Urteil des BGH, Az. III ZR 293/12

BGH: immobilienfonds, anleger, anlageberater, gebäude, kaufpreis, anlageberatung, grundstück, gesellschaftsanteil, sicherheit, fremdkapital
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
III ZR 293/12
Verkündet am:
20. Juni 2013
K i e f e r
Justizangestellter
als Urkundsbeamter
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
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Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 20. Juni 2013 durch den Vizepräsidenten Schlick sowie die Richter
Dr. Herrmann, Wöstmann, Hucke und Seiters
für Recht erkannt:
Die Revision des Klägers gegen das Urteil des 17. Zivilsenats des
Oberlandesgerichts Karlsruhe vom 11. September 2012 wird zu-
rückgewiesen.
Der Kläger trägt die Kosten des Revisionsrechtszugs.
Von Rechts wegen
Tatbestand
Der Kläger begehrt von der Beklagten Schadensersatz wegen seiner
Meinung nach fehlerhafter Anlageberatung im Zusammenhang mit der Beteili-
gung an einem geschlossenen Immobilienfonds.
Nach Gesprächen mit dem damals für die Beklagte tätigen selbständigen
Handelsvertreter W. zeichnete der Kläger am 18. März 1996 eine Beteili-
gung an der I. Immobilienfonds GbR (im Folgenden: Immobili-
enfonds) in Höhe eines Nominalbetrags von 40.000 DM zuzüglich eines Agios
von 5 %. Gegenstand des Immobilienfonds waren laut Prospekt "Erwerb und
Vermietung" einer damals im Bau befindlichen "Vorsorge- und Rehabilitations-
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klinik mit 240 Betten in K. ". Nachdem der Kläger in den Jahren 1998
und 1999 noch Ausschüttungen erhalten hatte, geriet der Immobilienfonds in
der Folgezeit in wirtschaftliche Schwierigkeiten. Am 7. Juli 2001 kam es zu ei-
ner Gesellschafterversammlung des Fonds, bei der ein Sanierungskonzept be-
schlossen wurde. Der Kläger beteiligte sich anschließend mit einem weiteren
Betrag von 5.000 DM an einer Kapitalerhöhung auf der Grundlage des auf der
Versammlung beschlossenen Sanierungskonzepts. Jedoch kam es auch in der
Zeit danach nicht zu weiteren Ausschüttungen.
Der Kläger hat die Beklagte wegen verschiedener Pflichtverletzungen auf
Schadensersatz in Anspruch genommen. Das Landgericht hat die Klage abge-
wiesen. Die Berufung des Klägers hat keinen Erfolg gehabt. Hiergegen richtet
sich die vom Oberlandesgericht zugelassene Revision des Klägers.
Entscheidungsgründe
I.
Die Revision ist - was der Kläger zu Recht hinnimmt - nur in beschränk-
tem Umfang zugelassen worden. Zwar hat das Berufungsgericht im Tenor sei-
nes Urteils die Zulassung uneingeschränkt ausgesprochen. In den Gründen hat
es jedoch ausgeführt, dass die Revision zugelassen wird, um eine höchstrich-
terliche Entscheidung zur Auslegung des in verschiedenen Oberlandesge-
richtsbezirken verwendeten Prospekts in Bezug auf die streitigen Punkte "Ver-
äußerung" und "Avale Bauzeit" zu ermöglichen und zur Klärung der in Ent-
scheidungen des Oberlandesgerichts München abweichend beurteilten Rechts-
frage, ob der Prospekt insoweit den an ihn zu stellenden Anforderungen genügt.
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Hieraus ergibt sich, dass die Revision nur beschränkt auf die Frage zugelassen
werden sollte, ob die Prospektangaben zu "Veräußerung" und "Avale Bauzeit"
eine Haftung der Beklagten wegen Verletzung ihrer Prüfungspflichten begrün-
den. Eine derartige Beschränkung der Revisionszulassung, die sich auch aus
den Entscheidungsgründen ergeben kann (vgl. nur Senat, Urteil vom 5. Mai
2011 - III ZR 91/10, VersR 2011, 1521 Rn. 22 mwN), auf einzelne von mehre-
ren zur Begründung eines Schadensersatzanspruchs wegen fehlerhafter Anla-
geberatung oder -vermittlung vorgetragene Pflichtverletzungen beziehungswei-
se Prospektfehler ist wirksam (vgl. nur Senat, Urteil vom 15. November 2012
- III ZR 55/12, VersR 2013, 193 Rn. 4 mwN).
II.
Die Revision hat keinen Erfolg.
1.
Veräußerung (Fungibilität) der Kapitalanlage
a) Ein Anlageberater ist grundsätzlich gehalten, den Anlageinteressen-
ten, dem er zur Eingehung einer Beteiligung an einem geschlossenen Immobili-
enfonds rät, darauf hinzuweisen, dass die Veräußerung eines solchen Anteils in
Ermangelung eines entsprechenden Markts nur eingeschränkt möglich ist (vgl.
nur Senat, Versäumnisurteil vom 18. Januar 2007 - III ZR 44/06, WM 2007, 542
Rn. 16; Urteile vom 12. Juli 2007 - III ZR 145/06, WM 2007, 1608 Rn. 11 und
vom 19. November 2009 - III ZR 169/08, BKR 2010, 118 Rn. 20). Die persönli-
che Aufklärungspflicht des Beraters entfällt, wenn die entsprechende Belehrung
in einem Prospekt enthalten ist und der Berater davon ausgehen darf, dass der
Kunde diesen gelesen und verstanden hat sowie gegebenenfalls von sich aus
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Nachfragen stellt (vgl. Senat, Versäumnisurteil vom 18. Januar 2007 aaO
Rn. 17).
Der Kläger hat behauptet, dass zwischen ihm und der Beklagten ein An-
lageberatungsvertrag geschlossen worden ist. Mangels entgegenstehender
Feststellungen des Berufungsgerichts, das die Frage des Abschlusses eines
Anlageberatungs- oder lediglich eines Anlagevermittlungsvertrages offengelas-
sen hat, ist hiervon im Revisionsverfahren auszugehen (vgl. im Übrigen zur
Aufklärungspflicht des Anlagevermittlers Senat, Urteil vom 12. Juli 2007 aaO
Rn. 8, 9, 11).
b) Ausgehend von diesem Prüfungsmaßstab hat das Berufungsgericht
rechtsfehlerfrei einen Prospektfehler und im Folgenden eine Pflichtverletzung
der Beklagten verneint.
aa) Das Berufungsgericht ist davon ausgegangen, dass die Ausführun-
gen im Abschnitt "Veräußerung" auf Seite 5 des - nach den nicht angegriffenen
Feststellungen des Berufungsgerichts bereits mehrere Wochen vor Zeichnung
der Anlage im ersten Beratungsgespräch und damit rechtzeitig übergebenen -
Prospekts ausreichen, um den Anleger über das bestehende Risiko der einge-
schränkten Fungibilität aufzuklären. Er könne erkennen, dass ein Verkauf der
Beteiligung zwar allgemein möglich sei, erfolgreiche Verkaufsbemühungen aber
davon abhängen würden, einen Käufer zu finden, der einen angemessenen
Preis für den Anteil zahle. Die einleitende Angabe, wonach der Gesellschafts-
anteil jederzeit veräußerlich sei, sei im Gesamtzusammenhang der Risikoauf-
klärung zur eingeschränkten Fungibilität im Prospekt dahin zu verstehen, dass
rechtliche oder gesellschaftsvertragliche Hindernisse einer Veräußerung nicht
entgegenstünden. Auf die praktischen Schwierigkeiten werde im Anschluss ein-
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gegangen und deutlich gemacht, dass es keinen geregelten Markt für Anteile an
geschlossenen Immobilienfonds gebe, es mithin grundsätzlich dem Anleger
obliege, einen Käufer zu finden, der die Beteiligung zu einem angemessenen
Preis abnehme. Die dabei angebotene Hilfe seitens der Beklagten - Unterstüt-
zung durch den Geschäftsbesorger - allein vermöge den Hinweis nicht derart zu
relativieren oder zu verharmlosen, dass dieser insgesamt als unzureichend an-
zusehen wäre, dem Anleger das Risiko, dass der Anteil in Ermangelung eines
entsprechenden Marktes praktisch nicht zu angemessenen Konditionen veräu-
ßert werden könne, deutlich zu machen.
bb) Die gegen diese Würdigung gerichteten Angriffe der Revision gehen
fehl.
Für die Beurteilung, ob ein Prospekt unrichtig oder unvollständig ist, ist
auf das Gesamtbild abzustellen, das er dem Anleger unter Berücksichtigung der
von ihm zu fordernden sorgfältigen und eingehenden Lektüre vermittelt (vgl. nur
BGH, Urteil vom 5. März 2013 - II ZR 252/11, WM 2013, 734 Rn. 14; siehe auch
Senat, Urteil vom 14. Juni 2007 - III ZR 125/06, WM 2007, 1503 Rn. 9, jeweils
mwN).
Die Auffassung des Klägers, der Anleger müsse aufgrund des Prospekt-
inhalts davon ausgehen, dass er im Bedarfsfall seine Beteiligung umstandslos
wieder zu Geld machen könne, teilt der Senat nicht. Zwar wird einleitend im
Abschnitt "Veräußerung" ausgeführt, dass der Gesellschaftsanteil jederzeit ver-
äußerlich ist. Im folgenden Satz wird dann aber deutlich darauf hingewiesen,
dass sich praktische Schwierigkeiten bei der Veräußerung dadurch ergeben,
dass es keinen geregelten An- und Verkaufsmarkt für Anteile an geschlossenen
Immobilienfonds gibt. Aus diesem Gegensatz zwischen der Veräußerlichkeit als
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solcher und den praktischen Schwierigkeiten hat das Berufungsgericht zutref-
fend geschlossen, dass der verständige Anleger die einleitende Formulierung
so verstehen muss, dass sie sich lediglich auf rechtliche oder gesellschaftsver-
tragliche Hindernisse bezieht, die einer Veräußerung des Gesellschaftsanteils
nicht entgegenstehen. Dass der Geschäftsbesorger seine Unterstützung bei
etwaigen Verkaufswünschen anbietet - im angefochtenen Urteil und in der Re-
vision ist insoweit von der Führung von Replatzierungslisten die Rede - stellt
keine Einschränkung des zuvor erfolgten Hinweises auf die praktischen Schwie-
rigkeiten dar, einen Käufer zu finden, der einen angemessenen Preis für die
Anlage zahlt. Soweit anschließend (im dritten Absatz) Ausführungen zur Wert-
haltigkeit der Beteiligung im Falle einer - rechtlich und gesellschaftsvertraglich
jederzeit möglichen - Veräußerung gemacht werden, sind auch diese letztlich
nicht geeignet, den eindeutigen Hinweis auf die eingeschränkte Fungibilität ent-
scheidend zu schwächen, zumal zuvor (im zweiten Absatz) darauf hingewiesen
wird, dass Immobilieninvestitionen langfristiger Natur sind und nicht innerhalb
weniger Jahre zu Gewinnen führen, weshalb kurz- oder mittelfristige Veräuße-
rungen nur in Notfällen vorgenommen werden sollten. Die in diesem Zusam-
menhang erfolgte Aussage, dass bei einer Veräußerung in der Regel von einer
Deckung der Verbindlichkeiten auszugehen und keine Veräußerung zum Sub-
stanzwert, aber zum Ertragswert denkbar sei, steht erkennbar in Bezug zu den
gleichzeitig erwähnten Prognose- und Renditeerwartungen und insoweit unter
dem Vorbehalt, dass diese sich bewahrheiten. Jedenfalls stellen diese Ausfüh-
rungen bei der gebotenen Gesamtschau noch keine unzutreffende Verharmlo-
sung des zuvor beschriebenen praktischen Verwertungsrisikos dar. Dass hier-
bei ein etwaiger Verkauf an Anlageinteressenten, denen es in erster Linie auf
die im Prospekt angesprochenen und von der Revision erwähnten steuerlichen
Vorteile bei Erstzeichnung und nicht auf längerfristige Renditeerwartungen an-
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kommt, schwerlich möglich ist, liegt auf der Hand und ist kein Umstand, auf den
im Prospekt ausdrücklich hingewiesen werden musste.
2.
Avale Bauzeit
Im Anlageprospekt ist auf Seite 16 im "Investitions- und Finanzierungs-
plan" unter der Überschrift "Investitionsplanung" unter anderem die Position
"Avale Bauzeit" mit einem Betrag von 782.568 DM angegeben.
a) Wie der Senat zwischenzeitlich in einem anderen, denselben Fonds
betreffenden Verfahren (Urteil vom 15. November 2012 - III ZR 55/12, VersR
2013, 193 Rn. 12) ausgeführt hat, wird der Begriff "Aval" gemeinhin als Syno-
nym für Bürgschaft verstanden. Die im Investitionsplan aufgeführte Kostenposi-
tion bezieht sich insoweit erkennbar auf während der Bau- beziehungsweise
Investitionsphase anfallende Kosten für Bürgschaften oder vergleichbare Ga-
rantien. Einer näheren Aufschlüsselung dieser - angesichts der Gesamtkosten
von 90.615.500 DM - eher geringfügigen Position bedurfte es an dieser Stelle
nicht, zumal für den Anleger im Rahmen der Kostenzusammenstellung vor al-
lem der jeweilige Gesamtbetrag der Position von Bedeutung ist, da sie ihm Auf-
schluss darüber gibt, welche Aufwendungen Vertriebskosten beziehungsweise
sonstige weiche Kosten sind und welche Beträge in die Fondsimmobilie inves-
tiert werden, deren Verkehrswert den Wert der Fondsgesellschaft und damit
seiner Beteiligung im Wesentlichen bestimmt. Anlass für kritische Nachfragen
hätte allenfalls dann bestanden, wenn der Anfall einer Avalprovision nicht plau-
sibel gewesen wäre, es insoweit hierfür im Rahmen des prospektierten Investi-
tionsvorhabens keinen nachvollziehbaren Grund gegeben hätte, oder wenn sich
bezüglich eines solchen Grundes die Höhe der Avalprovision offensichtlich au-
ßerhalb des vertretbaren Rahmens bewegt hätte (vgl. Senat aaO Rn. 13).
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b) Ein solcher nachvollziehbarer Grund kann darin liegen, dass gerade
bei größeren Bauvorhaben häufig Avale zugunsten des Bauunternehmers ge-
stellt werden. Der Senat hat in dem Verfahren III ZR 55/12 die diesbezügliche
Bewertung des dortigen Berufungsgerichts (aaO Rn. 9) nicht beanstandet und
den Einwand der Revision, nicht die Fondsgesellschaft, sondern die I.
AG (im Folgenden I. AG) sei Bau-
herrin und insoweit gegebenenfalls zur Stellung einer entsprechenden Sicher-
heit verpflichtet gewesen, als unbegründet angesehen. Denn - wie aaO Rn. 15
näher ausgeführt - ein Anlageberater hätte auch dann, wenn ihm bekannt ge-
wesen wäre oder hätte sein müssen, dass die I. AG Bauherrin gewesen sei,
bei der geschuldeten kritischen Prüfung des Prospekts nicht daraus schließen
müssen, dass Aufwendungen für eine Absicherung des Bauunternehmers als
Grund für die in die Planung eingestellten Avalkosten nicht plausibel seien. Da-
von, dass die I. AG etwaige im Zusammenhang mit der Errichtung der Klinik
entstehende Kosten im Verhältnis zur Fondsgesellschaft übernehmen würde,
musste nicht ausgegangen werden. Bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise ha-
be nahe gelegen, dass im Verhältnis der I. AG zur Fondsgesellschaft solche
Kosten Letztere zu tragen gehabt hätte.
c) Die Auffassung des Klägers, der vorliegende Sachverhalt sei anders
zu beurteilen, teilt der Senat nicht.
aa) Ein Grund zu einer abweichenden Beurteilung ergibt sich nicht aus
dem zwischen der I. AG und der Fondsgesellschaft abgeschlossenen Vertrag,
den der Kläger kurz vor der mündlichen Verhandlung in der Berufungsinstanz
- allerdings in anderem Zusammenhang - vorgelegt hat und der im Verfahren III
ZR 55/12 nicht Aktenbestandteil gewesen ist. Zwar ist es zutreffend, dass sich
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die I. G danach verpflichtet hat, auf dem in ihrem Eigentum stehenden Grund-
stück auf eigene Rechnung und Gefahr das Bauvorhaben zu verwirklichen, und
dass im Vertrag eine Bürgschaft zugunsten des ausführenden Bauunterneh-
mers und entsprechende Avalkosten nicht ausdrücklich erwähnt sind. Dies
musste einen Anlageberater, selbst wenn ihm der Vertrag bekannt war, aber
nicht misstrauisch machen. Etwaige Avalkosten konnten insoweit auch im
Kaufpreis enthalten sein. Dem steht nicht entgegen, dass im Investitionsplan
bei den Kosten nicht der Kaufpreis (70 Mio. DM nebst Guthabenzinsen), son-
dern Einzelpositionen (u.a. Grundstück, Anschaffung Gebäude, Anschaffung
Außenanlagen, Avale Bauzeit) angeführt sind. Da die I. AG gleichzeitig Pros-
pektherausgeberin war, konnte es sich hierbei auch um die der Berechnung des
Kaufpreises zugrunde gelegten Einzelpositionen handeln. Zwar liegen diese,
wenn man die ihrem Umfang nach nicht abschätzbaren Guthabenzinsen unbe-
rücksichtigt lässt, addiert der Höhe nach insgesamt etwas über dem im Vertrag
erwähnten Kaufpreis. Im Investitionsplan wird auf Seite 16 im letzten Absatz
aber darauf hingewiesen, dass in den jeweiligen Positionen die anteiligen Kos-
ten für Notar und Gericht sowie die Grunderwerbsteuer bereits enthalten sind.
Zu letzterer wird auf Seite 15 unter der Überschrift "Grunderwerbsteuer" ausge-
führt, dass diese auf den Erwerbspreis für Grund und Boden, Gebäude und Au-
ßenanlagen kalkuliert worden sei, da das Risiko bestehe, dass der Gesamtauf-
wand besteuert werde.
bb) Dass die Beklagte in ihrer Berufungserwiderung vorgetragen hat, sie
sei im Rahmen ihrer Plausibilitätsprüfung davon ausgegangen, dass die im
Prospekt angesprochenen Avale eine eigenständige Sicherheit für zusätzliche
Kredite während der Bauzeit zur Vorfinanzierung des sukzessive einzuwerben-
den Eigenkapitals und zur Zwischenfinanzierung des als Annuitätendarlehen
erst nach Abschluss der Bauarbeiten abrufbaren Fremdkapitals seien, führt
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ebenfalls nicht zu einer abweichenden Beurteilung. Denn liegt im Rahmen der
Plausibilitätsprüfung eines Prospekts objektiv ein plausibler Grund für eine im
Investitionsplan kalkulierte Kostenposition vor, besteht keine Pflicht, diese zu
hinterfragen und etwa Nachforschungen danach anzustellen, ob es sich - so der
Kläger - um eine fiktive Position zur Verschleierung von Zuwendungen an den
Gründungsgesellschafter handelt. Hieran ändert sich nichts, wenn der Anlage-
berater bei seiner Prüfung nicht an diesen plausiblen, sondern einen anderen
- im Übrigen, wie die Revisionserwiderung zu Recht geltend macht, ebenfalls
plausiblen - Grund gedacht hat, es sei denn, ihm ist das Fehlen des plausiblen
Grundes positiv bekannt.
cc) Das Berufungsgericht ist auch zu Recht davon ausgegangen, dass
die Höhe der Avalkosten keinen Anlass zu Misstrauen und weiteren Nachfor-
schungen gegeben hat. Der Hinweis der Revision, die im Prospekt ausgewie-
sene Avalprovision sei
„deutlich mehr als branchenüblich“, wird nicht weiter be-
gründet. In den in Bezug genommenen Ausführungen in den erstinstanzlichen
Schriftsätzen des Klägers vom 19. September und 22. November 2011 wird
geltend gemacht, Avale hätten allenfalls im Hinblick auf das aufzunehmende
Fremdkapital beziehungsweise in Höhe der Differenz zwischen den prospektier-
ten Anschaffungskosten für Gebäude und Außenanlagen und dem prospektier-
ten Fremdkapital entstehen dürfen. Mit diesen - in sich schon unklaren bezie-
hungsweise widersprüchlichen - Bemerkungen ist nicht dargetan, dass die
branchenüblichen Avalkosten überschritten sind. In Anbetracht des hier vorlie-
genden plausiblen Grundes (s.o.) ist vielmehr maßgeblich, ob sich im Hinblick
auf das projektierte Bauvorhaben - laut Prospekt (Seite 9) sollte Baubeginn im
September 1995 und Fertigstellung im Mai 1997 sein - die "Avale Bauzeit" von
782.568 DM außerhalb des vertretbaren Rahmens bewegt hat. Dafür ist nichts
ersichtlich.
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d) Der Anleger trägt auch die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die
vom Anlageberater durchgeführte Prüfung nicht ordnungsgemäß war, weil sie
anderenfalls zur Aufdeckung von aufklärungsbedürftigen Umständen geführt
hätte (vgl. Senat, Urteil vom 15. November 2012 aaO Rn. 17).
Schlick
Herrmann
Wöstmann
Hucke
Seiters
Vorinstanzen:
LG Mosbach, Entscheidung vom 29.12.2011 - 2 O 93/11 -
OLG Karlsruhe, Entscheidung vom 11.09.2012 - 17 U 6/12 -
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