Urteil des BGH vom 24.06.2009, XII ZR 145/07

Aktenzeichen: XII ZR 145/07

Leitsatzentscheidung

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL

XII ZR 145/07 Verkündet am: 24. Juni 2009 Breskic, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja

BGHZ: nein

BGHR: ja

BGB § 566 a; BGB a.F. § 572

Der durch das Mietrechtsreformgesetz eingefügte § 566 a BGB findet keine

Anwendung, wenn zwar der dingliche Erwerb des Mietobjekts nach dem Inkrafttreten der Neuregelung am 1. September 2001 erfolgt ist, das diesem Erwerb

zugrunde liegende schuldrechtliche Rechtsgeschäft jedoch bereits vor diesem

Zeitpunkt abgeschlossen worden ist. In diesem Fall bleibt es bei der Anwendbarkeit des § 572 BGB a.F.

BGH, Urteil vom 24. Juni 2009 - XII ZR 145/07 - KG Berlin LG Berlin

Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 24. Juni 2009 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne und die Richter

Prof. Dr. Wagenitz, Fuchs, Dose und Dr. Klinkhammer

für Recht erkannt:

Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil des 8. Zivilsenats

des Kammergerichts in Berlin vom 20. September 2007 aufgehoben.

Die Berufung gegen das Urteil der 34. Zivilkammer des Landgerichts Berlin vom 5. Oktober 2006 wird auf Kosten der Klägerin zurückgewiesen.

Die Kosten des Revisionsverfahrens trägt die Klägerin.

Von Rechts wegen

Tatbestand:

1Die Klägerin verlangt vom Beklagten die Rückzahlung einer von ihr geleisteten Mietsicherheit.

Die Klägerin schloss am 30. Januar 1996 mit einem Herrn R. S. einen 2

Mietvertrag über eine Lagerfläche auf einem von R. S. 1994 gekauften Grundstück. Die vereinbarte Sicherheit in Höhe von zwei Monatsmieten ("Mietkostenvorauszahlung" über 47.817 DM) hatte sie bereits zuvor an R. S. überwiesen.

R. S. wurde am 16. Oktober 1996 als Eigentümer des Grundstücks eingetra-

gen. Am 9. November 1996 wurde über das Vermögen des R. S. das Gesamtvollstreckungsverfahren eröffnet.

3Am 16. Mai 2001 erklärte der Gesamtvollstreckungsverwalter die Auflassung des Grundstücks an den Beklagten zu Alleineigentum; für diesen wurde

am 25. Mai 2001 eine Eigentumsverschaffungsvormerkung eingetragen. Am

14. März 2002 wurde der Beklagte als Eigentümer eingetragen.

Die Klägerin kündigte das Mietverhältnis zum 30. November 2004. Sie 4

fordert vom Beklagten Rückzahlung der an R. S. erbrachten Sicherheitsleistung

sowie Schadensersatz für deren nicht erfolgte Verzinsung.

5Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Kammergericht den Beklagten antragsgemäß verurteilt, an die Klägerin 24.448,44 mit Zinsen für die Zeit vom 1. Januar 1996 bis 31. Mai 2005

in Höhe von 2.182 sowie Verzugszinsen zu zahlen. Hiergegen wendet sich

der Beklagte mit der zugelassenen Revision.

Entscheidungsgründe:

Das Rechtsmittel hat Erfolg. 6

1. Nach Auffassung des Kammergerichts ist der Beklagte gemäß § 566 7

BGB - mit dem Erwerb des die vermietete Lagerfläche umfassenden Grundstücks - in das bis dahin zwischen der Klägerin und R. S. bestehende Mietverhältnis eingetreten. Er sei deshalb nach § 566 a Abs. 1 BGB zur Rückzahlung

der von der Klägerin an R. S. erbrachten Sicherheitsleistung verpflichtet - und

zwar ungeachtet der Tatsache, dass er weder diese Sicherheit von R. S. oder

dem Zwangsverwalter ausgehändigt erhalten noch sich gegenüber R. S. oder

dem Zwangsverwalter zu deren Rückgewähr verpflichtet habe (so aber noch

§ 572 Satz 2 BGB a.F.). Der vom Mietrechtsreformgesetz eingefügte § 566 a

BGB, für den es keine Überleitungsvorschrift gebe, sei anwendbar. Denn die

Veräußerung an den Beklagten sei erst nach dem Inkrafttreten dieser Vorschrift

(am 1. September 2001) - mit seiner Eintragung in das Grundbuch am 14. März

2002 - erfolgt. Der Umstand, dass die Auflassung noch unter der Geltung des

früheren Rechts erklärt worden sei, stehe nicht entgegen. Zwar habe der Bundesgerichtshof die zeitliche Geltung des § 566 a BGB hinsichtlich solcher Erwerbsvorgänge eingeschränkt, die vor dem Inkrafttreten dieser Regelung gelegen hätten. Hierbei habe es sich aber um Sachverhalte gehandelt, in denen

- anders als im vorliegenden Fall - auch die Eintragung im Grundbuch vor dem

Inkrafttreten des neuen Rechts erfolgt sei. Die Erstreckung des § 566 a BGB

auf den vorliegenden Fall stelle sich als eine nur unechte Rückwirkung dar, die

zulässig sei. Zwar habe der Beklagte - bei Zugrundelegung des damals noch

geltenden § 572 Satz 2 BGB a.F. - für den Fall der Beendigung des Mietverhältnisses mit der Klägerin keine Verpflichtung zur Kautionsrückzahlung befürchten und deshalb auch keine Vorkehrungen - etwa im Kaufvertrag mit dem

Gesamtvollstreckungsverwalter - treffen müssen. Dennoch sei das Vertrauen

des Beklagten auf den Fortbestand der bisherigen Rechtslage nicht schutzwürdig. Der notarielle Kaufvertrag zwischen dem Gesamtvollstreckungsverwalter

und dem Beklagten sei zwar bereits am 16. Mai 2001 geschlossen worden.

Auch wenn das Mietrechtsreformgesetz erst danach - am 19. Juni 2001 - verkündet worden sei, so sei die entsprechende Beschlussfassung des Deutschen

Bundestags aber schon vor Abschluss des Kaufvertrags - nämlich am 29. März

2001 - erfolgt. Der Beklagte habe deshalb bei Abschluss des Kaufvertrags mit

der Gesetzesänderung rechnen und dieser erforderlichenfalls durch entsprechende vertragliche Regelungen begegnen müssen.

2. Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. 8

Der durch das Mietrechtsreformgesetz eingefügte § 566 a BGB findet keine

Anwendung, wenn zwar der dingliche Erwerb des Mietobjekts nach dem Inkrafttreten der Neuregelung am 1. September 2001 erfolgt ist, das diesem Erwerb

zugrunde liegende schuldrechtliche Rechtsgeschäft jedoch bereits vor diesem

Zeitpunkt abgeschlossen worden ist. In diesem Fall bleibt es bei der Anwendbarkeit des § 572 BGB a.F.

a) Das Oberlandesgericht geht zu Recht davon aus, dass nach § 566 a 9

BGB der Erwerber eines vermieteten Grundstücks (vgl. § 578 Abs. 1 BGB) uneingeschränkt in die Rechte und Pflichten eintritt, die sich daraus ergeben, dass

der Mieter dem bisherigen Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit

geleistet hat. Damit geht die Vorschrift über die bis dahin geltende Regelung

des § 572 BGB a.F. hinaus. Danach war der Erwerber dem Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses nur dann zur Rückgewähr einer von diesem an den

bisherigen Vermieter geleisteten Sicherheit verpflichtet, wenn der bisherige

Vermieter dem Erwerber diese Sicherheit ausgehändigt hatte oder wenn der

Erwerber gegenüber dem bisherigen Vermieter dessen Verpflichtung zur Rückgewähr übernommen hatte 572 Satz 2 BGB a.F.).

10Richtig ist auch, dass das Inkrafttreten des § 566 a BGB (am 1. September 2001) von keiner Übergangsregelung begleitet wird. Ebenso trifft zu, dass

der Bundesgerichtshof - auch der Senat - zwar die Anwendung des § 566 a

BGB in Fällen eingeschränkt hat, in denen der Eintritt des Erwerbers eines

vermieteten Grundstücks in das bestehende Mietverhältnis auf Veräußerungsvorgängen beruht, die bereits vor dem Inkrafttreten des neuen Rechts erfolgt

sind; die hierzu ergangenen Entscheidungen hatten, worauf das Kammergericht

zu Recht hinweist, jedoch Sachverhalte zum Gegenstand, in denen der dingliche Erwerbsvorgang vor dem 1. September 2001 abgeschlossen, der Erwerber

also - anders als hier der Beklagte - bei Inkrafttreten des neuen Rechts bereits

als Eigentümer im Grundbuch eingetragen war.

11Wie der Bundesgerichtshof - auch der Senat - dargelegt hat, entspricht

es in derartigen Fällen dem Willen des Gesetzgebers, das berechtigte Vertrauen eines Grundstückserwerbers zu schützen, die dem Veräußerer gezahlte

Kaution nur unter den in § 572 Satz 2 BGB a.F. genannten Voraussetzungen

erstatten zu müssen. Der Gesetzgeber hat in Art. 229 § 3 EGBGB zum Ausdruck gebracht, dass aus Gründen des Vertrauensschutzes und der Rechtssicherheit für Miet- und Pachtverträge Übergangsvorschriften erforderlich sind.

Begründet wird dies damit, dass diese Verträge zum Teil schon lange vor dem

Inkrafttreten des neuen Rechts bestanden haben und Mieter und Vermieter ihre

Verträge entsprechend der alten Rechtslage gestaltet haben. Letzteres gilt in

gleicher Weise für Kaufverträge über vermietete Grundstücke, die vor dem

1. September 2001 abgeschlossen und abgewickelt worden sind. In vielen Fällen wird der Erwerber die Kautionsabrede bei den Verhandlungen über den

Kaufpreis und bei der Abwicklung des Veräußerungsgeschäfts nicht berücksichtigt haben. Hierzu wird für ihn in der Regel auch kein Anlass bestanden haben,

da eine Haftung des Erwerbers nach der Altregelung nur in Betracht gekommen

ist, wenn diesem die Kaution ausgehändigt worden ist oder er gegenüber dem

Veräußerer die Pflicht zu deren Rückgewähr übernommen hat (BGH Urteil vom

9. März 2005 - VIII ZR 381/03 - NJW-RR 2005, 962, 963 f.; Senatsurteil vom

16. November 2005 - XII ZR 124/03 - NJW-RR 2006, 443, 444; jeweils m.w.N.).

12b) Diese Überlegungen können indes auch für solche - vom Bundesgerichtshof bislang nicht entschiedenen - Fälle Geltung beanspruchen, in denen

zwar der Erwerbsvorgang erst nach dem Inkrafttreten des neuen Rechts abgeschlossen wird, der dem Veräußerungsgeschäft als causa zugrunde liegende

schuldrechtliche Vertrag aber bereits vorher, also unter der Geltung des frühe-

ren Rechts, zustande gekommen ist. Denn auch in diesen Fällen wird für den

Erwerber regelmäßig - mit Blick auf das im Zeitpunkt des schuldrechtlichen Vertragschlusses geltende Recht - keine Veranlassung bestanden haben, die

- dem Erwerber damals nur unter den engen Voraussetzungen des § 572

Satz 2 BGB a.F. obliegende - Rückzahlung der Kaution in besonderer Weise,

etwa über den Kaufpreis, zu regeln (vgl. - freilich mit im Grundsatz kritischer

Tendenz - auch MünchKomm/Häublein BGB 5. Aufl. § 566 a Rdn. 5; a.A. Blank/

Börstinghaus Miete 3. Aufl. § 566 a Rdn. 31).

13Dem Kammergericht ist zuzugeben, dass der verfassungsrechtlich gebotene Vertrauensschutz einer "unechten" Rückwirkung des § 566 a BGB auf vor

seinem Inkrafttreten geschlossene, aber dinglich noch nicht oder nicht vollständig abgewickelte Kaufverträge jedenfalls in solchen Fällen nicht notwendig entgegensteht, in denen - wie hier - die an Verkauf und Veräußerung Beteiligten

aufgrund des bereits vorliegenden Gesetzesbeschlusses des Deutschen Bundestages zumindest die Möglichkeit hatten, sich bei ihrer Vertragsgestaltung

auch auf die vom Mietrechtsreformgesetz geschaffene neue Rechtslage einzustellen. Indes hat der Bundesgerichtshof seine den zeitlichen Geltungsbereich

des § 566 a BGB einschränkende Rechtsprechung nicht vorrangig auf verfassungsrechtliche Überlegungen gestützt; er hat seine Auffassung hierzu vielmehr

primär mit einer am Willen des historischen Gesetzgebers orientierten Auslegung des § 566 a BGB begründet. Bei einer solchen Auslegung wird sich der

zeitliche Anwendungsbereich des § 566 a BGB im Interesse der Rechtssicherheit und leichten Handhabbarkeit nur generell bestimmen und nicht danach beurteilen lassen, ob der Erwerber des vermieteten Grundstücks im Einzelfall Vertrauensschutz genießt. Auch eine Differenzierung danach, ob die für eine Regelung der Kautionsfrage maßgebenden Abreden zwischen Erwerber und Veräußerer vor oder nach dem Gesetzesbeschluss zum Mietrechtsreformgesetz getroffen worden sind, erscheint praktisch unbefriedigend und kann nicht als vom

Gesetzgeber gewollt angenommen werden; sie findet in den vom Gesetzgeber

in Art. 229 § 3 EGBGB ausdrücklich getroffenen Übergangsregelungen auch

keine Parallele.

14Aus § 111 InsO lässt sich - entgegen der Auffassung der Revisionsbeklagten - nichts Gegenteiliges herleiten. Diese Vorschrift eröffnet demjenigen,

der vom Insolvenzverwalter einen vom Schuldner vermieteten unbeweglichen

Gegenstand erworben hat und anstelle des Schuldners in das Mietverhältnis

eingetreten ist, ein Kündigungsrecht. Schon im Hinblick auf die völlig andere

Rechtfolge lassen sich aus dieser Regelung keine Schlüsse auf den zeitlichen

Anwendungsbereich des § 566 a BGB ziehen.

153. Nach allem kann die angefochtene Entscheidung keinen Bestand haben. § 566 a BGB vermag das Begehren der Klägerin auf Rückzahlung der

Kaution nicht zu rechtfertigen. Die Voraussetzungen des § 572 Satz 2 BGB a.F.

liegen nach den insoweit nicht angegriffenen Feststellungen des Kammergerichts nicht vor. Der Senat kann daher in der Sache selbst abschließend entscheiden. Die Entscheidung führt zur Aufhebung des angefochten Urteils und

zur Zurückweisung der Berufung der Klägerin gegen das klagabweisende Urteil

des Landgerichts.

Frau Vorsitzende Richterin am Wagenitz Fuchs Bundesgerichtshof Dr. Hahne ist im Urlaub und kann deshalb nicht unterschreiben.

Wagenitz

Dose Klinkhammer

Vorinstanzen:

LG Berlin, Entscheidung vom 05.10.2006 - 34 O 173/06 -

KG Berlin, Entscheidung vom 20.09.2007 - 8 U 190/06 -

Letze Urteile des Bundesgerichtshofs

Urteil vom 17.10.2001

2 ARs 278/01 vom 17.10.2001

Urteil vom 17.10.2001

2 ARs 245/01 vom 17.10.2001

Leitsatzentscheidung

NotZ 39/02 vom 31.03.2003

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