Urteil des BGH vom 19.04.2007, XII ZR 74/07

Entschieden
19.04.2007
Schlagworte
Vermieter, Bereicherungsanspruch, Mietzins, Ersteigerer, Mietvertrag, Zwangsversteigerung, Investition, Bereicherung, Ersteher, Steigerung
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BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL

XII ZR 74/07 Verkündet am: 16. September 2009 Breskic, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis 29. Juli 2009 am 16. September

2009 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne, den Richter Fuchs, die Richterin Dr. Vézina und die Richter Dose und Dr. Klinkhammer

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 10. Zivilsenats

des Oberlandesgerichts Düsseldorf vom 19. April 2007 aufgehoben.

Der Rechtsstreit wird zur erneuten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das

Oberlandesgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:

1Die Parteien streiten um die Räumung und Herausgabe von Gewerberäumen sowie darüber, ob der Mieter bei vorzeitiger Rückgabe des Mietobjektes an den Ersteigerer einen Bereicherungsanspruch gegen diesen hat.

Mit schriftlichem Vertrag vom 4. Mai 1998 mieteten die Beklagten von der 2

damaligen Grundstückseigentümerin Gewerberäume für 15 Jahre mit anschließender Verlängerungsoption. Die B. -Bank AG, deren 100 %ige Tochter die

Klägerin ist, betrieb in der Folgezeit die Zwangsversteigerung des Mietgrund-

stücks. Mit Beschluss des Amtsgerichts vom 15. Dezember 2003 erhielt die

Klägerin den Zuschlag für das Grundstück. Sie kündigte mit Schreiben vom

29. Dezember 2003 gegenüber den Beklagten das Mietverhältnis unter Bezugnahme auf § 57 a ZVG zum nächstmöglichen Zeitpunkt. Die Beklagten verweigerten unter Hinweis auf getätigte Investitionen die Herausgabe des Mietobjektes.

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und die von den Beklagten hilfsweise erhobene Feststellungswiderklage als

unzulässig abgewiesen. Im Berufungsverfahren haben die Parteien die Räumungsklage in der Hauptsache für erledigt erklärt. Die Beklagten haben widerklagend beantragt,

a) festzustellen, dass sie gegen die Klägerin in Folge ihrer Einbauten 4

durch die Steigerung des Ertragswertes des streitbefangenen Mietobjekts um

den monatlichen Mehrerlös an Miete von 2,44 pro vermieteten Quadratmeter,

bezogen auf die Zeit vom 1. Juli 2004 bis zu ihrem Auszug Bereicherungsansprüche haben, so dass der Klägerin keine Nachzahlungsansprüche auf Miete

für diese Zeit zustehen, in der sie das Mietobjekt noch in Besitz gehabt hätten,

b) die Klägerin zu verurteilen, an sie 44.904,43 nebst 8 % Zinsen über 5

den Basiszinssatz seit dem 1. April 2007 zu zahlen,

6 Das Landgericht hat der Räumungs- und Herausgabeklage stattgegeben

hilfsweise hierzu festzustellen, dass ihnen Bereicherungsansprüche gegen die Klägerin wegen der Steigerung des Ertragswertes des Mietobjektes

aufgrund der Mietdifferenz zwischen der von ihnen laut Mietvertrag geschuldeten Miete in Höhe von 2,56 pro Quadratmeter bis 31. März 2009, von 2,71

pro Quadratmeter vom 1. April 2009 bis 31. März 2014 und von 2,87 pro

Quadratmeter vom 1. April 2014 bis 31. März 2019 und der von der Klägerin

erzielten beziehungsweise zu erzielenden Miete zustehen. Der Bereicherungs-

anspruch errechnet sich nach der Steigerung des Ertragswertes des Mietobjektes aufgrund der Steigerung des Jahresmietwertes, in Verbindung mit der Restnutzungsdauer laut Mietvertrag, multipliziert mit dem Vervielfältiger laut Tabelle

in der Anlage zu § 16 Abs. 3 WertV bei einem Liegenschaftszins von 6,5 %.

Gegen die Abweisung der Widerklage wenden sich die Beklagten mit der vom

Berufungsgericht zugelassenen Revision.

Entscheidungsgründe:

Die Revision hat Erfolg. Sie führt zur Aufhebung des Berufungsurteils 7

und zur Zurückverweisung des Rechtsstreits an das Berufungsgericht.

81. Das Oberlandesgericht hat, soweit für die Revision noch von Bedeutung, ausgeführt: Die Widerklage sei nicht begründet. Das Mietverhältnis sei

unabhängig von den Voraussetzungen der §§ 57 a, c ZVG beendet und die Beklagten gemäß § 546 Abs. 1 BGB zur Räumung und Herausgabe der Mieträume verpflichtet. Wegen der fehlenden Beurkundung des von den Parteien vereinbarten verlorenen Baukostenzuschusses sei die Schriftform nicht eingehalten. Gemäß § 566 Satz 2 a.F. BGB gelte der Vertrag deshalb als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen und könne daher von der Klägerin gemäß § 580 a

Abs. 2 BGB jederzeit spätestens am 3. Werktag eines Kalenderjahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres ordentlich gekündigt werden. Von dieser Kündigungsmöglichkeit habe die Klägerin spätestens mit Wirkung zum

31. Dezember 2005 Gebrauch gemacht.

9Nach der wegen des Beklagtenvorbringens zu unterstellenden Vereinbarung eines verlorenen Baukostenzuschusses komme ein Bereicherungsanspruch in Betracht, weil wegen der vorzeitigen Beendigung des langfristig kon-

zipierten Mietvertrages der Baukostenzuschuss nicht "abgewohnt" sei und somit der rechtliche Grund der für die Zeit nach der Beendigung des Mietvertrages

erbrachten Leistung weggefallen sei. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sei die Bereicherung weder nach den mit dem Zuschuss gedeckten

Baukosten noch nach der durch die Mieterleistung geschaffenen Werterhöhung

des Bauwerks zu bemessen, sondern allein nach den Vorteilen, die der Vermieter daraus erzielen könne, dass er vorzeitig in den Genuss der Nutzungsmöglichkeit gelangt sei, die dem Mieter für die Zeit nach tatsächlicher Vertragsbeendigung bis zum an sich vorgesehenen Vertragsablauf entgangen sei. Ob bei

der Bestimmung dieses Ertragswertes ein fiktiv erzielbarer oder der mit einem

Mietnachfolger tatsächlich vereinbarte Mietzins maßgebend sei, könne dahinstehen. Der Bereicherungsanspruch richte sich nämlich nicht gegen den Ersteigerer des Grundstücks, sondern gegen den ursprünglichen Vermieter. Seien

die wertsteigernden Aufwendungen bereits zu einer Zeit vorgenommen worden,

als der ursprüngliche Vermieter noch Eigentümer des Grundstücks gewesen

sei, richte sich der Bereicherungsanspruch nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 5. Oktober 2005 (- XII ZR 43/02 - NJW-RR 2006, 294) gegen den Erwerber. Dies gelte aber nicht, wenn das Grundstück nicht rechtsgeschäftlich, sondern im Wege der Zwangsversteigerung erworben worden sei.

Bei einem verlorenen Baukostenzuschuss, um den es sich nach dem Vorbringen der Beklagten handele, komme nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGHZ 16, 31, 35 f.; BGH Urteil vom 14. Juli 1960 - VIII ZR 156/59 -

WM 1960, 1125) ein Bereicherungsanspruch nur gegen den früheren Vermieter, nicht aber gegen den Ersteher in Betracht. Der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 5. Oktober 2005, der ein rechtsgeschäftlicher Eigentumswechsel zugrunde liege, lasse sich nicht entnehmen, dass der Bundesgerichtshof insoweit von seiner früheren Rechtsprechung habe abweichen wollen. Zwar

bestünden keine durchgreifenden Bedenken gegen die Haftung des Erstehers

für als Baukostenzuschuss geleistete Mietvorauszahlungen; der Ersteher müsse nämlich ebenso wie der Realgläubiger mit solchen rechnen und könne sich

ebenso wie dieser nach ihnen erkundigen. Die Erkundigungsmöglichkeit versage aber, wenn - wie hier - die Einsicht in die Mietverträge nicht zu einer Klärung

führe, weil der verlorene Zuschuss nicht dokumentiert sei und der Mietvertrag

auch keine Belege über eine Abwohnbarkeit, Anrechenbarkeit auf Mietzins, Zurückzahlung usw. enthalte. Jedenfalls in diesem Fall gebiete es der Schutz der

Realgläubiger, den Ersteher bei vorzeitiger Vertragsbeendigung nicht nach Bereicherungsrecht für einen verlorenen Baukostenzuschuss des gewerblichen

Mieters haften zu lassen. Die Erzielung angemessener Erlöse in der Zwangsversteigerung sei im Rahmen der dinglichen Rechtsordnung für die Realgläubiger von ausschlaggebender Bedeutung. Ihre Rechtsstellung werde gegenüber

der Anerkennung ausdrücklicher Abwohn-, Mietvorauszahlungs- und Verrechnungsvereinbarungen viel weitgehender beeinträchtigt, wenn sich in der

Zwangsversteigerung kein angemessener Erlös mehr erzielen lasse, weil der

Ersteher dem Risiko eines Bereicherungsanspruchs ausgesetzt sei. Die Realgläubiger könnten dem nur begegnen, indem sie kein oder nur ein geringeres

Gebot abgäben. Vor diesem Hintergrund könne die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 5. Oktober 2005 im Interesse der Rechtssicherheit im Realkreditwesen nicht auf den Erwerber des Grundstücks in der Zwangsversteigerung angewendet werden.

2. Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung nicht stand. 10

a) Zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass den 11

Beklagten ein Bereicherungsanspruch (Bereicherung in sonstiger Weise) zustehen kann, weil die Klägerin als Vermieterin vorzeitig, und zwar in Folge ihrer

Kündigung schon zum 31. Dezember 2005 und nicht erst mit Ablauf der vertraglich vorgesehenen Mietzeit in den Genuss der wertsteigernden Investition der

Beklagten gekommen ist (BGH Senatsurteil vom 5. Oktober 2005 - XII ZR

43/02 - NJW-RR 2006, 294). Dem steht auch nicht entgegen, dass - nach Auffassung des Berufungsgerichts - der auf eine bestimmte Zeit fest geschlossene

Mietvertrag wegen Nichteinhaltung der Schriftform des § 550 BGB mit gesetzlicher Kündigungsfrist kündbar war. Der Umstand, dass der Mietvertrag in einem

solchen Fall vorzeitig kündbar ist, ändert nichts daran, dass die Parteien einen

auf 15 Jahre unkündbaren Mietvertrag haben vereinbaren wollen. Der Abschluss eines insoweit langfristigen Vertrages bietet nach wie vor die Grundlage

für die von den Beklagten getätigten Investitionen. Mit der Beendigung des

Mietvertrages vor dem von den Parteien geplanten Ende ist der Rechtsgrund

für die von den Beklagten vorgenommene Investition weggefallen (BGH Urteil

vom 21. Januar 1960 - VIII ZR 16/59 - WM 60, 497, 498) mit der Folge, dass

der Vermieter bereichert sein kann.

12b) Soweit das Berufungsgericht aber unter Bezugnahme auf die Entscheidungen des Bundesgerichtshofs vom 17. Dezember 1954 (BGHZ 16,

31 ff.) und vom 14. Juli 1960 (- VIII ZR 156/59 - WM 1960, 1125 ff.) meint, ein

etwaiger Bereicherungsanspruch richte sich nicht gegen den Ersteigerer, sondern gegen den ursprünglichen Vermieter, kann ihm nicht gefolgt werden. Mit

nach Erlass des Berufungsurteils ergangenem Urteil vom 20. Mai 2009 (- XII ZR

66/07 - NJW 2009, 2374) hat der Senat entschieden, dass sich der Bereicherungsanspruch nicht gegen den ursprünglichen Vermieter, sondern gegen den

Ersteigerer richtet.

13aa) Zwar hat der Bundesgerichtshof in den vom Berufungsgericht zitierten Entscheidungen einen Bereicherungsanspruch gegen den Ersteigerer verneint. Mit Urteil vom 5. Oktober 2005 (aaO) hat der erkennende Senat aber entschieden, dass bei einem Vermieterwechsel infolge Grundstücksveräußerung

nicht derjenige Bereicherungsschuldner ist, der im Zeitpunkt der Vornahme der

Investition Vermieter war, sondern der neue Vermieter, der die Mietsache vorzeitig zurückerhält. Tragender Grund dieser Entscheidung ist, dass sich der

Umfang der Bereicherung nicht nach der Höhe der Aufwendung des Mieters

richtet und auch nicht im Zeitwert der Investition und der Verkehrswertsteigerung des Mietobjektes bei Rückgabe (und erst recht nicht zu einem früheren

Zeitpunkt) besteht, sondern allein in der Erhöhung des Ertragswertes, soweit

der Vermieter diesen früher als vertraglich vorgesehen durch anderweitige

Vermietung zu einem höheren Mietzins realisieren kann. Um eine derartige

Möglichkeit ist der Voreigentümer, der die Nutzung zum vertraglich vereinbarten

Mietzins dem Mieter bis zum Eigentumsübergang gewähren musste und gewährt hat, nicht bereichert worden. Bereichert ist vielmehr der neue Vermieter,

der die Mietsache vor Ablauf der vereinbarten Mietzeit zurückerhält und sie dadurch zu einem höheren Mietzins weitervermieten kann (Senatsurteil aaO).

14bb) Diese Grundsätze gelten auch bei einem Erwerb im Zwangsversteigerungsverfahren. Der Ersteigerer erhält aufgrund seiner Kündigung die Mietsache früher zurück als nach dem Mietvertrag vorgesehen. Wenn er deshalb

das Objekt zu einem höheren Mietzins als bisher vermieten kann, ist allein er

und nicht der ursprüngliche Vermieter bereichert. Die vom Berufungsgericht

angeführten Bedenken, der Schutz der Realgläubiger gebiete es, den Ersteher

bei vorzeitiger Vertragsbeendigung nicht nach Bereicherungsrecht haften zu

lassen, teilt der Senat nicht. Seine Auffassung, in der Zwangsversteigerung ließen sich keine angemessenen Erlöse mehr erzielen, weil der Interessent gezwungen sei, kein oder nur ein geringeres Gebot abzugeben, vermag nicht zu

überzeugen. Sie beruht auf einem unzutreffenden Verständnis der Bereicherung. Dem vom Senat in der Entscheidung vom 5. Oktober 2005 bejahten Bereicherungsanspruch ist der Ersteigerer nur dann ausgesetzt, wenn er die Mietsache vorzeitig zurückerhält und sie zu einem höheren Mietzins als bisher weiter vermieten kann. Nur wenn er mehr erlösen kann, als er nach dem bisherigen

Vertrag erhalten hat, ist er bereichert. Erlöst er nur das, was er bisher erhalten

hat, besteht kein Anspruch gegen ihn. Er muss also gerade nicht befürchten,

dass seine Einnahmemöglichkeiten durch einen Bereicherungsanspruch geschmälert werden und hat deshalb keine begründete Veranlassung, ein geringeres Gebot im Versteigerungsverfahren abzugeben. Die Auffassung des Bundesgerichtshofs in den vom Berufungsgericht erwähnten Entscheidungen beruht auf der - überholten - Vorstellung, dass der ursprüngliche Vermieter durch

die Investition des Mieters bereichert ist. Sieht man den Umfang der Bereicherung aber nicht in der Höhe der Aufwendung des Mieters und nicht im Zeitwert

der Investitionen oder der Verkehrswertsteigerung des Mietobjektes bei Rückgabe, sondern allein in der Erhöhung des Ertragswertes, den der Vermieter früher als vertraglich vorgesehen durch anderweitige Vermietung zu einem höheren Mietzins realisieren kann (so Senatsurteil vom 5. Oktober 2005 aaO), so

kann sich der Anspruch nur gegen die Person richten, die das Mietobjekt vorzeitig zurückerhält.

153. Der Senat kann in der Sache nicht selbst entscheiden, da das Oberlandesgericht keine Feststellungen getroffen hat, ob und gegebenenfalls in welcher Höhe die Klägerin bereichert ist. Der Rechtsstreit muss deshalb an das

Oberlandesgericht zurückverwiesen werden, damit es die erforderlichen Feststellungen nachholen kann.

Hahne Fuchs Vézina

Dose Klinkhammer

Vorinstanzen:

LG Düsseldorf, Entscheidung vom 31.07.2006 - 1 O 559/04 -

OLG Düsseldorf, Entscheidung vom 19.04.2007 - I-10 U 126/06 -

Urteil vom 17.10.2001

2 ARs 278/01 vom 17.10.2001

Urteil vom 17.10.2001

2 ARs 245/01 vom 17.10.2001

Leitsatzentscheidung

NotZ 39/02 vom 31.03.2003

Anmerkungen zum Urteil