Urteil des BGH, Az. V ZR 156/99

BGH (dienstbarkeit, stadt, urkunde, 1995, abteilung, eintragung, verhandlung, anfang, grundstück, inhalt)
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
V ZR 156/99
Verkündet am:
30. Juni 2000
K a n i k ,
Justizamtsinspektorin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
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Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung
vom 30. Juni 2000 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Wenzel und die Richter
Dr. Vogt, Tropf, Schneider und Dr. Lemke
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Kläger wird das Urteil des 31. Zivilsenats des
Oberlandesgerichts München vom 21. Dezember 1998 aufgeho-
ben.
Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung,
auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Beru-
fungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Kläger haben sich an einem Kapitalanlage-Modell beteiligt, bei dem
die Beklagte als Bauträgerin fungierte. Diese erwarb am 15. April 1992 eine
landwirtschaftliche Fläche in N. mit der Absicht, das Grundstück mit
Wohnungen zu bebauen und diese an Kapitalanleger weiterzuveräußern. Die
Stadt N. als Baugenehmigungsbehörde bestand von Anfang an darauf,
daß nur Studentenappartements errichtet wurden. In der von der Beklagten
abgegebenen Teilungserklärung vom 6. August 1992 heißt es deswegen auch,
daß der Grundstückseigentümer auf dem Grundstück eine Wohnanlage mit
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insgesamt 156 Studentenappartements, einem Laden, zwei Büros und 82
PKW-Stellplätzen in der Tiefgarage errichten werde. Eine dementsprechende
Baugenehmigung beantragte die Beklagte ebenfalls am 6. August 1992. Auf
Verlangen der Stadt N. wurde aufgrund der Bewilligung der Beklagten
vom 20. November 1992 am 9. Dezember 1992 eine beschränkte persönliche
Dienstbarkeit mit dem Wortlaut "Nutzungsbeschränkung (Studentenwohnung,
Büros und Läden) für die Stadt N. " in das Grundbuch eingetragen. In der
Folgezeit bemühte sich die Beklagte vergeblich um deren Löschung.
Die Kläger waren durch einen von der Beklagten herausgegebenen Ver-
kaufsprospekt auf das Anlagemodell aufmerksam geworden. Darin war kein
Hinweis auf die Nutzungsbeschränkung und ihre dingliche Sicherung enthal-
ten; vielmehr hieß es lediglich, daß die Beklagte ein Appartementhaus mit 156
Eigentumswohnungen neu errichten werde.
Am 16. Dezember 1992 gaben die Kläger ein im Auftrag der Beklagten
vom "Zentralnotariat" entworfenes notarielles Kaufangebot gegenüber der Be-
klagten ab. U.a. heißt es darin:
"Der vorgenannte Grundbesitz wird wie folgt belastet sein:
Abteilung II frei
in Abteilung II des Grundbuchs kommt jedoch eine Grund-
dienstbarkeit (Kfz.-Dienstbarkeit für ...) zur Eintragung."
In Abschnitt VII des Angebots heißt es:
"Rechtsmängel
Der Verkäufer haftet für ungehinderten Besitz- und Eigen-
tumsübergang und für Freiheit des Kaufgegenstandes von
Rechten Dritter aller Art, ausgenommen der vom Käufer in die-
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ser Urkunde ausdrücklich übernommenen Belastungen. Der
Verkäufer ist demgemäß verpflichtet, alle vom Käufer nicht
übernommenen Belastungen auf seine Kosten zu beseitigen."
Einen Hinweis auf die dinglich gesicherte Nutzungsbeschränkung enthält
die Angebotsurkunde nicht.
Die Beklagte nahm das Kaufangebot unverändert an.
Am 27. September 1995 erklärte die Beklagte sowohl für sich selbst als
auch in Vollmacht der Kläger die Auflassung. In dieser notariellen Urkunde heißt
es u.a.:
"Der vorgenannte Grundbesitz ist wie folgt belastet:
Abteilung II
Am ganzen Grundstück:
Nutzungsbeschränkung für die Stadt N. .
Auflassungsvormerkung für den Käufer
Kfz.-Dienstbarkeit gemäß Ziffer X der heutigen Urkunde."
Und weiter:
"Die in Abteilung II des Grundbuchs eingetragenen Rechte sind
dem Käufer genau bekannt und werden von ihm zur weiteren
Duldung übernommen. Er tritt in alle sich hieraus ergebenden
Rechte und Pflichten voll inhaltlich ein."
Die Kläger unterzeichneten am 19. Oktober 1995 eine von der Beklag-
ten vorbereitete Genehmigungserklärung, in der es u.a. heißt:
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"Der Unterzeichnete hat genaue Kenntnis vom Inhalt der Urkun-
de des Notars ... vom 27.09.1995 ..., genehmigt diese Urkunde
voll inhaltlich und schließt sich allen gestellten Anträgen und
abgegebenen Erklärungen an."
Die Kläger verlangen von der Beklagten Schadensersatz Zug um Zug
gegen Rückübereignung des verkauften Miteigentumsanteils verbunden mit
dem Sondereigentum. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Die Beru-
fung der Kläger ist erfolglos geblieben.
Mit ihrer Revision, deren Zurückweisung die Beklagte beantragt, verfol-
gen die Kläger ihr Klagebegehren weiter.
Entscheidungsgründe:
I.
Das Berufungsgericht geht zunächst von einem Schadensersatzan-
spruch der Kläger gegen die Beklagte wegen Rechtsmängelgewährleistung
aus, weil sie ihre Verpflichtung zur Löschung der zugunsten der Stadt N.
eingetragenen Dienstbarkeit von Anfang an nicht erfüllen konnte. Jedoch hät-
ten die Kläger mit ihrer Genehmigungserklärung vom 19. Oktober 1995 im We-
ge der Vertragsänderung die Eintragung der Dienstbarkeit gebilligt. Dadurch
sei die Haftung der Beklagten entfallen.
Weiter nimmt das Berufungsgericht die Verletzung einer vorvertragli-
chen Aufklärungspflicht der Beklagten an, weil sie die Kläger vor der Abgabe
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des Kaufangebots nicht auf die eingetragene Dienstbarkeit hingewiesen hat.
Den Klägern sei dadurch aber kein Schaden entstanden, denn ihre Genehmi-
gungserklärung vom 19. Oktober 1995 schließe die Ursächlichkeit der Aufklä-
rungspflichtverletzung für den Abschluß des Kaufvertrages aus. Im übrigen
handelten die Kläger treuwidrig, wenn sie sich zunächst mit der Eintragung der
Dienstbarkeit einverstanden erklärten und später gleichwohl Schadensersatz-
ansprüche auf die unterlassene Aufklärung stützten.
II.
Dies hält einer revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht in allen Punkten
stand.
1. Zu Recht geht das Berufungsgericht allerdings von einer kaufvertrag-
lichen Rechtsmängelhaftung der Beklagten aus. Dem steht nicht etwa entge-
gen, daß die Parteien einen Bauträgervertrag über eine noch zu errichtende
Eigentumswohnung abgeschlossen haben. Welches Recht auf die jeweiligen
Verpflichtungen aus einem solchen Vertrag anzuwenden ist, richtet sich nach
dem Sinn und Zweck des Vertrags, seiner wirtschaftlichen Bedeutung und der
Interessenlage der Parteien (BGHZ 74, 204, 207). Hinsichtlich des von den
Klägern erworbenen Miteigentumsanteils gelten die Regeln des Kaufvertrags-
rechts.
2. Zu Unrecht meint das Berufungsgericht jedoch, daß der Schadenser-
satzanspruch der Kläger durch eine nachträgliche Änderung des Bauträger-
vertrags entfallen sei. Denn die Beklagte hat die Kläger bei dem Abschluß des
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durch die Genehmigung der in der Auflassungsurkunde enthaltenen Erklärun-
gen zustande gekommenen Änderungsvertrags getäuscht und damit bei dem
Vollzug des Bauträgervertrags eine positive Forderungsverletzung begangen.
Dies führt dazu, daß die Kläger so zu stellen sind, als hätten sie den Ände-
rungsvertrag nicht abgeschlossen.
Die Beklagte räumt selbst ein, ihre gegenüber den Klägern bestehende
Aufklärungspflicht verletzt zu haben, indem sie sie nicht schon vor der Abgabe
des Kaufangebots über die am 9. Dezember 1992 erfolgte Eintragung der die
Nutzungsbeschränkung sichernden Dienstbarkeit unterrichtet hat. Hierfür hat
die Beklagte unter dem Gesichtspunkt der Rechtsmängelhaftung einzustehen.
Dieser Haftung konnte sich die Beklagte nur durch die angestrebte Ver-
tragsänderung entziehen. Diese war aber durch die ihr von den Klägern erteilte
Vollmacht zur Auflassung und zum Vollzug des Kaufvertrags nicht gedeckt. Bei
dieser Sachlage hätte unter redlichen Geschäftspartnern nichts näher gelegen,
als die Kläger darauf hinzuweisen, daß sie die dinglich gesicherte Nutzungsbe-
schränkung übernehmen sollen. Statt dessen hat die Beklagte die erforderliche
Vertragsänderung in der Auflassungsurkunde versteckt und dort zudem noch
durch unklare Formulierungen verschleiert: Der im Grundbuch eingetragene
Inhalt der Dienstbarkeit wurde in einem entscheidenden Punkt nicht wiederge-
geben, denn es fehlte die Angabe der Art der Nutzungsbeschränkung (Stu-
dentenwohnungen, Büros und Läden). Im Hinblick darauf, daß in Ziffer XXI des
Kaufvertrags neben einer Dienstbarkeit für 38 Pkw-Abstellplätze auch eine ent-
sprechende beschränkte persönliche Dienstbarkeit für die Stadt N. zur
Absicherung dieser Verpflichtung vorgesehen ist, war der in der Auflassungs-
urkunde enthaltene Hinweis auf die "Nutzungsbeschränkung für die Stadt
N. " irreführend, weil damit auch allein die in Ziffer XXI des Kaufvertrags er-
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wähnte Dienstbarkeit gemeint sein konnte. Denn die in der Urkunde weiter er-
wähnte "Kfz.-Dienstbarkeit gem. Ziff. X" betraf nicht die beschränkte persönli-
che Dienstbarkeit gegenüber der Stadt N. , sondern die Grunddienstbar-
keiten gegenüber den Eigentümern der Flurstücke 377 und 379. Die Beklagte
hat damit das bestehende Vertragsverhältnis schuldhaft verletzt und den Klä-
gern durch den Wegfall der Rechtsmängelhaftung einen Schaden verursacht,
für den sie Ersatz in der Form der Rückgängigmachung des Änderungsvertrags
verlangen können. Dies hat zur Folge, daß die Rechtsmängelhaftung der Be-
klagten weiter besteht.
Zu keinem anderen Ergebnis führt der Hinweis des Prozeßbevollmäch-
tigten der Beklagten in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat, die Kläger
hätten von Anfang an gewußt, eine Studentenwohnung zu erwerben. Denn zum
einen ergibt sich die Nutzungsbeschränkung weder aus dem Verkaufsprospekt
noch aus der maßgeblichen Gemeinschaftsordnung; und zum anderen fehlt
jeder Hinweis auf die dingliche Belastung.
3. Da die Parteien über die Höhe des den Klägern durch den Vertrags-
schluß entstandenen Schadens streiten und das Berufungsgericht sich bisher
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damit nicht auseinandergesetzt hat, ist sein Urteil aufzuheben und die Sache
zwecks weiterer Aufklärung zurückzuverweisen.
Wenzel
Vogt
Tropf
Schneider
Lemke