Urteil des BGH vom 23.04.2008, VIII ZR 127/08

Entschieden
23.04.2008
Schlagworte
Au pair, Wohnung, Wohnung der familie, Mieter, Umwandlung, Sperrfrist, Vermieter, Begründung, Haushalt, Widerklage
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BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL

VIII ZR 127/08 Verkündet am: 11. März 2009 Vorusso, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja

BGHZ: nein

BGHR: ja

BGB § 573 Abs. 1 Satz 1, § 577a

Die Kündigungsbeschränkung des § 577a BGB bei Umwandlung von vermieteten

Wohnräumen in Wohnungseigentum gilt nur für Eigenbedarfs- oder Verwertungskündigungen 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 BGB) und ist auf andere Kündigungsgründe im

Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht analog anwendbar.

BGH, Urteil vom 11. März 2009 - VIII ZR 127/08 - LG München I

AG München

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 11. März 2009 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter

Dr. Frellesen sowie die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel

für Recht erkannt:

Auf die Rechtsmittel der Beklagten werden das Urteil der 14. Zivilkammer des Landgerichts München I vom 23. April 2008 aufgehoben und das Urteil des Amtsgerichts München vom 23. März 2007

abgeändert.

Die Klägerinnen werden als Gesamtschuldner verurteilt, die Wohnung J. Straße in M. , bestehend aus einem Zimmer, Küche, Dusche/WC und Kelleranteil,

geräumt an die Beklagte herauszugeben.

Den Klägerinnen wird eine Räumungsfrist bis zum 30. Juni 2009

eingeräumt.

Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerinnen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:

1Die Klägerinnen sind seit dem 1. August 1999 Mieterinnen einer Wohnung in M. . Der vormalige Eigentümer des Hauses wandelte am 19. April

2002 das Anwesen in Wohnungs- und Teileigentum um. Die von den Klägerin-

nen gemietete Wohnung wurde am 25. Juli 2002 von der Beklagten erworben.

Diese lebt mit ihrer Familie in der Nachbarwohnung, die ihrem Ehemann gehört.

2Aufgrund einer Vereinbarung der Parteien vom 19. Januar 2003 wurde

von der Zweizimmerwohnung der Klägerinnen ein Zimmer abgetrennt und baulich mit der Wohnung des Ehemanns der Beklagten verbunden. Die Klägerinnen erhielten dafür 10.000 €; außerdem wurde die Miete für die verbleibende

Einzimmerwohnung auf 150 monatlich gesenkt. Ab November 2005 wurde die

Wohnung mit Zustimmung jedenfalls der Klägerin zu 1 zumindest auch von dem

Au-pair-Mädchen L. G. der Beklagten genutzt, das bis dahin in der Wohnung der Familie der Beklagten gelebt hatte.

Mit Schreiben vom 31. Juli 2006 kündigte die Beklagte das Mietverhältnis 3

mit den Klägerinnen zum 31. Januar 2007. Zur Begründung führte sie aus, dass

sie für die Betreuung und Pflege ihrer beiden sechs und neun Jahre alten Kinder und ihrer ebenfalls in ihrem Haushalt lebenden 72 Jahre alten pflegebedürftigen Schwiegermutter eine Betreuungsperson, derzeit L. G. , benötige und

für deren Unterbringung auf die Wohnung angewiesen sei.

Die Klägerinnen haben mit ihrer Klage zunächst die Feststellung begehrt, 4

dass das Mietverhältnis über den 31. Januar 2007 hinaus fortbesteht. Nachdem

die Beklagte Widerklage auf Räumung der Wohnung erhoben hatte, haben die

Parteien den Rechtsstreit hinsichtlich der Klage übereinstimmend für erledigt

erklärt. Das Amtsgericht hat die Widerklage abgewiesen. Die dagegen gerichtete Berufung der Beklagten ist erfolglos geblieben. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihren Widerklageantrag weiter.

Entscheidungsgründe:

5Die Revision hat Erfolg.

I.

6Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt:

7Das Mietverhältnis sei wegen der Sperrfrist des § 577a BGB nicht beendet. Jedenfalls sei § 577a BGB auf die vorliegende Fallgestaltung analog anwendbar, wobei auf den in der Kündigung dargelegten Lebenssachverhalt (Bedarf für die Betreuungsperson L. G. ) abzustellen sei.

Dass § 577a BGB nur auf § 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB verweise, 8

schließe eine analoge Anwendbarkeit der Vorschrift auf vergleichbare Fälle

nicht aus. § 577a BGB verfolge den Zweck, die Mieter gegen die Umwandlung

von Miet- in Eigentumswohnungen besonders zu schützen. Den in § 577a

Abs. 1 BGB ausdrücklich genannten Kündigungstatbeständen sei gemeinsam,

dass diese Kündigungen nicht wegen Verschuldens des Mieters ausgesprochen würden. Dem lasse sich die Wertung des Gesetzgebers entnehmen, dass

der vertragstreue Mieter keine Nachteile durch die Begründung von Wohnungseigentum erleiden solle. § 573 Abs. 1 BGB umfasse völlig unterschiedliche

Kündigungstatbestände. Da es nur schwer möglich sei, die Kasuistik zu diesem

allgemeinen Kündigungstatbestand in § 577a Abs. 1 BGB einzubauen, sei es

verständlich, dass sich der Gesetzgeber auf die im Gesetz eindeutig geregelten

Kündigungstatbestände des § 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB beschränkt habe,

ohne dass dem ein Analogieverbot entnommen werden könne.

9Unter dem Gesichtspunkt des "a maiore ad minus" sei vielmehr im vorliegenden Fall eine analoge Anwendung des § 577a Abs. 1 BGB angezeigt.

Wenn das als Betreuungsperson tätige Au-pair-Mädchen noch - wie bis zum

Herbst 2005 - in der Wohnung der Beklagten wohnte, wäre sie möglicherweise

Haushaltsangehörige, für die Eigenbedarf im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB

geltend gemacht werden könnte, mit der Folge, dass § 577a BGB unmittelbar

anwendbar wäre. Die Interessenlage im vorliegenden Fall sei nahezu identisch;

der Unterschied bestehe nur darin, dass die Klägerinnen dem Au-pair-Mädchen

bereits zuvor die Nutzung eines Zimmers in ihrer Wohnung gestattet hätten. Die

räumliche Trennung zur Wohnung der Beklagten im selben Stockwerk sei jedoch denkbar geringfügig. Es wäre schlichtweg unverständlich, wenn die etwas

geringere räumliche Verankerung des Au-pair-Mädchens in dem Anwesen zur

Wohnung der Beklagten im Ergebnis im Hinblick auf § 577a Abs. 1 BGB zu einer für die Beklagten günstigeren Rechtsposition führen könnte.

10Den Klägerinnen sei es auch nicht unter dem Gesichtspunkt des § 242

BGB verwehrt, sich auf die Sperrfristregelung des § 577a BGB zu berufen. Der

Kündigungsschutz der Mieter hänge nicht von der Nutzung der von ihnen angemieteten Wohnung ab. Zudem könne sich die Lebensplanung des Mieters

- wie im vorliegenden Fall auch vorgetragen - wieder ändern und eine persönliche Nutzung der Wohnung erforderlich machen.

II.

11Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung nicht stand.

Entgegen der Auffassung des Landgerichts ist die Berufung der Beklagten auf

ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses im Sinne

von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht durch § 577a BGB ausgeschlossen.

12Das Berufungsgericht geht auf der Grundlage der in der Berufungsinstanz nicht angegriffenen amtsgerichtlichen Feststellungen davon aus, dass

das Au-pair-Mädchen L. G. jedenfalls ab Herbst 2005 nicht mehr Angehörige des Haushalts der Beklagten im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB war, die

Kündigung seitens der Beklagten ihre Grundlage also nur in § 573 Abs. 1

Satz 1 BGB haben kann. Eine ausschließlich auf § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB gestützte Kündigung wird von der zehnjährigen Kündigungsbeschränkung des

§ 577a Abs. 1 und 2 BGB in Verbindung mit der Verordnung der Bayerischen

Staatsregierung über die Gebiete mit gefährdeter Wohnungsversorgung (Wohnungsgebieteverordnung - WoGeV) vom 24. Juli 2001 (BayGVBl. S. 368) nicht

erfasst.

1. Nach seinem Wortlaut schließt § 577a BGB, wenn an den vermieteten 13

Wohnräumen - wie hier - nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden ist, für den Erwerber nur die Berufung auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2

Nr. 2 oder 3 BGB (Eigenbedarfs- und Verwertungsinteresse) für die Dauer von

drei bzw. zehn Jahren aus.

2. Mit der Kündigungssperrfrist für Eigenbedarfskündigungen wollte der 14

Gesetzgeber den Mieter besonders davor schützen, dass umgewandelte Eigentumswohnungen häufig zur Befriedigung eigenen Wohnbedarfs erworben werden, der durch die Kündigungsschutzbestimmungen erstrebte Bestandsschutz

für den Mieter dadurch also besonders gefährdet ist (BT-Drs. 11/6374, S. 5).

Gerade die erhöhte Gefahr einer Eigenbedarfskündigung nach Umwandlung

des vermieteten Wohnraums in eine Eigentumswohnung und Veräußerung an

einen neuen Eigentümer stellt nach der Auffassung des Gesetzgebers auch die

Rechtfertigung für die mit der (verlängerten) Kündigungssperrfrist verbundene

Beschränkung der verfassungsrechtlich geschützten Eigentümerbefugnisse

(Art. 14 GG) sowohl des Veräußerers als auch des Erwerbers dar (BT-

Drs. 11/6374, S. 5 f.).

15In Ergänzung dazu ist die Sperrfrist für Verwertungskündigungen eingeführt worden, um zu verhindern, dass infolge der (verlängerten) Sperrfrist für

Eigenbedarfskündigungen der Kündigungsgrund des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB

564b Abs. 2 Nr. 3 BGB a.F.), der dem Vermieter eine angemessene wirtschaftliche Verwertung sichern soll, an Bedeutung gewinnt, weil durch die

Sperrfrist für Eigenbedarfskündigungen der wirtschaftliche Wert der Wohnung

sinkt. Der Mieter sollte deshalb gegen Kündigungen wegen Veräußerungsabsichten des Erwerbers denselben Schutz erhalten wie gegen Kündigungen wegen Eigenbedarfs (BT-Drs. 11/6374, S. 7). An dieser Schutzrichtung hat sich

durch die Zusammenführung der Sperrfristregelungen in § 577a BGB durch das

Mietrechtsreformgesetz nichts geändert (vgl. BT-Drs. 14/4553, S. 72 f.).

163. Eine analoge Anwendung der Vorschrift auf andere Kündigungsgründe

im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB scheidet aus, weil insoweit keine planwidrige Gesetzeslücke besteht. Auch unabhängig von Kündigungen wegen

schuldhafter Pflichtverletzungen durch den Mieter umfasst § 573 Abs. 1 Satz 1

BGB eine Vielzahl möglicher Kündigungstatbestände, die - nach der Auffassung

des Gesetzgebers - nicht dieselbe naheliegende Gefahr einer Verdrängung des

Mieters nach Umwandlung in Wohnungseigentum bergen wie die Eigenbedarfsund die Verwertungskündigung. Dass ein Vermieter deshalb ein berechtigtes

Interesse an der Kündigung hat, weil er die Wohnung für seinen Betrieb oder

- wie hier - für Angestellte seines Haushalts benötigt, die ungeachtet ihrer auf

den Haushalt des Vermieters bezogenen Tätigkeit in der Wohnung einen eigenen Haushalt führen wollen und sollen, ist nicht in demselben Maße wahrscheinlich wie eine Kündigung wegen Eigenbedarfs, auch wenn die genannten

Kündigungsgründe im Hinblick auf die Interessen von Mieter und Vermieter mit

Eigenbedarf vergleichbar zu sein scheinen.

17Der Senat ist deshalb mit der ganz herrschenden Meinung (Münch-

KommBGB/Häublein, 5. Aufl., § 577a Rdnr. 9; Staudinger/Rolfs, BGB (2006),

§ 577a Rdnr. 25 f.; Soergel/Heintzmann, BGB, 13. Aufl., § 577a Rdnr. 2; Franke

in: Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht (Stand November 2008), § 577a Anm. 5.1; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., IV 146; Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 577a Rdnr. 12; Herrlein in: Herrlein/Kandelhard, Mietrecht, 3. Aufl., § 577a Rdnr. 5; AnwK-BGB/Hinz, § 577a Rdnr. 15) der Auffassung, dass eine Erweiterung der Sperrfristregelung des § 577a BGB auf Kündigungen nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB - wie die hier zu beurteilende - nicht in

Betracht kommt. Allein, dass § 573 Abs. 2 BGB den Absatz 1 der Vorschrift

durch Regelbeispiele konkretisiert, rechtfertigt nicht die Annahme, dass § 577a

BGB, der seinem Wortlaut nach nur für die Regelbeispiele des § 573 Abs. 2

Nr. 2 und 3 BGB gilt, auch in (anderen) Fällen des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB

Anwendung finden muss, in denen die Kündigung nicht auf einer schuldhaften

Pflichtverletzung des Mieters beruht, sondern - im weiteren Sinne - zum Zwecke

einer Eigennutzung der Wohnung durch den Vermieter ausgesprochen wird (aA

Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl., § 577a Rdnr. 18; vgl. auch Barthelmess, Wohraumkündigungsschutzgesetz, Miethöhegesetz, 5. Aufl., § 564b

BGB Rdnr. 84). Vielmehr ist die Entscheidung des Gesetzgebers zu respektieren, der den Anwendungsbereich von § 577a BGB auf die Eigenbedarfs- und

die Verwertungskündigung beschränkt hat (MünchKommBGB/Häublein, aaO).

III.

18Das Berufungsurteil kann deshalb keinen Bestand haben und ist aufzuheben 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat kann in der Sache selbst entscheiden,

weil es weiterer tatrichterlicher Feststellungen nicht bedarf und die Sache zur

Endentscheidung reif ist 563 Abs. 3 ZPO). Nach den von den Klägerinnen in

der Berufungsinstanz nicht mehr angegriffenen tatbestandlichen Feststellungen

des Amtsgerichts, auf die das Berufungsgericht Bezug genommen hat, hat die

Beklagte ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses

mit den Klägerinnen im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB, weil sie die Wohnung benötigt, um den Wohnbedarf einer Betreuungsperson, die für ihre Kinder

und ihre Schwiegermutter eingestellt werden musste, im selben Haus zu decken, ohne dass die Betreuungsperson im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB

Angehörige ihres eigenen Haushalts ist. Die Kündigung der Beklagten vom

31. Juli 2006 ist mithin wirksam und das Mietverhältnis der Parteien beendet.

Die Beklagte kann deshalb von den Klägerinnen gemäß § 546 Abs. 1 BGB die

Rückgabe der Wohnung verlangen, so dass der Widerklage stattzugeben ist.

Ball Dr. Frellesen Hermanns

Dr. Milger Dr. Hessel

Vorinstanzen: AG München, Entscheidung vom 23.03.2007 - 473 C 36952/06 - LG München I, Entscheidung vom 23.04.2008 - 14 S 7911/07 -

Urteil vom 17.10.2001

2 ARs 278/01 vom 17.10.2001

Urteil vom 17.10.2001

2 ARs 245/01 vom 17.10.2001

Leitsatzentscheidung

NotZ 39/02 vom 31.03.2003

Anmerkungen zum Urteil