Urteil des BGH vom 11.12.2002
BGH (mieter, mietzins, vereinbarung, wohnung, auslegung, vermieter, verrechnung, mietvertrag, geschäftsführer, gebäude)
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
XII ZR 312/00
Verkündet am:
11. Dezember 2002
Küpferle
Justizamtsinspektorin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
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Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 11. Dezember 2002 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne und die
Richter Sprick, Weber-Monecke, Fuchs und Dr. Ahlt
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 8. Zivilsenats des
Kammergerichts in Berlin vom 21. September 2000 aufgehoben.
Die Sache wird zu neuer Verhandlung und Entscheidung, auch
über die Kosten der Revision, an das Berufungsgericht zurück-
verwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Klägerin macht Erstattung ihrer Investitionskosten für ein gewerbli-
ches Mietobjekt geltend.
Sie mietete mit schriftlichem Vertrag vom 1. Januar 1994 für die Dauer
bis 31. Dezember 2003 ein auf dem Hof des Grundstücks S. straße 5 be-
findliches, nicht fertiggestelltes Gebäude zu gewerblichen Zwecken. In einer
handschriftlichen "Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag Nr. 1" vom 1. Januar
1994 heißt es u.a.:
"... Der Mieter ist berechtigt bauliche Änderungen, innerhalb des freiste-
henden Gebäudes, ohne Einwilligung des Vermieters vorzunehmen. Die
Kosten werden vom Mieter getragen. ..."
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Mit einem weiteren schriftlichen Vertrag vom selben Tage vermietete die
Beklagte eine im Wohngebäude S. straße 5 befindliche Dachgeschoß-
wohnung an den Geschäftsführer der Klägerin (zwischen den Parteien ist strei-
tig, ob die Klägerin oder ihr Geschäftsführer Mieter ist). Nach § 2 dieses Vertra-
ges beginnt das Mietverhältnis am 1. Januar 1994 und endet am 31. Dezember
1995. § 20 des Mietvertrages enthält die handschriftliche Regelung:
"Es wird seitens des Vermieters über die vereinbarte Mietzeit hinaus zu-
gesichert, daß der Firma G. -G. die vermieteten Räume im Wohn-
haus weiterhin auf der vorvertraglichen Regelung zur Verfügung stehen."
In einer ergänzenden handschriftlichen "Vereinbarung" der Parteien
ebenfalls vom 1. Januar 1994 heißt es:
"Zwischen Vermieter und Mieter bestehen zwei Mietverträge:
1) über Räume im hinteren freistehenden Gebäude.
2) über Räume im Dachgeschoß des Wohnhauses, S. straße 5.
Hierfür entrichtet der Mieter einen Mietzins für
1) 1.350 DM und für
2) von 750 DM.
Für die Vermietung der Räume zu 2. wird bis zum 31.12.2003 ein Miet-
zins von 320 DM entrichtet, die restlichen 430 DM werden zur Verrech-
nung der getätigten und durch den Mieter nachzuweisenden Investitio-
nen dem Mieter überlassen, längstens jedoch bis zur Tilgung der getä-
tigten Investitionen."
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In der Folgezeit baute die Klägerin das Gewerbemietobjekt zu einem
funktionsfähigen Bürogebäude aus. Beide Mietverhältnisse wurden im Einver-
ständnis mit der Beklagten vorzeitig zum 31. Dezember 1994 beendet.
Die Klage, mit der die Klägerin Ersatz ihrer Investitionskosten in Höhe
von 104.003,14 DM nebst Zinsen verlangt hat, hat das Landgericht abgewie-
sen. Die Berufung der Klägerin ist ohne Erfolg geblieben. Dagegen wendet sich
die Klägerin mit der Revision, die der Senat angenommen hat.
Entscheidungsgründe:
Die Revision der Klägerin führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils
und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.
1. Das Kammergericht hat ausgeführt, das Landgericht habe zu Recht
einen Anspruch der Klägerin aus § 557 a BGB a.F. verneint. Die Klägerin habe
mit der Beklagten keine Mietvorauszahlung in Höhe der Herstellungskosten für
das Gebäude vereinbart. Nach der Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag habe
die Klägerin die Kosten ihrer Umbaumaßnahmen selbst zu tragen. Diese ver-
traglich vereinbarte Kostentragungspflicht der Klägerin schließe eine Vereinba-
rung des Inhalts aus, daß die Baukosten von der Beklagten zu erstatten seien,
falls nicht eine Rückzahlung durch den vereinbarten reduzierten Mietzins für die
Wohnung erfolge. Ein Anspruch aus § 812 BGB wegen vorzeitiger Beendigung
des langfristigen Mietvertrages sei nicht gegeben.
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2. Die Entscheidung des Berufungsgerichts hält einer rechtlichen Nach-
prüfung nicht stand.
a) Zu Recht rügt die Revision, das Berufungsgericht habe entschei-
dungserheblichen Sachvortrag übergangen und angebotenen Beweis nicht er-
hoben. Das Berufungsgericht ist davon ausgegangen, daß eine Mietvoraus-
zahlungsvereinbarung zwischen den Parteien nicht getroffen worden sei. Die
Klägerin hatte aber im Berufungsverfahren geltend gemacht, die Parteien hät-
ten bei Abschluß der beiden Mietverträge und der Zusatzregelung zu den Ver-
trägen vereinbart, daß die Klägerin die Aufwendungen für die bauliche Herstel-
lung des Gewerbemietobjekts als Mietvorauszahlung leiste. Eine entsprechen-
de Einigung sei zwischen der Klägerin und der Beklagten, vertreten durch den
Zeugen Gaul, bei Abschluß des Mietvertrages erzielt worden. Die Formulierung
"die Kosten werden vom Mieter getragen" stehe dem nicht entgegen. Sie sei
deshalb aufgenommen worden, weil die Beklagte nicht willens und in der Lage
gewesen sei, die Kosten zu finanzieren. Die Schaffung von Vermögenswerten
auf seiten der Beklagten mit finanziellen Mitteln der Klägerin habe durch die
vereinbarte Mietreduzierung abgegolten werden sollen. Die Parteien seien sich
einig gewesen, daß der von der Klägerin vorausbezahlte Betrag zurückzuge-
währen sei, falls eine Rückzahlung durch den vereinbarten reduzierten Mietzins
über die Laufzeit des Mietvertrages nicht erfolge. Die Vereinbarung habe nicht
vorgesehen, über einen Preisnachlaß bezüglich der Dachgeschoßwohnung die
Klägerin zu veranlassen, das Gewerbeobjekt im Hof auf eigene Kosten auszu-
bessern. Vielmehr habe über die Mietreduktion eine Verrechnung der vorfinan-
zierten Umbaukosten erfolgen sollen. Zum Nachweis für die Richtigkeit ihrer
Behauptung hat die Klägerin ihren ehemaligen Geschäftsführer C. als
Zeugen benannt.
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b) Die Verfahrensrüge ist berechtigt. Das Berufungsgericht hätte den
Zeugen vernehmen müssen.
aa) Wenn die Parteien die behauptete und unter Beweis gestellte Ver-
einbarung getroffen haben, handelt es sich bei der von der Klägerin getätigten
Investition um eine Mietvorauszahlung, die nach Maßgabe des § 557 a BGB
a.F. zu erstatten ist. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts erfordert
diese nicht, daß der Mieter dem Vermieter einen Geldbetrag zur Verfügung
stellt. Für die Anwendbarkeit des § 557 a BGB a.F. macht es keinen Unter-
schied, ob der Mieter an den Vermieter mit Rücksicht auf den abzuschließen-
den Mietvertrag eine Vorauszahlung leistet, mit der dieser den Mietgegenstand
herstellt, wiedererstellt, ausbaut oder verbessert, und dessen Rückerstattung
durch Verrechnung mit dem monatlichen Mietzins erfolgt, oder ob der Mieter
einen entsprechenden Betrag auf dem Grundstück oder in das Mietobjekt selbst
verbaut und den aufgewendeten Betrag nach vertraglicher Übereinkunft vom
festgelegten Monatszins in bestimmten Raten jeweils abzieht. Beide Vorgänge
sind rechtlich und wirtschaftlich als Mietvorauszahlung zu beurteilen (BGHZ 54,
346, 350; Senatsentscheidung vom 17. Mai 2000 - XII ZR 344/97 - NJW 2000,
2987). Entscheidend ist vielmehr, daß die Leistungen des Mieters durch eine
Verrechnungsabrede in eine Beziehung zu dem fälligen Mietzins gebracht wer-
den (Scheuer in Bub/Treier, Kap. V. B Rdn. 324 m.w.N.).
bb) Fehlerhaft geht das Berufungsgericht davon aus, daß die vertraglich
vereinbarte Kostentragungspflicht der Klägerin eine Mietvorauszahlungsverein-
barung ausschließt. Zwar unterliegt die Auslegung eines Vertrages als tatrich-
terliche Würdigung der revisionsgerichtlichen Überprüfung nur darauf, ob ge-
setzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, Denkgesetze oder all-
gemeine Erfahrungssätze verletzt sind oder ob sie auf Verfahrensfehlern beruht
(st.Rspr. des BGH; vgl. nur Senatsurteil vom 19. Dezember 2001 - XII ZR
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281/99 - WM 2002, 825, 826). Die Auslegung des Berufungsgerichts verletzt
jedoch allgemein anerkannte Auslegungsregeln. Das Berufungsgericht stellt bei
seiner Auslegung ausschließlich auf den Wortlaut ab und verkennt, daß sich die
Feststellung, ob eine Erklärung eindeutig ist oder nicht, erst durch eine alle Um-
stände berücksichtigende Auslegung treffen läßt, wobei auch der Inhalt der vor-
vertraglichen Verhandlungen entscheidende Bedeutung haben kann (BGH
aaO). Das Berufungsgericht hat nicht berücksichtigt, daß durch den Zusatzver-
trag vom 1. Januar 1994 eine Verknüpfung zwischen den beiden Mietverträgen
hergestellt wurde. Es hat § 20 des Wohnungsmietvertrages nicht beachtet, aus
dem sich ergibt, daß der Klägerin die zunächst nur für zwei Jahre vermietete
Wohnung auf ihren Wunsch hin auch weiter zur Verfügung stehen sollte. Da-
durch erhielt die Klägerin die Möglichkeit, ihre Investitionen zu amortisieren. Bei
Berücksichtigung dieses Umstandes schließt die vereinbarte Kostentragung
durch die Klägerin die behauptete Vorauszahlungsvereinbarung nicht aus. Bei-
de Vereinbarungen können vielmehr nebeneinander bestehen. Die Formulie-
rung "die Kosten werden vom Mieter getragen" besagt lediglich, daß die Kläge-
rin ihre Investitionen nicht zusätzlich ersetzt verlangen kann. Wären die Miet-
verträge nämlich wie geplant durchgeführt worden, hätte die Klägerin ihre Auf-
wendungen über den reduzierten Wohnungsmietzins ersetzt erhalten. Für eine
gesonderte zusätzliche Erstattung bestand dann kein Anlaß. Anders war die
Rechtslage, wenn die Mietverträge - wie hier - vorzeitig endeten. Dann konnte
die Klägerin ihre Investitionen nicht über die reduzierte Wohnungsmiete zurück-
erhalten. Diesen Fall regelt die schriftliche Vereinbarung über die Kostener-
stattung nicht. Die Parteien konnten deshalb - ohne Widerspruch zur schriftli-
chen Kostentragungsregelung - mündlich vereinbaren, daß bei vorzeitiger Auf-
lösung der Mietverträge die noch nicht genutzten Investitionen zurückerstattet
werden sollten. Eine solche mündliche Einigung der Parteien ginge dem Wort-
laut der schriftlichen Vereinbarung vor. Denn für den Inhalt eines Vertrages ist
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der übereinstimmende Wille der Beteiligten maßgebend, selbst wenn die Erklä-
rungen objektiv eine andere Bedeutung haben sollten, d.h. ein unbefangener
Dritter ihnen einen anderen Sinn beilegen würde (BGH, Urteil vom 26. April
1978 - VIII ZR 236/76 - NJW 1978, 1483).
3. Das Berufungsurteil kann danach keinen Bestand haben. Die Sache
ist unter Aufhebung der angefochtenen Entscheidung an das Berufungsgericht
zur weiteren Verhandlung, Beweiserhebung und Entscheidung zurückzuverwei-
sen.
Hahne
Sprick
Weber-Monecke
Fuchs
Ahlt