Urteil des BGH, Az. VIII ZR 74/08

Leitsatzentscheidung
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
VIII ZR 74/08 Verkündet
am:
11. März 2009
Ring,
Justizhauptsekretärin
als
Urkundsbeamtin
der
Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
BGB § 558a Abs. 1, 2 Nr. 1
Nimmt der Vermieter zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens auf einen
Mietspiegel Bezug und bietet er dabei dem Mieter die Einsichtnahme des Mietspie-
gels in den Räumen seines Kundencenters am Wohnort des Mieters an, bedarf es
einer Beifügung des Mietspiegels nicht (im Anschluss an BGH, Urteil vom
12. Dezember 2007 - VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573, Tz. 15).
BGH, Urteil vom 11. März 2009 - VIII ZR 74/08 - LG Wiesbaden
AG
Wiesbaden
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Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren ge-
mäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 20. Februar 2009 durch den
Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen sowie die Richterinnen
Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 3. Zivilkammer
des Landgerichts Wiesbaden vom 14. Dezember 2007 aufgeho-
ben.
Der Rechtsstreit wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung,
auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Beru-
fungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Beklagten haben von der Klägerin eine Wohnung in W. ge-
mietet. Mit Schreiben vom 25. April 2006 begehrte die Klägerin von den Beklag-
ten die Zustimmung zu einer Erhöhung der Grundmiete von 374,50 € auf
407,54 € (= 6,74 €/qm). Zur Begründung des Erhöhungsverlangens berief sich
die Klägerin auf den Mietpreisspiegel der Landeshauptstadt W. - Stand
1. Januar 2006 - und erläuterte die begehrte Mieterhöhung wie folgt:
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Vergleichsmietenberechnung
Grundmerkmal
Einstufung
Baualtersklasse
Lageklasse
Ausstattungsklasse
Größenklasse
bis 31.12.1960 (1954)
mittel
mit Heizung, mit Bad
60,00 qm - 100,00 qm (60,50 qm)
Mietpreisspanne laut Mietspiegel
5,79 EUR/qm - 7,79 EUR/qm (Mittelwert: 6,79 EUR/qm)
Tabellenwert 6,79
EUR/qm
____________________________________________________________________________
Vergleichsmiete gemäß Mietspiegel
6,79 EUR/qm
Außerdem wies die Klägerin im Mieterhöhungsverlangen darauf hin,
dass der Mietspiegel unter anderem beim Mieterschutzverein W.
und U. e.V., in W. erhältlich sei und auch im
Kundencenter der Klägerin eingesehen werden könne. Die Beklagten erteilten
die erbetene Zustimmung zur Mieterhöhung nicht.
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Die Klägerin hat Klage auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung von
374,50 € um 33,04 € auf 407,54 € ab 1. Juli 2006 erhoben. Das Amtsgericht hat
die Klage abgewiesen, das Landgericht hat die Berufung der Klägerin zurück-
gewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die
Klägerin ihr Klagebegehren weiter.
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Entscheidungsgründe:
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Die Revision hat Erfolg.
I.
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Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge-
führt:
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Der Klägerin stehe kein Anspruch auf Zustimmung zum Mieterhöhungs-
verlangen vom 25. April 2006 zu, weil das Mieterhöhungsverlangen nicht aus-
reichend begründet und deshalb gemäß § 558a BGB formell unwirksam sei. Bei
einem unter Bezugnahme auf einen Mietspiegel begründeten Mieterhöhungs-
verlangen müsse der Vermieter den Mietspiegel beifügen, sofern dieser wie hier
nicht kostenlos zugänglich sei. Dem Mieter sei es nicht zuzumuten, finanzielle
Aufwendungen zu tätigen, um Kenntnis von der Begründung nehmen zu kön-
nen, die der Vermieter zu erbringen habe. Es sei auch nicht ausreichend, dass
dem Mieter angeboten werde, den Mietspiegel im Kundencenter des Vermieters
einzusehen, selbst wenn sich dieses in örtlicher Nähe zur Wohnung des Mieters
befinde. Bei einer Einsichtnahme im Kundencenter bestünden nur einge-
schränkte Prüfungsmöglichkeiten für den Mieter. Der Mietspiegel stehe dem
Mieter dort nur begrenzt zur Verfügung, so dass es dem Mieter nicht möglich
sei, sich durch Dritte, z.B. durch einen Rechtsanwalt, umfassend über die Be-
rechtigung des Mieterhöhungsverlangens beraten zu lassen. Auch sei zu be-
rücksichtigen, dass angesichts der beschränkten Öffnungszeiten eines Kun-
dencenters für Berufstätige eine Einsichtnahme mitunter gar nicht möglich sei.
Darauf, dass sie auf Nachfrage der Beklagten auch bereit gewesen wäre, die-
sen kostenlos ein Exemplar des Mietspiegels zur Verfügung zu stellen, könne
sich die Klägerin nicht berufen, weil sie darauf im Mieterhöhungsverlangen nicht
hingewiesen habe.
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II.
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Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Das Mieter-
höhungsverlangen der Klägerin vom 25. April 2006 erfüllt die formellen Voraus-
setzungen des § 558a BGB. Der Beifügung des Mietspiegels für die Stadt
W. bedurfte es entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht.
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1. Gemäß § 558a Abs. 1 BGB ist das Erhöhungsverlangen dem Mieter in
Textform zu erklären und zu begründen. Mit der Begründung des Mieterhö-
hungsverlangens sollen dem Mieter im Interesse einer außergerichtlichen Eini-
gung die Tatsachen mitgeteilt werden, die er zur Prüfung einer vom Vermieter
gemäß § 558 BGB begehrten Mieterhöhung benötigt, also etwa die Angabe der
ortsüblichen Vergleichsmiete und bei Bezugnahme auf einen Mietspiegel die
Einordnung der Wohnung in die betreffende Kategorie des Mietspiegels (Se-
natsurteil vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 331/06, NZM 2008, 124, Tz. 18). Da-
bei dürfen nach der Rechtsprechung des Senats an die Begründung keine
überhöhten Anforderungen gestellt werden; es genügt die Angabe des nach
Auffassung des Vermieters einschlägigen Mietspiegelfeldes (Senatsurteil vom
12. Dezember 2007 - VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573, Tz. 12, 15 f.). Diesen An-
forderungen wird das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin, das die Einstufung
der Wohnung nach Baualter, Lage, Ausstattung sowie Größenklasse mitteilt
und die dafür im Mietspiegel angesetzte Vergleichsmiete angibt, gerecht.
2. Zu Recht macht die Revision geltend, dass die ordnungsgemäße Be-
gründung des Mieterhöhungsverlangens der Klägerin nicht die Beifügung des
Mietspiegels erforderte. Der Senat hat bereits entschieden, dass es einer Bei-
fügung des Mietspiegels jedenfalls dann nicht bedarf, wenn dieser allgemein
zugänglich ist (Senatsurteil vom 12. Dezember 2007, aaO, Tz. 15); in einem
solchen Fall ist es dem Mieter zumutbar, zur Überprüfung des Mieterhöhungs-
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verlangens auf den ohne weiteres zugänglichen Mietspiegel zuzugreifen. Das-
selbe gilt, wenn der Vermieter - wie hier - in seinem Mieterhöhungsverlangen
die Einsichtnahme in den Mietspiegel in den Räumen seines Kundencenters am
Wohnort des Mieters anbietet. Ebenso wie bei der Einsichtnahme in die Belege
der Betriebskostenabrechnung (vgl. dazu Senatsurteil vom 8. März 2006 - VIII
ZR 78/05, NJW 2006, 1419, Tz. 24) kann einem Mieter, der die Angaben des
Vermieters zur Einordnung seiner Wohnung in den Mietspiegel sowie die dafür
angegebene ortsübliche Vergleichsmiete anhand des Mietspiegels überprüfen
will, eine damit unter Umständen verbundene gewisse Mühe zugemutet wer-
den. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts bedarf es einer Beifü-
gung des Mietspiegels auch nicht deshalb, um eine umfassende rechtliche Be-
ratung des Mieters - zum Beispiel durch einen Rechtsanwalt - zu ermöglichen,
denn die Kenntnis des örtlichen Mietspiegels ist bei einem in Mietsachen tätigen
Rechtsanwalt vorauszusetzen.
III.
Das Berufungsurteil kann daher keinen Bestand haben; es ist deshalb
aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist nicht zur Endentscheidung
reif, weil das Berufungsgericht - vor dem Hintergrund seiner Rechtsauffassung
zur formellen Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens folgerichtig - keine
Feststellungen zur materiellen Berechtigung des Begehrens getroffen hat. Der
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Rechtsstreit ist daher an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563
Abs. 1 ZPO).
Ball
Dr. Frellesen
Hermanns
Dr. Milger
Dr. Hessel
Vorinstanzen:
AG Wiesbaden, Entscheidung vom 05.04.2007 - 93 C 5091/06-19 -
LG Wiesbaden, Entscheidung vom 14.12.2007 - 3 S 44/07 -