Urteil des BGH vom 08.12.2000
BGH (abweisung der klage, einbau, verkäufer, zeitpunkt, wert, schätzung, angabe, kaufvertrag, haftung, prospekt)
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
V ZR 484/99
Verkündet am:
8. Dezember 2000
K a n i k ,
Justizamtsinspektorin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
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Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung
vom 8. Dezember 2000 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Wenzel und die
Richter Schneider, Dr. Wiebel, Dr. Klein u. Dr. Gaier
für Recht erkannt:
Die Revision gegen das Urteil des 14. Zivilsenats des Hanseati-
schen Oberlandesgerichts Hamburg vom 16. April 1999 wird auf
Kosten der Beklagen zurückgewiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Beklagten waren Eigentümer eines Eckgrundstücks in H. -
H. , auf dem um die Jahrhundertwende die Häuser S.
und G. errichtet worden sind. Die Beklagten beabsichtigten, auf
der Hofseite Fahrstühle an die Häuser anzubauen und ihren Dachstuhl zu
Wohnungen auszubauen. Noch bevor die Fahrstühle errichtet waren, nahmen
sie den Verkauf des nach dem Wohnungseigentumsgesetz geteilten Grund-
stücks auf. In dem von ihnen hierzu benutzten Prospekt heißt es:
"Der Einbau eines Außenfahrstuhles wird gegen Ende 1992 erfolgt
sein."
Durch zwischen dem 20. August 1992 und dem 3. Februar 1993 notariell
beurkundete Verträge kauften die Kläger zu 1 bis 4 und 7 und 8 jeweils eine
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der Wohnungen, die Kläger zu 5 und 6 gemeinschaftlich eine Wohnung. In den
Verträgen heißt es u.a.
"§ 8 Nr. 3:
Das Gemeinschaftseigentum wird vom Verkäufer durch Errichtung von
Fahrstühlen und die dafür erforderlichen Um- und Ausbaumaßnahmen
verändert werden.
§ 8 Nr. 6:
Alle im Zusammenhang mit der Durchführung ... des Fahrstuhleinbaues
entstehenden Kosten ... gehen zu Lasten des Verkäufers.
§ 8 Nr. 7:
Der Verkäufer wird sämtliche im Zusammenhang mit dem ... Fahrstuh-
leinbau erforderlichen Werkverträge im eigenen Namen und für eigene
Rechnung erteilen.
§ 8 Nr. 9:
Hinsichtlich des Einbaus der Aufzugsanlagen ist der Käufer verpflichtet,
sich von der Betriebsfähigkeit an an den Kosten des Betriebes und de-
nen der Instandsetzung und Instandhaltung zu beteiligen."
Der Besitz ging gemäß § 6 Abs. 1 der Kaufverträge am 1. September,
1. Oktober, 1. November, 31. Dezember 1992 bzw. am 1. März 1993 auf die
Kläger über. Am 26. September 1994 wurde die zur Errichtung der Fahrstühle
notwendige Baugenehmigung erteilt. Zum Bau der Aufzüge waren die Beklag-
ten nun nicht mehr bereit. Die hierzu notwendigen Kosten übersteigen den
beim Verkauf der Wohnungen von ihnen angenommenen Betrag.
Die Kläger haben die Auffassung vertreten, die vertragliche Regelung
bedeute eine Zusicherung der Erstellung der Aufzüge. Sie hätten aufgrund des
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Verhaltens der Beklagten bei den Vertragsverhandlungen, der Angabe im Pro-
spekt und den vertraglichen Regelungen sicher sein können, daß die Aufzüge
erstellt würden. Ohne einen solchen seien die von ihnen gekauften Wohnun-
gen erheblich weniger wert.
Sie haben beantragt, die Beklagten gesamtschuldnerisch zur Zahlung
näher aufgegliederter Mindestbeträge von insgesamt 280.000 DM zuzüglich
Zinsen zu verurteilen. Das Landgericht hat die Beklagten zur Zahlung von ins-
gesamt 189.500 DM zuzüglich der verlangten Zinsen verurteilt. Die Berufung
der Beklagten ist erfolglos geblieben. Mit der Revision erstreben sie die Abwei-
sung der Klage.
Entscheidungsgründe:
I.
Das Berufungsgericht hält die Klage in dem vom Landgericht erkannten
Umfang für begründet. Es meint, die Verantwortlichkeit der Beklagten folge
zwar nicht aus § 463 Abs. 1 BGB. Unter dem Gesichtspunkt des fahrlässigen
Verschuldens bei den Vertragsverhandlungen seien die Beklagten den Klägern
jedoch zum Ersatz des Minderwertes ihrer Wohnungen verpflichtet. Sie hätten
in den Klägern die berechtigte Erwartung hervorgerufen, daß an die Häuser ein
Fahrstuhl angebaut werde, obwohl sie hierzu tatsächlich nicht uneingeschränkt
bereit gewesen seien.
II.
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Die Revision hat keinen Erfolg.
1. Die §§ 459 ff BGB stehen der Verantwortlichkeit der Beklagten aus
fahrlässigem Verschulden bei den Vertragsverhandlungen nicht entgegen. Die
gesetzlichen Gewährleistungsregelungen schließen die Haftung des Verkäu-
fers wegen eines Mangels der Kaufsache aus fahrlässigem Verschulden bei
den Vertragsverhandlungen nur insoweit aus, als sie auf den vom Käufer gel-
tend gemachten Mangel Anwendung finden können (st. Rspr., vgl. Senat,
BGHZ 60, 319, 321; Senatsurt. v. 10. Juli 1987, V ZR 236/85, NJW-RR 1988,
10, 11; v. 23. März 1990, V ZR 16/89, NJW-RR 1990, 970, 971 und v. 3. Juli
1992, V ZR 97/91, NJW 1992, 2564, 2566). Hieran fehlt es, wenn der Verkäu-
fer eine bestimmte Beschaffenheit der Kaufsache erst zu einem nach Ge-
fahrübergang liegenden Zeitpunkt herbeizuführen hat. Die §§ 459 ff BGB re-
geln allein den Fall, daß die Kaufsache im Zeitpunkt des Gefahrübergangs
mangelhaft ist.
Braucht die Kaufsache nach dem Kaufvertrag im Zeitpunkt des Über-
gangs der Gefahr, grundsätzlich mithin bei Übergabe des Besitzes (§ 446
Abs. 1 BGB), eine bestimmte Eigenschaft nicht zu haben, kommt eine Haftung
des Verkäufers nach den gesetzlichen Gewährleistungsvorschriften nicht in
Betracht (Senatsurt. v. 21. Mai 1976, V ZR 173/74, WM 1976, 978, 979 und v.
6. März 1987, V ZR 200/85, NJW-RR 1987, 908, 910; Erman/Grunewald, BGB,
10. Aufl., § 463 Rdn. 4; MünchKomm-BGB/Westermann, 3. Aufl., § 463 Rdn. 1;
Palandt/Putzo, BGB, 59. Aufl., § 463 Rdn. 8; RGRK-BGB/Mezger, 12. Aufl.,
§ 463 Rdn. 2; Soergel/Huber, BGB, 12. Aufl., § 463 Rdn. 11; mißverständl.
Palandt/Putzo, § 463 BGB Rdn. 10). Soll die Kaufsache in einem späteren
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Zeitpunkt eine besondere Eigenschaft haben, ist vielmehr zu prüfen, ob inso-
weit eine werkvertragliche Verpflichtung oder eine Garantie vereinbart ist (Se-
natsurt. v. 21. Mai 1976, V ZR 173/74, aaO; Erman/Grunewald, § 463 BGB
Rdn. 4; MünchKomm-BGB/Westermann, § 463 BGB Rdn. 1; Soergel/Huber,
§ 459 BGB Rdn.151) oder eine Haftung aus Verschulden bei den Vertragsver-
handlungen in Betracht kommt (Soergel/Huber, § 459 BGB Rdn. 152).
2. Auch die Feststellung des Berufungsgerichts, die Kläger zu 1 bis 3
und 5 bis 8 hätten aufgrund der Angabe im Prospekt und den Regelungen im
Kaufvertrag annehmen dürfen, die Beklagten würden auch ohne die Vereinba-
rung einer vertraglichen Verpflichtung unter allen Umständen die Fahrstühle
einbauen, hält dem Angriff der Revision stand. Das Berufungsgericht brauchte
den Urkundsnotar nicht zu der Behauptung der Beklagten zu hören, er habe
bei der Urkundsverhandlung erklärt, die vertraglichen Vereinbarungen begrün-
deten keine Verpflichtung der Beklagten zum Einbau der Fahrstühle.
Hierauf kommt es nicht an. Nach der Angabe im Prospekt und den zum
Einbau des Fahrstuhls im Kaufvertrag vereinbarten Regelungen konnten die
Kläger sicher annehmen, die Fahrstühle würden eingebaut. Die Berechtigung
ihres Vertrauens entfiel nicht durch die behauptete Erklärung des Notars.
Selbst wenn im Kaufvertrag eine derartige Verpflichtung nicht geregelt ist, haf-
ten die Beklagten, weil sie in den Vertragsverhandlungen den Einbau der
Fahrstühle als sicher dargestellt haben und der entsprechenden Erwartung der
Kläger nicht entgegengewirkt haben. Auch die vertraglichen Bestimmungen
formulieren den Einbau als künftige Tatsache und regeln die Kosten ihrer Er-
richtung und ihres Betriebs. Ob hierdurch eine Verpflichtung zur Errichtung der
Fahrstühle vereinbart worden ist, was der Notar verneint haben soll, ist für die
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Berechtigung des Vertrauens der Kläger in das als feststehend dargestellte
künftige Verhalten der Beklagten ohne Bedeutung.
Daher kann auch dahin gestellt bleiben, ob die Behauptung der Beklag-
ten den mit der Klägerin zu 4 vereinbarten, von einem anderen Notar beurkun-
deten Vertrag überhaupt zum Gegenstand hat.
3. Der Schadensersatzanspruch der Kläger ist entgegen der Meinung
der Revision nicht verjährt. Die in § 477 Abs. 1 BGB bestimmten kurzen Verjäh-
rungsfristen haben zum Ziel, Streitigkeiten über Mängel der Kaufsache entge-
genzuwirken, weil nach Ablauf von sechs Monaten bzw. einem Jahr seit der
Ablieferung oder Übergabe der Sache die Ermittlung und die Feststellung von
Mängeln vielfach schwierig ist und dem Verkäufer die endgültige Disposition
über den Kaufpreis möglich und der Rechtsfrieden hergestellt sein soll (vgl.
Erman/Grunewald, § 477 BGB Rdn. 1; MünchKomm-BGB/Westermann § 477
BGB Rdn. 1; Soergel/Huber, § 477 BGB Rdn. 2). Geht die Verpflichtung des
Verkäufers dahin, für einen zukünftigen Zustand der Sache einzustehen, fehlt
es an der Ausgangslage der gesetzlichen Regelung. Die Haftung beruht dann
nicht darauf, daß im Zeitpunkt der Ablieferung bzw. Übergabe die verkaufte
Sache eine bestimmte Eigenschaft nicht hatte, sondern ihr diese später fehlte.
Gibt der Verkäufer eine Zusage für einen künftigen Zeitpunkt, besteht kein An-
laß, seine Freiheit zu schützen, über den Kaufpreis binnen kurzer Frist ab-
schließend disponieren zu können. Die Verjährung so begründeter Schadens-
ersatzansprüche richtet sich daher nach § 195 BGB (vgl. Erman/Grunewald,
§ 463 BGB Rdn. 4; MünchKomm-BGB/Westermann, § 477 Rdn. 22).
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4. Auch die gegen die Feststellung des Schadens der Kläger gerichteten
Angriffe der Revision sind nicht begründet.
a) Bleibt der Wert der Kaufsache hinter dem Wert zurück, den sie auf-
grund der vom Verkäufer zu vertretenden Fehlvorstellung des Käufers für die-
sen hatte, so hat der Käufer die Wahl, ob er die Rückgängigmachung des
Kaufes verlangt oder die Kaufsache behält und den Ausgleich ihres Minder-
wertes vom Verkäufer beansprucht (st. Rspr., vgl. BGHZ 69, 53, 58; BGH, Urt.
v. 2. Juni 1980, VIII ZR 64/79, NJW 1980, 2408, 2409; und v. 8. Dezember
1988, VII ZR 83/88, NJW 1989, 1793, 1794). Ob der Entscheidung des XII. Zi-
vilsenats vom 24. Juni 1998, XII ZR 126/96, NJW 1998, 2900, wonach bei der
Berechnung des Schadensersatzes nicht ohne weiteres davon ausgegangen
werden dürfe, der Schädiger wäre bereit gewesen, den Vertrag zu für den Ge-
schädigten günstigeren Bedingungen abzuschließen, zu folgen ist, kann für die
Entscheidung des Rechtsstreits dahin gestellt bleiben. Nach dem unbestritte-
nen Vorbringen der Kläger waren die Beklagten im Hinblick auf ihre mit dem
Ausbleiben des Fahrstuhleinbaus verbundene Ersparnis zu einer Reduzierung
des Kaufpreises bereit.
b) Das Gericht kann unter Würdigung aller Umstände die Höhe des
Schadens gemäß § 287 Abs. 1 ZPO frei schätzen. Das Gesetz nimmt insoweit
in Kauf, daß die richterliche Schätzung mit der Wirklichkeit nicht immer über-
einstimmt (BGH, Urt. v. 16. Dezember 1963, III ZR 47/63, NJW 1964, 589). Die
revisionsrechtliche Nachprüfung ist darauf beschränkt, ob die Schätzung auf
grundsätzlich falschen oder offenbar unrichtigen Erwägungen beruht, ob we-
sentliche, die Entscheidung bedingende Tatsachen außer acht gelassen und
ob sonstige Rechtsvorschriften oder Denk- und Erfahrungssätze verletzt wor-
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den sind (BGHZ 39, 198, 219; 92, 54, 56 f; 102, 322, 330; BGH, Urt. v.
18. Februar 1993, III ZR 23/92, NJW-RR 1993, 795 f).
Derartige Fehler liegen nicht vor. Das Berufungsgericht hat sich die
Feststellungen des Landgerichts zu eigen gemacht. Nach dem vom Landge-
richt erhobenen Sachverständigengutachten gibt es keine hinreichende Zahl
von Verkäufen vergleichbarer vermieteter Wohnungen in Altbauten mit und
ohne Aufzug, aus denen eine marktübliche Preisdifferenz ermittelt werden
könnte. Das schließt die Feststellung des Schadens der Kläger nicht aus. Es
liegt vielmehr auf der Hand, daß durch die Ausstattung eines Hauses mit einem
Fahrstuhl die Attraktivität der Wohnungen in den Obergeschossen zunimmt
und ihr Marktwert daher höher anzunehmen ist als der Marktwert gleichartiger
Wohnungen in einem Haus ohne Fahrstuhl. Hierauf beruht die werbende An-
gabe der Beklagten im Verkaufsprospekt.
Der von dem Sachverständigen zur Schätzung der Wertdifferenz einge-
schlagene Weg, von den üblichen Kosten für die Erstellung eines Fahrstuhls
auszugehen, ist sachgerecht. Die Relation dieser Kosten zur Wertsteigerung
der Wohnungen ist für einen gewerblichen Verkäufer von Immobilien - um sol-
che handelt es sich bei den Beklagten - entscheidend für die Frage, ob er zum
Verkauf von Dachgeschoß- und Altbauwohnungen den mit dem Einbau eines
Fahrstuhls verbundenen Aufwand auf sich nimmt. Einleuchtend ist weiterhin,
daß die Wertsteigerung einer Wohnung durch den Einbau eines Fahrstuhls um
so größer ist, je höher diese Wohnung im Hause gelegen ist. Die Schätzung
der Wertsteigerung von Wohnungen durch den Einbau eines Fahrstuhls kann
daher nicht durch eine gleichmäßige Verteilung der hierdurch entstehenden
Kosten auf sämtliche Wohnungen erfolgen. Der gewählte Weg, den Wohnun-
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gen im Erdgeschoß und ersten Obergeschoß keine Wertsteigerung durch den
Einbau eines Fahrstuhls beizumessen und diese beginnend mit dem zweiten
Obergeschoß umso höher anzunehmen, je höher die Wohnungen gelegen
sind, ist nicht zu beanstanden.
Der Einbau von Aufzugsanlagen in Altbauten durch gewerbliche Immo-
bilienunternehmen erfolgt gewinnorientiert. Es ist daher auch nicht zu bean-
standen, daß der Sachverständige die für den Bau eines durchschnittlichen
Fahrstuhls geschätzten Kosten um 25 % erhöht hat und so zu den von ihm er-
mittelten Beträgen gekommen ist. Für die der Klägerin zu 4 verkaufte mietfreie
"Musterwohnung" hat er diesen Satz mit 40% angenommen. Um die so errech-
neten Beträge bleibt nach seiner Erfahrung der Wert der verkauften Wohnun-
gen hinter dem Wert zurück, den sie bei einer Ausstattung der Häuser mit ei-
nem Aufzug hätten.
Wenzel
Schneider
Wiebel
Klein
Gaier