Urteil des BGH, Az. V ZB 160/09

Leitsatzentscheidung
BUNDESGERICHTSHOF
BESCHLUSS
V ZB 160/09
vom
30. September 2010
in dem Zwangsversteigerungsverfahren
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
ZVG § 38
Ein bereits erteilter Zuschlag ist zu versagen, wenn die Terminsbestim-
mung derart fehlerhafte Angaben über das Versteigerungsobjekt enthält,
dass von einer Irreführung der Bieterkreise auszugehen ist.
BGH, Beschluss vom 30. September 2010 - V ZB 160/09 - LG Stuttgart
AG
Stuttgart
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Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 30. September 2010 durch
den Vorsitzenden Richter Prof.
Dr.
Krüger, die Richter Dr. Lemke und
Dr. Schmidt-Räntsch, die Richterin Dr. Stresemann und den Richter Dr. Roth
beschlossen:
Die Rechtsbeschwerde gegen den Beschluss der 10. Zivilkammer
des Landgerichts Stuttgart vom 4. September 2009 wird zurück-
gewiesen.
Der Gegenstandswert des Rechtsbeschwerdeverfahrens für die
Gründe:
I.
Das Vollstreckungsgericht hat die Zwangsversteigerung des aus dem
Rubrum ersichtlichen Grundbesitzes der Schuldner angeordnet. Bei dem Ver-
steigerungsobjekt handelt es sich um die im Wohnungsgrundbuch mit Nr. 1 be-
zeichnete Eigentumswohnung, die an die Eigentumswohnung Nr. 2 der Beteilig-
ten zu 7 und 8 angrenzt. Die tatsächliche Größe der Wohnungen stimmt nicht
mit der der grundbuchrechtlichen Lage überein. Nach der baulichen Situation
weisen beide Wohnungen eine Wohnfläche von jeweils ca. 90 qm auf. Auf der
Grundlage der Eintragung im Grundbuch in Verbindung mit den in Bezug ge-
nommenen Plänen und Urkunden ergibt sich, dass die der Wohnung Nr. 1 zu-
gewiesene Wohnfläche lediglich 48,2 qm beträgt. Auf diese Diskrepanz haben
die Beteiligten zu 7 und 8 bereits vor dem ersten Versteigerungstermin hinge-
wiesen und geltend gemacht, sie würden die nur faktisch der Wohnung Nr. 1
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zugeschlagene, ihnen aber rechtlich zustehende Fläche von einem Ersteher
herausverlangen. In dem vor dem ersten Termin zur Verkehrswertfestsetzung
eingeholten Sachverständigengutachten ist die Größe der Wohnung Nr. 1 mit
ca. 91 qm angegeben worden, allerdings mit der Einschränkung, die tatsächli-
chen Gegebenheiten entsprächen nicht den der Teilungserklärung beigefügten
Grundrissen.
In der Terminsbestimmung zu dem auf den 25. Juni 2008 anberaumten
dritten Versteigerungstermin, in dem dem Beteiligten zu 6 als Meistbietendem
der Zuschlag erteilt worden ist, hatte das Vollstreckungsgericht das Versteige-
rungsobjekt unter Angabe der Grundbuchdaten und dem Zusatz "ohne Gewähr"
wie folgt bezeichnet:
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"4-Zi.whg mit Küche, WC, Bad u. Terrasse, 91,36 qm, nebst Kellerr. u.
SNR u.a. an Pkw-Stellplatz im Doppelparker Bj. 1999."
Auf die Beschwerde des Meistbietenden und der Beteiligten zu 7 und 8
hat das Landgericht den Zuschlag versagt. Mit der zugelassenen Rechtsbe-
schwerde möchte die beteiligte Gläubigerin zu 1 eine Wiederherstellung des
Zuschlagsbeschlusses erreichen. Der Meistbietende beantragt die Zurückwei-
sung des Rechtsmittels.
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II.
Das Beschwerdegericht steht auf dem Standpunkt, ein nach § 100 Abs. 3
i.V.m. § 83 Nr. 7 ZVG von Amts wegen zu berücksichtigender Verstoß gegen
§ 43 Abs. 1 ZVG liege vor, wenn die Terminsbestimmung hinsichtlich der
Grundstücks- oder Wohnungsbezeichnung eine Falschangabe enthalte, die zu
erheblichen Missverständnissen in Bezug auf den Versteigerungsgegenstand
führen könne. Dies gelte auch dann, wenn es nicht um zwingend erforderliche
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Angaben nach § 37 ZVG gehe. Würden über zwingende Vorgaben hinaus An-
gaben gemacht, müssten diese richtig sein. Daran fehle es hier, weil auf die
erhebliche Diskrepanz zwischen der grundbuchrechtlichen Situation und der
baulichen Situation in der Terminsbestimmung nicht deutlich hingewiesen wor-
den sei.
III.
Die gemäß § 574 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 3 Satz 2 ZPO statthafte und nach
§ 575 ZPO auch im Übrigen zulässige Rechtsbeschwerde ist unbegründet. Das
Beschwerdegericht hat den erteilten Zuschlag zu Recht aufgehoben (§ 83 Nr. 7
i.V.m. § 43 Abs. 1 ZVG).
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1. Nach § 43 Abs. 1 Satz 1 ZVG ist ein Versteigerungstermin aufzuheben
und neu zu bestimmen, wenn die Terminsbestimmung nicht rechtzeitig bekannt
gemacht ist. Durch eine nicht den zwingenden Vorgaben des § 37 ZVG genü-
gende Bekanntmachung wird die Frist nicht gewahrt. Ein bereits erteilter Zu-
schlag ist nach § 83 Nr. 7, § 100 ZVG zu versagen (vgl. nur Hintzen in Dass-
ler/Schiffhauer u.a., ZVG, 13. Aufl., § 37 Rn. 3; Stöber, ZVG, 19. Aufl., § 37
Rn. 1). Dasselbe gilt, wenn zu den Sollangaben nach § 38 ZVG Angaben ge-
macht werden, die derart fehlerhaft sind, dass von einer Irreführung der Bieter-
kreise auszugehen ist (vgl. auch Senat, Beschluss vom 19. Juni 2008 - V ZB
129/07, NJW-RR 2008, 1741, 1742; Hintzen, aaO, § 43 Rn. 12).
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a) Der Senat hat bereits entschieden, dass es sich bei der Sollvorschrift
des § 38 ZVG nicht um eine bloße Ordnungsvorschrift handelt, deren Verlet-
zung die Terminsbestimmung nur dann in Frage stellt, wenn durch die unrichti-
ge Mitteilung zugleich zwingende Angaben des § 37 ZVG missverständlich oder
unklar werden (Beschluss vom 19. Juni 2008 - V ZB 129/07, aaO). Die Veröf-
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fentlichung der Terminsbestimmung hat unter anderem die Funktion, im Inter-
esse einer bestmöglichen Verwertung des Grundstücks ein möglichst breites
Publikum anzusprechen. Bietinteressenten soll eine Orientierungshilfe für die
Entscheidung an die Hand gegeben werden, ob sie am Verfahren teilnehmen
und bis zu welcher Höhe sie Gebote abgeben wollen (Senat, aaO). Angaben in
der Terminsbestimmung bieten für Ersteher auch dann eine maßgebliche Ori-
entierungshilfe, wenn diese nicht zu den Pflichtangaben nach § 37 ZVG gehö-
ren. Bedenkt man, dass der Erwerber in der Regel keine Möglichkeit hat, sich
über den tatsächlichen Zustand des Objekts vor der Versteigerung Gewissheit
zu verschaffen, der Versteigerungsgegenstand gewährleistungsfrei zugeschla-
gen wird (§ 56 Satz 3 ZVG) und das Gebot nicht der Anfechtung wegen eines
Irrtums über eine verkehrswesentliche Eigenschaft (§ 119 Abs. 2 BGB) unter-
liegt (Senat, Beschluss vom 18. Oktober 2007 - V ZB 44/07, NJW-RR 2008,
222, 223), kommt den Angaben in der Terminsbestimmung eine hervorgehobe-
ne Bedeutung auch dann zu, wenn diese "nur" den von § 38 ZVG vorgegebe-
nen Sollinhalt betreffen. Die durch diese Angaben gegebene Orientierungshilfe
darf nicht dadurch in ihr Gegenteil verkehrt werden, dass irreführende, unzutref-
fende oder nach Aktenlage zumindest erheblichen Zweifeln unterliegende An-
gaben über das Versteigerungsobjekt gemacht werden, die für die Entschlie-
ßung eines verständigen Bietinteressenten von wesentlicher Bedeutung sind.
Dass hierunter neben erheblichen quantitativen Abweichungen (vgl. dazu auch
Senat, Beschuss vom 19. Juni 2008 - V ZB 129/07, aaO; OLG Karlsruhe,
Rpfleger 1993, 256, 257; Hintzen, aaO, § 37 Rn. 8 und § 38 Rn. 4) auch Abwei-
chungen fallen, die dem Versteigerungsobjekt qualitativ ein anderes Gepräge
geben, liegt auf der Hand. Auch solche Abweichungen führen daher dazu, dass
der Zuschlag zu versagen ist. Aus der Senatsentscheidung vom 18. Oktober
2007 (V ZB 44/07, NJW-RR 2008, 222, 223) folgt nichts anderes. Der Aspekt
der Terminsbestimmung hat in dem damaligen Rechtsbeschwerdeverfahren
keine Rolle gespielt.
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b) Auf dieser Grundlage hat das Beschwerdegericht den Zuschlag zu
Recht versagt. Die Beschreibung als 91,36 qm große 4-Zimmer-Wohnung ist
schon deshalb evident unrichtig, weil eine nur 48,2 qm große Wohnung im
Rechtsverkehr unter keinem denkbaren Gesichtspunkt als 4-Zimmer-Wohnung
angesehen wird. Eine nur rund 50 qm große Wohnung spricht ganz andere Bie-
terkreise an als eine Wohnung mit einer Fläche von gut 90 qm. Auch aus der
Sicht eines verständigen Erstehers kommt diesem Umstand bietentscheidende
Bedeutung zu. Bei dem Erwerb von Wohnungseigentum stehen bei der Wil-
lensentschließung die Angaben zur Größe der Wohn- oder Nutzfläche im Vor-
dergrund und nicht der nur als Bruchteil ausgewiesene Miteigentumsanteil an
dem Grundstück (OLG Karlsruhe, Rpfleger 1993, 256, 257; vgl. auch Stöber,
aaO, § 37 Rn. 2.8). Die Wohn- bzw. Nutzfläche bildet ein maßgebliches Kriteri-
um für den Verkehrswert der Wohnung und damit für die Möglichkeit der Finan-
zierung sowie für die Prognose über die zukünftige Wertentwicklung und die
Höhe des zukünftig erzielbaren Mietertrages (BGH, Urteil vom 7. September
2000 - VII ZR 443/99, BGHZ 145, 121, 129). Nichts anderes gilt für die Be-
schreibung des Versteigerungsobjekts als 4-Zimmer-Wohnung. Jedenfalls bei
irreführenden Informationen über solche zentralen Beschaffenheitsmerkmale ist
Bietinteressenten nicht damit geholfen, dass der Miteigentumsanteil zutreffend
angegeben wird.
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Eine andere Beurteilung ist nicht deshalb angezeigt, weil das Berufungs-
gericht die Beschreibung des Versteigerungsobjekts durch den Zusatz "ohne
Gewähr" relativiert hat. Bedenkt man, dass das Vollstreckungsgericht die
Wohnfläche mit einer Genauigkeit von zwei Dezimalstellen hinter dem Komma
angegeben hat, ist der Zusatz aus der Sicht verständiger Bietinteressenten le-
diglich dahin zu verstehen, dass zwar mit Abweichungen insbesondere von der
- Exaktheit suggerierenden - Wohnflächenangabe gerechnet werden muss (zur
Frage der Wesentlichkeit von Verkehrswertabweichungen vgl. Senat, Beschluss
vom 19. Juni 2008 - V ZB 129/07, NJW-RR 2008, 1741, 1742), nicht aber, dass
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auch solche Diskrepanzen in Betracht zu ziehen sind, die dem Versteigerungs-
objekt die Eigenschaft als 4-Zimmer-Wohnung nehmen und damit ein völlig an-
ders Gepräge geben.
2. Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst. Dass die Gläubigerin die
Gerichtskosten des von ihr erfolglos betriebenen Rechtsbeschwerdeverfahrens
zu tragen hat, folgt aus dem Gesetz. Ein Ausspruch über die außergerichtlichen
Kosten der Beteiligten scheidet aus, weil sich die Beteiligten bei der Zuschlags-
beschwerde und einem sich daran anschließenden Rechtsbeschwerdeverfah-
rens in der Regel nicht als Parteien im Sinne der Zivilprozessordnung gegen-
über stehen. Das steht einer Anwendung von § 97 Abs. 1 ZPO entgegen (vgl.
dazu insbesondere Senat, Urteil vom 19. Januar 2007 - V ZR 26/06, BGHZ 170,
378, 381 mwN).
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Krüger
Lemke
Schmidt-Räntsch
Stresemann
Roth
Vorinstanzen:
AG Stuttgart, Entscheidung vom 25.06.2008 - 2 K 162/06 -
LG Stuttgart, Entscheidung vom 04.09.2009 - 10 T 330/08 -