Urteil des BGH vom 25.06.2009, III ZR 243/08

Entschieden
25.06.2009
Schlagworte
Beschwerde, Bezug, Rücklage, Halten, Zpo, Objekt, Zulassung, Mieter, Verurteilung, Sache
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BUNDESGERICHTSHOF

BESCHLUSS

III ZR 243/08

vom

25. Juni 2009

in dem Rechtsstreit

Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 25. Juni 2009 durch den

Vorsitzenden Richter Schlick und die Richter Dr. Herrmann, Wöstmann, Hucke

und Seiters

beschlossen:

Auf die Nichtzulassungsbeschwerde der Beklagten wird die Revision gegen das Urteil des 7. Zivilsenats des Pfälzischen Oberlandesgerichts in Zweibrücken vom 22. September 2008 - 7 U

101/05 - zugelassen, soweit die Beklagte ihre Verurteilung zur

Zahlung der Höhe nach angreift und die ohne Berücksichtigung

etwaiger anzurechnender Steuervorteile des Klägers ausgesprochene Feststellung bekämpft, sie sei verpflichtet, dem Kläger

sämtliche nach dem 31. Dezember 2002 entstandenen und entstehenden Kosten im Zusammenhang mit dem Erwerb und der Finanzierung der Eigentumswohnung zu ersetzen (Urteilsausspruch

zu d).

Im Übrigen wird die Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen.

Die Entscheidung über die Kosten des Beschwerdeverfahrens

bleibt der Schlussentscheidung vorbehalten.

Gründe:

1Soweit die Beklagte ihre Verurteilung zur Leistung von Schadensersatz

dem Grunde nach angreift und die uneingeschränkte Feststellung ihrer Schadensersatzverpflichtung in Bezug auf die Kosten der vorzeitigen Darlehenstilgung bekämpft (Urteilsausspruch zu c), hat die Rechtssache weder grundsätzliche Bedeutung noch erfordert die Rechtsfortbildung oder die Sicherung einer

einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts 543

Abs. 2 Satz 1 ZPO).

21. Es kann hierbei auf sich beruhen, ob die Auffassung des Berufungsgerichts, der Beklagten sei eine Aufklärungspflichtverletzung schon deshalb anzulasten, weil der Kaufpreis der empfohlenen Immobilie 15 % über dem objektiven

Verkehrswert liege, in einer die Zulassung der Revision erfordernden Weise

unzutreffend ist und ob insoweit die Verschuldensvermutung widerlegt ist. E-

benso kann offen bleiben, ob die Erwägungen des Berufungsgerichts zu dem

Beratungsfehler bezüglich der sich verringernden Steuervorteile für sich genommen Anlass für die Zulassung der Revision geben.

32. Jedenfalls sind die Angriffe der Beschwerde gegen die Feststellungen

des Berufungsgerichts zur Aufklärungspflichtverletzung der Beklagten hinsichtlich der Instandhaltungsrücklage unbegründet.

4In Bezug auf die Instandhaltungsrücklage für das Sondereigentum hat

sich das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei auf die Rechtsprechung des V. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs (BGHZ 156, 371, 377 f und Urteil vom 14. Januar 2005 - V ZR 260/03 - WuM 2005, 205, 207) bezogen. Danach bildet die

Ermittlung des Eigenaufwands das Kernstück der Beratung; sie soll den Käufer

von der Möglichkeit überzeugen, das Objekt mit seinen Mitteln erwerben und

halten zu können (BGHZ aaO S. 377 und Urteil vom 14. Januar 2005 aaO).

Dementsprechend ist es Sache des beratenden Verkäufers - für den Anlageberater kann nichts anderes gelten - auch das Kostenrisiko beim Sondereigentum,

etwa durch Aufnahme einer seriös kalkulierten Instandhaltungsrücklage, zu berücksichtigen (BGHZ aaO S. 378 und Urteil vom 14. Januar 2005 aaO). Entgegen der Auffassung der Beschwerde geht aus diesen Entscheidungen nicht

hervor, dass dies nur dann gelten soll, wenn sich der Erwerber einem Mietpool

anschließt. Vielmehr ist dies nur ein Anwendungsfall, in dem die Aufklärungspflicht hinsichtlich der Rücklage besteht. Auch im vorliegenden Fall war der Kläger darauf angewiesen, die auf ihn wegen des Sondereigentums zukommenden

Instandhaltungskosten zuverlässig kalkulieren zu können, damit er beurteilen

konnte, ob er das Objekt dauerhaft halten kann. Das Gegenteil lässt sich auch

nicht daraus herleiten, dass die Instandhaltungsrücklage für das Sondereigentum unter Umständen auf den Mieter abgewälzt werden kann. Auch wenn dies

grundsätzlich möglich sein mag, besteht die Notwendigkeit, diese Rücklage offen zu legen, da es von der jeweiligen Marktlage abhängt, ob es durchsetzbar

ist, sie auf den Mieter überzuwälzen.

5Da sich die Ausführungen des Berufungsgerichts zur Instandhaltungsrücklage im Kern nur auf das Sondereigentum beziehen, gehen die Beanstandungen der Beschwerde hinsichtlich der Rücklage für das Gemeinschaftseigentum ins Leere.

63. In Bezug auf den Urteilsausspruch zu c) ist nicht erkennbar und wird

auch von der Beschwerde nicht dargetan, dass die Kosten der vorzeitigen Darlehenstilgung steuerlich bedeutsame Bestandteile enthalten können, die zu Vor-

teilen führen, welche auf den Schadensersatzanspruch des Klägers anzurechnen wären.

7Von einer weiteren Begründung wird gemäß § 544 Abs. 4 Satz 2,

2. Halbsatz ZPO abgesehen.

Schlick Herrmann Wöstmann

Hucke Seiters

Vorinstanzen:

LG Landau, Entscheidung vom 22.03.2005 - 4 O 326/03 -

OLG Zweibrücken, Entscheidung vom 22.09.2008 - 7 U 101/05 -

Urteil vom 17.10.2001

2 ARs 278/01 vom 17.10.2001

Urteil vom 17.10.2001

2 ARs 245/01 vom 17.10.2001

Leitsatzentscheidung

NotZ 39/02 vom 31.03.2003

Anmerkungen zum Urteil