Urteil des BGH vom 02.07.2010
Leitsatzentscheidung
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
V ZR 240/09 Verkündet
am:
2. Juli 2010
Weschenfelder,
Justizhauptsekretärin
als
Urkundsbeamtin
der
Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: ja
BGHR: ja
BGB § 888
Der Anspruch nach § 888 Abs. 1 BGB setzt nicht voraus, dass der Vormerkungsbe-
rechtigte bereits als Eigentümer (oder sonstiger Rechtsinhaber) in das Grundbuch
eingetragen worden ist.
BGH, Urteil vom 2. Juli 2010 - V ZR 240/09 - LG Halle
AG Halle (Saale)
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Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 2. Juli 2010 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger, die Richter
Dr. Klein und Dr. Lemke, die Richterin Dr. Stresemann und den Richter
Dr. Czub für Recht erkannt:
Auf die Revision des Klägers wird das Urteil der 2. Zivilkammer
des Landgerichts Halle vom 18. Dezember 2009 aufgehoben.
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch
über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-
richt zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Mit notariellem Vertrag vom 30. März 2006 kaufte der Kläger ein Grund-
stück von einer GmbH, welches ihm lastenfrei übertragen werden sollte. Seit
Mai 2006 ist zu seinen Gunsten eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch
eingetragen. Im Oktober 2008 wurde zugunsten des Beklagten eine Zwangssi-
cherungshypothek eingetragen. Die Eigentumsumschreibung auf den Kläger ist
noch nicht erfolgt.
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Der Kläger verlangt von dem Beklagten, die Löschung der Zwangssiche-
rungshypothek zu bewilligen. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben; das
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Landgericht hat sie abgewiesen. Mit der von dem Landgericht zugelassenen
Revision, deren Zurückweisung der Beklagte beantragt, verfolgt der Kläger sei-
nen Antrag weiter.
Entscheidungsgründe:
I.
Das Berufungsgericht meint, ein Vormerkungsberechtigter könne den
Anspruch nach § 888 Abs. 1 BGB grundsätzlich erst nach seiner Eintragung als
Eigentümer geltend machen. So sei es auch hier. Der Eigentumserwerb des
Klägers sei nicht von der Löschung der Sicherungshypothek abhängig. Zwar
beeinträchtige die Hypothek seinen Anspruch auf Erwerb lastenfreien Eigen-
tums. Vor der Eigentumsumschreibung sei aber offen, ob es tatsächlich zu ei-
ner Vollrechtseintragung komme und sich die in § 879 Abs. 1 BGB geregelte
Rangwahrung verwirkliche. Ein Löschungsanspruch des Klägers bestehe daher
erst, wenn er mit dem Rang der Vormerkung als Eigentümer im Grundbuch ein-
getragen sei.
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II.
Diese Ausführungen halten revisionsrechtlicher Nachprüfung nicht stand.
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1. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die Frage, ob der
Vormerkungsberechtigte die Löschung einer nachrangigen Zwangssicherungs-
hypothek erst dann verlangen kann, wenn er als Eigentümer im Grundbuch ein-
getragen ist, höchstrichterlich geklärt. Nach ständiger Rechtsprechung des
Bundesgerichtshofs kann der Anspruch nach § 888 Abs. 1 BGB geltend ge-
macht werden, wenn der durch die Vormerkung gesicherte Anspruch entstan-
den und fällig ist, also gegenüber dem Anspruchsgegner durchgesetzt werden
könnte. Nicht erforderlich ist, dass dieser den Anspruch bereits erfüllt hat oder
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rechtskräftig dazu verurteilt worden ist. Daraus folgt zugleich, dass die Durch-
setzung des Anspruchs gemäß § 888 Abs. 1 BGB die Eintragung des Vormer-
kungsberechtigten im Grundbuch nicht voraussetzt (vgl. Senat, BGHZ 99, 385,
388; Senat, Urt. v. 31. Oktober 1980, V ZR 95/79, NJW 1981, 446, 447; Urt. v.
24. Juni 1988, V ZR 51/87, NJW-RR 1988, 1357; Urt. v. 14. Juli 2000, V ZR
384/98, NJW 2000, 3496; BGH, Urt. v. 26. April 2007, IX ZR 139/06, WM 2007,
1137; ebenso Staudinger/Gursky, BGB [2008], § 888 Rdn. 49; MünchKomm-
BGB/Kohler, 5. Aufl., § 888 Rdn. 11; Kesseler, ZfIR 2007, 88, 92 f.; Wolf, NZM
2008, 29).
2. Die von dem Berufungsgericht angeführten Gegenstimmen (OLG
Zweibrücken NJW-RR 2007, 87; OLG Rostock NotBZ 2007, 223; OLG Dresden
NJW-RR 1999, 1177; OLG Stuttgart OLGR 1998, 285, 286; ebenso: Palandt/
Bassenge, BGB, 69. Aufl., § 888 Rdn. 5; NK-Krause, BGB, 2. Aufl., § 888
Rdn. 5; PWW/Huhn, BGB, 5. Aufl., § 888 Rdn. 3; Schöner/Stöber, Grundbuch-
recht, 14. Aufl., Rdn. 1529; Schreiber, NJ 2007, 176) geben keinen Anlass zu
einer Änderung der Rechtsprechung.
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a) Die Auffassung, ein Auflassungsvormerkungsberechtigter könne erst
nach seiner Eintragung als Eigentümer die Zustimmung zur Löschung einer
vormerkungswidrigen Belastung des Grundstücks verlangen, vermag schon
deshalb nicht zu überzeugen, weil sie zu einer im Gesetz nicht vorgesehenen
unterschiedlichen Ausgestaltung des Anspruchs nach § 888 Abs. 1 BGB je
nach Art der vormerkungswidrigen Verfügung führte. Besteht diese in der Über-
tragung des Eigentums an einen Dritten, kann der Vormerkungsberechtigte erst
als Eigentümer eingetragen werden, nachdem der Dritterwerber die nach § 888
Abs.1 BGB geschuldete Zustimmung hierzu erteilt hat. Bei einer solchen erfül-
lungsvereitelnden Verfügung ist es denknotwendig ausgeschlossen, die Entste-
hung des Anspruchs nach § 888 Abs. 1 BGB von der Eintragung des Vormer-
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kungsberechtigten als Eigentümer abhängig zu machen. Weshalb dies anders
sein soll, wenn der gleiche Anspruch - wie hier - gegen einen nach der Auflas-
sungsvormerkung eingetragenen Grundpfandrechtsgläubiger geltend gemacht
wird, dessen Recht den vorgemerkten Anspruch beeinträchtigt, ist nicht nach-
vollziehbar. In beiden Fällen ist die Verfügung dem Vormerkungsberechtigten
gegenüber unwirksam (§ 883 Abs. 2 Satz 1 BGB); das gilt auch dann, wenn sie
- wie hier - im Wege der Zwangsvollstreckung erfolgt (§ 883 Abs. 2 Satz 2
BGB).
b) Das Interesse des nach § 888 Abs. 1 BGB in Anspruch genommenen
Dritten, seine Rechtsposition erst aufgeben zu müssen, wenn feststeht, dass
der durch die Vormerkung gesicherte Anspruch besteht, ist unabhängig davon
schutzwürdig, ob die zu seinen Gunsten vorgenommene Verfügung diesen An-
spruch beeinträchtigt oder ihn vereitelt. Es wird dadurch geschützt, dass der
Dritte gegenüber dem Vormerkungsberechtigten alle Einreden und Einwendun-
gen gegen die Vormerkung und den durch sie gesicherten Anspruch erheben
kann, namentlich auch den Einwand, der gesicherte Anspruch sei untergegan-
gen (vgl. Senat, Urt. v. 14 Juli 2000, V ZR 384/98, aaO). Dabei muss der Vor-
merkungsberechtigte Bestehen und Fälligkeit des gesicherten Anspruchs darle-
gen und beweisen (Staudinger/Gursky, BGB [2008], § 888 Rdn. 68; Palandt/
Bassenge, BGB, 69. Aufl., § 888 Rdn. 7). Das gilt auch dann, wenn der Schuld-
ner des gesicherten Übereignungsanspruchs bereits rechtskräftig zur Auflas-
sung des Grundstücks an den Vormerkungsberechtigten verurteilt worden ist
(vgl. Soergel/Stürner, BGB, 13. Aufl., § 888 Rdn. 8).
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c) Eines weitergehenden Schutzes bedarf der Dritte nicht. Insbesondere
muss er nicht befürchten, seine Eintragung als Eigentümer oder sein Grund-
pfandrecht nebst dazugehörigem Rang zu verlieren, wenn der durch die Vor-
merkung gesicherte Anspruch später einverständlich aufgehoben wird und es
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deshalb nicht zu einer Übereignung des Grundstücks an den Vormerkungsbe-
rechtigten kommt. Denn der Vormerkungsberechtigte kann die Löschung des
vormerkungswidrig eingetragenen Rechts nur im Zuge der Erfüllung des vor-
gemerkten Anspruchs erreichen.
§ 888 Abs. 1 BGB begründet einen unselbständigen Hilfsanspruch, der
allein der Verwirklichung des durch die Vormerkung gesicherten Anspruchs
dient (vgl. Senat, BGHZ 49, 263, 267; Urt. v. 5. Dezember 2003, V ZR 341/02,
WM 2004, 1601, 1602; MünchKomm-BGB/Kohler, § 888 Rdn. 1; Wolf, NZM
2008, 29, 31). Während § 883 Abs. 2 BGB für das materielle Recht die relative
Unwirksamkeit des Rechtserwerbs des Dritten anordnet, stellt die Vorschrift des
§ 888 BGB sicher, dass die nach dem formellen Grundbuchrecht notwendige
Bewilligung des Betroffenen (§ 19 GBO) erwirkt werden kann (vgl. Senat, Urt. v.
5. Dezember 2003, V ZR 341/02, WM 2004, 1601, 1602). Der akzessorische
Charakter des Anspruchs wird materiellrechtlich durch den Erklärungsgehalt der
abzugebenden Zustimmung sichergestellt; dieser richtet sich nach dem Inhalt
des vormerkungsgesicherten Anspruchs (Senat, Urt. v. 14. Juli 2000, V ZR
384/98, NJW 2000, 3496; MünchKomm-BGB/Kohler, 5. Aufl., § 888 Rdn. 13).
Ist er - wie hier - auf die Übertragung lastenfreien Eigentums gerichtet, kann der
Vormerkungsberechtigte nicht die Zustimmung zu einer sofortigen Löschung
des Grundpfandrechts verlangen, sondern nur die Zustimmung dazu, dass das
Grundpfandrecht mit der Eintragung des Vormerkungsberechtigten als Eigen-
tümer gelöscht wird (vgl. Senat, Urt. v. 14. Juli 2000, V ZR 384/98, aaO, zu der
von einem Zwischenerwerber geschuldeten Zustimmung).
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Auf der Ebene des formellen Grundbuchrechts scheitert eine isolierte,
d.h. von der Erfüllung des vorgemerkten Anspruchs losgelöste Löschung des
Grundpfandrechts durch den Vormerkungsberechtigten daran, dass ihm die
nach § 13 GBO erforderliche Antragsbefugnis fehlt (vgl. OLG Düsseldorf
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Rpfleger 2007, 69; OLG Frankfurt NJW-RR 1996, 1482 f. sowie Staudinger/
Gursky, BGB [2008], § 888 Rdn. 49 m.w.N.). Auch deshalb ist es unbedenklich,
die Klage nach § 888 BGB vor der Eintragung des Vormerkungsberechtigten
als Eigentümer zuzulassen (so zutreffend Assmann, Die Vormerkung,
S. 433 f.).
d) Andererseits kann dem Vormerkungsberechtigten entgegen einer teil-
weise geäußerten Auffassung (OLG Rostock NotBZ 2007, 223, 224) nicht das
Rechtsschutzbedürfnis für die Durchsetzung des Zustimmungsanspruchs
(§ 888 BGB) mit der Begründung abgesprochen werden, als nur mittelbar Be-
troffenem fehle ihm die nach § 13 GBO erforderliche Antragsberechtigung und
damit die Rechtsmacht, den Anspruch aus § 888 Abs. 1 BGB durchzusetzen.
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Bei vormerkungswidrigem Rechtserwerb hat der Berechtigte im Normal-
fall Ansprüche gegen zwei verschiedene Personen: auf Erfüllung des vorge-
merkten Anspruchs (hier: auf lastenfreie Übereignung) gegen den Vormer-
kungsschuldner und auf Zustimmung dazu nach § 888 BGB gegen den Dritten.
Beide Ansprüche müssen geltend gemacht werden, um den vorgemerkten An-
spruch zu verwirklichen (vgl. Senat, Urt. v. 2. April 1958, V ZR 203/56, BB 1958,
1225). Denn der Umstand, dass die Belastung vormerkungswidrig ist, entbindet
den Schuldner nicht von der Verpflichtung zur lastenfreien Eigentumsübertra-
gung (Senat, Urt. v. 5. Dezember 2003, V ZR 341/02, WM 2004, 1601, 1602).
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Auch wenn der Vormerkungsberechtigte allein mit dem Urteil gegen den
Dritten die Löschung des vormerkungswidrigen Rechts noch nicht erreichen
kann, ist die nach § 888 Abs. 1 BGB abzugebende Zustimmung des Dritten für
die Verwirklichung des vorgemerkten Anspruchs unverzichtbar. Ist sie erklärt,
erfolgt die Löschung des Grundpfandrechts mithilfe des Vormerkungsschuld-
ners. Als Grundstückseigentümer ist er gemäß § 13 GBO zur Stellung des Lö-
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schungsantrags berechtigt. Im Verhältnis zu dem Vormerkungsberechtigten
verpflichtet ihn der gesicherte Anspruch, diesen Antrag - zusammen mit den
übrigen zur Verwirklichung des Anspruchs notwendigen Erklärungen und Anträ-
gen - bei dem Grundbuchamt einzureichen; dabei kann der Schuldner von der
Möglichkeit des § 16 Abs. 2 GBO Gebrauch machen.
Da die Verwirklichung des vorgemerkten Anspruchs die Mitwirkung so-
wohl des Anspruchsschuldners als auch des Dritten erfordert, muss der Vor-
merkungsberechtigte parallel gegen sie vorgehen können, um annähernd
gleichzeitig gegen beide einen vollstreckbaren Titel zu erlangen (vgl. Staudin-
ger/Gursky, BGB [2008], § 888 Rdn. 49). Nach der Rechtsprechung des Senats
ist es dem Vormerkungsberechtigten auch möglich, zunächst nur den Dritten
und dann den Schuldner des vorgemerkten Anspruchs zu verklagen oder aber
die umgekehrte Reihenfolge zu wählen (Senat, BGHZ 54, 56, 62; Senat, Urt. v.
2. April 1958, V ZR 203/56, BB 1958, 1225; Urt. v. 24. Juni 1988, V ZR 51/87,
NJW-RR 1988, 1357; MünchKomm-BGB/Kohler, 5. Aufl., § 888 Rdn. 11). Ob er
sich gegen eine die Vormerkung vereitelnde oder diese nur beeinträchtigende
Verfügung wendet, ist auch hierbei ohne Belang.
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III.
Das angefochtene Urteil kann somit keinen Bestand haben; es ist aufzu-
heben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist an das Berufungsgericht zurückzu-
verweisen (§ 563 Abs. 1 ZPO), weil sie nicht zur Endentscheidung reif ist. Der
Beklagte wendet ein, dass der Auflassungsanspruch der Klägerin infolge eines
vorrangig vorgemerkten Rückkaufrechts einer Verwaltungsgemeinschaft ent-
weder nicht fällig oder aber bereits erloschen ist. Hierzu hat das Berufungsge-
richt, von seinem Rechtsstandpunkt aus konsequent, bislang keine Feststellun-
gen getroffen. Das wird nachzuholen sein.
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Zugleich ist auf eine sachdienliche, dem akzessorischen Charakter des
Anspruchs nach § 888 Abs. 1 BGB Rechnung tragende Antragstellung hinzu-
wirken (§ 139 Abs. 1 Satz 2 ZPO). Beispielsweise kann die von dem Beklagten
abzugebende Bewilligung die Zustimmung zur Löschung der Zwangssiche-
rungshypothek bei Umschreibung des Eigentums auf den Kläger zum Inhalt
haben. Dem steht nicht entgegen, dass Eintragungsbewilligungen (zu denen
auch Löschungsbewilligungen zählen) grundsätzlich bedingungsfeindlich sind
und vorbehaltlos erklärt werden müssen. Denn die Bewilligung nach § 19 GBO
kann unter dem Vorbehalt abgegeben werden, dass eine andere Eintragung
erfolgt (vgl. Demharter, GBO, 27. Aufl., § 16 Rdn. 15 m.w.N.).
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Krüger Klein Lemke
Stresemann
Czub
Vorinstanzen:
AG Halle (Saale), Entscheidung vom 09.06.2009 - 95 C 677/09 -
LG Halle, Entscheidung vom 18.12.2009 - 2 S 150/09 -