Urteil des BGH, Az. XII ZR 117/06

BGH (ordentliche kündigung, treu und glauben, krankenhaus, streitwert, gkg, mietrecht, mietvertrag, räumung, herausgabe, errichtung)
BUNDESGERICHTSHOF
BESCHLUSS
XII ZR 117/06
vom
9. Juli 2008
in dem Rechtsstreit
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Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 9. Juli 2008 durch die Richter
Sprick, Prof. Dr. Wagenitz und Fuchs, die Richterin Dr. Vézina und den Richter
Dose
beschlossen:
Nach übereinstimmender Erledigungserklärung werden die Kosten
des Rechtsstreits dem Beklagten auferlegt.
Streitwert: 6.369 €
Gründe:
I.
Die Klägerin betrieb seit 1995 in M. ein Krankenhaus mit eigener Küche.
Der Beklagte errichtete in der Nachbarschaft des Krankenhauses ein Altenheim
ohne eigene Küche. Nach einer Besprechung, deren Ergebnis zwischen den
Parteien streitig ist, und Errichtung eines unterirdischen Verbindungsganges
zwischen dem Krankenhaus und dem Altenheim übernahm der Beklagte den
Betrieb der Krankenhausküche und versorgte von dort sowohl das Kranken-
haus als auch das Altenheim.
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Zum 31. Dezember 2003 legte die Klägerin das Krankenhaus still. Der
Beklagte benutzte die Küchenräume der Klägerin weiter für sein Altenheim. Mit
Schreiben vom 7. April 2005 kündigte die Klägerin das Vertragsverhältnis ge-
genüber dem Beklagten fristlos und hilfsweise ordentlich zum nächstmöglichen
Zeitpunkt und verlangte die Räumung und Herausgabe der Küche. Das Land-
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gericht hat die Räumungsklage abgewiesen mit der Begründung, die Parteien
hätten bei Beginn des Vertragsverhältnisses die ordentliche Kündigung ausge-
schlossen. Die Berufung der Klägerin ist erfolglos geblieben. Das Berufungsge-
richt hat das zwischen den Parteien bestehende Nutzungsverhältnis als Miet-
vertrag angesehen, bei dem die ordentliche Kündigung erst nach Amortisierung
der vom Beklagten vorgenommenen Investitionen zulässig sein sollte. Das Be-
rufungsgericht ging von einer Amortisationsdauer von ca. 20 Jahren aus und
hat dementsprechend die ordentliche Kündigung während dieses Zeitraumes
für ausgeschlossen angesehen. Der Senat hat die Revision der Klägerin mit
Beschluss vom 5. Dezember 2007 zugelassen. Mit Schriftsatz vom 26. März
2008 hat die Klägerin den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt.
Der Beklagte hat mit Schriftsatz vom 11. April 2008 der Erledigungserklärung
zugestimmt.
II.
Nachdem die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt er-
klärt haben, ist über die Kosten des Rechtsstreits nach § 91 a ZPO zu ent-
scheiden. Die Bestimmung findet Anwendung, weil übereinstimmende Erledi-
gungserklärungen auch in der Revisionsinstanz noch zulässig sind (BGHZ 106,
359, 368 und 123, 264, 265 f.). Die Kostenentscheidung ergeht nach billigem
Ermessen unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes. Da-
nach sind die Kosten dem Beklagten aufzuerlegen, weil er voraussichtlich un-
terlegen wäre.
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a) Zutreffend und unangefochten sind die Tatgerichte davon ausgegan-
gen, dass die Krankenhausküche der Klägerin dem Beklagten für einen langen
Zeitraum zur Nutzung zur Verfügung stehen sollte. Die Annahme des Beru-
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fungsgerichts, der Beklagte habe von der Errichtung einer Küche abgesehen,
weil er von der Möglichkeit einer langfristigen Nutzung der Krankenhausküche
habe ausgehen dürfen, ist naheliegend; ebenso die Wertung, die ordentliche
Kündigung sei deshalb bis zur Amortisation der vom Beklagten getätigten In-
vestition ausgeschlossen worden.
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b) Das Berufungsgericht hat aber übersehen, dass der Ausschluss der
ordentlichen Kündigung nicht wirksam vereinbart worden ist, weil die Schriftform
des § 550 BGB nicht eingehalten ist. Wird nämlich ein Mietvertrag für längere
Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form abgeschlossen, so gilt er für unbe-
stimmte Zeit und kann - frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlas-
sung - ordentlich gekündigt werden. Zwar haben die Parteien keine bestimmte
Laufzeit vereinbart. In Rechtsprechung und Literatur besteht aber Einigkeit,
dass die Bestimmung auch auf Mietverträge mit unbestimmter Dauer Anwen-
dung findet, wenn die Parteien die ordentliche Kündigung über ein Jahr hinaus
ausschließen (BGH, Urteil vom 8. Dezember 1959 - VIII ZR 164/58 - NJW 1960,
475 f.; OLG Köln ZMR 2001, 963, 966; Schmidt-Futterer/Lammel Mietrecht
9. Aufl. § 550 BGB Rdn. 20; Lindner-Figura/Oprée/Stellmann Geschäftsraum-
miete Kap. 6 Rdn. 16; Staudinger/Emmerich BGB [2003] § 550 Rdn. 8; Emme-
rich/Sonnenschein Miete 9. Aufl. § 550 Rdn. 5; Herrlein/Kandelhard Mietrecht
3. Aufl. § 550 Rdn. 28; Palandt/Weidenkaff BGB 67. Aufl. § 550 Rdn. 7). Damit
war die ordentliche Kündigung der Klägerin wirksam und der Beklagte hätte zur
Räumung und Herausgabe verurteilt werden müssen. Das Herausgabeverlan-
gen verstößt auch nicht gegen Treu und Glauben. Zwar hat die Rechtsprechung
unter engen Voraussetzungen eine Berufung auf den Schriftformmangel als
treuwidrig angesehen (vgl. Emmerich aaO Rdn. 29 m.w.N.). Ein solcher Fall
liegt hier aber nicht vor.
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III.
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Der Streitwert der Räumungsklage (§ 41 Abs. 2 GKG) hat sich durch die
übereinstimmende Erledigungserklärung nicht verändert, da die bis zur Erledi-
gungserklärung entstandenen Kosten des Rechtsstreits den Streitwert nach
§ 41 Abs. 2 GKG übersteigen und der Streitwert nach § 47 Abs. 2 Satz 1 GKG
durch den Wert des Streitgegenstandes der ersten Instanz begrenzt ist.
Sprick
Richter am Bundesgerichtshof
Fuchs
Prof. Dr. Wagenitz ist urlaubsabwesend
und kann deshalb nicht unterschreiben.
Sprick
Vézina Dose
Vorinstanzen:
LG Landshut, Entscheidung vom 23.02.2006 - 73 O 1954/05 -
OLG München, Entscheidung vom 31.05.2006 - 20 U 2381/06 -