § 546 Rdnr. 45 m.w.Nachw.). Entgegen der
Auffassung der Revision bestand eine solche Verpflichtung der Klägerinnen im
vorliegenden Fall jedoch nicht.
18
Ob die aus § 546 Abs. 1 BGB folgende Wiederherstellungspflicht des
Mieters auch die Entfernung von ihm oder vom Vormieter angebrachter Tape-
ten umfasst, bedarf keiner Entscheidung. Zustandsverändernde Maßnahmen
muss der Mieter jedenfalls dann nicht beseitigen, wenn er sie im Rahmen sei-
19
- 9 -
ner Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen durchführt (vgl.
Scheuer in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl.,
V Rdnr. 18 m.w.Nachw.). So liegt es hier, weil § 8 Nr. 2 des Mietvertrags den
Klägerinnen die Ausführung der Schönheitsreparaturen auferlegt, zu denen
auch Tapezierarbeiten gehören (vgl. BGHZ 92, 363, 368). Als Verwenderin der
Formularklausel kann sich die Beklagte nicht auf deren Unwirksamkeit berufen
(vgl. BGH, Urteil vom 4. Dezember 1997 - VII ZR 187/96, NJW-RR 1998, 594
= WM 1998, 767, unter III 2 b; Urteil vom 13. Oktober 2004 - I ZR 249/01, NJW-
RR 2005, 314, unter III). Anderenfalls würde der Mieter - die von der Revision
befürwortete Anwendbarkeit des § 546 Abs. 1 BGB vorausgesetzt - schlechter
gestellt als im Falle der Wirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel, die einen
Wiederherstellungsanspruch des Vermieters, wie ausgeführt, von vorneherein
- 10 -
ausschließt und den Mieter - anders als im Falle der Anwendbarkeit des § 546
Abs. 1 BGB - allenfalls dann zu einer Entfernung der Tapeten verpflichtet, wenn
ihr Zustand dies erfordert.
Dr. Beyer
Dr. Leimert
Wiechers
Dr.
Wolst
Hermanns
Vorinstanzen:
AG Schwabach, Entscheidung vom 19.01.2005 - 1 C 507/04 -
LG Nürnberg-Fürth, Entscheidung vom 29.04.2005 - 7 S 1785/05 -