Urteil des BGH vom 10.11.2006
BGH (verkäufer, beratung, erwerber, immobilie, beratungsvertrag, risiko, objekt, beitritt, vermittler, eigentumswohnung)
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
VERSÄUMNISURTEIL
V ZR 73/06 Verkündet
am:
10. November 2006
Langendörfer-Kunz,
Justizangestellte
als
Urkundsbeamtin
der
Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
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Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung
vom 10. November 2006 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger, die
Richter Dr. Klein und Dr. Schmidt-Räntsch, die Richterin Dr. Stresemann und
den Richter Dr. Roth
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 13. Zivilsenats
des Oberlandesgerichts Oldenburg vom 20. Februar 2006 aufge-
hoben.
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch
über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-
richt zurückverwiesen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Der Kläger erwarb im Dezember 1993 von der Beklagten eine Eigen-
tumswohnung für 127.089 DM. Für den Verkauf der Wohnung wurde in einem
Prospekt der Beklagten geworben. In § 8 Abs. 5 des von der Beklagten abge-
gebenen Vertragsangebots heißt es u.a.:
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"Für die Wirtschaftlichkeit der Investition (Rentabilität, Liquidität, Steuereffekte)
übernimmt der Verkäufer keine Verantwortung. Die Wirtschaftlichkeit ist vom
Käufer selbst zu ermitteln, Vertriebsbeauftragte des Verkäufers sind nicht er-
mächtigt, hierzu verbindliche Aussagen zu treffen."
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Bei dem Verkauf wurde für die Beklagte die von ihr mit dem Vertrieb ei-
ner Vielzahl von Eigentumswohnungen beauftragte H. GmbH tä-
tig, die für die Vermittlung des Geschäfts eine Innenprovision von mindestens
18,75 % des Kaufpreises erhielt. Die Zahlung dieser Provision wurde dem Klä-
ger nicht offenbart.
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Er wurde von dem für die H. GmbH tätig gewordenen Anla-
geberater J. zu dem Abschluss des Kaufvertrags veranlasst. Er erteilte auch
einen Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag und schloss eine Mietpool-
vereinbarung ab. Den Kaufpreis einschließlich Nebenkosten und Disagio finan-
zierte er mit einem von der B. AG gewährten Darlehen nach dem so ge-
nannten "Dortmunder Modell"; dafür nahm er ein Vorausdarlehen von
150.000 DM zu einem Nominalzinssatz von 5,90 % p.a. und einer Zinsbindung
von fünf Jahren auf, welches durch zwei Bausparverträge mit einer Bauspar-
summe von jeweils 75.000 DM mit steigenden Ansparraten getilgt werden soll-
te.
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Mit der Behauptung, die Beratung über die Wirtschaftlichkeit und Finan-
zierung des Objekts sei falsch und unzureichend gewesen, hat der Kläger von
der Beklagten im Wege des Schadensersatzes die Erstattung des zur Kauf-
preisfinanzierung aufgenommenen Bruttodarlehens Zug um Zug gegen Rück-
übereignung der Eigentumswohnung und die Feststellungen verlangt, dass die
Beklagte ihm zum Ersatz weiterer Schäden verpflichtet ist und sich im Verzug
der Annahme befindet. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Die Beru-
fung der Beklagten ist erfolglos geblieben. Mit der von dem Oberlandesgericht
zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihr Ziel der Klageabweisung weiter.
Der Kläger hat sich im Revisionsverfahren nicht durch einen bei dem Bundes-
gerichtshof zugelassenen Rechtsanwalt vertreten lassen.
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Entscheidungsgründe:
I.
Nach Auffassung des Berufungsgerichts ist die Beklagte dem Kläger we-
gen Verletzung ihrer Pflichten aus einem Beratungsvertrag zum Schadenser-
satz verpflichtet. Der Kläger sei durch den von der Beklagten beauftragten
Vermittler schuldhaft nicht darüber aufgeklärt worden, dass die H.
GmbH für den vermittelten Verkauf eine Innenprovision von 18,75 % des Kauf-
preises erhalten habe. Dagegen habe der Kläger nicht substantiiert dargelegt,
dass die Beklagte ihre Beratungspflichten auch durch eine fehlende Aufklärung
über die Risiken des Mietpools und die Vorlage einer fehlerhaften Musterbe-
rechnung verletzt habe.
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II.
Das hält der revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht stand.
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1. Rechtsfehlerfrei geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, dass
zwischen den Parteien ein Beratungsvertrag zustande gekommen ist.
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a) Der Verkäufer einer Eigentumswohnung ist zwar gewöhnlich nicht
verpflichtet, den Käufer über die Wirtschaftlichkeit des Erwerbs und seinen Nut-
zen für den Käufer aufzuklären oder zu beraten. Die Beratung wird aber Haupt-
pflicht des Verkäufers aus einem selbständigen Beratungsvertrag, wenn er mit
dem Käufer nicht nur über die Bedingungen des angestrebten Kaufvertrags
verhandelt, sondern diesem unabhängig hiervon einen Rat erteilt (Senat, BGHZ
140, 111, 115; Urt. v. 14. März 2003, V ZR 308/02, WM 2003, 1686, 1688 f.;
Urt. v. 8. Oktober 2004, V ZR 18/04, WM 2004, 2349, 2351). Dabei steht es
einem auf Befragen des Käufers erteilten Rat gleich, wenn der Verkäufer als
Ergebnis intensiver Vertragsverhandlungen ein Berechnungsbeispiel über Kos-
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ten und finanzielle Vorteile des Erwerbs vorlegt, welches zur Förderung der
Vermittlung des Geschäfts dienen soll (Senat, BGHZ 140, 111, 115; 156, 371,
374).
b) So liegt es hier. Die Beklagte hat sich bei dem Vertrieb der Eigen-
tumswohnung von vornherein nicht auf Auskünfte zu der Immobilie beschränkt.
Sie hat für den Verkauf der Wohnung einen Prospekt erstellt, in welchem das
aus dem Wohnungserwerb, der untertariflichen Bausparfinanzierung mit zwei
hintereinander geschalteten Bausparverträgen und dem Beitritt zu einem Miet-
pool bestehende Gesamtpaket als Steuersparmodell zur Altersvorsorge und
Vermögensbildung angepriesen wurde. Die Beklagte ist damit aus der Rolle des
typischen Verkäufers herausgetreten und hat den Erwerbern eine Anlageemp-
fehlung gegeben, welche diese auch aus nicht mehr in der Immobilie selbst lie-
genden Gründen zu dem Erwerb veranlassen sollte. Zudem ist es nicht bei der
allgemeinen Empfehlung aus dem Prospekt geblieben. Vielmehr ist ein konkre-
ter Finanzierungsvorschlag auf der Grundlage des "Dortmunder Modells" mit
dem Kläger besprochen worden. Damit hat die Beklagte über ihre Rolle als
Verkäuferin hinaus eine eigenständige, von dem beabsichtigten Kaufvertrag zu
trennende Beratung übernommen.
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c) Zur Eingehung dieser Verpflichtung hat sie zwar nicht selbst Kontakt
mit dem Kläger aufgenommen, diese Kontaktaufnahme vielmehr der H.
GmbH und dem von dieser eingeschalteten Anlageberater überlassen. Diese
haben die Beklagte bei Abschluss des Beratungsvertrags aber wirksam vertre-
ten.
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aa) Stellt sich bei der Vermittlung des Kaufvertrags die Aufgabe einer Be-
ratung des Kaufinteressenten und ist sie von dem Verkäufer dem Vermittler ü-
berlassen, so kann sich dessen stillschweigende Bevollmächtigung zum Ab-
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schuss des Beratungsvertrags aus den Umständen ergeben (§ 167 BGB). Die-
se Voraussetzungen sind hier gegeben. Die Beklagte hat den Vertrieb der Ei-
gentumswohnungen in der Anlage vollständig der H. GmbH über-
lassen und ihr nach den nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsge-
richts völlig freie Hand gelassen. Deren Tätigkeit beschränkte sich nicht auf die
Vermittlung des Kaufvertrags. Sie hat den Kläger mit dem Prospekt der Beklag-
ten und einem Berechnungsbeispiel von dem Erwerb einer Eigentumswohnung
aus der Anlage der Beklagten überzeugt und ihn dabei auch über die steuerli-
chen Auswirkungen und über die Finanzierung des Erwerbs beraten. Damit
wurden die in dem Prospekt der Beklagten enthaltenen allgemeinen Anpreisun-
gen konkretisiert. Das reicht für die Annahme einer stillschweigende Bevoll-
mächtigung des Vermittlers, hier der H. GmbH und ihrer Beauf-
tragten, zum Abschluss des Beratervertrags im Namen des Verkäufers aus
(Senat BGHZ 140, 111, 116 f; Urt. v. 6. April 2001, V ZR 402/99, NJW 2001,
2021; Urt. v. 14. März 2003, V ZR 308/02, NJW 2003, 1811, 1812).
bb) Daran ändert der Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag, den
der Kläger am 2. Dezember 1993 der H. GmbH erteilt hat, nichts.
Mit diesem Auftrag hat der Kläger die H. GmbH nicht beauftragt, ihn
bei der Anlage seines Vermögens zu beraten oder für ihn eine Möglichkeit aus-
findig zu machen, Steuern zu sparen. Erst aus diesem Auftrag wurde deutlich,
weshalb in dem Berechnungsbeispiel bei einem Kaufpreis von 127.089 DM ein
Finanzierungsvolumen von 150.000 DM angesetzt wird. Beide Unterlagen bil-
den zusammen die Beratungsgrundlage. Aus der maßgeblichen Sicht eines
durchschnittlichen Erwerbers in der Lage des Klägers ist der Auftrag kein Hin-
weis auf eine isolierte Beratung durch die H. GmbH, sondern im
Gegenteil ein Beleg für deren Einbindung in den Vertrieb der Beklagten, dessen
Kosten von ihm als Erwerber übernommen werden sollten.
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d) Das Zustandekommen eines Beratungsvertrags scheitert nicht an der
Freizeichnungsklausel in § 8 Abs. 5 des von der Beklagten abgegebenen Ver-
tragsangebots. Darin weist sie zwar die Beurteilung der Wirtschaftlichkeit dem
Verantwortungsbereich des Käufers zu. Aber bei Abgabe des Angebots war der
Beratungsvertrag bereits abgeschlossen und erfüllt worden.
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2. Mit Erfolg wendet sich die Revision jedoch dagegen, dass das Beru-
fungsgericht eine Pflicht der von der Beklagten für den Verkauf der Wohnung
eingeschalteten Vermittler zur Aufklärung des Klägers über die der H.
GmbH zustehende Innenprovision bejaht.
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a) Das steht, wie das Berufungsgericht zutreffend erkennt, in Wider-
spruch zu der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. Danach besteht eine
solche Aufklärungspflicht des Vermittlers einer Kapitalanlage und desjenigen,
der beauftragt und bevollmächtigt ist, den Investitionsentschluss eines Anlegers
durch den Abschluss der erforderlichen Verträge zu vollziehen, zwar in den Fäl-
len, in denen dem Kaufinteressenten im Rahmen eines Steuerspar- oder Geld-
anlagemodells das Objekt von dem Anbieter oder Vertreiber mittels eines Pros-
pekts vorgestellt wird (BGHZ 158, 110, 120 f.; BGH, Urt. v. 28. Juli 2005, III ZR
290/04, WM 2005, 1998, 2000 f.), nicht aber des Verkäufers einer gebrauchten
Immobilie, wenn das Objekt - wie hier - durch mündliche Beratung anhand ei-
nes konkreten Berechnungsbeispiels vertrieben wird (Senat, Urt. v. 8. Oktober
2004, V ZR 18/04, WM 2004, 2349, 2351 f.).
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b) Ausgangspunkt dieser Differenzierung, die das Berufungsgericht für
nicht gerechtfertigt hält, ist der Grundsatz, dass der Käufer einer Immobilie kei-
nen Anspruch auf den Erwerb zu ihrem Verkehrswert hat, sondern dass es den
Vertragsparteien bis zu den Grenzen der Sittenwidrigkeit und des Wuchers
überlassen bleibt, welchen Kaufpreis sie vereinbaren. Mithin besteht für den
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Verkäufer grundsätzlich selbst dann keine Pflicht zur Offenlegung des Werts
des Kaufobjekts, wenn dieser erheblich unter dem geforderten Preis liegt. Er
darf vielmehr davon ausgehen, dass sich sein künftiger Vertragspartner selbst
über Art und Umfang seiner Vertragspflichten im eigenen Interesse Klarheit ver-
schafft hat (Senat, Urt. v. 14. März 2003, V ZR 308/02, WM 2003, 1686, 1688
m.w.N.). Das gilt erst recht, wenn - wie hier - keine konkreten Anhaltspunkte für
ein besonderes Interesse des Käufers an dem Anteil der in dem Ge-
samtaufwand des Modells enthaltenen Entgelte und Provisionen für begleitende
Dienstleistungen vorhanden sind. In diesem Fall muss der Verkäufer bzw. der
für ihn tätige Vermittler, der die Kaufentscheidung des Interessenten durch eine
persönliche Beratung anhand eines konkreten Berechnungsbeispiels und nicht
nur auf der Grundlage eines Vertriebsprospekts herbeiführt, ungefragt keine
Angaben darüber machen (Senat, Urt. v. 8. Oktober 2004, V ZR 18/04, aaO;
Urt. v. 13. Oktober 2006, V ZR 66/06 zur Veröffentlichung bestimmt). Daran
ändert auch der von dem Berufungsgericht hervorgehobene Gesichtspunkt
nichts, dass ein dem Erwerbsinteressenten vorgelegtes konkretes Berech-
nungsbeispiel diesem den Eindruck vermittele, es sei vollständig und er habe
einen lückenlosen Überblick über die für das Geschäft maßgeblichen Faktoren
erhalten, so dass sich weitere Nachfragen erübrigten (Senat, Urt. v. 13. Oktober
2006, V ZR 66/06, aaO).
3. Somit ist das Berufungsurteil aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sa-
che ist aber noch nicht entscheidungsreif und deshalb zur neuen Verhandlung
und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1
Satz 1 ZPO).
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a) Der Kläger hat vorgetragen, die Beklagte habe ihm falsche Angaben
zu den Mieteinnahmen gemacht und ihn nicht über die mit dem Beitritt zum
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Mietpool verbundenen Risiken aufgeklärt. Das kann einen Beratungsfehler dar-
stellen.
aa) Der Beratungsvertrag verpflichtet den Verkäufer zu richtiger und voll-
ständiger Information über die tatsächlichen Umstände, die für den Kaufent-
schluss des Interessenten von wesentlicher Bedeutung sind oder sein können
(Senat, Urt. v. 14. Januar 2005, V ZR 260/03, WuM 2005, 205, 207). Bei einer
Immobilie, die, wie hier, zu Anlagezwecken erworben wird, sind dies vor allem
die Aufwendungen, die der Interessent erbringen muss, um das Objekt erwer-
ben und halten zu können (BGHZ 156, 371, 377; Senat, Urt. v. 13. Oktober
2006, V ZR 66/06 zur Veröffentlichung bestimmt).
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bb) Der Verkäufer verletzt seine Beratungspflichten, wenn er ein in tat-
sächlicher Hinsicht unzutreffendes, zu positives Bild der Ertragserwartung der
Immobilie gibt und den Interessenten dadurch zum Vertragsschluss veranlasst
(Senat, Urt. v. 14. Januar 2005, V ZR 260/03, WuM 2005, 205, 207; vgl. auch
Senat, Urt. v. 15. Oktober 2004, V ZR 223/03, WM 2005, 69, 70). Das kann
durch unzutreffende Angaben über die erzielbare Miete geschehen. Ein Bera-
tungsfehler liegt aber auch vor, wenn das in dem vorgesehenen Beitritt zu ei-
nem Mietpool liegende Risiko, nicht nur die Lasten der Unvermietbarkeit der
eigenen Wohnung, sondern auch die - anteiligen - Lasten der Unvermietbarkeit
anderer Wohnungen tragen zu müssen, bei der Berechnung des Eigenauf-
wands nicht angesprochen und z.B. in der Form von Abschlägen bei den Ein-
nahmen oder von Zuschlägen bei den monatlichen Belastungen angemessen
berücksichtigt wird (Senat, Urt. v. 13. Oktober 2006, V ZR 66/06, aaO).
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b) Eine in diesem Sinne unzureichende Beratung hat der Kläger schlüs-
sig vorgetragen.
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aa) Das Berufungsgericht meint zwar, seine Angaben seien zu un-
substantiiert. Es fehle an einer Ankaufsberechnung. Die Einzelheiten zum Miet-
pool seien auch nur sehr eingeschränkt vorgetragen worden. Das schöpft den
Vortrag des Klägers aber nicht aus und steht nicht in Einklang mit der Recht-
sprechung des Bundesgerichtshofs. Danach ist ein Sachvortrag zur Begrün-
dung eines Klageanspruchs dann schlüssig, wenn der Kläger Tatsachen vor-
trägt, die in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet und erforderlich sind,
das geltend gemachte Recht als in der Person des Klägers entstanden erschei-
nen zu lassen; die Angabe näherer Einzelheiten ist nicht erforderlich, soweit sie
für die Rechtsfolgen nicht von Bedeutung sind (BGH, Urt. v. 12. Juli 1984,
VII ZR 123/83, WM 1984, 1380 m.w.N.).
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bb) Diesen Anforderungen dürfte der Vortrag des Klägers genügen. Er
hat schon in erster Instanz behauptet, einem Mietpoolvertrag beigetreten und
über dessen Risiken nicht aufgeklärt worden zu sein. Der Vermittler J. habe
ihm im Gegenteil erklärt, es gebe keine Risiken. Die in dem Berechnungsbei-
spiel angesetzten Mieteinnahmen seien unrealistisch hoch gewesen und nie
erzielt worden. Dazu hat er als Anlage zur Klageschrift das mit ihm besproche-
ne und von ihm unterzeichnete Berechnungsbeispiel vorgelegt, in dem monatli-
che Mieteinnahmen von 460,24 DM ohne den mit Blick auf den Mietpoolvertrag
erforderlichen Risikoabschlag angesetzt werden. Mehr brauchte er zur schlüs-
sigen Darlegung eines Beratungsfehlers nicht vorzutragen. Daran ändert es
nichts, dass er den Mietpoolvertrag weder vorgelegt noch im Einzelnen erläutert
hat. Er hat nämlich in der Klageschrift darauf hingewiesen, dass er den Miet-
poolvertrag nach den bei dem Landgericht anhängigen Parallelverfahren als
gerichtsbekannt ansehe, und durfte deshalb einen Hinweis erwarten, wenn das
Gericht dies anders sah.
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cc) Der Schlüssigkeit seines Vortrags dürfte auch nicht entgegen stehen,
dass der Kläger einen Risikohinweis unterschrieben hat, in welchem die Beklag-
te auf das Risiko einer dauerhaften Vermietung hinweist und hervorhebt, dass
bei dem Ausfall des Mieters die Kosten von dem Erwerber selbst zu tragen
sind. Dieser Hinweis geht nämlich an dem aufklärungspflichtigen Risiko vorbei,
welches die Beteiligung an dem Mietpool für die Erwerber bedeutete. Dazu sagt
der Risikohinweis nichts. Er vermittelt bei einem verständigen Erwerber im Ge-
genteil den Eindruck, als gehe es nur um das Risiko des Leerstands der eige-
nen Wohnung (Senat, Urt. v. 13. Oktober 2006, V ZR 66/06 aaO).
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c) Der Verpflichtung zur Aufklärung über die mit dem Beitritt zu einem
Mietpool verbundenen Risiken steht nicht entgegen, dass die Beklagte selbst
an dem Mietpool nicht beteiligt war. Es reicht vielmehr aus, wenn der Erwerber,
was der Kläger geltend gemacht hat, aufgrund der empfohlenen Finanzierungs-
art zu dem Beitritt verpflichtet war und sich aus dem Mietpoolvertrag nur mit
Zustimmung der finanzierenden Bank lösen durfte. Ohne eine entsprechende
Aufklärung vermag der Erwerber das Risiko nicht zu erkennen und sich nicht
von vornherein gegen einen Erwerb zu entscheiden. Bei Beendigung seiner
Teilnahme an dem Mietpool muss er auch damit rechnen, dass die finanzieren-
de Bank die aus ihrer Sicht hierdurch entstehenden Nachteile bei der notwendi-
gen Verlängerung der Zwischenfinanzierung zur Geltung bringt.
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d) Die Einhaltung der vorbeschriebenen Aufklärungspflichten gehört zu
den an einen Berater zu stellenden Anforderungen (§ 276 Abs. 1 Satz 2 BGB
a.F.). Ihre Versäumung wäre deshalb fahrlässig und von der Beklagten zu ver-
treten, die sich nach § 278 BGB das Fehlverhalten der H. GmbH
und deren Beauftragter zurechnen lassen müsste.
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Krüger Klein Schmidt-Räntsch
Stresemann Roth
Vorinstanzen:
LG Osnabrück, Entscheidung vom 06.09.2005 - 7 O 3675/04 -
OLG Oldenburg, Entscheidung vom 20.02.2006 - 13 U 64/05 -