Urteil des BGH, Az. VIII ZR 330/03

Leitsatzentscheidung
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
VIII ZR 330/03
Verkündet am:
9. März 2005
Potsch,
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ:
nein
BGHR:
ja
BGB § 566 a, ZVG §§ 148, 152 Abs. 2
Der Senat hält an seiner Rechtsprechung fest, daß der Zwangsverwalter einer Miet-
wohnung dem Mieter gegenüber, wenn die sonstigen Voraussetzungen gegeben
sind, zur Herausgabe einer von diesem an den Vermieter geleisteten Kaution ver-
pflichtet ist, selbst wenn der Vermieter dem Zwangsverwalter die Kaution nicht aus-
gefolgt hat (im Anschluß an Senat, Urteil vom 16. Juli 2003 - VIII ZR 11/03,
NJW 2003, 3342).
BGH, Urteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 330/03- LG Berlin
AG Tempelhof-Kreuzberg
- 2 -
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 9. März 2005 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter
Ball, Dr. Leimert, Wiechers und Dr. Wolst
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Kläger wird das Urteil der Zivilkammer 62 des
Landgerichts Berlin vom 4. September 2003 in der Fassung des
Berichtigungsbeschlusses vom 2. Oktober 2003 aufgehoben.
Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts
Tempelhof-Kreuzberg vom 23. April 2003 wird zurückgewiesen.
Der Beklagte hat die Kosten der Rechtsmittelverfahren zu tragen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Kläger begehren von dem Beklagten als Zwangsverwalter die Rück-
zahlung einer Mietkaution.
Mit Mietvertrag vom 20. Juni 1991 mieteten die Kläger eine Wohnung in
B. , W. straße . Zu Beginn des Mietverhältnisses zahlten die Kläger
an den Vermieter, G. M. , unter teilweiser Anrechnung eines Guthabens
aus einem Vorvertrag eine Kaution in Höhe von 2.710 DM (= 1.385,60 €).
Das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg hat mit Beschluß vom
2. November 1994 die Zwangsverwaltung für das Grundstück W. straße
angeordnet und den Beklagten zum Zwangsverwalter bestellt. Die von den Klä-
- 3 -
gern gestellte Kaution übergab M. dem Beklagten nicht. Zum 30. April 2002
kündigten die Kläger das Mietverhältnis.
Das Amtsgericht hat der auf Rückzahlung der Kaution nebst Zinsen ge-
richteten Klage in Höhe von 1.365,60 € stattgegeben. Das Landgericht hat auf
die Berufung des Beklagten das angefochtene Urteil abgeändert und die Klage
abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen
die Kläger ihr Klagebegehren weiter.
Entscheidungsgründe:
I.
Das Berufungsgericht hat im wesentlichen ausgeführt:
Die Kläger hätten keinen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution gegen
den Beklagten in seiner Eigenschaft als Zwangsverwalter. Zwar sei gemäß
§ 152 Abs. 2 ZVG der Mietvertrag auch gegenüber dem Zwangsverwalter wirk-
sam. Dies bedeute jedoch nicht, daß der Verwalter ausnahmslos in alle Rechte
und Pflichten aus dem Mietverhältnis eintrete. Die Pflichten des Zwangsverwal-
ters aus dem Mietverhältnis hätten dort ihre Grenze, wo die Interessen der
Gläubiger an einem ungeschmälerten Erhalt der Zwangsverwaltungsmasse be-
rührt seien. Die Gefahr der Aushöhlung der Haftungsmasse sei gegeben, wenn
der Zwangsverwalter auch solche Verbindlichkeiten begleichen sollte, denen
keine an ihn zu erbringenden, in das Sondervermögen fließenden Gegenleist-
ungen gegenüberständen. Eine Privilegierung des Mieters gegenüber anderen
Gläubigern des Zwangsverwaltungsschuldners sei vom Gesetzgeber nicht ge-
wollt.
- 4 -
II.
Die Revision der Kläger hat Erfolg. Sie führt zur Aufhebung des Beru-
fungsurteils und zur Wiederherstellung des Urteils des Amtsgerichts.
Die Kläger haben nach Beendigung des Mietvertrages gegen den Be-
klagten als Zwangsverwalter einen Anspruch aus § 152 Abs. 2 ZVG in Verbin-
dung mit der zwischen den Klägern und ihrem damaligen Vermieter getroffenen
Sicherungsabrede auf Rückzahlung der Mietsicherheit (Kaution) in Höhe des
verlangten Betrages von 1.365,60 € nebst Zinsen. Der Beklagte kann sich nicht
mit Erfolg darauf berufen, er habe die Kaution von dem Vermieter nicht erhal-
ten.
Der Zwangsverwalter einer Mietwohnung ist dem Mieter gegenüber,
wenn die sonstigen Voraussetzungen gegeben sind, zur Herausgabe einer von
diesem geleisteten Kaution verpflichtet, selbst wenn der Vermieter dem
Zwangsverwalter die Kaution nicht ausgefolgt hat (Senat, Urteil vom 16. Juli
2003 - VIII ZR 11/03, NJW 2003, 3342; so auch HansOLG Hamburg, ZMR
2002, 194; LG Berlin, GE 2001, 698; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III Rdnr. 239;
Emmerich/Sonnenschein, Miete, 8. Aufl., § 566 a Rdnr. 4; Belz in Bub/Treier,
Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., VII A Rdnr. 151 f.;
Schmidt-Futterer/Gather, Mietrecht, 8. Aufl., § 566 a Rdnr. 19 f.; Palandt/
Weidenkaff, BGB, 64. Aufl., § 566 Rdnr. 10; Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl.,
§ 566 a Rdnr. 21; Herrlein/Kandelhard, Mietrecht, 2. Aufl., § 551 Rdnr. 32;
Soergel/Heintzmann, BGB, 12. Aufl., § 572 Rdnr. 11; Herrmann in Bamber-
ger/Roth, BGB, § 566 a Rdnr. 7; Staudinger/Emmerich, BGB (2003), § 566 a
Rdnr. 6; Gather, GE 2002, 651, 652; Derleder, DWW 2002, 150, 156, 157;
Geldmacher, DWW 2002, 182, 197; a.A. LG Mannheim, NZM 2000, 656; LG
Krefeld, Rpfleger 1994, 224; Schmidt-Futterer/Blank, aaO, Vor § 535 Rdnr. 206;
Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl., § 566 a Rdnr. 24; Morvilius, Zwangsver-
- 5 -
steigerung/Zwangsverwaltung, Teil B Rdnr. 115 f.; Stöber, Zwangsversteige-
rungsgesetz, 17. Aufl., § 152 Anm. 9.14.). An dieser Rechtsprechung hält der
Senat trotz der hieran geübten Kritik von Teilen des Schrifttums (Erk-
kens/Tetzlaff,
ZfIR
2003,
981;
Alff/Hintzen,
Rpfleger
2003,
635;
Depré/Mayer, Die Praxis der Zwangsverwaltung, 2. Aufl., Rdnr. 496; Haar-
meyer/Wutzke/Förster/Hintzen, Zwangsverwaltung, 3. Aufl., § 155 Rdnr. 10 f.;
Walke, WuM 2004, 185; vgl. aber auch zustimmend Eckert in Wolf/Eckert/Ball,
Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 9. Aufl.,
Rdnr. 1429 f.; Berger, LMK 2003, 203) fest.
1. Nach § 152 Abs. 2 ZVG ist ein Mietvertrag auch dem Zwangsverwalter
gegenüber wirksam, wenn das Grundstück - wie hier - vor der Beschlagnahme
einem Mieter überlassen worden ist.
a) Aus dem Wortlaut dieser Vorschrift ist nicht zu entnehmen, daß eine
Pflicht des Zwangsverwalters zur Rückzahlung einer Kaution an den Mieter
nach Beendigung des Mietverhältnisses davon abhängt, ob der Vermieter die
Kaution dem Zwangsverwalter übergeben hat oder nicht. Hat der Zwangsver-
walter die Kaution vom Zwangsverwaltungsschuldner erhalten, ist er - bei Vor-
liegen der sonstigen Voraussetzungen - nach allgemeiner Ansicht gemäß § 152
ZVG zur Rückzahlung der Kaution an den Mieter verpflichtet (Stöber, aaO,
§ 152 Anm. 9.14.; Alff/Hintzen, Rpfleger 2002, 217, 218). Anhaltspunkte dafür,
daß diese Verpflichtung die tatsächliche Auskehrung der Kaution an den
Zwangsverwalter voraussetzt, sind aus der Bestimmung des § 152 Abs. 2 ZVG
nicht ersichtlich.
b) Zwar ist die Vorschrift anders gefaßt als die gesetzlichen Bestimmun-
gen, die für den rechtsgeschäftlichen Erwerb des vermieteten Wohnraums gel-
ten. In einem solchen Fall tritt der Erwerber nach § 566 Abs. 1 BGB in die sich
während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden
- 6 -
Rechte und Pflichten, zu denen nach § 566 a BGB auch die aus der Kautions-
abrede begründeten gehören, ein. Demgegenüber heißt es in § 152 Abs. 2
ZVG, daß der Mietvertrag "dem Verwalter gegenüber wirksam" ist. Jedoch kann
die sprachliche Abweichung der Voraussetzungen nicht für oder gegen die Be-
gründung einer Rückzahlungspflicht des Zwangsverwalters herangezogen wer-
den. Die Zwangsverwaltung eines Grundstücks ist mit dessen rechtsgeschäftli-
chem Erwerb nicht vergleichbar. Durch die Beschlagnahme nach § 148 Abs. 2
ZVG finden, anders als bei der Zwangsversteigerung, kein Eigentumswechsel
und kein Rechtsübergang statt, sondern dem Eigentümer wird lediglich die
Verwaltung und Benutzung des Grundstücks entzogen. Der Zwangsverwalter
handelt zwar in eigenem Namen, aber doch für Rechnung des Schuld-
ners/Vermieters und hat dessen Rechte wahrzunehmen und Verpflichtungen zu
erfüllen (Senat, aaO unter II 1). Damit ist - wie auch die Revisionserwiderung
einräumt - der voneinander abweichende Wortlaut in beiden Vorschriften ledig-
lich Ausdruck der nicht vergleichbaren Situation in der Zwangsverwaltung ei-
nerseits und beim rechtsgeschäftlichen Erwerb andererseits.
2. Die systematische Stellung des § 152 Abs. 2 ZVG ist für dessen Aus-
legung im vorliegenden Fall ohne Bedeutung. Zwar verweist § 146 Abs. 1 ZVG
nur hinsichtlich der Anordnung der Zwangsverwaltung auf die entsprechenden
Vorschriften der Zwangsversteigerung in §§ 15 bis 27 ZVG. § 57 ZVG, der sei-
nerseits unter anderem auf § 566 a BGB Bezug nimmt, findet damit in der
Zwangsverwaltung weder kraft gesetzlicher Verweisung noch im Wege der
Analogie (Senat, aaO, unter II 1 zu § 572 Satz 2 BGB a.F.) entsprechende An-
wendung. Jedoch kann daraus nicht im Umkehrschluß gefolgert werden, in der
Zwangsverwaltung setze ein Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kauti-
on voraus, daß der Zwangsverwalter - anders als der Erwerber nach § 566 a
BGB - die Kaution auch tatsächlich vom Schuldner erhalten habe. Denn die
Stellung des Zwangsverwalters kann nicht mit der des Erwerbers verglichen
- 7 -
werden, so daß aus der Anordnung einer Rückzahlungspflicht in dem einen Fall
(§ 566 a BGB) nicht geschlossen werden kann, in dem anderen Fall (§ 152
Abs. 2 ZVG) sei mangels ausdrücklicher Bestimmung eine derartige Pflicht ge-
rade nicht gegeben. Allerdings ist der Meinung, die in analoger Anwendung des
§ 572 Satz 2 BGB a.F. eine Verpflichtung des Zwangsverwalters zur Zahlung
des Kautionsbetrages abgelehnt hatte (LG Berlin, NJW 1978, 1633; LG Mann-
heim, NZM 2000, 656; Kinne, NZM 1998, 986, 990; ders., GE 1999, 359, 363;
Reismann, MM 1998, 159, 162), durch die neue Regelung des § 566 a BGB die
Grundlage entzogen.
3. Die Verpflichtung des Verwalters zur Rückzahlung einer Kaution, die
dieser nicht vom Vermieter erhalten hat, ergibt sich aus seiner Stellung und den
ihm nach § 152 ZVG obliegenden Aufgaben.
a) Grundsätzlich ist der Zwangsverwalter weder an die vom Schuldner
abgeschlossenen Verträge gebunden noch verpflichtet, in solche Verträge ein-
zutreten. Etwas anderes gilt nur für Miet- und Pachtverträge. Nach § 152 Abs. 2
ZVG hat er anstelle des Schuldners dessen Vermieterrechte zu verfolgen und
seine Pflichten zu erfüllen, weil diese Aufgaben vom Schuldner aufgrund der
Beschlagnahme nicht mehr wahrgenommen werden können, da ihm die Ver-
waltung und Benutzung des Grundstücks entzogen ist (§ 148 Abs. 2 ZVG). Da-
bei handelt es sich, wie bereits unter 1 b ausgeführt, nicht um einen Rechts-
übergang, sondern lediglich um eine Änderung der Verwaltungsbefugnis (Bör-
stinghaus, NZM 2004, 481, 489).
b) Der Zwangsverwalter wird in allen Fällen, in denen Rechte und Pflich-
ten aus dem Mietverhältnis berührt sind, wie ein Vermieter behandelt. Der zuvor
abgeschlossene Mietvertrag bindet den Zwangsverwalter mit seinem gesamten
Vertragsinhalt (RGZ 142, 85, 89; Belz in Bub/Treier, aaO, VII A Rdnr. 152).
- 8 -
(1) Daraus folgt zum einen, daß der Zwangsverwalter alle Rechte aus
dem bestehenden Mietverhältnis geltend machen kann (Stöber, aaO, § 152
Anm. 9.3.; Mohrbutter/Drischler/Radtke/Tiedemann, Die Zwangsversteigerungs-
und Zwangsverwaltungspraxis, 7. Aufl., Bd. 2, Muster 154 Anm. 5 S. 884; Stei-
ner/Riedel, Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung, 8. Aufl., § 152
Rdnr. 8). So kann und muß er die fälligen Mieten einziehen (Haarmeyer/
Wutzke/Förster/Hintzen, aaO, § 6 ZwVerwV Rdnr. 2) und diese - bei Vorliegen
der gesetzlichen Voraussetzungen - erhöhen (Depré/Mayer, aaO, Rdnr. 491),
eine Kündigung aussprechen (Depré/Mayer, aaO, Rdnr. 489) oder ausstehende
Schönheitsreparaturen einfordern (vgl. Staudinger/Emmerich, BGB (2003),
§ 566 a Rdnr. 6; Kinne, NZM 1998, 986, 990; Reismann, MM 1998, 159, 162).
Der Mieter seinerseits muß die Kündigung des Mietvertrages dem Zwangsver-
walter und nicht dem Eigentümer gegenüber erklären (Reismann, aaO, 163).
(2) Andererseits erfordert die Stellung des Zwangsverwalters, daß dieser
auch in alle Pflichten des Vermieters aus dem Mietvertrag eintritt. Der Zwangs-
verwalter übernimmt die Pflicht zur Gebrauchsgewährung und -erhaltung (§ 535
Abs. 1 BGB) gegenüber dem Mieter, denn der Schuldner ist nach Beschlag-
nahme zur Erfüllung dieser Pflicht nicht mehr imstande. Darüber hinaus ist ein
Zwangsverwalter den Gewährleistungsrechten des Mieters ausgesetzt (De-
pré/Mayer, aaO, Rdnr. 497; Reismann, aaO, 162; Kinne, GE 1999, 359, 364)
und hat Vorauszahlungen für Betriebskosten abzurechnen und dem Mieter ei-
nen Überschuß zu erstatten (vgl. Senat, Urteil vom 26. März 2003 - VIII ZR
333/02, NJW 2003, 2320; Haarmeyer/Wutzke/Förster/Hintzen, aaO, § 6
ZwVerwV Rdnr. 19).
c) Grundsätzlich umfaßt die Eintrittspflicht auch die bestehende Kauti-
onsabrede (so auch Alff, Rpfleger 2002, 217, 218). Dabei kann dahinstehen, ob
die Verpflichtung zur Rückgabe der vom Mieter geleisteten Sicherheit aus dem
Mietvertrag selbst oder aus der im Zusammenhang damit getroffenen und allein
- 9 -
durch den Mietvertrag veranlaßten Sicherungsabrede folgt (vgl. BGHZ 141,
160, 166). Jedenfalls kann der Verwalter die Leistung einer vereinbarten, aber
vom Mieter noch nicht gezahlten Kaution verlangen (Stöber, aaO, § 152
Anm. 9.13.; Schmidt-Futterer/Blank, aaO, Vor § 535 Rdnr. 205). Hat der Mieter
hingegen die Kautionsabrede gegenüber dem Vermieter erfüllt, so kann der
Verwalter keine (nochmalige) Zahlung fordern, auch wenn der Vermieter die
Kaution nicht dem Verwalter übergeben hat; der Mieter kann sich dem Verwal-
ter gegenüber auf die frühere Zahlung an den Vermieter berufen. Ist das Miet-
verhältnis beendet und stehen noch Ansprüche gegen den Mieter offen, für die
die Kaution gegeben wurde, kann der Verwalter auf die Kaution zurückgreifen.
Dann ist es aber auch gerechtfertigt, daß der Verwalter die Kautionszahlung an
den Vermieter gegen sich gelten lassen muß, wenn der Mieter nach Beendi-
gung des Mietverhältnisses Rückzahlung dieser Sicherheit begehrt. Dies ent-
spricht einhelliger Meinung für die Fälle, in denen der Zwangsverwalter die Si-
cherheit von dem Schuldner erhalten hat. Daß von der Bindung des Zwangs-
verwalters an den Mietvertrag und an die Kautionsabrede allein die Pflicht zur
Abrechnung und Rückzahlung der Kaution ausgenommen sein soll, wenn der
Vermieter diese dem Zwangsverwalter nicht übergeben hat, findet im Gesetz
keine Stütze und ist mit Sinn und Zweck des § 152 Abs. 2 ZVG nicht vereinbar.
d) Demgegenüber wird teilweise die Ansicht vertreten, der Zwangsver-
walter trete bei einem bestehenden Mietverhältnis nicht vollständig in die
Rechtsstellung des Vermieters ein, sondern nur insoweit, als hierdurch nicht
Gläubigerinteressen berührt würden (Alff/Hintzen, Rpfleger 2003, 635, 636;
Haarmeyer/Wutzke/Förster/Hintzen, aaO, § 155 Rdnr. 10, 11). Eine solche Be-
vorzugung der Interessen der Gläubiger gegenüber denen des Mieters ist we-
der aufgrund einer wertenden Betrachtung geboten (dazu nachstehend unter
4.) noch der gesetzlichen Bestimmung des § 152 Abs. 2 ZVG zu entnehmen.
Es würde dem in § 152 ZVG beschriebenen Aufgabenkreis des Zwangsverwal-
- 10 -
ters nicht gerecht werden, wenn dieser zwar alle Rechte, aber nicht alle Pflich-
ten aus dem Mietvertrag und der damit zusammenhängenden Sicherungsabre-
de übernimmt.
Nach der gesetzlichen Wertung des § 152 Abs. 2 ZVG soll der Mieter
nicht dadurch schlechter gestellt werden, daß das vermietete Grundstück be-
schlagnahmt und die Zwangsverwaltung angeordnet wird. Eine Schlechterstel-
lung wäre aber im Einzelfall gegeben, wenn - obwohl die Voraussetzungen der
§§ 392, 1124, 1125 BGB vorlägen - der Mieter bei Beendigung des Mietverhält-
nisses gegenüber denjenigen Ansprüchen des Verwalters wegen unterbliebe-
ner Schönheitsreparaturen, die nunmehr fällig geworden sind, oder einer ent-
sprechenden anteiligen Abgeltungsforderung nicht mehr mit seinem gleichfalls
fälligen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution aufrechnen und der Zwangs-
verwalter ihn wegen der Kaution an den Vermieter verweisen könnte.
4. Der Ansicht der Revisionserwiderung, die Interessen der das Verfah-
ren betreibenden Gläubiger erforderten es, die Haftungsmasse nicht zu schmä-
lern und den Zwangsverwalter entgegen § 152 Abs. 2 ZVG hinsichtlich der
Rückzahlung der Kaution besser zu stellen als den Vermieter, vermag sich der
Senat nicht anzuschließen.
a) Könnte der Zwangsverwalter die Rückzahlung der vom Vermieter ein-
behaltenen Kaution verweigern, käme dies zwar der Haftungsmasse und damit
den das Verfahren betreibenden Gläubigern zugute. Dieses Ergebnis wider-
spräche jedoch den Mieterinteressen, denen in § 152 Abs. 2 ZVG ein besonde-
res Gewicht verliehen wird. Die Sonderstellung des Mieters kommt darin zum
Ausdruck, daß der Zwangsverwalter im Gegensatz zu allen anderen Verträgen,
die der Schuldner zuvor abgeschlossen hat, an einen Mietvertrag gebunden
bleibt. Diese Besserstellung des Mieters ist vom Gesetzgeber so gewollt (Se-
nat, Urteil vom 16. Juli 2003 - VIII ZR 11/03, aaO unter II 2 b; HansOLG Ham-
- 11 -
burg, ZMR 2002, 194, 195 f.; Belz in Bub/Treier aaO; a.A. Erckens/Tetzlaff, ZfIR
2003, 981, 983). Sie findet ihre Rechtfertigung darin, daß andererseits auch nur
der Mieter nach Anordnung der Zwangsverwaltung aus einem zuvor abge-
schlossenen Vertrag verpflichtet bleibt und den Vertrag in vollem Umfang wei-
terhin zu erfüllen hat. Im Unterschied zu den übrigen am Verfahren Beteiligten
ist nur der Mieter vertraglich gebunden. Dies liegt letztlich im Interesse der
Gläubiger. Der Fortbestand der Mietverträge und die daraus zu erzielenden
Mieteinnahmen sind in vielen Fällen Grundlage dafür, daß eine Zwangsverwal-
tung überhaupt wirtschaftlich sinnvoll und eine Befriedigung der Gläubiger aus
der durch die Mieteinnahmen entstehenden Haftungsmasse möglich ist.
b) Ohne entscheidende Bedeutung ist in diesem Zusammenhang das
vorgebrachte Argument, der Zwangsverwalter sei gegenüber den Gläubigern
verpflichtet, den möglichst ungeschmälerten Erhalt der Haftungsmasse zu ge-
währleisten (Alff/Hintzen, Rpfleger 2003, 635, 636). Hierbei wird übersehen,
daß der Zwangsverwalter nicht allein im Interesse der Gläubiger tätig wird (so
aber anscheinend Erckens/Tetzlaff, aaO), sondern sich seine Pflichten in erster
Linie aus § 152 ZVG ergeben. Nach den obigen Ausführungen ist die den
Gläubigern zur Verfügung stehende Haftungsmasse von vornherein mit dem
aufschiebend bedingten Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution
nach Beendigung des Mietverhältnisses belastet. Als Ausgleich dazu hat der
Zwangsverwalter seinerseits einen Anspruch gegen den Schuldner auf Auskeh-
rung der Kaution (Stöber, aaO, § 152 Anm. 9.13.), den er im Interesse der
Gläubiger gegebenenfalls auch geltend zu machen hat. Übergibt der Vermieter
daraufhin dem Verwalter die Kaution, steht diese zur Sicherung der Ansprüche
gegen den Mieter zur Verfügung. Kann der Verwalter seine Forderung gegen
den Vermieter nicht durchsetzen, wird die Haftungsmasse bei Rückzahlung der
Kaution an den Mieter zwar geschmälert. Dies stellt jedoch keine Besonderheit
des vorliegenden Falles dar. Vielmehr geht es auch stets zu Lasten der Haf-
- 12 -
tungsmasse, wenn der Verwalter offene Forderungen gegen Dritte nicht einzie-
hen kann. Hingegen dürfen die Rechte des Mieters nicht von dem Umstand ab-
hängen, ob der Zwangsverwalter den Anspruch gegen den Vermieter auf Aus-
händigung der Kaution geltend gemacht hat und ob der Vermieter seiner nach
§ 551 Abs. 3 BGB zwingenden Verpflichtung zur Sicherung des Kautionsbetra-
ges nachgekommen ist.
c) Eine Einschränkung der Eintritts- und Erfüllungspflicht des Zwangs-
verwalters ist auch nicht mit Rücksicht auf die §§ 392, 1124 Abs. 2, 1125 BGB
geboten. Diese Vorschriften geben keine Antwort auf die Frage, ob der
Zwangsverwalter für die Rückgewähr der Kaution haftet, wenn er die Kaution
nicht erhalten hat; denn sie greifen auch dann ein, wenn dem Zwangsverwalter
die Kaution ausgehändigt worden ist. Daraus ergibt sich, daß Zweck der
§§ 392, 1124 Abs. 2, 1125 BGB lediglich der Erhalt der Haftungsmasse ist, die-
se Vorschriften aber nicht den Umfang der Erfüllungspflicht des Zwangsverwal-
ters gegenüber dem Mieter regeln (HansOLG Hamburg ZMR 2002, 194; Belz in
Bub/Treier, aaO).
5. Schließlich überzeugt die Ansicht des Beklagten nicht, ein Anspruch
der Kläger auf Rückzahlung der Kaution könne im vorliegenden Fall schon des-
halb nicht bestehen, da ein solcher Anspruch bei den Regeln über die Verwen-
dung und Verteilung der Einnahmen in §§ 155 ZVG, 9 ZwVerwV nicht vorgese-
hen
sei
(so
aber
Depré/Mayer,
aaO,
Rdnr. 496;
Haarmeyer/
Wutzke/Förster/Hintzen, aaO, § 155 Rdnr. 14). Ausgaben der Verwaltung im
Sinne des § 155 Abs. 1 ZVG sind sämtliche Verwaltungskosten, die der
Zwangsverwalter aufbringen muß, um seine Verpflichtungen nach § 152 ZVG
zu erfüllen (Stöber, aaO, § 155 Anm. 4.2.; Steiner/Riedel, aaO, § 155 Rdnr. 3).
Nach den obigen Ausführungen unter 3. ergibt sich die Verpflichtung des Ver-
walters zur Rückzahlung der Kaution aus § 152 ZVG. Die Auskehrung der Kau-
- 13 -
tion an den Mieter ist damit als Ausgabe der Verwaltung nach § 155 Abs. 1
ZVG vorweg zu bestreiten.
Dr. Deppert Ball Dr. Leimert
Wiechers Dr. Wolst