Urteil des BGH vom 23.01.2008, VIII ZR 82/07

Entschieden
23.01.2008
Schlagworte
Betriebskosten, Vermieter, Anzahl, Zahl, Lebenserfahrung, Haus, Verteilung, Register, Umlegung, Wohnung
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BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL

VIII ZR 82/07 Verkündet am: 23. Januar 2008 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja

BGHZ: nein

BGHR: ja

BGB § 556a

Ist vertraglich eine Umlegung der Betriebskosten nach der Kopfzahl der in einer

Mietwohnung ständig lebenden Personen vereinbart, ist das Register nach dem Melderechtsrahmengesetz keine hinreichend exakte Grundlage für die Feststellung der

wechselnden Personenzahl in einem Mietshaus mit einer Vielzahl von Wohnungen.

BGH, Urteil vom 23. Januar 2008 - VIII ZR 82/07 - LG München II

AG Fürstenfeldbruck

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 23. Januar 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter

Dr. Wolst und die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel

für Recht erkannt:

Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der 12. Zivilkammer

des Landgerichts München II vom 13. März 2007 wird zurückgewiesen.

Die Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:

1Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung in einem Haus der Klägerin, in

welchem sich insgesamt 20 Mietwohnungen befinden. Nach dem zugrunde liegenden Mietvertrag hat die Beklagte unter anderem die Betriebskosten für

Kaltwasser und Müllabfuhr zu tragen und dafür monatliche Vorauszahlungen zu

leisten.

§ 16 des Mietvertrags lautet:

"...

Ein eventuell entstehender Mehrwasserverbrauch im Hause wird am Jahresende nach der Kopfzahl der einzelnen Mietparteien anteilsmäßig durch schriftlichen Bescheid verrechnet."

2Die Klägerin berechnete der Beklagten mit Datum vom 28. November

2005 für den Zeitraum 2004 insgesamt 636,58 €. Nach Berücksichtigung der

geleisteten Vorauszahlungen verblieb zu Lasten der Beklagten ein Saldo von

421,79 €. Die Beklagte zahlte hierauf 220 €.

3Wegen des Restbetrages von 201,79 hat die Klägerin Klage erhoben

und die Feststellung beantragt, dass die Verteilung der Betriebskosten nach der

Anzahl der in einer Wohnung lebenden Personen aufgrund derjenigen Personenzahl erfolgen kann, die sich aus dem amtlichen Einwohnmelderegister für

die Abrechnungsperiode ergibt.

4Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, das Berufungsgericht die

zugelassene Berufung der Klägerin zurückgewiesen. Die Klägerin verfolgt mit

der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision ihre Klageanträge weiter.

Entscheidungsgründe:

I.

5Das Berufungsgericht hat unter Bezugnahme auf das erstinstanzliche Urteil ausgeführt:

Die Klägerin habe ihrer Darlegungslast zur Höhe der von der Beklagten 6

geschuldeten Betriebskosten nicht genügt. Wenn die Vertragsparteien die Umlage verbrauchsabhängiger Betriebskosten nach der Kopfzahl der Mieter in den

betroffenen Wohnungen vereinbart hätten, müsse der Vermieter die Umlage

nach der jeweils tatsächlichen Anzahl der ständigen Bewohner der Wohnungen

während der Abrechnungsperiode vornehmen. Die Feststellung des wechselnden Belegungsstandes der einzelnen Wohnungen stelle den Vermieter zwar

zweifellos vor Probleme, insbesondere bei größeren Wohnanlagen. Dies könne

jedoch nicht dazu führen, dass der Vermieter seiner Abrechnung generell diejenige Personenzahl zugrunde lege, die sich aus dem amtlichen Einwohnermelderegister für die Abrechnungsperiode ergebe. Es entspreche der Lebenserfahrung, dass nicht sämtliche Personen, insbesondere nicht sämtliche Kinder,

beim Einwohnermeldeamt angemeldet seien. Dass dies auch für die Wohnungen der streitbefangenen Anlage gelte, hätte sich der Klägerin aufdrängen

müssen, als sie festgestellt habe, dass für die 20 Wohnungen jeweils nur eine

oder zwei Personen gemeldet seien.

II.

Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung stand, so dass 7

die Revision zurückzuweisen ist.

Zu Recht hat das Berufungsgericht angenommen, dass die Klägerin ihre 8

geltend gemachte Forderung deshalb nicht schlüssig begründet hat, weil sie für

die Ermittlung der Zahl der in den einzelnen Wohnungen ständig lebenden

Menschen allein die Angaben aus dem amtlichen Einwohnermelderegister verwertet hat. Denn wenn - wie hier nach § 16 des Mietvertrages bezüglich der

Wasserkosten - für die Verteilung der Betriebskosten die Anzahl der Bewohner

maßgeblich sein soll, kommt es auf die tatsächliche Benutzung an, nicht auf die

melderechtliche Registrierung (vgl. OLG Hamm, DWE 1989, 179 - zu Eigentumswohnungen -; Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 10. Aufl.,

Rdnr. 4145). Das Register nach dem Melderechtsrahmengesetz in der Fassung

der Bekanntmachung vom 19. April 2002 - BGBl. I S. 1342 in Verbindung mit

den Meldegesetzen der Länder, hier dem Bayerischen Meldegesetz vom 8. Dezember 2006 (GVBl. S. 990), ist keine hinreichend exakte Grundlage für die

Feststellung der wechselnden Personenzahl in einem Mietshaus mit einer Viel-

zahl von (wie hier 20) Wohnungen. In einem solchen Haus findet erfahrungsgemäß eine beachtliche Fluktuation statt, etwa durch Geburt, Tod, Ein- oder

Auszug von Familienmitgliedern oder Lebensgefährten, Beginn oder Ende des

Studiums auswärts studierender Kinder, längeren Auslandsaufenthalt von Familienmitgliedern oder Ähnliches. Dies spiegelt sich nach aller Lebenserfahrung

nicht oder nur unzureichend im Einwohnermelderegister wider. Eine Umlegung

von Betriebskosten nach der Kopfzahl setzt deshalb voraus, dass der Vermieter

für bestimmte Stichtage die tatsächliche Belegung der einzelnen Wohnungen

feststellt. Dass dies mit einem höheren Aufwand und gewissen tatsächlichen

Schwierigkeiten verbunden sein kann, vermag daran nichts zu ändern.

9Eine Vereinbarung der Parteien des Inhalts, dass die Klägerin der Betriebskostenumlage nach Kopfzahl die aus dem Melderegister ersichtliche

Wohnungsbelegung zugrunde legen dürfte, hat das Berufungsgericht nicht festgestellt. Sie ergibt sich auch nicht aus der vom Landgericht in Bezug genommenen Feststellung im amtsgerichtlichen Urteil, dass für das Jahr 2004 so abgerechnet worden sei, wie dies auch in den Jahren zuvor stets gehandhabt

worden sei.

10Somit erweist sich auch die von der Klägerin erhobene Feststellungsklage als unbegründet.

Ball Dr. Wolst Hermanns

Dr. Milger Dr. Hessel

Vorinstanzen:

AG Fürstenfeldbruck, Entscheidung vom 17.10.2006 - 3 C 414/06 -

LG München II, Entscheidung vom 13.03.2007 - 12 S 6477/06 -

Urteil vom 17.10.2001

2 ARs 278/01 vom 17.10.2001

Urteil vom 17.10.2001

2 ARs 245/01 vom 17.10.2001

Leitsatzentscheidung

NotZ 39/02 vom 31.03.2003

Anmerkungen zum Urteil