Urteil des BGH vom 22.02.2008
Leitsatzentscheidung
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
V ZR 56/07 Verkündet
am:
22. Februar 2008
Lesniak
Justizangestellte
als
Urkundsbeamtin
der
Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
BGB § 311 Abs. 2
Die auf der Grundlage des Vergaberechts zu den Pflichten eines Ausschreibenden
entwickelten Grundsätze können auf ein für den Verkauf des Grundstücks von einem
Träger der öffentlichen Verwaltung gewähltes "Bieterverfahren" nicht ohne weiteres
übertragen werden,
BGH, Urt. v. 22. Februar 2008 - V ZR 56/07 - OLG München
LG München I
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Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung
vom 22. Februar 2008 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger und die
Richter Dr. Klein, Dr. Lemke, Dr. Schmidt-Räntsch und Dr. Czub
für Recht erkannt:
Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil des 7. Zivilsenats
des Oberlandesgerichts München vom 17. Januar 2007 aufgeho-
ben.
Die Berufung gegen das Urteil der 35. Zivilkammer des Landge-
richts München I vom 3. März 2006 wird zurückgewiesen.
Die Klägerin trägt die Kosten der Rechtsmittelverfahren ein-
schließlich der Kosten der Streithilfe.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Der beklagte Bezirk war Eigentümer eines Grundstücks in M. . Das
Grundstück war mit Gebäuden bebaut, die zum Betrieb einer Klinik gedient hat-
ten. Die Klinik war verlagert worden; Grundstück und Gebäude benötigte der
Beklagte nicht mehr. Deshalb entschloss er sich zum Verkauf des Grundstücks
mit dem Ziel der Neubebauung. Der Wert des Grundstücks war in einem Sach-
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verständigengutachten mit 8.900.000 € ermittelt worden. Dieser Betrag sollte
aus dem Verkauf des Grundstücks mindestens erzielt werden.
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Im Frühjahr 2003 beauftragte der Beklagte die P. AG (P.
) mit dem Nachweis eines Käufers. P. erstellte ein Exposé.
In diesem wurde das Grundstück für 8.900.000 € angeboten. Es sollte etwa
Juni 2003 übergeben werden, die Bebaubarkeit war entsprechend einem Vor-
bescheid der Lokalbaukommission mit 57% der Geschossfläche als Wohnzwe-
cken dienend angegeben. P. versandte das Exposé an 34 Interes-
senten und trug diesen ihre Dienste als Maklerin an. Acht der Angeschriebenen
bekundeten Interesse an einem Erwerb, darunter die Klägerin und die B.
KG (B. ).
Mit Schreiben vom 14. Mai 2003 informierte P. die Klägerin
davon, dass die Beräumung des Grundstücks erst am 1. Oktober 2003 möglich
sein werde, und davon, dass das Grundstück nach einer mündlichen Auskunft
der Lokalbaukommission auch vollständig zu Wohnzwecken genutzt werden
könne. Zugleich bat P. im Hinblick "auf die anwachsende Zahl der
positiven Reaktionen" bis zum 28. Mai 12.00 Uhr um ein schriftliches Kaufpreis-
angebot. Spätere Gebote könnten nicht mehr berücksichtigt werden. Hierauf
teilte die Klägerin mit, "den Wert des baureifen Grundstücks ohne Beeinträchti-
gung für Wohnen bei 9 Mio €… zu sehen".
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Am 25. Juni 2003 stimmte der Bezirksausschuss des Beklagten ei-
nem Verkauf des Grundstücks "an die meistbietende Firma über dem geforder-
ten Mindestkaufpreis von 8.900.000 € " zu. Gebote unter diesem Preis sollten
nicht berücksichtigt werden. Der Beschluss wurde den Interessenten bekannt
gegeben. Weil die abgegebenen Gebote teilweise unter Vorbehalten standen,
forderte P. mit Schreiben vom 10. Juli 2003 den verbliebenen "klei-
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nen Kreis von Mitbewerbern" um das Grundstück auf, bis spätestens 18. Juli
2003 12.00 Uhr die bekundete Erwerbsbereitschaft ohne Vorbehalt zu erklären.
B. erklärte sich fristgerecht zum Kauf des Grundstücks für 8.900.000 €
bereit. Die Klägerin erklärte, "aufgrund einer Feinkalkulation … zu einem Kauf-
preis von 8.221.083 € zu kommen" und bat, "trotz unseres jetzt niedrigeren Ge-
botes in jedem Falle mit uns zu sprechen".
Der Beklagte schied das Angebot der Klägerin als zu niedrig aus. Hier-
von unterrichtete P. die Klägerin. Während der anschließenden Ver-
handlungen des Beklagten mit B. , die auf ihrer Seite die Firma I.
in das Vorhaben einbezogen hatte, wurde offenbar, dass das Grundstück
altlastenbehaftet war, die Belastung vor der Neubebauung beseitigt werden
musste und sich die Neubebauung daher verzögern würde. Obwohl der Beklag-
te die Altlastenbeseitigung übernahm, gelang es B. in den Vertrags-
verhandlungen, den Kaufpreis für das Grundstück zu drücken. Mit Notarvertrag
vom 27. November 2003 verkaufte der Beklagte es I. /B. für
8.050.000 €; die Übergabe sollte am 1. April 2004 erfolgen.
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Die Klägerin meint, der Beklagte sei verpflichtet gewesen, ihr das Grund-
stück zu verkaufen, nachdem er von seiner ursprünglichen Kaufpreisforderung
abgerückt sei. Mit der Klage verlangt sie Ersatz entgangenen Gewinns von
4.620.649,50 € zuzüglich Zinsen. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen.
Das Oberlandesgericht hat ihr dem Grunde nach stattgegeben und den Rechts-
streit zur Feststellung der Höhe des Anspruchs an das Landgericht zurückver-
wiesen. Mit der von dem Senat zugelassenen Revision erstrebt der Beklagte
die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils.
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Entscheidungsgründe:
I.
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Das Berufungsgericht meint, der Beklagte sei der Klägerin nach den
Grundsätzen des Verschuldens bei den Vertragsverhandlungen zum Scha-
densersatz verpflichtet. Das zur Auswahl eines Käufers für das Grundstück ver-
anstaltete Verfahren sei als privatrechtliches "Bieterverfahren" zu qualifizieren,
das den Beklagten zu Gleichbehandlung der Teilnehmer, Transparenz und
Rücksichtnahme verpflichtet habe. Entgegen dem Exposé habe die Lokalbau-
kommission eine vollständige Wohnbebauung des Grundstücks für zulässig
erachtet und dies noch vor Ende des "Bieterverfahrens" förmlich entschieden.
Dies sei der Klägerin ebenso wenig bekannt gegeben worden wie die Bereit-
schaft des Beklagten, von dem ursprünglichen Kaufpreisverlangen Abstand zu
nehmen. Der Beklagte habe das Bieterverfahren vorwerfbar nicht wieder aufge-
griffen, nachdem die Belastung des Grundstücks erkannt worden war, und die
Klägerin unter Verletzung des Gleichbehandlungs- und des Transparenzgebots
trotz wesentlich geänderter Verkaufsbedingungen nicht mehr an dem "Bieter-
verfahren" beteiligt. Bei ordnungsmäßiger Durchführung des Bieterverfahrens
hätte das Grundstück der Klägerin verkauft werden müssen. Diese könne daher
verlangen, so gestellt zu werden, als sei der Verkauf an sie erfolgt.
II.
Das hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Ansprüche der Klägerin
aus §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 311 Abs. 2 BGB wegen des Verkaufs des
Grundstücks an I. /B. bestehen nicht.
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Der Verkauf von Grundstücken, die für öffentliche Belange nicht mehr
benötigt werden, muss nach §§ 97 ff. GWB und den Vorschriften des bayeri-
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schen Landesrechts nicht ausgeschrieben werden. Wird von einem Träger der
öffentlichen Verwaltung oder einem von diesem mit der Suche nach einem Käu-
fer beauftragten Unternehmen hierzu trotzdem ein "Bieterverfahren" veranstal-
tet, entsteht zwischen dem Träger der öffentlichen Verwaltung und den Teil-
nehmern dieses Verfahrens zwar ein vorvertragliches Vertrauensverhältnis, das
außerhalb des Anwendungsbereichs der allgemeinen Vergabevorschriften und
Verdingungsordnungen den Träger der öffentlichen Verwaltung zu Gleichbe-
handlung der Teilnehmer, Transparenz und Rücksichtnahme verpflichtet (vgl.
BGH, Urt. v. 12. Juni 2001, X ZR 150/99, NJW 2001, 3698). Derartige Pflichten
wurden durch den Verkauf des Grundstücks an I. /B. von P.
oder von dem Beklagten aber nicht verletzt.
1. Die auf der Grundlage des Vergaberechts zu den Pflichten eines Aus-
schreibenden entwickelten Grundsätze können auf das für den Verkauf des
Grundstücks gewählte "Bieterverfahren" nicht ohne weiteres übertragen wer-
den, wie es das Berufungsgericht getan hat. Die Vergabeverfahren der öffentli-
chen Verwaltung sind dadurch gekennzeichnet, dass - außerhalb der Vergabe
freiberuflicher Leistungen - der Vertragspartner grundsätzlich im Wege der Aus-
schreibung ermittelt wird. Hierzu schreibt der Träger der öffentlichen Verwaltung
die von ihm benötigte Leistung aus. Wer in der Lage und bereit ist, die Leistung
zu erbringen, beziffert als Teilnehmer an dem Ausschreibungsverfahren seine
Forderung hierfür (vgl. §§ 1 bis 26 VOB/A, §§ 1 bis 26 VOL/A). Das wirtschaft-
lichste Gebot erhält den Zuschlag, § 97 Abs. 5 GWB. Damit kommt der Vertrag
über die in der Ausschreibung beschriebene Leistung zu dem gebotenen Preis
zustande, § 28 Nr. 2 Abs. 1 VOB/A, § 28 Nr. 2 Abs. 1 VOL/A (Lausen in ju-
risPK-VergR §
28 VOB/A Rdn.
4; Weyand, Vergaberecht, §
114 GWB
Rdn. 2282 ff.). Das scheidet bei einem zum den Verkauf eines Grundstücks
veranstalteten "Bieterverfahren" schon deshalb aus, weil es an einem annah-
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mefähigen Angebot des Verkäufers fehlt und den Geboten der Teilnehmer an
dem Verfahren keine bindende Wirkung zukommt, § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB.
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a) Vornehmlicher Zweck eines zum Verkauf eines Grundstücks eingelei-
teten "Bieterverfahrens" ist die Feststellung der Ernsthaftigkeit eines bekunde-
ten Erwerbsinteresses und die Begrenzung der Zahl der Verhandlungspartner
des Verkäufers. Kommen allein gewerbliche Interessenten für den Erwerb eines
von einem Träger der öffentlichen Verwaltung angebotenen Grundstücks in Be-
tracht, ist davon auszugehen, dass dies den Teilnehmern an einem solchen
Verfahren bekannt ist. Schließt sich das Verfahren an das Exposé eines Mak-
lers an, besteht für eine vollständige Beschreibung des zum Verkauf annoncier-
ten Grundstücks weder Anlass, noch wird eine solche Beschreibung erwartet.
Die Mitteilung vom 14. Mai 2003 setzte die Bieter in ausreichender Form davon
in Kenntnis, dass das Grundstück vollständig zu Wohnzwecken genutzt werden
konnte. Auf dieser Grundlage konnten die Interessenten ihre Angebote kalkulie-
ren. Dazu bedurfte es nicht der Übersendung der förmlichen Entscheidung der
Lokalbaukommission. Die ursprüngliche Angabe im Exposé, nach der nur zu
57% Wohnbebauung zulässig war, hatte auch keine höhere Qualität. Im einen
wie im anderen Fall konnten und mussten die Interessenten auf die Richtigkeit
der Angabe vertrauen. Das bedeutete für sie kein unzumutbares Risiko. An ein
auf sich als unrichtig erweisenden Angaben kalkuliertes Angebot wäre schon im
Hinblick auf § 311b Abs. 1 BGB niemand gebunden gewesen. Im Übrigen war
niemand, der der Mitteilung misstraute, an einer Nachfrage gehindert. Die Un-
vollständigkeit der Angaben in dem Exposé bzw. der Mitteilung von P.
an die Teilnehmer vom 14. Mai 2003 war daher nicht geeignet, unter dem
Gesichtspunkt der Verletzung des bei einer Ausschreibung zu wahrenden
Transparenzgebots einen Ersatzanspruch der Klägerin zu begründen.
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b) Der Anspruch der Teilnehmer an dem "Bieterverfahren" auf Gleichbe-
handlung ist schon deshalb nicht verletzt, weil unstreitig keinem der Teilnehmer
an diesem Verfahren der förmliche Beschluss der Lokalbaukommission bekannt
gegeben wurde. Alle Bieter wurden in gleicher Weise unterrichtet.
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c) Über die Kontaminierung des Grundstücks und seine Bereitschaft,
deshalb von dem ursprünglichen Preisverlangen Abstand zu nehmen, konnte
der Beklagte die Klägerin innerhalb des "Bieterverfahrens" nicht aufklären, weil
diese Umstände erst nach Abschluss des Verfahrens bekannt wurden bzw. ein-
traten.
d) Auch eine entsprechende Anwendung des Grundsatzes des Vergabe-
rechts, dass es einem Träger der öffentlichen Verwaltung verwehrt ist, einen
Vertrag zu nachteiligeren Bedingungen als in der Annonce eines Vergabever-
fahrens verlautbart zu schließen, sofern das Angebot auch nur eines Bieters die
Bedingungen der Annonce erfüllt (Weyand, aaO, § 101 GWB Rdn. 1386), führt
nicht zu einem Anspruch der Klägerin.
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Der Verkauf des Grundstücks sollte zu den Bedingungen erfolgen, die in
dem Exposé angegeben bzw. von P. später bekannt gegeben wor-
den waren. Zu diesen Bedingungen konnte das Grundstück indessen nicht
mehr verkauft werden, nachdem sich nach der Beendigung des "Bieterverfah-
rens" herausgestellt hatte, dass das Grundstück altlastenbehaftet und der für
den Beginn einer Neubebauung angegebene Zeitpunkt deshalb nicht eingehal-
ten werden konnte. Es musste geklärt werden, ob der Beklagte oder der Käufer
die notwendige Altlastenbeseitigung vornehmen, wer den hierfür notwendigen
Aufwand von etwa 1.000.000 € tragen, um welchen Zeitraum sich die Neube-
bauung des Grundstücks verzögern und welche Auswirkungen dies auf das
Preisverlangen des Beklagten und die Erwerbsbereitschaft des Käufers haben
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würde. Diese Fragen hatten sich in dem "Bieterverfahren", an dem die Klägerin
teilgenommen hatte und aus dem B. als Sieger hervorgegangen war,
nicht gestellt. Dieses Verfahren war mit der Auswahl von B. als Ver-
handlungspartner des Beklagten beendet.
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2. Der Beklagte war auch nicht gehalten, ein neuerliches "Bieterverfah-
ren" zum Verkauf des Grundstücks zu eröffnen oder das beendete Verfahren
"wieder aufzugreifen", nachdem sich die Kontamination des Grundstücks her-
ausgestellt hatte. Dem Beklagten hatte es frei gestanden, zu bestimmen, auf
welchem Wege er einen Käufer für das Grundstück suchen würde. Dass der
von ihm beauftragte Makler hierzu ein "Bieterverfahren" veranstaltet hatte, be-
gründete keine Verpflichtung, im Hinblick auf die nunmehr für den Verkauf des
Grundstücks geltenden Umstände erneut in ein Verfahren dieser Art einzutreten
oder das beendete Verfahren wieder aufzunehmen. Nachdem offenbar gewor-
den war, dass das Grundstück zu den in dem "Bieterverfahren" genannten Be-
dingungen nicht verkauft werden konnte, durfte der Beklagte den Partner für die
Verhandlungen um den Verkauf des Grundstücks zu den nunmehr gegebenen
Bedingungen frei bestimmen. Hierzu durfte er insbesondere die mit der in dem
"Bieterverfahren" erfolgreichen B. aufgenommenen Verhandlungen
fortsetzen. Ein Anspruch der Klägerin, die noch nicht einmal ein den Bedingun-
gen dieses Verfahrens entsprechendes Gebot abgegeben hatte, in die Ver-
handlungen einbezogen zu werden, bestand nicht. Erst recht kann er nicht aus
der Bitte der Klägerin "in jedem Falle mit … (ihr) zu sprechen", hergeleitet wer-
den.
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III.
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Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 97 Abs.1, 100 Abs. 1 ZPO.
Krüger
Klein
Lemke
Schmidt-Räntsch
Czub
Vorinstanzen:
LG München I, Entscheidung vom 03.03.2006 - 35 O 17556/05 -
OLG München, Entscheidung vom 17.01.2007 - 7 U 2759/06 -