Urteil des BGH vom 18.06.2008, II ZR 184/08

Entschieden
18.06.2008
Schlagworte
Land berlin, Fonds, Tatsächliche vermutung, Anleger, Haftung, Berlin, Prospekt, Anlage, Aufklärung, Vermutung
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BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL

II ZR 184/08 Verkündet am: 22. März 2010 Vondrasek Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Der II. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung vom 22. März 2010 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Goette

und die Richter Dr. Strohn, Caliebe, Dr. Reichart und Bender

für Recht erkannt:

Auf die Revision des Klägers wird das Urteil des 26. Zivilsenats

des Kammergerichts vom 18. Juni 2008 aufgehoben.

Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch

über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:

Der Kläger beteiligte sich im Jahr 1993 mit 100.000,00 DM zuzüglich 5 % 1

Agio an der Grundstücksgesellschaft B. GbR (G. -Fonds

11). Die Beklagte - damals noch firmierend unter G. G.

-AG, dann umbenannt in G. AG und schließlich umgewandelt in die

G. GmbH - ist Gründungsgesellschafterin dieses und noch weiterer

gleichartiger Fonds. Ihre Anteile wurden mehrheitlich vom Land Berlin gehalten.

Die Fonds waren gegründet worden, um Wohnanlagen - größtenteils im 2

sozialen Wohnungsbau - zu errichten und zu vermieten. Die Differenz zwischen

der Kostenmiete und der niedrigeren Sozialmiete wurde teilweise durch Aufwendungshilfen des Landes Berlin ausgeglichen (sog. 1. Förderungsweg). Diese Hilfen wurden in einer ersten Förderphase für 15 Jahre ab Bezugsfertigkeit

bewilligt. Üblicherweise schloss sich daran eine ebenfalls 15-jährige "Anschlussförderung" an.

3Abweichend von dieser Verwaltungsübung beschloss der Berliner Senat

am 4. Februar 2003 den Verzicht auf die Anschlussförderung für solche Bauvorhaben, bei denen die Grundförderung nach dem 30. Dezember 2002 endete.

Darunter fiel auch der G. -Fonds 11. Seither ist der Fonds sanierungsbedürftig.

4Der Kläger macht verschiedene Prospektmängel geltend. Er hat zuletzt

beantragt festzustellen, dass die Beklagte verpflichtet sei, ihn von sämtlichen

Verbindlichkeiten aus der Beteiligung am Fonds, insbesondere von der quotalen Haftung für die von der Gesellschaft aufgenommenen Bankdarlehen, freizustellen, soweit diese die entstandenen Steuervorteile und an ihn erfolgten Ausschüttungen abzüglich der geleisteten Einlage überstiegen, Zug um Zug gegen

Übertragung des Gesellschaftsanteils. Ferner hat er die Feststellung begehrt,

dass die Beklagte zum Ersatz etwaiger weiterer Schäden verpflichtet sei. Das

Landgericht hat der Klage stattgegeben, das Berufungsgericht hat sie auf die

Berufung der Beklagten abgewiesen. Dagegen richtet sich die vom erkennenden Senat zugelassene Revision des Klägers.

Entscheidungsgründe:

5Die Revision hat Erfolg und führt unter Aufhebung der angefochtenen

Entscheidung zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.

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aber nicht auf diesem Fehler. Der Vortrag des Klägers sei insoweit unsubstanziiert. Die Kausalität werde auch nicht vermutet. Der Kläger habe andere, im

Prospekt offen gelegte Risiken in Kauf genommen, so dass es möglich sei,

dass er sich auch durch das vergleichbar geringe Risiko eines Ausbleibens der

Anschlussförderung nicht von der Anlage hätte abhalten lassen. Ein anderer

Prospektfehler liege nicht vor, insbesondere sei die Darstellung der quotalen

Haftung im Prospekt nicht zu beanstanden.

II. Das hält revisionsrechtlicher Nachprüfung nicht in allen Punkten stand. 7

1. Das Berufungsgericht hat allerdings zu Recht angenommen, dass der 8

Kläger von der Beklagten beim Vertragsschluss nicht zutreffend über die Risiken der Anlage unterrichtet worden ist.

Nach der ständigen Rechtsprechung des Senats muss einem Anleger für 9

seine Beitrittsentscheidung ein zutreffendes Bild über das Beteiligungsobjekt

vermittelt werden, d.h. er muss über alle Umstände, die für seine Anlageentscheidung von wesentlicher Bedeutung sind oder sein können, insbesondere

über die mit der angebotenen speziellen Beteiligungsform verbundenen

Nachteile und Risiken, zutreffend, verständlich und vollständig aufgeklärt werden (BGHZ 79, 337, 344; BGH, Sen.Urt. v. 7. April 2003 - II ZR 160/02,

WM 2003, 1086, 1088; v. 7. Dezember 2009 - II ZR 15/08, ZIP 2010, 176

Tz. 18). Das ist hier - wie das Berufungsgericht in fehlerfreier tatrichterlicher

Würdigung festgestellt hat - durch den verwendeten Prospekt nicht geschehen.

10 I. Das Berufungsgericht hat ausgeführt: Der Prospekt stelle zwar die Anschlussförderung unzutreffend als sicher dar, während tatsächlich kein Rechtsanspruch darauf bestanden habe. Die Beitrittsentscheidung des Klägers beruhe

a) Ein Prospektfehler liegt danach noch nicht in der Angabe, die Gesellschafter würden für die Verbindlichkeiten der Gesellschaft entsprechend ihrer

Beteiligungsquote haften. Damit wird nicht der Eindruck erweckt, der Umfang

dieser quotalen Haftung werde durch Leistungen aus dem Gesellschaftsvermögen zwingend gemindert (vgl. BGH, Sen.Beschl. v. 30. März 2009 - II ZR 67/08,

juris).

11Ebenso wenig führt die Angabe von Höchstbeträgen hinsichtlich der einzelnen Gesellschafter in den abgeschlossenen Darlehensverträgen - anstelle

der im Gesellschaftsvertrag vereinbarten Haftungsquoten - zu einer Haftung

wegen Verschuldens bei Vertragsschluss. Die Revision zeigt schon nicht auf,

dass von vornherein geplant gewesen sei, die Haftung der Gesellschafter nicht

auf ihre jeweilige Quote, sondern auf den dieser Quote entsprechenden absoluten Betrag von der jeweiligen Anfangsschuld zu begrenzen. Im Übrigen hat das

Berufungsgericht in vertretbarer tatrichterlicher Würdigung angenommen, die

Betragsangaben in den Darlehensverträgen hätten nur deklaratorische Bedeutung, tatsächlich sei eine quotale Haftung vereinbart.

12b) Der Prospekt ist - wie das Berufungsgericht ebenfalls zutreffend festgestellt hat - insoweit fehlerhaft, als darin der Eindruck erweckt wird, auf die

Anschlussförderung bestehe ein Rechtsanspruch (vgl. BGH, Sen.Beschl. v.

30. März 2009 - II ZR 49/08, juris).

Der Prospekthinweis 13

Nach Ablauf des ersten Förderungszeitraumes von 15 Jahren wird gemäß

Senatsbeschluss vom 14. April 1992 (1532/92) eine Anschlussförderung

für Wohnungen der Wohnungsbauprogramme ab 1977 gewährt. Details über die Anschlussförderung (Zuschüsse bzw. Darlehensregelung)

liegen noch nicht vor.

kann - wie das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei angenommen hat - so verstanden werden, als sei die Anschlussförderung dem Grunde nach schon bewilligt

und es müsse nur noch über das Wie der Förderung entschieden werden.

14Das ist unzutreffend und wird durch den Hinweis auf S. 18 des Prospekts

Ein Wegfall der Mittel wäre bei Verletzung der Förderungsbestimmungen

denkbar bzw. bei Zahlungsunfähigkeit des Staates (vgl. Anschlussförderung).

ebenso wenig richtig gestellt wie durch den allgemeinen Hinweis auf S. 34 des

Prospekts:

Auch können prospektierte Ergebnisse, z.B. [richtig: durch] Änderungen

von Gesetzgebungs-, Rechtsprechungs- oder Verwaltungspraxis, beeinflusst werden.

15Die Anschlussförderung war ein für die Rentabilität des Fonds wesentlicher Umstand. Daran ändert die Tatsache nichts, dass nur 11 der insgesamt

65 Wohnungen davon betroffen waren. Die Beklagte hat selbst vorgetragen,

dass ohne Anschlussförderung "kein Investor dieser Welt" auch nur eine einzige Wohnung in Berlin in diesem Marktsegment gebaut hätte, weil nach Ablauf

der 15-jährigen Grundförderung die dann noch verbleibende Kostenmiete für

Wohnungen dieses Marktsegments nicht zu erzielen gewesen wäre.

2. Die Annahme des Berufungsgerichts, der Prospektfehler sei für die 16

Beitrittsentscheidung des Klägers nicht ursächlich geworden, hält der revisionsrechtlichen Prüfung aber nicht stand.

a) Das Berufungsgericht verkennt im Ansatz nicht, dass eine fehlerhafte 17

Aufklärung schon nach der Lebenserfahrung ursächlich für die Anlageentscheidung ist (st. Rspr., BGHZ 79, 337, 346; 84, 141, 148; 177, 25 Tz. 19; BGH,

Sen.Urt. v. 1. März 2004 - II ZR 88/02, ZIP 2004, 1104, 1106; v. 7. Dezember

2009 aaO Tz. 23). Diese Vermutung aufklärungsrichtigen Verhaltens sichert

das Recht des Anlegers, in eigener Entscheidung und Abwägung des Für und

Wider darüber zu befinden, ob er in ein bestimmtes Projekt investieren will oder

nicht (Senat, BGHZ 123, 106, 112 ff.).

18Zu Unrecht hat das Berufungsgericht jedoch angenommen, die Kausalitätsvermutung greife hier nicht ein, weil der Kläger bei einer zutreffenden Aufklärung in einen Entscheidungskonflikt gekommen wäre; denn es habe nicht nur

eine Möglichkeit aufklärungsrichtigen Verhaltens gegeben.

19Bei Immobilien, bei denen es in der Regel vordringlich um Sicherheit,

Rentabilität und Inflationsschutz geht, ist das Bestehen von Handlungsvarianten

nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht geeignet, die

auf der Lebenserfahrung beruhende tatsächliche Vermutung der Ursächlichkeit

fehlerhafter Prospektdarstellungen für die Anlageentscheidung zu entkräften.

Von einem Immobilienfonds erwartet der durchschnittliche Anleger Werthaltigkeit. Deshalb verbietet sich bei einer derartigen Anlageform im Regelfall die Annahme, eine gehörige Aufklärung über wichtige, für eine werthaltige Anlage abträgliche Umstände hätte bei dem Anlageinteressenten allein schon deshalb,

weil er mit erheblichen Steuervorteilen geworben wurde, vernünftigerweise

mehrere Entscheidungsmöglichkeiten eröffnet, also nur einen "Entscheidungskonflikt" begründet (BGH, Sen.Urt. v. 2. März 2009 - II ZR 266/07, ZIP 2009,

764 Tz. 6; Urt. v. 9. Februar 2006 - III ZR 20/05, ZIP 2006, 568 Tz. 24). Vielmehr ist regelmäßig davon auszugehen, dass der Anleger bei richtiger Aufklärung dem Fonds nicht beigetreten wäre. Eine Ausnahme von diesem Grundsatz

kommt allenfalls bei hochspekulativen Geschäften in Betracht (BGHZ 160, 58,

66 f.; s. aber BGH, Urt. v. 12. Mai 2009 - XI ZR 586/07, ZIP 2009, 1264 Tz. 22

zur grundsätzlich geltenden Kausalitätsvermutung), zu denen die Investition in

einen Immobilienfonds jedoch in aller Regel nicht gehört (BGH, Urt. v.

9. Februar 2006 aaO Tz. 24).

20b) Danach wird hier die Kausalität des Prospektfehlers für die Anlageentscheidung vermutet. Bei einem zutreffenden Hinweis auf die rechtliche Ungewissheit der Anschlussförderung wäre es für einen durchschnittlichen Anlageinteressenten durchaus vernünftig gewesen, nicht in dieses Vorhaben zu investieren. Unabhängig von der Anschlussförderung konnte der Anleger mit der Anlage zwar Steuern sparen. Er riskierte aber, dass der Fonds bei Ausbleiben der

Anschlussförderung nach 15 Jahren insolvent würde und damit das investierte

Kapital verloren wäre. Dem standen keine adäquaten Gewinnchancen gegenüber. Nach der "Liquiditäts- und Prognoserechnung" des Prospekts konnte der

Anleger bei normaler Förderung jährlich mit einer Ausschüttung i.H.v.

1.500,00 DM pro 100.000,00 DM Anlagesumme rechnen, das sind 1,43 % des

eingesetzten Kapitals einschließlich des Agios. Er hätte zwar unter Hinzurechnung der Steuervorteile mehr als seine Einlage verdient gehabt. Von außergewöhnlich hohen Gewinnchancen (vgl. BGHZ 160, 58, 66 f.) kann indes keine

Rede sein.

21Ob das Risiko, die Anschlussförderung werde nicht bewilligt, im Zeitpunkt

der Anlageentscheidung als gering einzustufen war, wie das Berufungsgericht

angenommen hat, ist ohne Bedeutung. Der Umstand, dass auf die Anschlussförderung kein Rechtsanspruch bestand, stellte die Überlebensfähigkeit des

Fonds grundsätzlich in Frage. Das Recht des Anlegers, das Für und Wider

selbst abzuwägen und seine Anlageentscheidung in eigener Verantwortung zu

treffen, wird in diesen Fällen auch durch unzutreffende Informationen über Umstände, für deren Eintritt eine nur geringe Wahrscheinlichkeit besteht, beeinträchtigt.

c) Die Vermutung aufklärungsrichtigen Verhaltens hat die Beklagte nicht 22

widerlegt.

23Um die Kausalitätsvermutung zu widerlegen, muss der Aufklärungspflichtige darlegen und beweisen, dass der Anleger den unterlassenen Hinweis unbeachtet gelassen hätte. Die Annahme des Berufungsgerichts, der Kläger habe

auch andere Risiken hingenommen, so dass ihn auch dieses weitere Risiko

nicht von der Zeichnung der Anlage abgehalten hätte, genügt dazu nicht. Ein

solcher Schluss ist nicht tragfähig. Vielmehr kann ein Anleger, der schon zahlreiche Risiken übernommen hat, ebenso gut nicht mehr bereit sein, noch weitere Risiken zu übernehmen.

24

im Ergebnis richtig 561 ZPO).

251. Nach dem für das Revisionsverfahren zugrunde zu legenden Sachverhalt trifft die Beklagte an der unrichtigen Darstellung in dem Prospekt ein

Verschulden.

Das Verschulden wird in den Fällen der Haftung aus Verschulden bei 26

Vertragsschluss nach § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB vermutet. Zu der Frage, ob diese Vermutung widerlegt ist, hat das Berufungsgericht - von seinem Standpunkt

aus folgerichtig - keine Feststellungen getroffen.

Dazu würde ein Rechtsirrtum der Geschäftsführer der Beklagten über die

27 III. Die angefochtene Entscheidung ist auch nicht aus anderen Gründen

Verbindlichkeit der Anschlussförderung nicht ausreichen. Denn ein Rechtsirrtum

entschuldigt nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nur

dann, wenn der Irrende bei Anwendung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt

mit einer anderen Beurteilung durch die Gerichte nicht zu rechnen brauchte

(BGH, Urt. v. 25. Oktober 2006 - VIII ZR 102/06, NJW 2007, 46 Tz. 25

m.w.Nachw.). Insoweit kann sich die Beklagte nicht darauf berufen, dass das

Oberverwaltungsgericht Berlin in einem Beschluss vom 24. Juli 2003

(DVBl. 2003, 1333) dem Land Berlin im Wege der einstweiligen Anordnung aufgegeben hat, der Beklagten bis zur Entscheidung des Hauptsacheverfahrens

über die Anschlussförderung eine entsprechende finanzielle Hilfe zu gewähren.

Denn diese Entscheidung beruhte auf einer bloß summarischen Prüfung der

Rechtslage. Demgegenüber hat das Bundesverwaltungsgericht in seinem Urteil

vom 11. Mai 2006 zu der streitigen Anschlussförderung ausgeführt, ein Subventionsempfänger müsse grundsätzlich damit rechnen, dass bei Eintritt grundlegender Änderungen der allgemeinen Rahmenbedingungen die Subventionen

gekürzt würden oder ganz wegfielen (NVwZ 2008, 1184 Tz. 57 f.).

28

Die durch die Neufassung der §§ 195, 199 BGB zum 1. Januar 2002 auf 29

drei Jahre nach Ablauf des Jahres, in dem der Berechtigte Kenntnis von den

den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners erlangt hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangt hätte, längstens auf zehn Jahre verkürzte Verjährungsfrist (Art. 229 § 6 Abs. 4 EGBGB) war bei Klageeinreichung im Jahr 2006 mit alsbaldiger Zustellung i.S. des § 167 ZPO nicht abgelaufen. Denn die Entscheidung des Berliner Senats, die Anschlussförderung

einzustellen, datiert von Februar 2003. Anhaltspunkte für eine frühere Kenntnis

oder grob fahrlässige Unkenntnis des Klägers von dem Prospektfehler hat die

Beklagte nicht dargetan.

IV. Die Sache ist an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, damit die 30

noch erforderlichen Feststellungen getroffen werden können.

31 2. Der Anspruch ist auch nicht verjährt.

Die Beklagte hat für ihre Behauptung, der Prospektmangel sei nicht ursächlich für die Anlageentscheidung gewesen, Beweis durch Parteivernehmung

des Klägers angetreten. Diesem Beweisantritt wird das Berufungsgericht nachzugehen haben.

Vorsitzender Richter am BGH Strohn Caliebe Prof. Dr. Goette ist wegen Urlaubs an der Unterschrift verhindert Strohn

Reichart Bender

Vorinstanzen:

LG Berlin, Entscheidung vom 12.06.2007 - 36 O 40/07 -

KG, Entscheidung vom 18.06.2008 - 26 U 148/07 -

Urteil vom 17.10.2001

2 ARs 278/01 vom 17.10.2001

Urteil vom 17.10.2001

2 ARs 245/01 vom 17.10.2001

Leitsatzentscheidung

NotZ 39/02 vom 31.03.2003

Anmerkungen zum Urteil