Urteil des BGH vom 27.05.2008, XI ZR 232/09

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL

XI ZR 232/09 Verkündet am: 21. September 2010 Weber, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja

BGHZ: nein

BGHR: ja

BGB §§ 123, 276 (Fb)

In Fällen eines institutionalisierten Zusammenwirkens der kreditgebenden Bank

mit dem Verkäufer oder Vertreiber der finanzierten Kapitalanlage setzt die Vermutung für einen konkreten Wissensvorsprung der Bank im Zusammenhang mit

einer arglistigen Täuschung der Anleger (lediglich) eine objektiv evidente Unrichtigkeit der Angaben des Verkäufers, Fondsinitiators oder der für sie tätigen

Vermittler bzw. des Verkaufs- oder Fondsprospekts voraus. Die Frage, ob die

Bank im konkreten Fall die Unrichtigkeit erkennen konnte, stellt sich erst im

Rahmen der Widerlegung der Vermutung (Bestätigung des Senatsurteils vom

27. Mai 2008 - XI ZR 132/07).

BGH, Urteil vom 21. September 2010 - XI ZR 232/09 - OLG Frankfurt am Main LG Limburg

Der XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 21. September 2010 durch den Vorsitzenden Richter Wiechers sowie die

Richter Dr. Ellenberger, Dr. Grüneberg, Maihold und Pamp

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 23. Zivilsenats

des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main vom 8. Juli 2009 aufgehoben.

Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch

über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:

Die Parteien streiten um wechselseitige Ansprüche im Zusammenhang 1

mit einer von der Klägerin, einer Sparkasse, finanzierten Beteiligung der Beklagten an einem geschlossenen Immobilienfonds.

Die Beklagten beteiligten sich mit notarieller Beitrittserklärung vom 2

4. November 1993 mit zwei Anteilen zu je 50.000 DM an dem Immobilienfonds

Sa.

GbR (im Folgenden: Fonds). In dem Fondsprospekt wurde das noch zu

errichtende Objekt als "Gebäude, das auf gut 5.000 m² Fläche Büros beherber-

gen wird, …" beschrieben. Die Baukosten einschließlich Planungs-, Genehmigungs- und sonstigen Baunebenkosten waren mit 19 Mio. DM angegeben. Der

in dem Fondsprospekt abgedruckte Gesellschaftsvertrag, der in Abschrift auch

der notariellen Beitrittserklärung beigefügt war, enthielt unter anderen folgende

Bestimmung:

"2.2 Bebauung: Die Gesellschaft hat eine Planung für ein Geschäftszentrum in Auftrag gegeben. Auf dieser Basis wird sie unter Berücksichtigung allgemeiner Grundsätze mit einem überregional tätigen Bauunternehmen einen Generalunternehmervertrag abschließen."

Tatsächlich schloss der Fonds am 8. November 1993 mit der zu diesem 3

Zeitpunkt noch in Gründung befindlichen T. GmbH (im Folgenden: T. GmbH),

die zur Unternehmensgruppe der Fondsinitiatoren gehörte, einen Baubetreuungsvertrag, nach dem das Fondsprojekt zu einem Festpreis von 19 Mio. DM

netto erstellt werden sollte und die T. GmbH als Betreuungsentgelt die Differenz

zwischen den tatsächlichen Nettobaukosten und der garantierten Bausumme

erhalten sollte. Eine von den Fondsinitiatoren vor dem Vertriebsbeginn eingeholte Baukostenschätzung der A. GmbH (im Folgenden: A. GmbH) vom

17. Oktober 1993 belief sich auf 13.226.000 DM bzw. einschließlich Planungs-,

Genehmigungs- und sonstigen Baunebenkosten auf 14.481.000 DM. Die in

S. GmbH (im Folgenden: S. GmbH) umfirmierte T. GmbH schloss mit der

Fa. D. am 20. Mai 1994 einen Generalunternehmervertrag zu einem

Pauschalpreis von 13.150.000 DM zuzüglich Umsatzsteuer.

Zur Finanzierung der Beteiligung nahmen die Beklagten bei der Klägerin 4

am 24. November/29. Dezember 1993 ein Darlehen über 111.111 DM auf. Die

Darlehensvaluta wurde vereinbarungsgemäß an einen Treuhänder ausgezahlt.

Die Klägerin, die gegenüber den Fondsinitiatoren eine Finanzierung sämtlicher

530 Fondsanteile zugesagt hatte, zahlte an die Vermittlungsgesellschaft, die

ebenfalls zur Unternehmensgruppe der Fondsinitiatoren gehörte, eine Provision

von 2% der Darlehenssumme. Ob dies auch für das von den Beklagten aufgenommene Darlehen der Fall war, ist zwischen den Parteien streitig.

5In der Folgezeit bedienten die Beklagten die Darlehen zunächst vertragsgemäß, und zwar auch noch, nachdem sie mit Schreiben vom

20. September 2006 den Widerruf "nach dem HaustürWG" ihrer auf den Vertragsabschluss gerichteten Willenserklärungen erklärt hatten. Mit Schreiben

vom 13. Mai 2007 kündigten sie der Klägerin jedoch an, keine weiteren Zahlungen mehr zu leisten. Daraufhin kündigte die Klägerin das Darlehen mit Schreiben vom 23. Mai 2007 mit sofortiger Wirkung und stellte den offenen Saldo über

54.906,58 € fällig.

6Mit der Klage verlangt die Klägerin die Zahlung dieses Betrages nebst

Zinsen. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben, wobei es die allein auf

den Widerruf nach dem Haustürgeschäftewiderrufsgesetz gestützte Verteidigung der Beklagten mangels Kausalität der Haustürsituation als unbegründet

angesehen hat. Dagegen haben die Beklagten Berufung eingelegt und diese

mit Schadensersatzansprüchen aus Aufklärungspflichtverletzung hinsichtlich

der von ihnen behaupteten Zahlung einer Kreditvermittlungsprovision sowie der

nach ihrer Behauptung im Prospekt fehlerhaften bzw. verschwiegenen Angaben

zu den tatsächlichen Baukosten und dem Baubetreuungsvertrag sowie den Büroflächen begründet. Zudem haben sie widerklagend die Rückzahlung der Zinsund Tilgungsleistungen in Höhe von 52.524,51 € nebst Zinsen Zug um Zug gegen Abtretung der beiden Fondsanteile verlangt. Das Berufungsgericht hat die

Berufung der Beklagten zurückgewiesen. Mit der vom Senat zugelassenen Revision verfolgen die Beklagten ihr Begehren weiter.

Entscheidungsgründe:

7Die Revision ist begründet. Sie führt zur Aufhebung des angefochtenen

Urteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.

I.

8

9Die Beklagten hätten ihre auf den Abschluss des Darlehensvertrages gerichteten Willenserklärungen nicht gemäß § 1 Abs. 1 Nr. 1 HWiG widerrufen

können, weil es aufgrund des zeitlichen Abstandes von mehreren Wochen zwischen dem Ansprechen der Beklagten im Oktober 1993 und dem Abschluss

des Darlehensvertrags Ende November 1993 an der Kausalität zwischen einer

Haustürsituation und dem Abschluss des Darlehensvertrags fehle.

10Den Beklagten stehe auch kein Schadensersatzanspruch wegen Aufklärungspflichtverletzung im Zusammenhang mit der Zahlung einer Vermittlungsprovision oder einer arglistigen Täuschung durch die Fondsinitiatoren zu.

11In Bezug auf die Innenprovision sei nicht ersichtlich, weshalb die Beklagten dies und die hiermit angeblich verbundene Überteuerung des Darlehenszinses nicht bereits in erster Instanz hätten vortragen können. Zudem sei ihr Vorbringen zu den überhöhten Kreditkonditionen unsubstantiiert.

Eine arglistige Täuschung sei auch im Hinblick auf die behaupteten

12 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:

überhöhten Baukosten zu verneinen. Hinsichtlich der veranschlagten Baukos-

ten und der Kostenschätzung der A. GmbH hätten die Beklagten nicht dargelegt, weshalb sie hierzu nicht bereits in erster Instanz hätten vortragen können.

Zudem fehle es selbst bei Unterstellen einer unrichtigen Prospektangabe an

einer Evidenz; denn insoweit sei für die Klägerin nicht erkennbar gewesen, dass

dem Fonds Gelder entzogen werden sollten. Ferner sei das Vorbringen der Beklagten zur Unrichtigkeit der prospektierten Baukosten unsubstantiiert. Die Kostenschätzung der A. GmbH sei insoweit nicht aussagekräftig. Darüber hinaus

habe die Klägerin die Investitionskosten bis zum Jahr 1997 mit über

18,8 Mio. DM konkretisiert.

13Schließlich liege auch keine arglistige Täuschung bezüglich der behaupteten Flächendiskrepanz vor. Der Prospekt sei dahin zu verstehen, dass Büros

auf "gut 5.000 qm Fläche", nicht aber mit 5.000 qm Büroflächen geschaffen

werden sollten. Jedenfalls sei die Prospektangabe nicht evident unrichtig.

II.

14Das Berufungsurteil hält rechtlicher Nachprüfung in einem entscheidenden Punkt nicht stand.

151. Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht allerdings einen Rückabwicklungsanspruch der Beklagten aus § 3 HWiG verneint. Das Berufungsgericht

hat zu Recht angenommen, dass die Beklagten ihre auf den Abschluss des

Darlehensvertrags gerichteten Willenserklärungen nicht gemäß § 1 Abs. 1 Nr. 1

HWiG widerrufen konnten, weil es an der Kausalität zwischen einer Haustürsituation und dem Abschluss des Darlehensvertrags fehlt. Die insoweit getroffenen Feststellungen des Berufungsgerichts werden von der Revision nicht angegriffen und lassen keinen Rechtsfehler erkennen.

162. Das Berufungsurteil hält rechtlicher Überprüfung aber nicht stand, soweit das Berufungsgericht einen dem Anspruch der Klägerin entgegenzusetzenden Schadensersatzanspruch der Beklagten aus Verschulden bei Vertragsschluss, der zugleich auch Grundlage ihres mit der Widerklage verfolgten Zahlungsanspruchs ist, verneint hat.

17a) Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist eine

kreditgebende Bank bei steuersparenden Bauherren-, Bauträger- und Erwerbermodellen zur Risikoaufklärung über das finanzierte Geschäft nur unter ganz

besonderen Voraussetzungen verpflichtet. Sie darf regelmäßig davon ausgehen, dass die Kunden entweder über die notwendigen Kenntnisse oder Erfahrungen verfügen oder sich jedenfalls der Hilfe von Fachleuten bedient haben.

Aufklärungs- und Hinweispflichten bezüglich des finanzierten Geschäfts können

sich daher nur aus den besonderen Umständen des konkreten Einzelfalls ergeben. Dies kann der Fall sein, wenn die Bank im Zusammenhang mit der Planung, der Durchführung oder dem Vertrieb des Projekts über ihre Rolle als Kreditgeberin hinausgeht, wenn sie einen zu den allgemeinen wirtschaftlichen Risiken hinzutretenden besonderen Gefährdungstatbestand für den Kunden schafft

oder dessen Entstehung begünstigt, wenn sie sich im Zusammenhang mit Kreditgewährungen sowohl an den Bauträger als auch an einzelne Erwerber in

schwerwiegende Interessenkonflikte verwickelt oder wenn sie in Bezug auf

spezielle Risiken des Vorhabens einen konkreten Wissensvorsprung vor dem

Darlehensnehmer hat und dies auch erkennen kann (vgl. etwa Senatsurteile

vom 16. Mai 2006 - XI ZR 6/04, BGHZ 168, 1 Rn. 41, vom 24. November 2009

- XI ZR 260/08, WM 2010, 34 Rn. 30 und vom 29. Juni 2010 - XI ZR 104/08,

WM 2010, 1451 Rn. 16, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt, jeweils mwN).

Ein solcher Wissensvorsprung liegt auch vor, wenn die Bank positive Kenntnis

davon hat, dass der Kreditnehmer von seinem Geschäftspartner oder durch den

Fondsprospekt über das finanzierte Geschäft arglistig getäuscht wurde

(st. Rspr. des Senats, siehe nur Urteile vom 10. November 2009 - XI ZR

252/08, WM 2009, 2366 Rn. 35, zur Veröffentlichung in BGHZ 183, 112 bestimmt, und vom 29. Juni 2010 - XI ZR 104/08, WM 2010, 1451 Rn. 20, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt, jeweils mwN).

18In Fällen eines institutionalisierten Zusammenwirkens der kreditgebenden Bank mit dem Verkäufer oder Vertreiber des finanzierten Objekts können

sich die Anleger unter erleichterten Voraussetzungen mit Erfolg auf einen die

Aufklärungspflicht auslösenden konkreten Wissensvorsprung der finanzierenden Bank im Zusammenhang mit einer arglistigen Täuschung des Anlegers

durch unrichtige Angaben der Vermittler, Verkäufer oder Fondsinitiatoren bzw.

des Fondsprospekts über das Anlageobjekt berufen. Die Kenntnis der Bank von

einer solchen arglistigen Täuschung wird widerleglich vermutet, wenn Verkäufer

oder Fondsinitiatoren, die von ihnen beauftragten Vermittler und die finanzierende Bank in institutionalisierter Art und Weise zusammenwirken, auch die

Finanzierung der Kapitalanlage vom Verkäufer oder Vermittler, sei es auch nur

über einen von ihm benannten besonderen Finanzierungsvermittler, angeboten

wurde und die Unrichtigkeit der Angaben des Verkäufers, Fondsinitiators oder

der für sie tätigen Vermittler bzw. des Verkaufsprospekts nach den Umständen

des Falles evident ist (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 16. Mai 2006 - XI ZR

6/04, BGHZ 168, 1 Rn. 50 ff., vom 19. September 2006 - XI ZR 204/04, BGHZ

169, 109 Rn. 23 und vom 29. Juni 2010 - XI ZR 104/08, WM 2010, 1451 Rn. 12,

zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt, jeweils mwN). Dabei ist die Frage der

Evidenz objektiv zu bestimmen. Es kommt - entgegen den zumindest missverständlichen Ausführungen des Berufungsgerichts - nicht darauf an, ob die Bank

im konkreten Fall die Unrichtigkeit erkennen konnte; die Frage nach der Kenntnis der Bank stellt sich erst im Zusammenhang mit der - ihr obliegenden - Widerlegung der Vermutung. Die Beweiserleichterung tritt dagegen bereits dann

ein, wenn rein objektiv eine evidente arglistige Täuschung vorliegt. Dies ist eine

Frage der Würdigung des konkreten Einzelfalles, die dem Tatrichter obliegt und

in der Revisionsinstanz nur beschränkt überprüfbar ist (vgl. Senatsurteile vom

20. März 2007 - XI ZR 414/04, WM 2007, 876 Rn. 53 und vom 27. Mai 2008

- XI ZR 132/07, WM 2008, 1260 Rn. 18 und 21).

19b) Zu Unrecht beanstandet die Revision allerdings, das Berufungsgericht

hätte eine Aufklärungspflicht der Klägerin wegen eines konkreten Wissensvorsprungs über eine Doppeltätigkeit der Finanzierungsvermittlerin bejahen müssen, weil die Klägerin nach der Behauptung der Beklagten ohne deren Kenntnis

eine Provision von 2% der Darlehenssumme an den Finanzierungsvermittler

gezahlt habe. Eine solche Aufklärungspflicht bestand hier bereits aus Rechtsgründen nicht.

20Der Senat hat eine Offenbarungspflicht für den Fall bejaht, dass eine

Bank den Vermögensverwalter eines Kunden an ihren Provisionen und Depotgebühren beteiligt (BGH, Urteil vom 19. Dezember 2000 - XI ZR 349/99,

BGHZ 146, 235, 239). Durch die Vereinbarung, dem Vermögensverwalter einen

Teil der Provisionen und Depotgebühren zu vergüten, die sie künftig von Kunden erhalte, die er ihr zuführe, schaffe die Bank nämlich für ihn einen Anreiz,

sowohl bei der Auswahl der Bankverbindung als auch hinsichtlich der Anzahl

und des Umfangs der Geschäfte nicht allein das Interesse des Kunden, sondern auch das eigene Interesse an möglichst umfangreichen Vergütungen der

Bank zu berücksichtigen (Senat, aaO). Eine vergleichbare Gefährdung der Interessen der Beklagten hätte die Klägerin durch die behauptete verschleierte

Zahlung einer Vermittlungsprovision an den Finanzierungsvermittler nicht geschaffen. Dieser handelte als Finanzierungsmakler für die Beklagten; hingegen

bestand kein Vertragsverhältnis, aufgrund dessen er ähnlich einem Vermögensverwalter die Wahrnehmung der Interessen der Beklagten - zumal als

Hauptleistungspflicht - schuldete (vgl. BGH, Urteil vom 14. März 2003 - V ZR

308/02, WM 2003, 1686, 1687 f.; Senatsurteile vom 14. Oktober 2003 - XI ZR

134/02, WM 2003, 2328, 2332 und vom 2. Dezember 2003 - XI ZR 53/02, WM

2004, 417, 419).

21Eine unerlaubte Doppeltätigkeit des Finanzierungsmaklers sowohl für die

Beklagten als auch für die Klägerin ist ebenfalls nicht festgestellt. Davon kann

auch deshalb nicht ohne weiteres ausgegangen werden, weil nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs jedenfalls bei Immobiliengeschäften eine

Tätigkeit des Maklers für beide Seiten grundsätzlich zulässig ist, sofern er für

beide Teile als Nachweismakler oder für den einen als Vermittlungs- und für

den anderen als Nachweismakler tätig geworden ist, und zwar in der Regel

auch ohne ausdrückliche Gestattung selbst dann, wenn dem Maklerkunden die

Doppeltätigkeit des Maklers unbekannt gewesen war (BGH, Beschluss vom

30. April 2003 - III ZR 318/02, WM 2003, 2061, 2062, mwN; Senatsurteile vom

14. Oktober 2003 - XI ZR 134/02, WM 2003, 2328, 2332 und vom 2. Dezember

2003 - XI ZR 53/02, WM 2004, 417, 419). Dass der Finanzierungsvermittler

auch für die Klägerin als Vermittlungsmakler tätig geworden wäre, haben die

Beklagten nicht behauptet.

22Darüber hinaus ist nach dem Vortrag der Beklagten aufgrund der behaupteten heimlichen Zahlung einer Provision an den Finanzierungsvermittler

ein Schaden nicht entstanden. Es ist weder vorgetragen noch ersichtlich, dass

die Beklagten bei einem anderen Kreditinstitut, das keine oder nur eine geringere Vermittlungsprovision an Finanzierungsvermittler zahlt, den aufgenommenen

Kredit zu günstigeren Konditionen erhalten hätten (dazu Senatsurteile vom

14. Oktober 2003 - XI ZR 134/02, WM 2003, 2328, 2332 f. und vom 2. Dezember 2003 - XI ZR 53/02, WM 2004, 417, 419).

c) Mit der gegebenen Begründung hätte das Berufungsgericht hingegen 23

einen Schadensersatzanspruch im Zusammenhang mit den Angaben über die

Baukostensumme und den Abschluss eines Generalunternehmervertrages mit

einem "überregional tätigen Generalunternehmer" nicht ablehnen dürfen. Die

Ausführungen, mit denen das Berufungsgericht einen Wissensvorsprung der

Klägerin mangels Evidenz der unrichtigen Angabe im Prospekt angenommen

hat, halten rechtlicher Prüfung nicht stand. Zu Recht rügt die Revision, dass das

Berufungsgericht insoweit den Prozessstoff nicht ausgeschöpft und erhebliches

Vorbringen der Beklagten übergangen hat.

aa) Entgegen der Revision ist allerdings nicht zu beanstanden, dass das 24

Berufungsgericht allein in dem Auseinanderfallen zwischen den prospektierten

Baukosten von 19 Mio. DM und der Baukostenschätzung der A. GmbH in Höhe

von 13.226.000 DM bzw. - unter Einschluss der Baunebenkosten - von

14.481.000 DM eine arglistige Täuschung verneint hat. Das Vorbringen der - für

das Vorliegen eines Prospektfehlers darlegungs- und beweispflichtigen - Beklagten hierzu ist nicht substantiiert.

Die schlichte Bezugnahme der Beklagten auf die Kostenschätzung und 25

auf den in dem Generalunternehmervertrag vereinbarten Werklohn genügt insoweit ebenso wenig wie die bloße Behauptung, die mit der Fa. D. vereinbarte Bausumme von 13,15 Mio. DM sei zutreffend. Vielmehr hätten die Beklagten - insbesondere auch im Hinblick auf die von der Klägerin konkret genannten Kosten für die Jahre 1993 bis 1997 - zu den Baukosten im Einzelnen

vortragen müssen. Mangels Vorlage der Kostenschätzung durch die Beklagten

konnte das Berufungsgericht nicht überprüfen, welche konkreten Kostenpositionen darin erfasst waren und wie genau die Kalkulation war. Die Höhe der in

dem Generalunternehmervertrag vereinbarten Baukosten lässt ebenfalls keinen

Schluss auf eine vorsätzlich überhöhte Baukostenangabe im Prospekt zu. Die

dem prospektierten Aufwand zugrunde liegenden und die im Generalunternehmervertrag vereinbarten Leistungen sind nicht deckungsgleich. Der Generalunternehmervertrag umfasst nicht die Kosten der Baugenehmigung, der Prüfstatik,

der öffentlichen Erschließung, der Statik und der Ausführungsplanung. Ferner

sind darin nicht - worauf auch in der notariellen Beitrittserklärung unter Nummer I 4 hingewiesen wird - die Kosten für die technische, wirtschaftliche und

juristische Betreuung sowie die Projektsteuerung enthalten.

bb) Das Berufungsgericht hat jedoch verkannt, dass die Täuschung der 26

Beklagten nicht in der isolierten Angabe der prospektierten Baukosten zu sehen

ist, sondern darin, dass im Prospekt der Eindruck erweckt wird, zur Minimierung

der Baukosten des Fondsobjekts würde mit einem überregional tätigen Bauunternehmen ein Generalunternehmervertrag abgeschlossen werden, während

tatsächlich - wie die Beklagten in der Berufungsbegründung unwidersprochen

vorgetragen haben - bereits ein Baubetreuungsvertrag mit einer zur Unternehmensgruppe der Fondsinitiatoren gehörenden Gesellschaft mit einer Festpreisgarantie über 19 Mio. DM abgeschlossen war bzw. dessen Abschluss unmittelbar bevorstand.

27(1) Nach Nummer 2.2 des Gesellschaftsvertrages sollte der Generalunternehmervertrag "unter Berücksichtigung allgemeiner Grundsätze" abgeschlossen werden. Dies kann nur dahin verstanden werden, dass auf der

Grundlage der für die Errichtung des Geschäftszentrums erstellten Planung bei

mehreren (überregional tätigen) Bauunternehmen ein Angebot eingeholt werden sollte, um sodann mit dem günstigsten Anbieter den Bauvertrag abzuschließen. Demgegenüber konnten sich durch das "Zwischenschalten" des

Baubetreuungsvertrags günstigere Angebote von Generalunternehmen für die

Anleger nicht mehr in der Hinsicht positiv auswirken, dass eine etwaige Kostenersparnis dem Fondsvermögen erhalten blieb und etwa als Rücklage für künfti-

ge Investitionen oder im Rahmen einer Sonderausschüttung Verwendung finden würde. Den Anlegern wurde hierdurch vorgespiegelt, dass die Höhe der

prospektierten Baukosten nur einen Maximalbetrag darstellt und die "Chance"

geringerer Baukosten bestand; zugleich wurden sie davon abgehalten, diesen

Betrag auf seine Richtigkeit zu überprüfen, weil eine etwaige Kostenersparnis

nach ihren berechtigten Erwartungen im Fondsvermögen verbleiben würde.

Bereits dies stellt eine arglistige Täuschung der Beklagten dar, über die sie von

der Klägerin hätten aufgeklärt werden müssen.

(2) Darüber hinaus hätten die Beklagten auch darüber aufgeklärt werden 28

müssen, dass den Fondsinitiatoren aufgrund der Vertragskonstruktion im Umfang des Unterschreitens der prospektierten Baukosten außerhalb des Gesellschaftsvertrags eine Sonderzuwendung eingeräumt worden ist.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs hat der Prospekt über 29

ein Beteiligungsangebot, der für einen Beitrittsinteressenten im Allgemeinen die

einzige Unterrichtungsmöglichkeit darstellt, den Anleger über alle Umstände,

die für seine Entschließung von wesentlicher Bedeutung sind oder sein können,

sachlich richtig und vollständig zu unterrichten. Dazu gehört auch eine Darstellung der wesentlichen kapitalmäßigen und personellen Verflechtungen zwischen einerseits der Fondsgesellschaft, ihren Geschäftsführern und beherrschenden Gesellschaftern und andererseits den Unternehmen sowie deren Geschäftsführern und beherrschenden Gesellschaftern, in deren Hand die Beteiligungsgesellschaft die nach dem Emissionsprospekt durchzuführenden Vorhaben ganz oder wesentlich gelegt hat, und der diesem Personenkreis gewährten

Sonderzuwendungen oder Sondervorteile (vgl. nur BGH, Urteile vom 24. April

2007 - XI ZR 340/05, WM 2007, 1257 Rn. 16, vom 22. April 2010 - III ZR

318/08, WM 2010, 1017 Rn. 24 und vom 15. Juli 2010 - III ZR 321/08, WM

2010, 1537 Rn. 25, jeweils mwN).

30

Bauvorhaben wurde entgegen den Prospektangaben nicht unmittelbar zwischen der Fondsgesellschaft und einem überregional tätigen Bauunternehmen

abgeschlossen, sondern mit der zwischengeschalteten und zur Unternehmensgruppe der Fondsinitiatoren gehörenden S. GmbH. Eine im Falle des Unterschreitens der prospektierten Baukosten erzielte Kostenersparnis floss der

S. GmbH zu und stellte eine Sonderzuwendung dar, über die im Prospekt aufzuklären gewesen wäre.

cc) Die Prospektangabe ist auch objektiv evident unrichtig. Entgegen den 31

rechtsfehlerhaften Ausführungen des Berufungsgerichts kommt es in diesem

Zusammenhang nicht darauf an, ob die Klägerin die Unrichtigkeit der Prospektangaben erkennen konnte. Die Beweiserleichterung tritt bereits dann ein, wenn

rein objektiv eine evidente arglistige Täuschung vorliegt. Ob die Bank im konkreten Fall die Unrichtigkeit erkennen konnte, ist insoweit unmaßgeblich. Die

Frage nach der Kenntnis der Bank stellt sich erst im Zusammenhang mit der

Widerlegung der Vermutung, in deren Rahmen die Bank zu ihrer Unkenntnis

vortragen und Beweis antreten muss.

32Die weitere Voraussetzung für die Vermutung der von den Beklagten behaupteten Kenntnis der Klägerin von der arglistigen Täuschung der Beklagten

ist nach dem mangels abweichender Feststellungen des Berufungsgerichts für

das Revisionsverfahren zugrunde zu legenden Vortrag der Beklagten gegeben.

Danach ist von einem institutionalisierten Zusammenwirken zwischen der Klägerin und den Fondsinitiatoren auszugehen.

33 Gemessen an diesen Grundsätzen waren die Angaben in dem Fondsprospekt falsch bzw. unvollständig. Der Generalunternehmervertrag für das

d) Rechtlich nicht zu beanstanden ist dagegen, dass das Berufungsgericht im Hinblick auf die Angaben im Fondsprospekt über die Größe der ver-

mietbaren Bürofläche eine objektiv evidente arglistige Täuschung der Beklagten

verneint hat. Insoweit handelt es sich um eine Frage des Einzelfalles, die dem

Tatrichter obliegt und deshalb in der Revisionsinstanz nur beschränkt darauf

überprüft werden kann, ob die tatrichterliche Würdigung ohne weiteres vertretbar ist, nicht gegen Denkgesetze verstößt und nicht auf verfahrenswidriger Tatsachenfeststellung beruht (vgl. Senatsurteil vom 10. November 2009 - XI ZR

252/08, WM 2009, 2366 Rn. 36, mwN, zur Veröffentlichung in BGHZ 183, 112

bestimmt). Revisionsrechtlich beachtliche Fehler in diesem Sinn sind dem Berufungsgericht nicht unterlaufen. Der Senat hat die gegen das Berufungsurteil

insoweit erhobenen Rügen der Revision geprüft, aber nicht für durchgreifend

erachtet (§ 564 ZPO).

III.

34Das angefochtene Urteil ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Da

die Sache nicht zur Endentscheidung reif ist, ist sie zur weiteren Sachaufklärung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO).

Dieses wird, nachdem die Parteien Gelegenheit zu ergänzendem Sachvortrag

erhalten haben, die erforderlichen ergänzenden Feststellungen zu einer Haftung der Klägerin aus Aufklärungsverschulden zu treffen haben.

Wiechers Ellenberger Grüneberg

Maihold Pamp

Vorinstanzen:

LG Limburg, Entscheidung vom 09.06.2008 - 1 O 301/07 -

OLG Frankfurt/Main, Entscheidung vom 08.07.2009 - 23 U 133/08 -