Urteil des BGH, Az. VIII ZR 82/07

Leitsatzentscheidung
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
VIII ZR 82/07 Verkündet
am:
23. Januar 2008
Ermel,
Justizangestellte
als
Urkundsbeamtin
der
Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
BGB § 556a
Ist vertraglich eine Umlegung der Betriebskosten nach der Kopfzahl der in einer
Mietwohnung ständig lebenden Personen vereinbart, ist das Register nach dem Mel-
derechtsrahmengesetz keine hinreichend exakte Grundlage für die Feststellung der
wechselnden Personenzahl in einem Mietshaus mit einer Vielzahl von Wohnungen.
BGH, Urteil vom 23. Januar 2008 - VIII ZR 82/07 - LG München II
AG
Fürstenfeldbruck
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Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 23. Januar 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter
Dr. Wolst und die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel
für Recht erkannt:
Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der 12. Zivilkammer
des Landgerichts München II vom 13. März 2007 wird zurückge-
wiesen.
Die Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung in einem Haus der Klägerin, in
welchem sich insgesamt 20 Mietwohnungen befinden. Nach dem zugrunde lie-
genden Mietvertrag hat die Beklagte unter anderem die Betriebskosten für
Kaltwasser und Müllabfuhr zu tragen und dafür monatliche Vorauszahlungen zu
leisten.
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§ 16 des Mietvertrags lautet:
"...
Ein eventuell entstehender Mehrwasserverbrauch im Hause wird
am Jahresende nach der Kopfzahl der einzelnen Mietparteien an-
teilsmäßig durch schriftlichen Bescheid verrechnet."
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Die Klägerin berechnete der Beklagten mit Datum vom 28. November
2005 für den Zeitraum 2004 insgesamt 636,58 €. Nach Berücksichtigung der
geleisteten Vorauszahlungen verblieb zu Lasten der Beklagten ein Saldo von
421,79 €. Die Beklagte zahlte hierauf 220 €.
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Wegen des Restbetrages von 201,79 € hat die Klägerin Klage erhoben
und die Feststellung beantragt, dass die Verteilung der Betriebskosten nach der
Anzahl der in einer Wohnung lebenden Personen aufgrund derjenigen Perso-
nenzahl erfolgen kann, die sich aus dem amtlichen Einwohnmelderegister für
die Abrechnungsperiode ergibt.
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, das Berufungsgericht die
zugelassene Berufung der Klägerin zurückgewiesen. Die Klägerin verfolgt mit
der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision ihre Klageanträge weiter.
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Entscheidungsgründe:
I.
Das Berufungsgericht hat unter Bezugnahme auf das erstinstanzliche Ur-
teil ausgeführt:
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Die Klägerin habe ihrer Darlegungslast zur Höhe der von der Beklagten
geschuldeten Betriebskosten nicht genügt. Wenn die Vertragsparteien die Um-
lage verbrauchsabhängiger Betriebskosten nach der Kopfzahl der Mieter in den
betroffenen Wohnungen vereinbart hätten, müsse der Vermieter die Umlage
nach der jeweils tatsächlichen Anzahl der ständigen Bewohner der Wohnungen
während der Abrechnungsperiode vornehmen. Die Feststellung des wechseln-
den Belegungsstandes der einzelnen Wohnungen stelle den Vermieter zwar
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zweifellos vor Probleme, insbesondere bei größeren Wohnanlagen. Dies könne
jedoch nicht dazu führen, dass der Vermieter seiner Abrechnung generell dieje-
nige Personenzahl zugrunde lege, die sich aus dem amtlichen Einwohnermel-
deregister für die Abrechnungsperiode ergebe. Es entspreche der Lebenserfah-
rung, dass nicht sämtliche Personen, insbesondere nicht sämtliche Kinder,
beim Einwohnermeldeamt angemeldet seien. Dass dies auch für die Wohnun-
gen der streitbefangenen Anlage gelte, hätte sich der Klägerin aufdrängen
müssen, als sie festgestellt habe, dass für die 20 Wohnungen jeweils nur eine
oder zwei Personen gemeldet seien.
II.
Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung stand, so dass
die Revision zurückzuweisen ist.
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Zu Recht hat das Berufungsgericht angenommen, dass die Klägerin ihre
geltend gemachte Forderung deshalb nicht schlüssig begründet hat, weil sie für
die Ermittlung der Zahl der in den einzelnen Wohnungen ständig lebenden
Menschen allein die Angaben aus dem amtlichen Einwohnermelderegister ver-
wertet hat. Denn wenn - wie hier nach § 16 des Mietvertrages bezüglich der
Wasserkosten - für die Verteilung der Betriebskosten die Anzahl der Bewohner
maßgeblich sein soll, kommt es auf die tatsächliche Benutzung an, nicht auf die
melderechtliche Registrierung (vgl. OLG Hamm, DWE 1989, 179 - zu Eigen-
tumswohnungen
-; Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 10. Aufl.,
Rdnr. 4145). Das Register nach dem Melderechtsrahmengesetz in der Fassung
der Bekanntmachung vom 19. April 2002 - BGBl. I S. 1342 in Verbindung mit
den Meldegesetzen der Länder, hier dem Bayerischen Meldegesetz vom 8. De-
zember 2006 (GVBl. S. 990), ist keine hinreichend exakte Grundlage für die
Feststellung der wechselnden Personenzahl in einem Mietshaus mit einer Viel-
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zahl von (wie hier 20) Wohnungen. In einem solchen Haus findet erfahrungs-
gemäß eine beachtliche Fluktuation statt, etwa durch Geburt, Tod, Ein- oder
Auszug von Familienmitgliedern oder Lebensgefährten, Beginn oder Ende des
Studiums auswärts studierender Kinder, längeren Auslandsaufenthalt von Fami-
lienmitgliedern oder Ähnliches. Dies spiegelt sich nach aller Lebenserfahrung
nicht oder nur unzureichend im Einwohnermelderegister wider. Eine Umlegung
von Betriebskosten nach der Kopfzahl setzt deshalb voraus, dass der Vermieter
für bestimmte Stichtage die tatsächliche Belegung der einzelnen Wohnungen
feststellt. Dass dies mit einem höheren Aufwand und gewissen tatsächlichen
Schwierigkeiten verbunden sein kann, vermag daran nichts zu ändern.
Eine Vereinbarung der Parteien des Inhalts, dass die Klägerin der Be-
triebskostenumlage nach Kopfzahl die aus dem Melderegister ersichtliche
Wohnungsbelegung zugrunde legen dürfte, hat das Berufungsgericht nicht fest-
gestellt. Sie ergibt sich auch nicht aus der vom Landgericht in Bezug genom-
menen Feststellung im amtsgerichtlichen Urteil, dass für das Jahr 2004 so ab-
gerechnet worden sei, wie dies auch in den Jahren zuvor stets gehandhabt
worden sei.
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Somit erweist sich auch die von der Klägerin erhobene Feststellungskla-
ge als unbegründet.
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Ball
Dr. Wolst
Hermanns
Dr. Milger
Dr. Hessel
Vorinstanzen:
AG Fürstenfeldbruck, Entscheidung vom 17.10.2006 - 3 C 414/06 -
LG München II, Entscheidung vom 13.03.2007 - 12 S 6477/06 -