Urteil des BGH vom 03.02.2005

V ZR 51/05 Verkündet

am:

31. März 2006

K a n i k,

Justizamtsinspektorin

als

Urkundsbeamtin

der

Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja

BGHZ: ja

BGHR: ja

BGB § 100

Der Wert der Eigennutzung eines Grundstücks ist in der Regel nach dem üblichen

Miet- oder Pachtzins zu bemessen.

BGB §§ 463 a.F., 249 a.F. Cb, Ha

Bei der Rückabwicklung eines Grundstückskaufvertrages im Wege des großen

Schadensersatzes ist die Nutzung des Grundstücks durch den Käufer im Rahmen

des Vorteilsausgleichs nur insoweit zu berücksichtigen, als sie mit dem geltend ge-

machten Schaden in einem qualifizierten Zusammenhang steht.

a)

Verlangt der Käufer auch Ersatz seiner Finanzierungskosten bzw. der

Kosten für die Unterhaltung des Grundstücks, muss er sich hierauf den nach dem

üblichen Miet- oder Pachtzins zu berechnenden Wert der Eigennutzung anrechnen

lassen.

b) Beschränkt der Käufer sich darauf, den Leistungsaustausch rückgängig zu ma-

chen und Ersatz der Vertragskosten zu verlangen, ist als Nutzungsvorteil nur die

- 2 -

abnutzungsbedingte, zeitanteilig linear zu berechnende, Wertminderung der Im-

mobilie anzurechnen.

BGH, Urt. v. 31. März 2006 - V ZR 51/05 - OLG München

LG München II

- 3 -

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung

vom 31. März 2006 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger, den Rich-

ter Dr. Klein, die Richterin Dr. Stresemann und die Richter Dr. Czub und

Dr. Roth

für Recht erkannt:

Die Revision und die Anschlussrevision gegen das Urteil

des 23. Zivilsenats des Oberlandesgerichts München vom

3. Februar 2005 werden zurückgewiesen.

Von den Kosten des Revisionsverfahrens tragen die Kläger

28 % und die Beklagten 72 %.

Von Rechts wegen

Tatbestand:

Durch notariellen Vertrag vom 29. Juli 1996 verkauften die Beklagten ihr

mit einem Einfamilienhaus bebautes Grundstück unter Ausschluss der Sach-

mängelgewährleistung zum Preis von 735.000 DM an die Kläger. Diese stellten

nach ihrem Einzug im Herbst 1996 fest, dass Feuchtigkeit in den Keller des

Hauses eindrang.

1

Mit der Behauptung, von den Beklagten über die unzureichende Abdich-

tung des Kellers arglistig getäuscht worden zu sein, verlangen die Kläger im

Wege des großen Schadensersatzes die Rückzahlung des Kaufpreises Zug um

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Zug gegen Rückauflassung und Rückgabe des Grundstücks; ferner haben sie

die Feststellung beantragt, dass die Beklagten verpflichtet sind, ihnen sämtliche

Schäden zu ersetzen, die ihnen aus der Feuchtigkeit des Kellers entstanden

sind und künftig entstehen werden.

Das Landgericht hat dem Zahlungsantrag in vollem Umfang und dem

Feststellungsantrag bezogen auf die Haftung der Beklagten zu 1 und 2 stattge-

geben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Oberlandesgericht ihre Verurtei-

lung - unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels - im Hinblick auf

die Gebrauchsvorteile, die die Kläger durch die Eigennutzung des Grundstücks

erlangt hätten, um 22.230,89 € verringert.

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Mit der von dem Senat insoweit zugelassenen Revision wollen die Be-

klagten erreichen, dass die Nutzungsvorteile höher bewertet und deshalb weite-

re 57.769,11 € von ihrer Rückzahlungsverpflichtung in Abzug gebracht werden.

Die Kläger treten der Revision entgegen und verfolgen im Wege der Anschluss-

revision ihren Antrag auf Rückzahlung des vollständigen Kaufpreises weiter.

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Entscheidungsgründe:

I.

Das Berufungsgericht meint, die Kläger müssten sich bei der Schadens-

berechnung den Wert der Nutzung des Hausgrundstücks unter dem Gesichts-

punkt der Vorteilsausgleichung anrechnen lassen. Dieser sei nicht nach der fik-

tiven Miete zu bemessen, da die Kläger nicht beabsichtigt hätten, ein zeitweili-

ges Nutzungsrecht zu erwerben. Was die Kläger erspart hätten, sei vielmehr die

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- 5 -

Wertminderung bei Kauf eines vergleichbaren Objekts. Zugrunde zu legen sei

daher die zeitanteilige lineare Wertminderung des Anwesens im Vergleich zwi-

schen dem tatsächlichen Gebrauch und seiner "restlichen Gesamt-

nutzungsdauer". Dabei sei zu berücksichtigen, dass lediglich die baulichen An-

lagen, deren Wert 332.860 DM betrage, einer Abnutzung unterlägen. Von die-

sem Wert sei im Hinblick auf die Kaufpreisgestaltung der Parteien ein Abzug

von 5 % vorzunehmen. Bei einer angenommenen Gesamtnutzdauer der Bauten

von 60 Jahren errechne sich eine Wertminderung von 2.694,53 € pro Jahr und

damit für die etwa acht Jahre und drei Monate dauernde Nutzungszeit der Klä-

ger ein Betrag von 22.230,89 €.

II.

Das hält revisionsrechtlicher Nachprüfung im Ergebnis stand.

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1. Das Berufungsgericht geht im Grundsatz zutreffend davon aus, dass

sich die Kläger auf ihren Schadensersatzanspruch aus § 463 Satz 2 BGB a.F.

den Wert der von ihnen aus dem Grundstück gezogenen Nutzungen anrechnen

lassen müssen. Diese, von den Klägern bereits im Ausgangspunkt kritisierte,

Rechtsfolge ergibt sich - anders als in ihrer Anschlussrevision unterstellt - aller-

dings nicht aus der Anwendung von § 347 S. 2 BGB a.F., sondern aus aner-

kannten Grundsätzen des Schadensersatzrechts.

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Der Schadensersatzanspruch wegen Nichterfüllung gemäß § 463 Satz 2

BGB a.F. berechtigt die Kläger, den Kaufgegenstand zurückzuweisen und Er-

satz des gesamten ihnen durch die Nichterfüllung des Vertrages entstandenen

Schadens zu verlangen (sog. großer Schadensersatz, vgl. Senat, BGHZ 108,

156, 159). Die Ermittlung dieses Schadens erfolgt grundsätzlich nach der Diffe-

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renzmethode durch einen rechnerischen Vergleich zwischen dem im Zeitpunkt

der Schadensberechnung vorhandenen Vermögen des Geschädigten und dem

Vermögen, das er bei ordnungsgemäßer Erfüllung des Vertrages gehabt hätte

(vgl. Senat, BGHZ 136, 52, 54 mwN). Bei der Differenzberechnung kommen die

allgemeinen Grundsätze der Schadenszurechnung und der Vorteilsausglei-

chung zur Anwendung. Soweit die Nichterfüllung des Vertrages zu adäquat

kausalen Vorteilen für den Geschädigten geführt hat und deren Anrechnung

dem Sinn und Zweck der Schadensersatzpflicht entspricht, d.h. den Geschädig-

ten nicht unzumutbar belastet und den Schädiger nicht unbillig begünstigt, sind

die Vorteile bei dem Vermögensvergleich zu berücksichtigen (st. Rspr., vgl. Se-

nat, BGHZ 136, 52, 54 mwN).

Zu solchen, in die Differenzrechnung einzustellenden Vorteilen gehört

auch der Wert der von dem Geschädigten gezogenen Nutzungen (§ 100 BGB),

da dieser aufgrund des Kaufvertrages den Besitz der Kaufsache und dadurch

die Möglichkeit erhalten hat, sie zu nutzen (BGH, Urt. v. 2. Juli 1962, VIII ZR

12/61, NJW 1962, 1909; Urt. v. 10. Februar 1982, VIII ZR 27/81, NJW 1982,

1279, 1280; Urt. v. 18. November 1982, III ZR 61/81, NJW 1983, 868, 870: Urt.

v. 22. September 1983, III ZR 171/82, NJW 1984, 229, 230; vgl. auch Urt. v. 18.

Juli 2002, III ZR 248/01, BGHReport 2002, 1080, 1081; Urt. v. 6. Oktober 2005,

VII ZR 325/03, WM 2006, 51).

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2. Für die Berechnung des Vorteils ist grundsätzlich der objektive Wert

der gezogenen Nutzungen maßgeblich. Da die Vorteilsausgleichung der Ab-

schöpfung tatsächlich erzielter Vorteile dient, bleiben allerdings aufgedrängte

oder unzumutbare Nutzungen außer Betracht (vgl. BGH, Urt. v. 18. Juli 2002,

III ZR 248/01, BGHReport 2002, 1080, 1081; Lange, Schadensersatz, 3. Aufl.,

§ 9 IV 3, S. 505).

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a) Bei der - hier in Rede stehenden - Eigennutzung eines bebauten

Grundstücks entspricht der Wert der Vorteile, welcher der Gebrauch der Sache

gewährt, in der Regel dem objektiven Mietwert, also dem für das genutzte oder

für ein vergleichbares Objekt üblichen Mietzins (vgl. Senat, BGHZ 87, 296, 301;

BGHZ 145, 52, 55; Urt. v. 12. Mai 1978, V ZR 67/77, NJW 1978, 1578; Urt. v.

22. November 1991, V ZR 160/90, NJW 1992, 892; Urt. v. 21. September 2001,

V ZR 228/00, NJW 2002, 60, 61; Urt. v. 3. Juni 2005, V ZR 106/04, WM 2005,

2148, 2149; BGH, Urt. v. 9. Juni 1969, VII ZR 52/67, WM 1969, 1083, 1084; Urt.

v. 22. Oktober 1997, XII ZR 142/95, WM 1998, 609, 612).

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b) Dem steht nicht entgegen, dass der Wert von Gebrauchsvorteilen bei

der Eigennutzung beweglicher Sachen grundsätzlich nach der zeitanteiligen

linearen Wertminderung berechnet wird, also nach einem Vergleich zwischen

dem tatsächlichen Gebrauch und der voraussichtlichen Gesamtnutzungsdauer

der Sache unter Berücksichtigung des Werts der Sache bzw. des vereinbarten

Kaufpreises (sog. Wertverzehr, vgl. BGHZ 115, 47, 54 f.; Urt. v. 17. Mai 1995,

VIII ZR 70/94, NJW 1995, 2159, 2161; Urt. v. 25. Oktober 1995, VIII ZR 42/94,

NJW 1996, 250, 252).

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aa) Diesem Berechnungsansatz liegt die zutreffende Erwägung zugrun-

de, dass sich der objektive Wert von Gebrauchsvorteilen bei der Eigennutzung

eines Gegenstands nach den Aufwendungen ermitteln lässt, die der Nutzende

infolge des Gebrauchs der Sache erspart hat (vgl. BGH, Urt. v. 25. Oktober

1995, VIII ZR 42/94, NJW 1996, 250, 251; Staudinger/Kaiser, BGB [2001],

§ 347 Rdn. 71). Bei der Rückabwicklung eines Kaufvertrages über eine beweg-

liche Sache können diese Aufwendungen grundsätzlich nicht mit dem Entgelt

gleichgesetzt werden, das angefallen wäre, wenn der Nutzer die Sache gemie-

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- 8 -

tet hätte. Bei vermietbaren beweglichen Sachen, wie Kraftfahrzeugen, Maschi-

nen oder Sportausrüstungen, stellen sich Kauf und Miete in wirtschaftlicher Hin-

sicht nämlich als grundverschiedene Investitionsentscheidungen dar. Da solche

Gegenstände meist nur für den gelegentlichen kurzen Gebrauch gemietet wer-

den, enthält der Mietpreis einen hohen Anteil nicht unmittelbar gebrauchsbezo-

gener Kosten (vgl. Dreher, JR 1992, 157). Es ist deshalb in aller Regel unwirt-

schaftlich, eine bewegliche Sache zum dauerhaften Gebrauch zu mieten. Wer

sich entschließt, eine solche Sache zu kaufen, kann daher, wenn es zu einer

Rückabwicklung des Kaufvertrages kommt, hinsichtlich der Gebrauchsvorteile

nicht so behandelt werden, als hätte er die Sache gemietet (vgl. Staudin-

ger/Kaiser, BGB [2001], § 347 Rdn. 69). Bei der Bemessung der durch die

Rückabwicklung des Kaufvertrages ersparten Aufwendungen muss vielmehr

auf die hypothetische Situation abgestellt werden, dass der Käufer anderweit

eine gleichartige und gleichwertige Sache angeschafft und diese für dieselbe

Zeitspanne in derselben Weise genutzt hätte (BGH, Urt. v. 2. Juli 1962, VIII ZR

12/61, NJW 1962, 1909, 1910; Urt. v. 25. Oktober 1995, VIII ZR 42/94, NJW

1996, 250, 251). Da er in diesem Fall die anderweit erworbene und in seinem

Eigentum verbleibende Sache abgenutzt hätte, hat er infolge der Rückabwick-

lung des Kaufvertrages diese Abnutzung erspart. Das rechtfertigt es, den

Gebrauchsvorteil nach der Wertminderung zu berechnen, die die Sache durch

die Abnutzung erfahren hat.

bb) Für die Bewertung der Nutzungsvorteile, die eine Immobilie gewährt,

können diese Überlegungen indes nicht maßgeblich sein.

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Das folgt bereits daraus, dass Grundstücke im allgemeinen eine unbe-

grenzte Nutzungsdauer haben und deshalb durch Nutzung oder Zeitablauf kei-

nen linearen Wertverlust erfahren (vgl. MünchKomm-BGB/Gaier, 4. Aufl., § 346

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- 9 -

Rdn. 29; Staudinger/Kaiser, BGB [2001], § 347 Rdn. 75). Dennoch kann nicht

zweifelhaft sein, dass auch die Eigennutzung eines Grundstücks, beispielswei-

se eines Gartens oder landwirtschaftlichen Bodens, einen geldwerten Ge-

brauchsvorteil darstellt.

Zudem kommen die Erwägungen, die bei beweglichen Sachen eine Be-

rechnung der Nutzungsvorteile anhand des fiktiven Mietzinses ausschließen,

bei Immobilien nicht zum Tragen. Für denjenigen, der eine Immobilie längerfris-

tig nutzen will, stellt sich deren Anmietung meist als wirtschaftlich sinnvolle Al-

ternative zum Kauf dar. Anders als bei beweglichen Sachen ist es deshalb mit

der Investitionsentscheidung eines Immobilienkäufers nicht grundsätzlich un-

vereinbar, wenn bei der Ermittlung der infolge der Eigennutzung ersparten Auf-

wendungen die hypothetische Situation zugrundegelegt wird, dass der Käufer

ein vergleichbares Grundstück gemietet und dieses für dieselbe Zeitspanne ge-

nutzt hätte. Der Wert, den der Gebrauch einer Immobilie gewährt, kann deshalb

in der Regel auf der Grundlage des üblichen Miet- oder Pachtzinses für das

Grundstück berechnet werden (ebenso MünchKomm-BGB/Gaier, aaO; Stau-

dinger/Kaiser, aaO; Staudinger/Gursky, BGB [1999], § 987 Rdn. 16; Soer-

gel/Huber, BGB 12. Aufl., § 467 Rdn. 171; Erman/Bezzenberger, BGB,

11. Aufl., § 346 Rdn. 27; Bamberger/Roth/Grothe, BGB § 346 Rdn. 13).

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3. Etwas anderes folgt nicht aus der Entscheidung des Bundesgerichts-

hofs vom 6. Oktober 2005, wonach der dem Erwerber einer Eigentumswohnung

bei Rückabwicklung des Erwerbsvertrages im Wege des großen Schadenser-

satzes für die Selbstnutzung anzurechnende Nutzungsvorteil zeitanteilig linear

aus dem Erwerbspreis zu ermitteln ist (VII ZR 325/03, WM 2006, 51). Der Im-

mobilienkäufer, der großen Schadensersatz verlangt, kann durch die Berech-

nung seines Schadens nämlich wählen, ob er so zu stellen ist, wie er bei einer

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- 10 -

Anmietung des Objekts gestanden hätte, oder ob sein ursprünglicher Ent-

schluss, die Immobilie zu kaufen, auch bei der Rückabwicklung zum Tragen

kommen soll.

Das hat seinen Grund darin, dass der zu Schadensersatz wegen Nichter-

füllung berechtigte Käufer - anders als im Fall der Wandelung (§§ 467, 347

Satz 2 BGB a.F. iVm § 987 Abs. 1 BGB) oder der bereicherungsrechtlichen

Rückabwicklung (§§ 812 Abs. 1, 818 Abs. 1 u. 2 BGB) - nicht in jedem Fall ver-

pflichtet ist, dem Verkäufer die aus der Kaufsache gezogenen Nutzungen zu-

rückzugewähren. Die Vertragsschließenden sind bei dem auf das Erfüllungsin-

teresse gerichteten „großen Schadensersatz“ nämlich nicht so zu stellen, als

wäre der Vertrag nicht geschlossen worden. Der Anspruch des Käufers richtet

sich vielmehr auf die Herstellung des wirtschaftlichen Erfolgs, der bei ord-

nungsgemäßer Vertragserfüllung eingetreten wäre (vgl. BGHZ 128, 111, 116;

Senat, Urt. v. 31. Oktober 1997, V ZR 248/96, WM 1998, 78, 79).

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Die von dem Käufer gezogenen Nutzungen bilden deshalb, worauf die

Anschlussrevision zutreffend hinweist, keinen feststehenden Rechnungsposten

zugunsten des Verkäufers; sie sind vielmehr nur im Rahmen der Vorteilsaus-

gleichung zu berücksichtigen. Dabei ist zu beachten, dass lediglich solche Vor-

teile als anrechenbar in Betracht kommen, die gerade mit dem geltend gemach-

ten Nachteil in einem qualifizierten Zusammenhang stehen, der beide "gewis-

sermaßen zu einer Rechnungseinheit verbindet" (BGH, Urt. v. 19. Dezember

1978, VI ZR 218/76, NJW 1979, 760). Die Vorteilsausgleichung erfolgt also

nicht bei der Endsaldierung aller Aktiv- und Passivposten gegenüber dem Ge-

samtbetrag des Schadens, sondern betrifft nur den Schadensposten, der mit

dem Vorteil "kongruent" ist (Senat, BGHZ 136, 52, 54). Das hat Auswirkungen

auf die Berechnung der Nutzungsvorteile:

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- 11 -

a) Beschränkt der Käufer den Schadensersatz auf die Rückabwicklung

des Leistungsaustausches (Immobilie gegen Kaufpreis) und auf die Erstattung

der mit dem Vertragsschluss verbundenen Nebenkosten (Notargebühren, Mak-

lerprovision u.ä.; vgl. Senat, BGHZ 114, 193, 197), muss er sich als hierzu kon-

gruenten Vorteil nur die ersparte Abnutzung eines andernfalls erworbenen

gleichartigen Leistungsgegenstandes, also die durch die Nutzung eingetretene

Wertminderung der Kaufsache, anrechnen lassen. Diese kann auf der Grundla-

ge der Gesamtnutzungsdauer der Wohnung oder des Hauses und des Er-

werbspreises in gleichmäßigen Beträgen je abgewohntem Jahr („zeitanteilig

linear“) bemessen werden (vgl. BGH, Urt. v. 6. Oktober 2005, VII ZR 325/03,

WM 2006, 51, 52).

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Maßgeblich ist insoweit die Überlegung, dass der Erwerber die Möglich-

keit, die Immobilie als eigene zu nutzen, durch Zahlung des Kaufpreises erwor-

ben hat. Dieses Austauschverhältnis ist grundsätzlich auch bei einem Scheitern

des Vertrages zu beachten und führt dazu, dass sich im Rahmen der Rückab-

wicklung die (zeitweilige) Überlassung des Kaufpreises als Gegenleistung für

die (zeitweilige) Nutzung des Grundstücks darstellt. Einen Vorteil hat der Käufer

nur insoweit erlangt, als eine abnutzungsbedingte Wertminderung, die die Im-

mobilie während seiner Nutzungsdauer erfahren hat, infolge der Rückabwick-

lung des Kaufvertrages mehr nicht zu seinen, sondern zu Lasten des Verkäu-

fers geht.

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In dieser Konstellation ist es auch folgerichtig, dass die Nutzung des

Grundstücks, das als solches keiner Abnutzung unterliegt, bei der Vorteilsaus-

gleichung außer Betracht bleibt. Der Verkäufer hat als Äquivalent für die Über-

lassung des Grundstücks den Kaufpreis und dessen Nutzungen erhalten (zu

22

- 12 -

den Nutzungen des Kaufpreises, vgl. Senat, BGHZ 138, 160, 163 ff.). Verlangt

der Käufer nur den Kaufpreis zurück, belässt er dem Verkäufer also die aus der

Kaufsumme gezogenen Nutzungen, ist damit der Wert der Grundstücksnutzung

ausgeglichen (vgl. Würthwein, Schadensersatz für Verlust der Nutzungsmög-

lichkeit einer Sache oder für entgangene Gebrauchsvorteile, 2001, S. 115).

b) Anders verhält es sich allerdings, wenn der Käufer im Rahmen des

großen Schadensersatzes nicht nur den Leistungsaustausch, sondern auch

seine Investitionsentscheidung rückgängig macht.

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Das ist dem Käufer möglich, weil er bei einem auf das Erfüllungsinteres-

se gerichteten Schadensersatzanspruch wegen Nichterfüllung seine Aufwen-

dungen zur Erlangung der Gegenleistung und die Kosten ersetzt verlangen

kann, die ihn allein aufgrund des Umstandes trafen, dass er Empfänger der -

mangelhaften - Gegenleistung wurde (vgl. Senat, BGHZ 114, 193, 197 u. 199).

Zwar wären diese Aufwendungen auch dann angefallen, wenn die Kaufsache

mangelfrei gewesen wäre. Die Rechtsprechung bezieht sie aber in die auf dem

Geschäftswillen der Vertragsparteien beruhende Vermutung ein, im synallag-

matischen Austauschverhältnis seien Leistung und Gegenleistung gleichwertig.

Maßgeblich hierfür ist die Erwägung, die Aufwendungen würden durch den Vor-

teil der Gegenleistung wieder eingebracht worden sein (sog. Rentabilitätsver-

mutung, vgl. Senat, aaO, mwN). Im Verlust dieser Kompensationsmöglichkeit

liegt der Nichterfüllungsschaden (BGHZ 99, 182, 197 f.).

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Verlangt der Käufer auf dieser Grundlage Ersatz seiner Aufwendungen

zur Finanzierung des Kaufpreises (vgl. Senat, BGHZ 145, 52, 56 f.; BGH, Urt. v.

17. Mai 1995, VIII ZR 70/94, NJW 1995, 2159, 2160), hält er an seiner Investiti-

onsentscheidung nicht fest. Gleichzeitig nimmt er dem Verkäufer im wirtschaftli-

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- 13 -

chen Ergebnis die Nutzungen des Kaufpreises (vgl. Senat, BGHZ 145, 52, 56 f.)

und damit das Äquivalent für seine Nutzung des Grundstücks als Eigentümer.

Das hat zur Folge, dass sich der Käufer auf diese Schadensposition den - nach

dem üblichen Mietzins berechneten - vollen Wert der Eigennutzung anrechnen

lassen muss. Er kann nämlich nicht einerseits die Erstattung der Kosten bean-

spruchen, die er aufgewendet hat, um das Grundstück als Eigentümer zu nut-

zen - den Kaufpreis nebst Kreditzinsen -, andererseits aber verlangen, hinsicht-

lich der gezogenen Nutzungen wie ein Eigentümer gestellt zu werden. Vielmehr

ist es dann sachgerecht, die Vorteile, die ihm die Nutzung des erworbenen

Grundstücks gewährt hat, nach dem für eine entsprechende Immobilie zu zah-

lenden Mietzins zu bemessen.

Zu einer Anrechnung des Mietwerts besteht ferner Anlass, wenn der

Käufer im Rahmen des großen Schadensersatzes Erstattung der von ihm wäh-

rend seiner Nutzungsdauer für die Erhaltung und Bewirtschaftung der Immobilie

aufgewandten Kosten verlangt (gewöhnliche Erhaltungskosten, Versicherun-

gen, Lasten usw., vgl. dazu Senat, BGHZ 114, 193, 199). Will sich der Käufer

hinsichtlich seiner Gebrauchsvorteile wie ein Eigentümer, also so behandeln

lassen, als hätte er eine andere Immobilie gekauft (vgl. BGH, Urt. v. 6. Oktober

2005, VII ZR 325/03, WM 2006, 51, 52), dann muss er auch diese Kosten tra-

gen. Stellt er solche - im Rahmen eines Mietverhältnisses üblicherweise vom

Vermieter zu tragenden - Kosten dagegen in seine Schadensberechnung ein,

muss er sich als kongruenten Vorteil anrechnen lassen, die Immobilie ohne ent-

sprechende Belastungen, also wie ein Mieter, genutzt zu haben (vgl.

Würthwein, aaO., 2001, S. 112 u. 117 f.).

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4. Hiernach ist es im Ergebnis nicht zu beanstanden, dass das Beru-

fungsgericht den in der Eigennutzung des Hausgrundstücks liegenden

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- 14 -

Gebrauchsvorteil der Kläger nicht auf der Grundlage des fiktiven Mietzinses,

sondern nach der zeitanteiligen linearen Wertminderung der sich auf dem

Grundstück befindlichen Bauten berechnet hat. Denn die Kläger haben lediglich

den Kaufpreis als bezifferten Schaden geltend gemacht. Zu dieser Schadens-

position ist, wie dargelegt, nur der Nutzungsvorteil kongruent, der in der erspar-

ten Abnutzung eines andernfalls erworbenen gleichartigen Hausgrundstücks

liegt.

Die Gebrauchsvorteile wären nur dann - unter Anrechnung des für die

Abnutzung bereits berücksichtigten Betrages - nach dem fiktiven Mietzins zu

bemessen, wenn die Kläger auf der Grundlage der festgestellten weitergehen-

den Schadensersatzverpflichtung der Beklagten Ersatz ihrer Finanzierungsauf-

wendungen oder der Kosten für die Unterhaltung des Grundstücks während

ihrer Nutzungsdauer verlangten.

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5. Der Senat weicht hinsichtlich der Anrechnung der Gebrauchsvorteile

aus der Eigennutzung einer Immobilie nicht von der Entscheidung des VII. Se-

nats des Bundesgerichtshofs vom 6. Oktober 2005 (VII ZR 325/03, WM 2006,

51) ab. Auch dort ging es lediglich um die Berechnung des Vorteils, der dem

- im Wege des großen Schadensersatzes - als Schaden geltend gemachten

Erwerbspreis entgegengehalten werden kann (vgl. WM 2006, 51 f. zu II. 1. und

zu II. 3.). Diesen Vorteil bemisst der erkennende Senat, wie dargelegt, ebenfalls

nach der abnutzungsbedingten zeitanteiligen linearen Wertminderung. Einer

Anrufung des Großen Senats für Zivilsachen (§ 132 Abs. 2 GVG), die aus An-

lass der Entscheidung des VII. Senats als erforderlich angesehen worden ist

(so Vogel, ZfIR 2006, 12, 13), bedurfte es daher nicht.

29

- 15 -

III.

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 92 Abs. 1 und 97 Abs. 1 ZPO.

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Krüger Klein Stresemann

Czub Roth

Vorinstanzen:

LG München II, Entscheidung vom 26.05.2004 - 13 O 1522/01 -

OLG München, Entscheidung vom 03.02.2005 - 23 U 3660/04 -