Urteil des BGH vom 18.07.2001
BGH (abweisung der klage, culpa in contrahendo, mietvertrag, verschulden, mieter, interesse, eintritt, verein, gemeindeordnung, schaden)
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
XII ZR 183/98
Verkündet am:
18. Juli 2001
Küpferle,
Justizamtsinspektorin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
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Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 18. Juli 2001 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Blumenröhr und die
Richter Gerber, Sprick, Weber-Monecke und Fuchs
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 3. Zivilsenats
des Brandenburgischen Oberlandesgerichts vom 27. Mai 1998
aufgehoben.
Auf die Berufung der Beklagten wird das Grundurteil der 4. Zivil-
kammer des Landgerichts Cottbus vom 6. März 1997 abgeändert.
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits werden der Klägerin auferlegt.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Parteien streiten darüber, ob die Beklagte als Vermieterin der Kläge-
rin den Eintritt eines von dieser bestimmten Mieters in einen Mietvertrag ver-
weigern durfte.
Mit Vertrag vom 24. September 1993 überließ die Beklagte ein ihr gehö-
rendes Grundstück dem Verein "S. und J. Z.
" mit einem auf 25 Jahre befristeten Vertrag zur Nutzung. Der Verein
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schloß am 15. Oktober 1993 einen Unterpachtvertrag über einen Teil des Ob-
jekts. Dort betrieb der Unterpächter die Diskothek "K. ". Zwischen der
Klägerin und dem Unterpächter und Betreiber der Diskothek kam es zu einem
Darlehens- und Bierlieferungsvertrag.
Am 14. Dezember 1993 unterzeichnete der erste Beigeordnete der Be-
klagten eine "Mieteintrittsrechtserklärung". Darin räumte die Beklagte als Ver-
mieterin für den Fall einer vorzeitigen Beendigung des Pachtvertrages der Klä-
gerin das Recht ein, durch einseitige Erklärung in den "Mietvertrag" mit Wir-
kung für die Zukunft einzutreten und einen Unterpächter einzusetzen oder ei-
nen Dritten als zukünftigen Mieter zum Eintritt zu bestimmen. Der Verein löste
sich am 11. Mai 1995 auf. Da der Unterpächter nicht bereit war, den Pachtzins
an die Beklagte zu zahlen, kündigte die Beklagte dem Unterpächter. Dieser
gab daraufhin das Unterpachtobjekt am 14. August 1996 zurück.
Am 6. Mai 1996 teilte die Klägerin der Beklagten mit, daß sie von ihrem
Mieterbestimmungsrecht Gebrauch mache, und benannte J.L. als Mieter. Die
Beklagte lehnte den Eintritt des Vorgeschlagenen in den Mietvertrag ab.
Mit ihrer Klage hat die Klägerin Schadensersatz in Höhe von
125.000 DM geltend gemacht. Sie hat ihren Anspruch damit begründet, daß
der Unterpächter und Betreiber der Diskothek den mit ihr geschlossenen Dar-
lehens- und Bierlieferungsvertrag nicht mehr erfüllt habe. Der von ihr vorge-
schlagene Interessent hätte die Restschulden des bisherigen Unterpächters
übernommen und seinerseits mit ihr einen Darlehens- und Bierlieferungsver-
trag abgeschlossen. Durch die Weigerung der Beklagten, den Interessenten in
den Mietvertrag eintreten zu lassen, sei ihr ein Schaden entstanden, der in der
Nichtrückführung des alten Darlehens und in entgangenem Gewinn bestehe.
Das Landgericht hat der Klage dem Grunde nach stattgegeben. Es ist davon
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ausgegangen, daß die Beklagte ihre vertraglich übernommene Verpflichtung,
einen von der Klägerin benannten Mieter zu akzeptieren, verletzt habe und
nach § 286 Abs. 1 BGB schadensersatzpflichtig sei. Die Berufung der Beklag-
ten hat das Oberlandesgericht zurückgewiesen. Dagegen wendet sich die Be-
klagte mit ihrer Revision.
Entscheidungsgründe:
Die Revision der Beklagten führt zur Aufhebung des angefochtenen Ur-
teils und zur Abänderung des Urteils des Landgerichts Cottbus sowie zur Ab-
weisung der Klage.
1. Das Oberlandesgericht ist davon ausgegangen, daß die Klage wegen
Verschuldens der Beklagten bei Vertragsschluß (c.i.c.) dem Grunde nach ge-
rechtfertigt ist. Im einzelnen hat es ausgeführt: Die "Mieteintrittsrechtserklä-
rung" vom 14. Dezember 1993 sei unwirksam, weil sie die in § 67 Abs. 2 der
Brandenburgischen Gemeindeordnung verlangten Formerfordernisse nicht er-
fülle. Die Schriftform sei nicht eingehalten. Darüber hinaus habe die Verpflich-
tung der Beklagten der Unterschrift des hauptamtlich tätigen Bürgermeisters
und des Vorsitzenden der Gemeindevertretung bedurft. Das Rechtsgeschäft
gehöre nicht zu den Geschäften der laufenden Verwaltung. Die Beklagte hafte
aus Verschulden bei Vertragsschluß. Der erste Beigeordnete der Beklagten
habe nach dem Inkrafttreten der Brandenburgischen Gemeindeordnung wissen
müssen, daß seine alleinige Unterschrift nicht ausreiche, um eine wirksame
Verpflichtung der Beklagten zu begründen. Dieses Verschulden müsse sich die
Beklagte zurechnen lassen und der Klägerin den Vertrauensschaden ersetzen.
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Dazu gehöre auch der Ersatz des entgangenen Gewinns, wie ihn die Klägerin
geltend gemacht habe.
2. Dies hält - wie die Revision mit Recht geltend macht - in einem ent-
scheidenden Punkt einer rechtlichen Nachprüfung nicht stand.
a) Zutreffend geht das Oberlandesgericht davon aus, daß die "Mietein-
trittsrechtserklärung" der Beklagten vom 14. Dezember 1993 unwirksam ist.
Nach § 67 Abs. 2 der Gemeindeordnung für das Land Brandenburg bedürfen
Erklärungen, durch welche die Gemeinde verpflichtet werden soll, der Schrift-
form und sind vom hauptamtlichen Bürgermeister und vom Vorsitzenden der
Gemeindevertretung, somit von zwei Personen, zu unterzeichnen (sogenann-
tes Vier-Augen-Prinzip; vgl. Potsdamer Kommentar zur Kommunalverfassung
des Landes Brandenburg § 67 Nr. 5). Die Nichteinhaltung der vorgesehenen
Formvorschriften führt nicht zur Anwendung des § 125 BGB, sondern der
§§ 177 ff. (ständige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs; vgl. BGH 32,
375, 380;
Soergel/Hefermehl BGB 13. Aufl. § 125 Rdn. 2). Unterzeichnet - wie hier - nur
ein Vertretungsberechtigter, so überschreitet er seine Vertretungsmacht mit der
Folge, daß die Körperschaft nicht verpflichtet wird.
Da das Berufungsgericht eine Genehmigung nicht festgestellt hat und
ausreichende Anhaltspunkte für eine solche auch nicht ersichtlich sind, ist die
Verpflichtung unwirksam. Das wird von den Parteien in der Revisionsinstanz
nicht in Frage gestellt.
b) Das Berufungsgericht bejaht unangegriffen eine Haftung aus c.i.c.
und geht bei der Anwendung der Regeln der culpa in contrahendo von zutref-
fenden Rechtsgrundsätzen aus. Es nimmt mit Recht an, daß hier einer der
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Fälle vorliegt, in denen die Rechtsprechung Ersatz des Vertrauensschadens
gewährt, weil ein an den Vertragsverhandlungen Beteiliger (hier: die Beklagte)
das berechtigte Vertrauen der Gegenseite (Klägerin) auf das Zustandekommen
eines Rechtsgeschäfts schuldhaft enttäuscht hat (BGHZ 92, 164, 176; Staudin-
ger/
Löwisch BGB 13. Bearb. 1995 vor §§ 275 ff. Rdn. 66; MünchKomm/Emmerich
BGB 3. Aufl. vor § 275 Rdn. 60 ff.). Die Beklagte muß sich das Verschulden
ihres Beigeordneten zurechnen lassen (§§ 31, 89 BGB). Ein Verschulden des
Amtswalters ist schon deshalb zu bejahen, weil er die für ihn geltenden Ver-
trags- und Zuständigkeitsvorschriften besser kennen mußte als die Klägerin
(BGHZ 92 aaO S. 175).
c) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist der von der Klä-
gerin hier geltend gemachte Schaden nach den Grundsätzen der c.i.c. aber
nicht ersatzfähig.
aa) Ist aus einer c.i.c. Schadensersatz wegen Nichtzustandekommens
eines wirksamen Rechtsgeschäfts zu leisten, beschränkt sich die Haftung - wie
auch sonst - auf den Ersatz des Vertrauensschadens. Der Gläubiger ist so zu
stellen, wie er stünde, wenn er nicht auf die Gültigkeit des Geschäfts vertraut
hätte (BGH, Urteil vom 11. Juni 1992 - VII ZR 110/91 - BGHR BGB vor
§ 1/Verschulden bei Vertragsschluß, öffentliche Hand 1; Staudinger/Löwisch
aaO Rdn. 74).
Schadensersatz in Höhe des positiven Interesses kann der Geschädigte
nur in Ausnahmefällen verlangen (vgl. Palandt/Heinrichs BGB 60. Aufl. vor
§ 249 Rdn. 17). Ein solcher liegt nicht schon deshalb vor, weil eine öffentlich-
rechtliche Körperschaft bei Mißachtung der zu ihrem Schutz erlassenen Ver-
tretungsregelung aus c.i.c. schadensersatzpflichtig wird. Die Kompetenzvor-
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schriften gewähren Schutz vor rechtsgeschäftlichen Verpflichtungen und wollen
vor den Bindungswirkungen unbedachter und übereilter Verpflichtungserklä-
rungen bewahren (BGH, Urteil vom 8. Juli 1986 - VI ZR 18/85 - NJW 1986,
2939, 2940). Insoweit können und dürfen sie durch die §§ 31, 89 BGB nicht
überspielt werden. Eine Haftung wegen Verschuldens bei Vertragsschluß ist
jedenfalls dann ausgeschlossen, wenn der daraus abgeleitete Schadenser-
satzanspruch auf das positive Interesse für eine unter Verstoß gegen die Kom-
petenzvorschriften übernommene Verpflichtung gerichtet ist; insoweit kommt
der Vertretungsordnung nach ständiger Rechtsprechung Vorrang zu (BGH,
Urteil vom 11. Juni 1992, aaO). Der Vertragspartner der Körperschaft kann nur
verlangen, so gestellt zu werden, wie er gestanden hätte, wenn er nicht auf die
Wirksamkeit des Vertrages vertraut hätte.
bb) Mit Recht rügt die Revision, daß die Klägerin hier das positive Inter-
esse geltend macht. Sie will so gestellt werden, wie sie stünde, wenn ihr das
Bestimmungsrecht wirksam eingeräumt worden wäre. Dann wäre die Beklagte
verpflichtet gewesen, den von der Klägerin vorgeschlagenen Mieter in den
Mietvertrag eintreten zu lassen. Dieser Mieter hätte die vom Vormieter hinter-
lassenen Verbindlichkeiten übernommen und der Klägerin weiterhin Gewinn
ermöglicht. Dieser Schaden fällt aber nicht unter das negative Interesse. Er ist
nicht deshalb entstanden, weil die Klägerin auf die Wirksamkeit ihres Bestim-
mungsrechts vertraut hat, sondern wäre auch eingetreten, wenn die Beklagte
die "Mieteintrittsrechtserklärung" nicht abgegeben hätte.
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cc) Die Entscheidung des Berufungsgerichts kann deshalb keinen Be-
stand haben. Der Senat kann in der Sache selbst entscheiden. Sämtliche vom
Kläger geltend gemachten Schadenspositionen unterfallen nicht dem negativen
Interesse und sind deshalb nicht erstattungsfähig. Die Sache ist daher zur En-
dentscheidung reif (§ 565 Abs. 3 Nr. 1 ZPO).
Blumenröhr Gerber
Sprick
Bundesrichterin Weber-Monecke
ist im Urlaub und verhindert zu
unterschreiben.
Blumenröhr
Fuchs