Urteil des BGH vom 25.10.2002

Leitsatzentscheidung

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL

V ZR 253/01

Verkündet am:

25. Oktober 2002

K a n i k ,

Justizamtsinspektorin

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:

BGHZ:

nein

BGHR: ja

BGB §§ 1149, 1192

Auch wenn der dinglich nicht gesicherte Gläubiger die Darlehenssumme an seinen

Schuldner nur deswegen auszahlen kann, weil er seinerseits ein Darlehen in dersel-

ben Höhe von einem Dritten erhalten und die Rückzahlungspflicht durch die Eintra-

gung von Grundpfandrechten auf dem Grundstück seines Schuldners abgesichert

hat, ist das Verbot einer Verfallabrede auf die Vereinbarung der Übertragung des

Grundstückseigentums auf ihn für den Fall der nicht rechtzeitigen Rückzahlung des

dem Schuldner gewährten Darlehens nicht analog anwendbar (im Anschluß an Se-

nat, BGHZ 130, 101).

BGH, Urt. v. 25. Oktober 2002 - V ZR 253/01 - OLG Köln

LG Köln

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Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung

vom 25. Oktober 2002 durch die Richter Tropf, Prof. Dr. Krüger, Dr. Klein,

Dr. Lemke und Dr. Schmidt-Räntsch

für Recht erkannt:

Auf die Revision des Klägers wird das Urteil des 12. Zivilsenats

des Oberlandesgerichts Köln vom 11. Juni 2001 aufgehoben. Die

Berufung der Beklagten gegen das Urteil der 2. Zivilkammer des

Landgerichts Köln vom 28. September 2000 wird zurückgewiesen.

Die Beklagte trägt die Kosten der Rechtsmittelverfahren.

Von Rechts wegen

Tatbestand:

Die Beklagte ist Eigentümerin eines Grundstücks in K. -W. , das

mit einem Einfamilienhaus bebaut ist und von ihr bewohnt wird. Im Jahr 1993

verkaufte sie das Grundstück zum Preis von 480.000 DM an einen Bauträger.

Einen Teilbetrag von 290.000 DM erhielt sie vorab und verwandte ihn zur Til-

gung von Hypotheken und anderen Verpflichtungen. Da der Bauträger in Kon-

kurs fiel und der Kaufvertrag nicht durchgeführt wurde, mußte die Beklagte die

290.000 DM zurückzahlen. Um das Geld aufbringen zu können, entschloß sie

sich Ende 1997, das Einfamilienhaus zu einem Dreifamilienhaus auszubauen

und zu veräußern.

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Zur Durchführung des Bauvorhabens erwarb die Beklagte mit notariell

beurkundetem Vertrag vom 20. November 1998 eine ihrem Grundstück be-

nachbarte Parzelle von ca. 288 qm für 86.400 DM. Da sie für den Erwerb der

Parzelle keine Barmittel besaß, zudem die Rückzahlung des Betrags von

290.000 DM drängte und weitere Verbindlichkeiten aus dem in Angriff genom-

menen Bauvorhaben bereits entstanden waren, gewährte ihr der Kläger, der ihr

als Architekt empfohlen worden war, ein Darlehen von 410.000 DM zu einem

Zinssatz von 5 % p.a. Der Darlehensvertrag wurde ebenfalls am 20. November

1998 beurkundet. Für den Fall, daß die Rückzahlung des Darlehens nicht frist-

gemäß (31. Oktober 1999) erfolgte, erhielt der Kläger einen Anspruch auf

Übereignung des Grundstücks eingeräumt. Weiter bevollmächtigte die Be-

klagte den Kläger, das Grundstück mit Grundpfandrechten bis zur Höhe von

410.000 DM zuzüglich Zinsen zu belasten, soweit dies der Sicherung des an

die Beklagte ausgezahlten Darlehensbetrags diente. Von dieser Möglichkeit

machte der Kläger noch an demselben Tag Gebrauch; er bestellte zugunsten

der R. bank M. für ein von ihm aufgenommenes Darlehen von

410.000 DM eine Grundschuld. Die Darlehenssumme leitete er an die Beklagte

weiter.

Die Beklagte erbrachte keine Zahlungen auf das ihr vom Kläger ge-

währte Darlehen. Deswegen verlangt der Kläger die Übertragung des Eigen-

tums an dem Grundstück. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben; die auf

Erteilung der Löschungsbewilligung für die zugunsten des Klägers im Grund-

buch eingetragene Auflassungsvormerkung gerichtete Widerklage der Be-

klagten hat es abgewiesen. Auf die Berufung der Beklagten hat das Oberlan-

desgericht die Klage abgewiesen und der Widerklage stattgegeben.

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Mit seiner Revision, deren Zurückweisung die Beklagte beantragt, be-

gehrt der Kläger die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

Entscheidungsgründe:

Nach Auffassung des Berufungsgerichts entfällt der Anspruch des Klä-

gers auf Rückzahlung des Darlehens und damit sein Eigentumsübertragungs-

anspruch nicht nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage.

Jedoch sei die Vereinbarung der Eigentumsübertragung nach § 134 BGB nich-

tig, weil sie als eine unzulässige Verfallabrede zu werten sei. Darüberhinaus

sei die Vereinbarung auch wegen eines Verstoßes gegen die guten Sitten nach

§ 138 Abs. 1 BGB nichtig, weil der Grundstückswert mehr als doppelt so hoch

wie die der Beklagten vom Kläger zur Verfügung gestellte Darlehenssumme

sei. Schließlich bestünden auch erhebliche Bedenken gegen die Begründetheit

des Klageanspruchs unter dem Gesichtspunkt der Herabsetzung einer unan-

gemessenen Vertragsstrafe (§ 343 Abs. 1 BGB).

Das hält einer revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht stand.

II.

1. Rechtlich nicht zu beanstanden ist allerdings die Auffassung des Be-

rufungsgerichts, die Geschäftsgrundlage für den Darlehensrückzahlungsan-

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spruch des Klägers sei nicht entfallen. Das greift die Revision als ihr günstig

nicht an.

2. Zu Unrecht wendet das Berufungsgericht jedoch die Vorschriften über

das Verbot einer Verfallabrede auf die Vereinbarung der Eigentumsübertra-

gung entsprechend an.

a) Nach §§ 1149, 1192 BGB kann der Grundstückseigentümer, solange

nicht die durch die Grundschuld gesicherte Forderung ihm gegenüber fällig

geworden ist, dem Gläubiger nicht das Recht einräumen, zum Zweck der Be-

friedigung die Übertragung des Eigentums an dem Grundstück zu verlangen.

Danach liegt eine unzulässige Verfallvereinbarung dann vor, wenn das Recht

dem Gläubiger vor Fälligkeit seiner Forderung eingeräumt wird und ihm gerade

unter der Bedingung zustehen soll, daß er trotz Fälligkeit seiner Forderung

nicht ordnungsgemäß befriedigt wird; ferner muß die Eigentumsverschaffung

zum Zweck der Befriedigung des Gläubigers erfolgen und der Zwang zur

Sachverwertung durch die vereinbarte Sachübertragung ersetzt werden (Senat,

BGHZ 130, 101, 105 m.w.N.). Eine solche Fallkonstellation liegt hier nicht vor.

Der Kläger ist nicht Grundschuldgläubiger, sondern nur Gläubiger der Darle-

hensforderung. Bei der Zwangsvollstreckung könnte er nicht bevorzugt auf das

Grundstück der Beklagten zugreifen, weil er daran kein Pfandrecht besitzt. Die

vereinbarte Eigentumsübertragung stellt deswegen keine Umgehung einer

zwingend notwendigen Sachverwertung dar.

b) Die entsprechende Anwendung des § 1149 BGB ist entgegen der

Auffassung des Berufungsgerichts nicht möglich, weil der vorliegende Sach-

verhalt trotz ggf. ähnlicher Interessenlage auf der Seite der Beklagten nicht mit

dem im Gesetz geregelten vergleichbar ist (vgl. BGHZ 105, 140, 143).

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aa) Das Verbot der Verfallabrede kann nicht losgelöst von der Hingabe

eines dinglichen Sicherungsrechts als Schutznorm für jeden Eigentümer ge-

genüber seinen Gläubigern verstanden und ausgeweitet werden; es würde

dann nämlich auf Fälle angewendet, die dem im Gesetz entschiedenen gerade

nicht rechtsähnlich sind, weil sie sich in einem maßgeblichen Punkt nicht glei-

chen. Das hat der Senat bereits in seinem in BGHZ 130, 101 ff. veröffentlichten

Urteil ausgesprochen. Davon abzuweichen, besteht trotz der in der Literatur

geäußerten Kritik (MünchKomm-BGB/Eickmann, 3. Aufl., § 1149 Rdn. 12;

Schulz, JR 1996, 245, 246; Tiedtke, ZIP 1995, 57 ff.) kein Anlaß. Sie verkennt

nämlich, daß der in § 1149 BGB auch zum Ausdruck kommende Schutz des

Schuldners vor der Gefahr, sein Grundstückseigentum aus Unerfahrenheit oder

aus einer Notlage heraus lediglich gegen die Tilgung von Schulden, die unter

Umständen erheblich geringer sein können als der Wert des Grundstücks, zu

verlieren (vgl. Tiedtke aaO, 59), nicht der maßgebliche Gesetzeszweck ist.

Dieser Schutz wird dem Grundstückseigentümer nämlich bereits über § 138

BGB und, falls die Verfallabrede als eine wirksame Vertragsstrafenvereinba-

rung anzusehen ist, über § 343 BGB gewährt. Das Verbot der Verfallabrede ist

vielmehr ein sachenrechtliches Instrument zur Regelung der Art der Realisie-

rung eines Pfandrechts (vgl. Senat aaO, 106).

bb) Der von dem Berufungsgericht hervorgehobene Umstand, daß hier

die Kreditbeschaffung und die Kreditsicherung in zwei Geschäfte aufgespalten

sind, rechtfertigt keine andere Betrachtungsweise. Der Kläger steht einem

durch Grundpfandrechte gesicherten Gläubiger nicht gleich, obwohl er zur Auf-

bringung des der Beklagten zur Verfügung gestellten Darlehensbetrags seiner-

seits ein Darlehen aufgenommen hat und zugunsten seines Kreditgebers eine

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Grundschuld an dem verfallsbedrohten Grundstück bestellt wurde. Die Pflicht

der Beklagten zur Eigentumsübertragung stellt sich deswegen nicht als ein im

Vorgriff vereinbarter Verfall unter Umgehung der gesetzlich angeordneten Ver-

wertung (§§ 1147, 1192 BGB) dar. Es ist nicht ersichtlich, daß ein rechtlich er-

heblicher innerer Zusammenhang zwischen der Verpfändung des Grundstücks

und der Verfallabrede besteht. Sie berührt die Verwertung des Grundstücks

durch die Grundschuldgläubigerin in keiner Weise, sondern beinhaltet die Ver-

einbarung über die Ersetzung der Rückzahlungsverpflichtung durch eine ande-

re als die nach § 607 Abs. 1 BGB a.F. geschuldete Leistung (§ 364 Abs. 1

BGB). Der Eigentumsübertragungsanspruch des Klägers entsteht somit unab-

hängig von dem Schicksal der für die Raiffeisenbank eingetragenen Grund-

schuld. Damit haftet das Grundstück nicht in gleicher Weise als Sicherheit für

die Zahlungsverpflichtung der Beklagten wie im Fall der direkten Kreditbe-

schaffung bei der Grundschuldgläubigerin.

3. Rechtlich nicht haltbar ist auch die Auffassung des Berufungsgerichts,

die Vereinbarung der Eigentumsübertragung sei nach § 138 Abs. 1 BGB nich-

tig. Zwar verkennt es nicht die Voraussetzungen, unter denen nach der ständi-

gen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes, insbesondere auch des Se-

nats, eine vertragliche Regelung nach § 138 Abs. 1 BGB nichtig sein kann,

wenn zwischen Leistung und Gegenleistung ein besonders grobes Mißverhält-

nis besteht (siehe nur Senat, BGHZ 146, 298, 301 f.). Aber es stellt schon nicht

fehlerfrei das Vorliegen eines solchen Mißverhältnisses fest. Die übereinstim-

menden Vorstellungen der Parteien, durch die Baumaßnahmen habe eine

Wertsteigerung des Grundstücks bis zu einem Betrag von ca. 900.000 DM ein-

treten können, entbindet das Berufungsgericht nicht von der Verpflichtung zur

Ermittlung des tatsächlichen Verkehrswerts. Sie kann jedoch ohne Beweiser-

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hebung nur bei eigener Sachkunde des Berufungsgerichts erfolgen, welche in

dem Berufungsurteil darzulegen ist (Senatsurt. v. 11. Dezember 1992, V ZR

204/91, NJW-RR 1993, 396, 397; vgl. auch BGH, Urt. v. 21. März 2000, VI ZR

158/99, NJW 2000, 1946, 1947). Daran fehlt es hier. Somit kann vom Vorliegen

eines besonders groben Mißverhältnisses zwischen dem Darlehensbetrag und

dem Grundstückswert im Zeitpunkt der Vereinbarung der Verfallabrede (vgl.

Senatsurt. v. 26. Januar 2001, V ZR 408/99, BGH-Report 2001, 448 m.w.N.)

nicht ausgegangen werden. Auch erkennt das Berufungsgericht nicht, daß die

auf dem besonders groben Mißverhältnis zwischen Leistung und Gegenleis-

tung beruhende tatsächliche Vermutung der verwerflichen Gesinnung des Be-

günstigten durch die übereinstimmenden Vorstellungen der Parteien von dem

späteren Grundstückswert erschüttert wird (vgl. Senat, BGHZ 146, 298, 305).

Es wäre deswegen Sache der Beklagten gewesen, im einzelnen Umstände

darzulegen und gegebenenfalls zu beweisen, welche die Annahme einer ver-

werflichen Gesinnung des Klägers rechtfertigen. Daran fehlt es hier.

4. Unbegründet sind schließlich die Bedenken des Berufungsgerichts

gegen das Klagebegehren unter dem Gesichtspunkt der Herabsetzung einer

unangemessenen Vertragsstrafe (§ 343 Abs. 1 BGB). Zwar können Verfallklau-

seln dem Versprechen einer Vertragsstrafe gleichzusetzen sein, so daß die

Vorschriften der §§ 339 ff BGB zumindest entsprechend anzuwenden sind

(BGH, Urt. v. 8. Oktober 1992, IX ZR 98/91, NJW-RR 1993, 243, 246 m.w.N.).

Aber das kommt hier nicht in Betracht; denn die Übertragung des Grundstücks-

eigentums sollte nicht Druckmittel zur rechtzeitigen Darlehensrückzahlung sein,

sondern dazu dienen, gegebenenfalls den Rückzahlungsanspruch des Klägers

zu befriedigen.

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5. Besteht der Eigentumsübertragungsanspruch des Klägers nach wie

vor, hat die zu seinen Gunsten im Grundbuch eingetragene Auflassungsvor-

merkung weiter Bestand. Die Widerklage der Beklagten ist deswegen unbe-

gründet.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 Abs. 1, 97 Abs. 1 ZPO.

Tropf

Krüger

Klein

Lemke

Schmidt-Räntsch