Urteil des BGH vom 26.09.2012, VIII ZR 315/11

Entschieden
26.09.2012
Schlagworte
Rückzahlung, Vermieter, Beendigung, Abrechnung, Wiederherstellung, Fortdauer, Betriebskosten, Druck, Verfügung, Periode
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BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL

VIII ZR 315/11 Verkündet am: 26. September 2012 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja

BGHZ: nein

BGHR: ja

BGB § 556 Abs. 3 Satz 2

Dem Mieter kann bei Beendigung des Mietverhältnisses im Wege ergänzender Vertragsauslegung ein Anspruch auf Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen

nur insoweit zugebilligt werden, als er während der Dauer des Mietverhältnisses nicht

die Möglichkeit hatte, den Abrechnungsanspruch durch Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts an den laufenden Vorauszahlungen durchzusetzen (im Anschluss an Senatsurteil vom 29. März 2006 - VIII ZR 191/05, NJW 2006, 2552

Rn. 12 ff.).

BGH, Urteil vom 26. September 2012 - VIII ZR 315/11 - LG Detmold AG Lemgo

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 20. September 2012 durch

den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterin Dr. Milger, die Richter Dr. Achilles

und Dr. Schneider sowie die Richterin Dr. Fetzer

für Recht erkannt:

Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil der Zivilkammer V

des Landgerichts Detmold vom 26. Oktober 2011 aufgehoben.

Die Berufung der Kläger gegen das Urteil des Amtsgerichts Lemgo vom 4. November 2010 wird zurückgewiesen.

Die Kläger haben die Kosten der Rechtsmittelverfahren zu tragen.

Der Streitwert für die Revisionsinstanz wird auf die Gebührenstufe

bis 1.200 festgesetzt.

Von Rechts wegen

Tatbestand:

1Die Kläger nehmen ihren ehemaligen Vermieter nach Beendigung des

Mietverhältnisses im Laufe des Jahres 2009 auf Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen in Anspruch.

2Das Amtsgericht hat der auf Zahlung von 3.320 nebst Zinsen gerichteten Klage in Höhe eines Teilbetrages von 200,47 Euro nebst Zinsen stattgegeben und sie im Übrigen abgewiesen. Die Kläger haben das Urteil des Amts-

gerichts mit der Berufung angefochten, soweit ihnen ein Anspruch auf Rückzahlung von 1.880 nebst Zinsen (Rückforderung der für die Jahre 2002 bis 2004

geleisteten Vorauszahlungen) aberkannt wurde. In der Berufungsinstanz hat

der Beklagte die - jeweils mit einem Saldo zu Lasten der Kläger endenden -

Nebenkostenabrechnungen für diese Zeiträume erteilt. Der daraufhin von den

Klägern erklärten Erledigung des Rechtsstreits hat sich der Beklagte nicht angeschlossen. Das Landgericht hat die Erledigung des Rechtsstreits festgestellt.

Mit seiner vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt der Beklagte

die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

Entscheidungsgründe:

3Die Revision hat Erfolg.

I.

4Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt:

5Hinsichtlich der in der Berufungsinstanz noch anhängigen Forderung der

Kläger auf Rückzahlung der Betriebskostenvorauszahlungen für die Jahre 2002

bis 2004 sei durch die Erteilung der Nebenkostenabrechnung während des Berufungsverfahrens die Erledigung der Hauptsache eingetreten, denn bis zu diesem Zeitpunkt sei die Klage zulässig und begründet gewesen.

6Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sei dem Mieter nach

Beendigung des Mietverhältnisses im Wege ergänzender Vertragsauslegung

ein (vorläufiger) Anspruch auf Rückzahlung der Nebenkostenvorauszahlungen

zuzubilligen, soweit der Vermieter keine Abrechnungen erteilt habe. Dies sei für

die in der Berufungsinstanz noch im Streit befindlichen Vorauszahlungen bis zur

nachträglichen Erteilung der Abrechnungen der Fall gewesen. Dem stehe nicht

entgegen, dass der Anspruch der Kläger auf Erteilung der Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2002 bis 2004 bereits verjährt gewesen sei. Denn der von

den Klägern verfolgte Anspruch auf Rückzahlung der Nebenkostenvorauszahlungen sei erst im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses im Jahre

2009 entstanden, so dass die Verjährung erst mit Ablauf des Jahres 2009 begonnen habe und noch nicht abgelaufen sei. Dies ergebe sich daraus, dass der

Mieter nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs während des laufenden Mietverhältnisses nicht berechtigt sei, geleistete Vorauszahlungen mit

Rücksicht auf die ausstehende Abrechnung zurückzuverlangen, sondern er seinen Abrechnungsanspruch lediglich im Wege des Zurückbehaltungsrechts an

den laufenden Betriebskostenvorauszahlungen geltend machen könne.

II.

7Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Die Klage auf

Rückzahlung der Nebenkostenvorauszahlungen für die Jahre 2002 bis 2004

war von vornherein unbegründet. Denn dem Mieter kann bei Beendigung des

Mietverhältnisses im Wege ergänzender Vertragsauslegung ein Anspruch auf

Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen nur insoweit zugebilligt werden, als er während der Dauer des Mietverhältnisses nicht die Möglichkeit hatte, den Abrechnungsanspruch durch Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts an den laufenden Vorauszahlungen durchzusetzen. Diese Möglichkeit

stand den Klägern bezüglich der in der Revisionsinstanz noch im Streit befindlichen Abrechnungen für die Jahre 2002 bis 2004 zur Verfügung, weil das Mietverhältnis erst im Jahr 2009 endete; dass die Kläger hiervon keinen Gebrauch

gemacht, sondern den Abrechnungsanspruch haben verjähren lassen, rechtfertigt keine ergänzende Vertragsauslegung zu ihren Gunsten.

81. Nach der Rechtsprechung des Senats, von der auch das Berufungsgericht im Ansatzpunkt zutreffend ausgeht, kann der Mieter bei beendetem

Mietverhältnis die Vorauszahlungen, über die der Vermieter nicht fristgemäß

abgerechnet hat, ohne den zeitraubenden Umweg über eine (Stufen-)Klage auf

Erteilung der Abrechnung sogleich zurückverlangen. Diese ergänzende Vertragsauslegung beruht auf der Überlegung, dass der Vermieter sonst in der Lage wäre, die Fälligkeit eines Erstattungsanspruchs des Mieters nach Belieben

hinauszuzögern, so dass die Abrechnungsfrist 556 Abs. 3 Satz 2 BGB) ohne

praktische Bedeutung bliebe (Senatsurteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 57/04,

NJW 2005, 1499 unter II 3 c).

9Hingegen besteht bei Fortdauer des Mietverhältnisses kein Anlass für eine ergänzende Vertragsauslegung, denn der Mieter ist durch ein Zurückbehaltungsrecht an den laufenden Vorauszahlungen hinreichend geschützt, wenn der

Vermieter die abgelaufene Periode nicht fristgerecht abrechnet. Ein Anspruch

des Mieters auf Rückzahlung der für die nicht fristgemäß abgerechneten Betriebskosten geleisteten Vorauszahlungen kommt in diesem Fall mangels Bestehens einer ausfüllungsbedürftigen Vertragslücke nicht in Betracht (Senatsurteil vom 29. März 2006 - VIII ZR 191/05, NJW 2006, 2552 Rn. 12 ff.).

10Das Gleiche gilt bei einem beendeten Mietverhältnis für die Abrechnungsperioden, für die die Abrechnungsfrist noch während des Mietverhältnisses abgelaufen war. Insoweit ist der Mieter nicht schutzbedürftig, denn er hatte

während des Mietverhältnisses die Möglichkeit, die laufenden Vorauszahlungen

einzubehalten und so auf den Vermieter Druck zur Erteilung der geschuldeten

Abrechnung auszuüben. Erst recht kommt eine ergänzende Vertragsauslegung

nicht in Betracht, wenn - wie hier - der Abrechnungsanspruch des Mieters im

Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses bereits verjährt ist.

III.

11Nach den vorstehenden Ausführungen kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben 562 Satz 1 ZPO). Da

es keiner weiteren Feststellungen bedarf, entscheidet der Senat in der Sache

selbst 563 Abs. 3 ZPO); dies führt zur Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils.

Ball Dr. Milger Dr. Achilles

Dr. Schneider Dr. Fetzer

Vorinstanzen:

AG Lemgo, Entscheidung vom 04.11.2010 - 18 C 73/10 -

LG Detmold, Entscheidung vom 26.10.2011 - 10 S 204/10 -

Urteil vom 17.10.2001

2 ARs 278/01 vom 17.10.2001

Urteil vom 17.10.2001

2 ARs 245/01 vom 17.10.2001

Leitsatzentscheidung

NotZ 39/02 vom 31.03.2003

Anmerkungen zum Urteil