Urteil des BGH vom 31.01.2003
Leitsatzentscheidung
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
V ZR 333/01
Verkündet am:
31. Januar 2003
K a n i k ,
Justizamtsinspektorin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
ja
BGHZ:
nein
BGHR: ja
BGB §§ 133 C, 535
Ist der "nicht abgewohnte" Teil eines zur Errichtung eines Wohngebäudes zur Ver-
fügung gestellten Betrags dem Zahlenden beim Auszug zu erstatten, kommt zwi-
schen ihm und dem Zahlungsempfänger ein Mietvertrag zustande; die Höhe des
Mietzinses kann durch das Gericht in ergänzender Vertragsauslegung oder analog
§§ 612 Abs. 2, 632 Abs. 2 BGB bestimmt werden (im Anschluß an Senatsurt. v. 20.
Juni 1997, V ZR 39/96, NJW 1997, 2671).
BGH, Urt. v. 31. Januar 2003 - V ZR 333/01 - OLG Hamm
LG Essen
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Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung
vom 31. Januar 2003 durch den Vizepräsidenten des Bundesgerichtshofes
Dr. Wenzel und die Richter Tropf, Dr. Klein, Dr. Lemke und Dr. Schmidt-
Räntsch
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 5. Zivilsenats
des Oberlandesgerichts Hamm vom 25. Juni 2001, soweit es die-
se beschwert, aufgehoben.
Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur anderweiten Ver-
handlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisi-
onsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Parteien sind Schwestern. Die Klägerin ist Eigentümerin des Haus-
grundstücks W. Straße in S. . Im Jahre 1980 wurde ein
Anbau errichtet, in dem die Beklagte seither wohnt. Die Beklagte stellte hierfür
mindestens 115.000 DM zur Verfügung. Für den Betrag hat sie ein Darlehen
aufgenommen, das zu Lasten des Hausgrundstücks gesichert ist.
Die Klägerin, die am 7. Dezember 1995 unter hilfsweiser Kündigung ei-
nes etwa bestehenden Nutzungsverhältnisses die Räumung des Anwesens
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verlangte, hat behauptet, beim Einzug in den Anbau sei der Beklagten zuge-
sagt worden, sie könne jederzeit ausziehen, der investierte Betrag in Höhe des
Kredits abzüglich des zwischenzeitlich abgewohnten Betrages werde ihr dann
ausgezahlt. In jedem Falle habe die Nutzung durch die Beklagte enden sollen,
wenn die Kinder der Klägerin den Anbau beziehen wollten oder der investierte
Betrag abgewohnt sei. Beides sei der Fall.
Das Landgericht hat die auf Räumung und Herausgabe gerichtete Klage
abgewiesen, das Oberlandesgericht hat ihr Zug um Zug gegen Zahlung von
253.500 DM stattgegeben. Hiergegen richtet sich die Revision der Klägerin, mit
der sie den Zug-um-Zug-Vorbehalt bekämpft. Die Beklagte beantragt die Zu-
rückweisung des Rechtsmittels.
Entscheidungsgründe:
I.
Das Berufungsgericht meint, dem auf § 985 BGB gestützten Anspruch
der Klägerin stehe ein Recht der Beklagten zum Besitz nicht entgegen. Ein
Mietvertrag sei zwischen den Parteien nicht zustande gekommen, denn (der
Klagevortrag und) die Bekundung des verstorbenen Ehemannes der Klägerin
als Zeugen, die Beklagte habe als Gegenleistung für das Recht, den Anbau
bewohnen zu dürfen, dessen Finanzierung übernommen, reiche nicht für eine
entgeltliche Nutzung. Es fehle die Bestimmung der Höhe des Entgelts. Die Be-
kundung des Ehemannes, die beim Auszug nicht abgewohnte Gegenleistung
habe zurückerstattet werden sollen, sei zu allgemein. Sie könne auch dahin
verstanden werden, die Beklagte solle beim Auszug dafür entschädigt werden,
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daß sie den Anbau finanziert habe. Es sei daher von einer Leihe auszugehen,
die die Klägerin wirksam wegen Eigenbedarfs (§ 605 Nr. 1 BGB) gekündigt ha-
be. Der Beklagten stehe ein Zurückbehaltungsrecht wegen des Anspruchs auf
Herausgabe des Wertzuwachses zu, den das Grundstück durch den Anbau
erfahren habe. Er belaufe sich nach dem eingeholten Gutachten unter Berück-
sichtigung eines vom Ehemann der Klägerin erbrachten Beitrags von 4.500 DM
auf 253.000 DM.
Dies hält, soweit die Sache dem Senat angefallen ist, der rechtlichen
Überprüfung nicht stand.
II.
1. Das Berufungsgericht verkennt, daß es sich bei dem zwischen den
Parteien zustande gekommenen Vertrag um ein Mietverhältnis gehandelt hat,
und sieht deshalb zu Unrecht davon ab, den der Beklagten wegen der aufge-
wandten Mittel zustehenden Gegenanspruch (unten zu 2) um den Mietzins zu
kürzen.
a) Der Umstand, daß der Revisionsinstanz lediglich die Entscheidung
über das von der Beklagten hilfsweise (zum Antrag auf Klageabweisung wegen
Bestehens eines Wohnrechts auf Lebenszeit) ausgeübte Zurückbehaltungs-
recht (§ 273 BGB) angefallen (§ 559 Abs. 1 ZPO a.F. i.V.m. § 26 Nr. 7 EGZPO)
und hinsichtlich der Räumung und Herausgabe zwischenzeitlich Rechtskraft
eingetreten ist (§ 556 ZPO a.F.), hindert den Senat nicht daran, das Vertrags-
verhältnis der Parteien abweichend vom Berufungsgericht zu beurteilen. Die
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Bewertung als Leihe gab dem Berufungsgericht zwar Anlaß, das Besitzrecht
der Beklagten als durch Kündigung beendet anzusehen (§ 986 BGB) und des-
halb dem Herausgabe- (§ 985 BGB) und Räumungsanspruch (§ 1004 BGB,
vom Berufungsgericht nicht eigens erwähnt) stattzugeben. Die Rechtskraft er-
faßt indessen nur die zuerkannten Ansprüche, nicht dagegen die Leihe und
deren wirksame Kündigung als vorgreifliches Rechtsverhältnis (§ 322 ZPO).
b) Nach dem Tatsachenvortrag der Klägerin und der Aussage ihres ver-
storbenen Ehemanns als Zeugen, von denen revisionsrechtlich auszugehen
ist, ist zwischen den Parteien ein Mietvertrag zustande gekommen. Die abwei-
chende Würdigung des Oberlandesgerichts ist fehlerhaft, weil sie die rechtli-
chen Voraussetzungen für das Vorliegen eines Mietverhältnisses verkennt.
Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kann nicht im Hinblick darauf,
daß es an der Vereinbarung über den zu entrichtenden Mietzins (§ 535 Abs. 2
BGB) fehle, davon ausgegangen werden, daß ein unentgeltliches Geschäft,
Leihe (§ 598 BGB), vorliege. Die nach der Bekundung des Zeugen für das
Recht, den Anbau zu bewohnen, zu erbringende Gegenleistung ist, was für die
Vereinbarung eines Mietzinses genügt, bestimmbar (allg. Meinung; statt aller
Palandt/Weidenkaff, BGB, 62. Aufl., § 535 Rn. 74). Der bei Auszug der Be-
klagten nicht abgewohnte Teil der auf die Baukosten entrichteten Geldleistung
ist allerdings weder beziffert noch in dem Sinne bestimmbar gemacht, daß die
Parteien ausdrücklich auf die übliche oder angemessene Miete abgestellt hät-
ten. Die Vereinbarung des üblichen Mietzinses ergibt sich indessen, wozu der
Senat angesichts der abgeschlossenen Tatsachenfeststellungen in der Lage ist
(BGHZ 65, 107, 112), bei sachgerechter Auslegung (§§ 133, 157 BGB) schlüs-
sig aus dem Erklärten und dessen Hintergrund. Anlaß zu einem erhöhten oder
gegenüber dem Angemessenen herabgesetzten Entgelt bestand nicht. Der An-
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bau und der Einzug der Beklagten erfolgten im beiderseitigen Interesse; die
Beklagte hatte ein weiteres Grundstück zur Erweiterung des Gastbetriebs der
Klägerin freigemacht, anstelle der nicht möglichen Parzellierung des Haus-
grundstücks erlaubte die Klägerin den Anbau mit den Mitteln der Beklagten.
Eine Alimentation der einen oder anderen Seite aus verwandtschaftlichen
Gründen lag außerhalb der Absichten der Parteien. Selbst wenn die Parteien
indessen die Höhe des Entgelts offen gelassen hätten, würde dies nichts an
der Vereinbarung der Entgeltlichkeit ändern. Sie kommt in dem von dem Zeu-
gen bekundeten Gegenseitigkeitsverhältnis der Leistungen unwiderlegbar zum
Ausdruck. Die Auffassung des Berufungsgerichts, denkbar sei auch, daß die
Beklagte mit dem vollen Wertzuwachs des Grundstücks zu entschädigen sei,
ist mit der Abrede, (nur) der nicht abgewohnte Betrag sei zu erstatten, unver-
einbar. Ist die Entgelthöhe offen gelassen, gleichwohl aber eine Bindung ge-
wollt, so ist die Lücke entweder über eine ergänzende Vertragsauslegung oder
über die analoge Anwendung der §§ 612 Abs. 2, 632 Abs. 2 BGB zu schließen;
dies führt zum angemessenen oder ortsüblichen Mietzins (Senat, Urt. vom
20. Juni 1997, V ZR 39/96, NJW 1997, 2671 f; BGH, Urt. v. 3. Juli 2002, XII ZR
39/00, NJW 2002, 3016, 3018). Nach den hier gegebenen Umständen kommt
eine Bestimmung der Zinshöhe nach billigem Ermessen einer Seite (§ 315
BGB) nicht in Betracht. Sie ist vielmehr unmittelbar durch das Gericht, das sich
hierbei sachkundiger Hilfe bedienen kann, zu bestimmen.
2. Das Berufungsgericht verkennt weiter, daß die Klägerin nach der Ver-
einbarung der Parteien nicht den durch den Anbau bedingten Wertzuwachs
des Grundstücks herauszugeben, sondern den nicht abgewohnten Teil der von
der Beklagten zur Verfügung gestellten Mittel zurückzuerstatten hat. Ob die
Geldleistung der Beklagten als Mietvorauszahlung oder als Mieterdarlehen zu
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bewerten ist, kann im Ergebnis offen bleiben, denn in beiden Fällen ist sie nach
§ 547 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BGB verzinslich; ein "echtes", mithin bezugslos zur
Miete gegebenes Darlehen, für das die Vorschrift nicht gilt (BGH, Urt. v.
11. März 1970, VIII ZR 96/68, LM BGB § 557 a Nr. 2), kommt hier nicht in Fra-
ge. Der gesetzliche Ausschluß des Zurückbehaltungsrechts des Mieters (§ 570
BGB) ist, was zulässig war (Schmidt-Futterer, Mietrecht, 7. Aufl., § 556 BGB
Rdn. 96 m.w.N.), abbedungen. Der Vorschrift liegt die Vorstellung zugrunde,
daß die durch das Zurückbehaltungsrecht gewährte Sicherheit außer Verhält-
nis zu den Ansprüchen des Mieters steht. Dies steht im Gegensatz zu den hier
vorliegenden tatsächlichen Verhältnissen, der Errichtung des Baus (im wesent-
lichen) aus Mitteln des Mieters, und dem darauf aufbauenden schlüssigen und
interessegerechten Vertragswillen der Beteiligten.
3. Nach Zurückverweisung der Sache hat das Berufungsgericht die er-
forderlichen Feststellungen zur Höhe der von der Beklagten zur Verfügung ge-
stellten Mittel (diese gibt "mehr als 300.000 DM" an) und zur angemessenen
oder ortsüblichen Miete während der Dauer der Wohnnutzung der Beklagten
zu treffen. Der vom Berufungsgericht beigezogene Sachverständige hat, ent-
sprechend seiner Aufgabe, die Wertsteigerung festzustellen, den auf der
Grundlage der gegenwärtigen Verhältnisse nachhaltig erzielbaren Mietzins
(13.680 DM jährlich) ermittelt. Zur Bestimmung der Höhe des Gegenrechts der
Beklagten ist aber die ab 1980 erzielbare Miete festzustellen. Auf die Wertstei-
gerung des Grundstücks könnte es nur dann ankommen, wenn, abweichend
von den bisherigen Feststellungen des Berufungsgerichts, davon auszugehen
wäre, daß die Beklagte den Anbau erstellt hätte und dieser ihr wirtschaftlich als
Eigentum zuzurechnen wäre. Allerdings wäre, da die Bebauung mit Rechts-
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grund
erfolgte,
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nicht § 951 BGB anwendbar. Der Anspruch auf Erstattung des durch die Miete
nicht "abgewohnten" Wertzuwachses des Grundstücks erwüchse aus der Ab-
rede der Parteien.
Wenzel
Tropf
Klein
Lemke
Schmidt-Räntsch