Urteil des BGH, Az. III ZR 243/08

BGH (beschwerde, bezug, rücklage, halten, zpo, objekt, zulassung, mieter, verurteilung, sache)
BUNDESGERICHTSHOF
BESCHLUSS
III ZR 243/08
vom
25. Juni 2009
in dem Rechtsstreit
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Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 25. Juni 2009 durch den
Vorsitzenden Richter Schlick und die Richter Dr. Herrmann, Wöstmann, Hucke
und Seiters
beschlossen:
Auf die Nichtzulassungsbeschwerde der Beklagten wird die Revi-
sion gegen das Urteil des 7. Zivilsenats des Pfälzischen Ober-
landesgerichts in Zweibrücken vom 22. September 2008 - 7 U
101/05 - zugelassen, soweit die Beklagte ihre Verurteilung zur
Zahlung der Höhe nach angreift und die ohne Berücksichtigung
etwaiger anzurechnender Steuervorteile des Klägers ausgespro-
chene Feststellung bekämpft, sie sei verpflichtet, dem Kläger
sämtliche nach dem 31. Dezember 2002 entstandenen und ent-
stehenden Kosten im Zusammenhang mit dem Erwerb und der Fi-
nanzierung der Eigentumswohnung zu ersetzen (Urteilsausspruch
zu d).
Im Übrigen wird die Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen.
Die Entscheidung über die Kosten des Beschwerdeverfahrens
bleibt der Schlussentscheidung vorbehalten.
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Gründe:
Soweit die Beklagte ihre Verurteilung zur Leistung von Schadensersatz
dem Grunde nach angreift und die uneingeschränkte Feststellung ihrer Scha-
densersatzverpflichtung in Bezug auf die Kosten der vorzeitigen Darlehenstil-
gung bekämpft (Urteilsausspruch zu c), hat die Rechtssache weder grundsätzli-
che Bedeutung noch erfordert die Rechtsfortbildung oder die Sicherung einer
einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts (§ 543
Abs. 2 Satz 1 ZPO).
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1.
Es kann hierbei auf sich beruhen, ob die Auffassung des Berufungsge-
richts, der Beklagten sei eine Aufklärungspflichtverletzung schon deshalb anzu-
lasten, weil der Kaufpreis der empfohlenen Immobilie 15 % über dem objektiven
Verkehrswert liege, in einer die Zulassung der Revision erfordernden Weise
unzutreffend ist und ob insoweit die Verschuldensvermutung widerlegt ist. E-
benso kann offen bleiben, ob die Erwägungen des Berufungsgerichts zu dem
Beratungsfehler bezüglich der sich verringernden Steuervorteile für sich ge-
nommen Anlass für die Zulassung der Revision geben.
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2.
Jedenfalls sind die Angriffe der Beschwerde gegen die Feststellungen
des Berufungsgerichts zur Aufklärungspflichtverletzung der Beklagten hinsicht-
lich der Instandhaltungsrücklage unbegründet.
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In Bezug auf die Instandhaltungsrücklage für das Sondereigentum hat
sich das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei auf die Rechtsprechung des V. Zivil-
senats des Bundesgerichtshofs (BGHZ 156, 371, 377 f und Urteil vom 14. Ja-
nuar 2005 - V ZR 260/03 - WuM 2005, 205, 207) bezogen. Danach bildet die
Ermittlung des Eigenaufwands das Kernstück der Beratung; sie soll den Käufer
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von der Möglichkeit überzeugen, das Objekt mit seinen Mitteln erwerben und
halten zu können (BGHZ aaO S. 377 und Urteil vom 14. Januar 2005 aaO).
Dementsprechend ist es Sache des beratenden Verkäufers - für den Anlagebe-
rater kann nichts anderes gelten - auch das Kostenrisiko beim Sondereigentum,
etwa durch Aufnahme einer seriös kalkulierten Instandhaltungsrücklage, zu be-
rücksichtigen (BGHZ aaO S. 378 und Urteil vom 14. Januar 2005 aaO). Entge-
gen der Auffassung der Beschwerde geht aus diesen Entscheidungen nicht
hervor, dass dies nur dann gelten soll, wenn sich der Erwerber einem Mietpool
anschließt. Vielmehr ist dies nur ein Anwendungsfall, in dem die Aufklärungs-
pflicht hinsichtlich der Rücklage besteht. Auch im vorliegenden Fall war der Klä-
ger darauf angewiesen, die auf ihn wegen des Sondereigentums zukommenden
Instandhaltungskosten zuverlässig kalkulieren zu können, damit er beurteilen
konnte, ob er das Objekt dauerhaft halten kann. Das Gegenteil lässt sich auch
nicht daraus herleiten, dass die Instandhaltungsrücklage für das Sondereigen-
tum unter Umständen auf den Mieter abgewälzt werden kann. Auch wenn dies
grundsätzlich möglich sein mag, besteht die Notwendigkeit, diese Rücklage of-
fen zu legen, da es von der jeweiligen Marktlage abhängt, ob es durchsetzbar
ist, sie auf den Mieter überzuwälzen.
Da sich die Ausführungen des Berufungsgerichts zur Instandhaltungs-
rücklage im Kern nur auf das Sondereigentum beziehen, gehen die Beanstan-
dungen der Beschwerde hinsichtlich der Rücklage für das Gemeinschaftseigen-
tum ins Leere.
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3.
In Bezug auf den Urteilsausspruch zu c) ist nicht erkennbar und wird
auch von der Beschwerde nicht dargetan, dass die Kosten der vorzeitigen Dar-
lehenstilgung steuerlich bedeutsame Bestandteile enthalten können, die zu Vor-
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teilen führen, welche auf den Schadensersatzanspruch des Klägers anzurech-
nen wären.
Von einer weiteren Begründung wird gemäß § 544 Abs. 4 Satz 2,
2. Halbsatz ZPO abgesehen.
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Schlick Herrmann
Wöstmann
Hucke
Seiters
Vorinstanzen:
LG Landau, Entscheidung vom 22.03.2005 - 4 O 326/03 -
OLG Zweibrücken, Entscheidung vom 22.09.2008 - 7 U 101/05 -