Urteil des BGH, Az. XII ZR 74/07

BGH (vermieter, bereicherungsanspruch, mietzins, ersteigerer, mietvertrag, zwangsversteigerung, investition, bereicherung, ersteher, steigerung)
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
XII ZR 74/07 Verkündet
am:
16. September 2009
Breskic,
Justizangestellte
als
Urkundsbeamtin
der
Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
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Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren ge-
mäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis 29. Juli 2009 am 16. September
2009 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne, den Richter Fuchs, die Richte-
rin Dr. Vézina und die Richter Dose und Dr. Klinkhammer
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 10. Zivilsenats
des Oberlandesgerichts Düsseldorf vom 19. April 2007 aufgeho-
ben.
Der Rechtsstreit wird zur erneuten Verhandlung und Entschei-
dung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das
Oberlandesgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Parteien streiten um die Räumung und Herausgabe von Gewerbe-
räumen sowie darüber, ob der Mieter bei vorzeitiger Rückgabe des Mietobjek-
tes an den Ersteigerer einen Bereicherungsanspruch gegen diesen hat.
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Mit schriftlichem Vertrag vom 4. Mai 1998 mieteten die Beklagten von der
damaligen Grundstückseigentümerin Gewerberäume für 15 Jahre mit anschlie-
ßender Verlängerungsoption. Die B. -Bank AG, deren 100 %ige Tochter die
Klägerin ist, betrieb in der Folgezeit die Zwangsversteigerung des Mietgrund-
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stücks. Mit Beschluss des Amtsgerichts vom 15. Dezember 2003 erhielt die
Klägerin den Zuschlag für das Grundstück. Sie kündigte mit Schreiben vom
29. Dezember 2003 gegenüber den Beklagten das Mietverhältnis unter Bezug-
nahme auf § 57 a ZVG zum nächstmöglichen Zeitpunkt. Die Beklagten verwei-
gerten unter Hinweis auf getätigte Investitionen die Herausgabe des Mietobjek-
tes.
Das Landgericht hat der Räumungs- und Herausgabeklage stattgegeben
und die von den Beklagten hilfsweise erhobene Feststellungswiderklage als
unzulässig abgewiesen. Im Berufungsverfahren haben die Parteien die Räu-
mungsklage in der Hauptsache für erledigt erklärt. Die Beklagten haben wider-
klagend beantragt,
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a) festzustellen, dass sie gegen die Klägerin in Folge ihrer Einbauten
durch die Steigerung des Ertragswertes des streitbefangenen Mietobjekts um
den monatlichen Mehrerlös an Miete von 2,44 € pro vermieteten Quadratmeter,
bezogen auf die Zeit vom 1. Juli 2004 bis zu ihrem Auszug Bereicherungsan-
sprüche haben, so dass der Klägerin keine Nachzahlungsansprüche auf Miete
für diese Zeit zustehen, in der sie das Mietobjekt noch in Besitz gehabt hätten,
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b) die Klägerin zu verurteilen, an sie 44.904,43 € nebst 8 % Zinsen über
den Basiszinssatz seit dem 1. April 2007 zu zahlen,
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hilfsweise hierzu festzustellen, dass ihnen Bereicherungsansprüche ge-
gen die Klägerin wegen der Steigerung des Ertragswertes des Mietobjektes
aufgrund der Mietdifferenz zwischen der von ihnen laut Mietvertrag geschulde-
ten Miete in Höhe von 2,56 € pro Quadratmeter bis 31. März 2009, von 2,71 €
pro Quadratmeter vom 1. April 2009 bis 31. März 2014 und von 2,87 € pro
Quadratmeter vom 1. April 2014 bis 31. März 2019 und der von der Klägerin
erzielten beziehungsweise zu erzielenden Miete zustehen. Der Bereicherungs-
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anspruch errechnet sich nach der Steigerung des Ertragswertes des Mietobjek-
tes aufgrund der Steigerung des Jahresmietwertes, in Verbindung mit der Rest-
nutzungsdauer laut Mietvertrag, multipliziert mit dem Vervielfältiger laut Tabelle
in der Anlage zu § 16 Abs. 3 WertV bei einem Liegenschaftszins von 6,5 %.
Gegen die Abweisung der Widerklage wenden sich die Beklagten mit der vom
Berufungsgericht zugelassenen Revision.
Entscheidungsgründe:
Die Revision hat Erfolg. Sie führt zur Aufhebung des Berufungsurteils
und zur Zurückverweisung des Rechtsstreits an das Berufungsgericht.
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1. Das Oberlandesgericht hat, soweit für die Revision noch von Bedeu-
tung, ausgeführt: Die Widerklage sei nicht begründet. Das Mietverhältnis sei
unabhängig von den Voraussetzungen der §§ 57 a, c ZVG beendet und die Be-
klagten gemäß § 546 Abs. 1 BGB zur Räumung und Herausgabe der Mieträu-
me verpflichtet. Wegen der fehlenden Beurkundung des von den Parteien ver-
einbarten verlorenen Baukostenzuschusses sei die Schriftform nicht eingehal-
ten. Gemäß § 566 Satz 2 a.F. BGB gelte der Vertrag deshalb als auf unbe-
stimmte Zeit abgeschlossen und könne daher von der Klägerin gemäß § 580 a
Abs. 2 BGB jederzeit spätestens am 3. Werktag eines Kalenderjahres zum Ab-
lauf des nächsten Kalendervierteljahres ordentlich gekündigt werden. Von die-
ser Kündigungsmöglichkeit habe die Klägerin spätestens mit Wirkung zum
31. Dezember 2005 Gebrauch gemacht.
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Nach der wegen des Beklagtenvorbringens zu unterstellenden Vereinba-
rung eines verlorenen Baukostenzuschusses komme ein Bereicherungsan-
spruch in Betracht, weil wegen der vorzeitigen Beendigung des langfristig kon-
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zipierten Mietvertrages der Baukostenzuschuss nicht "abgewohnt" sei und so-
mit der rechtliche Grund der für die Zeit nach der Beendigung des Mietvertrages
erbrachten Leistung weggefallen sei. Nach der Rechtsprechung des Bundesge-
richtshofs sei die Bereicherung weder nach den mit dem Zuschuss gedeckten
Baukosten noch nach der durch die Mieterleistung geschaffenen Werterhöhung
des Bauwerks zu bemessen, sondern allein nach den Vorteilen, die der Vermie-
ter daraus erzielen könne, dass er vorzeitig in den Genuss der Nutzungsmög-
lichkeit gelangt sei, die dem Mieter für die Zeit nach tatsächlicher Vertragsbe-
endigung bis zum an sich vorgesehenen Vertragsablauf entgangen sei. Ob bei
der Bestimmung dieses Ertragswertes ein fiktiv erzielbarer oder der mit einem
Mietnachfolger tatsächlich vereinbarte Mietzins maßgebend sei, könne dahin-
stehen. Der Bereicherungsanspruch richte sich nämlich nicht gegen den Erstei-
gerer des Grundstücks, sondern gegen den ursprünglichen Vermieter. Seien
die wertsteigernden Aufwendungen bereits zu einer Zeit vorgenommen worden,
als der ursprüngliche Vermieter noch Eigentümer des Grundstücks gewesen
sei, richte sich der Bereicherungsanspruch nach der Entscheidung des Bun-
desgerichtshofs vom 5. Oktober 2005 (- XII ZR 43/02 - NJW-RR 2006, 294) ge-
gen den Erwerber. Dies gelte aber nicht, wenn das Grundstück nicht rechtsge-
schäftlich, sondern im Wege der Zwangsversteigerung erworben worden sei.
Bei einem verlorenen Baukostenzuschuss, um den es sich nach dem Vorbrin-
gen der Beklagten handele, komme nach der Rechtsprechung des Bundesge-
richtshofs (BGHZ 16, 31, 35 f.; BGH Urteil vom 14. Juli 1960 - VIII ZR 156/59 -
WM 1960, 1125) ein Bereicherungsanspruch nur gegen den früheren Vermie-
ter, nicht aber gegen den Ersteher in Betracht. Der Entscheidung des Bundes-
gerichtshofs vom 5. Oktober 2005, der ein rechtsgeschäftlicher Eigentums-
wechsel zugrunde liege, lasse sich nicht entnehmen, dass der Bundesgerichts-
hof insoweit von seiner früheren Rechtsprechung habe abweichen wollen. Zwar
bestünden keine durchgreifenden Bedenken gegen die Haftung des Erstehers
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für als Baukostenzuschuss geleistete Mietvorauszahlungen; der Ersteher müs-
se nämlich ebenso wie der Realgläubiger mit solchen rechnen und könne sich
ebenso wie dieser nach ihnen erkundigen. Die Erkundigungsmöglichkeit versa-
ge aber, wenn - wie hier - die Einsicht in die Mietverträge nicht zu einer Klärung
führe, weil der verlorene Zuschuss nicht dokumentiert sei und der Mietvertrag
auch keine Belege über eine Abwohnbarkeit, Anrechenbarkeit auf Mietzins, Zu-
rückzahlung usw. enthalte. Jedenfalls in diesem Fall gebiete es der Schutz der
Realgläubiger, den Ersteher bei vorzeitiger Vertragsbeendigung nicht nach Be-
reicherungsrecht für einen verlorenen Baukostenzuschuss des gewerblichen
Mieters haften zu lassen. Die Erzielung angemessener Erlöse in der Zwangs-
versteigerung sei im Rahmen der dinglichen Rechtsordnung für die Realgläubi-
ger von ausschlaggebender Bedeutung. Ihre Rechtsstellung werde gegenüber
der Anerkennung ausdrücklicher Abwohn-, Mietvorauszahlungs- und Verrech-
nungsvereinbarungen viel weitgehender beeinträchtigt, wenn sich in der
Zwangsversteigerung kein angemessener Erlös mehr erzielen lasse, weil der
Ersteher dem Risiko eines Bereicherungsanspruchs ausgesetzt sei. Die Real-
gläubiger könnten dem nur begegnen, indem sie kein oder nur ein geringeres
Gebot abgäben. Vor diesem Hintergrund könne die Entscheidung des Bundes-
gerichtshofs vom 5. Oktober 2005 im Interesse der Rechtssicherheit im Real-
kreditwesen nicht auf den Erwerber des Grundstücks in der Zwangsversteige-
rung angewendet werden.
2. Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung nicht stand.
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a) Zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass den
Beklagten ein Bereicherungsanspruch (Bereicherung in sonstiger Weise) zu-
stehen kann, weil die Klägerin als Vermieterin vorzeitig, und zwar in Folge ihrer
Kündigung schon zum 31. Dezember 2005 und nicht erst mit Ablauf der vertrag-
lich vorgesehenen Mietzeit in den Genuss der wertsteigernden Investition der
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Beklagten gekommen ist (BGH Senatsurteil vom 5. Oktober 2005 - XII ZR
43/02 - NJW-RR 2006, 294). Dem steht auch nicht entgegen, dass - nach Auf-
fassung des Berufungsgerichts - der auf eine bestimmte Zeit fest geschlossene
Mietvertrag wegen Nichteinhaltung der Schriftform des § 550 BGB mit gesetzli-
cher Kündigungsfrist kündbar war. Der Umstand, dass der Mietvertrag in einem
solchen Fall vorzeitig kündbar ist, ändert nichts daran, dass die Parteien einen
auf 15 Jahre unkündbaren Mietvertrag haben vereinbaren wollen. Der Ab-
schluss eines insoweit langfristigen Vertrages bietet nach wie vor die Grundlage
für die von den Beklagten getätigten Investitionen. Mit der Beendigung des
Mietvertrages vor dem von den Parteien geplanten Ende ist der Rechtsgrund
für die von den Beklagten vorgenommene Investition weggefallen (BGH Urteil
vom 21. Januar 1960 - VIII ZR 16/59 - WM 60, 497, 498) mit der Folge, dass
der Vermieter bereichert sein kann.
b) Soweit das Berufungsgericht aber unter Bezugnahme auf die Ent-
scheidungen des Bundesgerichtshofs vom 17. Dezember 1954 (BGHZ 16,
31 ff.) und vom 14. Juli 1960 (- VIII ZR 156/59 - WM 1960, 1125 ff.) meint, ein
etwaiger Bereicherungsanspruch richte sich nicht gegen den Ersteigerer, son-
dern gegen den ursprünglichen Vermieter, kann ihm nicht gefolgt werden. Mit
nach Erlass des Berufungsurteils ergangenem Urteil vom 20. Mai 2009 (- XII ZR
66/07 - NJW 2009, 2374) hat der Senat entschieden, dass sich der Bereiche-
rungsanspruch nicht gegen den ursprünglichen Vermieter, sondern gegen den
Ersteigerer richtet.
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aa) Zwar hat der Bundesgerichtshof in den vom Berufungsgericht zitier-
ten Entscheidungen einen Bereicherungsanspruch gegen den Ersteigerer ver-
neint. Mit Urteil vom 5. Oktober 2005 (aaO) hat der erkennende Senat aber ent-
schieden, dass bei einem Vermieterwechsel infolge Grundstücksveräußerung
nicht derjenige Bereicherungsschuldner ist, der im Zeitpunkt der Vornahme der
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Investition Vermieter war, sondern der neue Vermieter, der die Mietsache vor-
zeitig zurückerhält. Tragender Grund dieser Entscheidung ist, dass sich der
Umfang der Bereicherung nicht nach der Höhe der Aufwendung des Mieters
richtet und auch nicht im Zeitwert der Investition und der Verkehrswertsteige-
rung des Mietobjektes bei Rückgabe (und erst recht nicht zu einem früheren
Zeitpunkt) besteht, sondern allein in der Erhöhung des Ertragswertes, soweit
der Vermieter diesen früher als vertraglich vorgesehen durch anderweitige
Vermietung zu einem höheren Mietzins realisieren kann. Um eine derartige
Möglichkeit ist der Voreigentümer, der die Nutzung zum vertraglich vereinbarten
Mietzins dem Mieter bis zum Eigentumsübergang gewähren musste und ge-
währt hat, nicht bereichert worden. Bereichert ist vielmehr der neue Vermieter,
der die Mietsache vor Ablauf der vereinbarten Mietzeit zurückerhält und sie da-
durch zu einem höheren Mietzins weitervermieten kann (Senatsurteil aaO).
bb) Diese Grundsätze gelten auch bei einem Erwerb im Zwangsverstei-
gerungsverfahren. Der Ersteigerer erhält aufgrund seiner Kündigung die Miet-
sache früher zurück als nach dem Mietvertrag vorgesehen. Wenn er deshalb
das Objekt zu einem höheren Mietzins als bisher vermieten kann, ist allein er
und nicht der ursprüngliche Vermieter bereichert. Die vom Berufungsgericht
angeführten Bedenken, der Schutz der Realgläubiger gebiete es, den Ersteher
bei vorzeitiger Vertragsbeendigung nicht nach Bereicherungsrecht haften zu
lassen, teilt der Senat nicht. Seine Auffassung, in der Zwangsversteigerung lie-
ßen sich keine angemessenen Erlöse mehr erzielen, weil der Interessent ge-
zwungen sei, kein oder nur ein geringeres Gebot abzugeben, vermag nicht zu
überzeugen. Sie beruht auf einem unzutreffenden Verständnis der Bereiche-
rung. Dem vom Senat in der Entscheidung vom 5. Oktober 2005 bejahten Be-
reicherungsanspruch ist der Ersteigerer nur dann ausgesetzt, wenn er die Miet-
sache vorzeitig zurückerhält und sie zu einem höheren Mietzins als bisher wei-
ter vermieten kann. Nur wenn er mehr erlösen kann, als er nach dem bisherigen
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Vertrag erhalten hat, ist er bereichert. Erlöst er nur das, was er bisher erhalten
hat, besteht kein Anspruch gegen ihn. Er muss also gerade nicht befürchten,
dass seine Einnahmemöglichkeiten durch einen Bereicherungsanspruch ge-
schmälert werden und hat deshalb keine begründete Veranlassung, ein gerin-
geres Gebot im Versteigerungsverfahren abzugeben. Die Auffassung des Bun-
desgerichtshofs in den vom Berufungsgericht erwähnten Entscheidungen be-
ruht auf der - überholten - Vorstellung, dass der ursprüngliche Vermieter durch
die Investition des Mieters bereichert ist. Sieht man den Umfang der Bereiche-
rung aber nicht in der Höhe der Aufwendung des Mieters und nicht im Zeitwert
der Investitionen oder der Verkehrswertsteigerung des Mietobjektes bei Rück-
gabe, sondern allein in der Erhöhung des Ertragswertes, den der Vermieter frü-
her als vertraglich vorgesehen durch anderweitige Vermietung zu einem höhe-
ren Mietzins realisieren kann (so Senatsurteil vom 5. Oktober 2005 aaO), so
kann sich der Anspruch nur gegen die Person richten, die das Mietobjekt vor-
zeitig zurückerhält.
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3. Der Senat kann in der Sache nicht selbst entscheiden, da das Ober-
landesgericht keine Feststellungen getroffen hat, ob und gegebenenfalls in wel-
cher Höhe die Klägerin bereichert ist. Der Rechtsstreit muss deshalb an das
Oberlandesgericht zurückverwiesen werden, damit es die erforderlichen Fest-
stellungen nachholen kann.
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Hahne
Fuchs
Vézina
Dose
Klinkhammer
Vorinstanzen:
LG Düsseldorf, Entscheidung vom 31.07.2006 - 1 O 559/04 -
OLG Düsseldorf, Entscheidung vom 19.04.2007 - I-10 U 126/06 -