Urteil des BGH vom 16.07.2009, VIII ZR 231/08

Entschieden
16.07.2009
Schlagworte
Gesellschaft, Gesellschafter, Mieter, Wohnung, Mietvertrag, Umwandlung, Eigenbedarf, Eintritt, Erwerber, Begründung
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BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL

VIII ZR 231/08 Verkündet am: 16. Juli 2009 Ermel Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja

BGHZ: nein

BGHR: ja

BGB §§ 573 Abs. 2 Nr. 2, 577a

Auf eine Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses durch eine Gesellschaft

bürgerlichen Rechts wegen Eigenbedarfs eines Gesellschafters findet die Kündigungsbeschränkung des § 577a BGB keine Anwendung, wenn nach der Kündigung Wohnungseigentum der Gesellschafter begründet wird. Das gilt auch

dann, wenn die Gesellschaft das Wohnanwesen zu dem Zweck erworben hat,

die vorhandenen Wohnungen in Wohnungseigentum der Gesellschafter umzuwandeln.

BGH, Urteil vom 16. Juli 2009 - VIII ZR 231/08 - LG München I

AG München

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 27. Mai 2009 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterinnen

Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel sowie den Richter Dr. Schneider

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 14. Zivilkammer

des Landgerichts München I vom 30. Juli 2008 aufgehoben.

Der Rechtsstreit wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung,

auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:

Die Beklagte ist seit 1983 Mieterin einer Wohnung im 3. Obergeschoss 1

eines Mehrfamilienhauses in M. . Die Klägerin, eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts bestehend aus acht Gesellschaftern, erwarb das gesamte Anwesen; sie wurde am 18. Januar/2. Februar 2006 im Grundbuch als Eigentümerin

eingetragen.

2Zweck der Gesellschaft war die Eigennutzung der vermieteten Wohnungen in dem Anwesen durch die Gesellschafter. Jedem Gesellschafter war entsprechend seinem Gesellschaftsanteil das alleinige Sondernutzungsrecht für

bestimmte Wohnungen zugewiesen.

3Mit Schreiben vom 31. März 2006 kündigte die Klägerin wegen Eigenbedarfs des Gesellschafters K. das Mietverhältnis über die streitgegenständliche Wohnung zum 31. März 2007. Die Beklagte widersprach der Kündigung

und zog nicht aus.

4Nach dem Vorbringen der Beklagten in den Tatsacheninstanzen ist das

gesamte Anwesen, wie von Anfang an geplant, mittlerweile in Eigentumswohnungen aufgeteilt und sind aufgrund der Auflassung vom 25. September 2007

die Gesellschafter K. und Dr. R. als Eigentümer der streitgegenständlichen Wohnung im Grundbuch eingetragen.

5Die Klägerin nimmt die Beklagte auf Räumung und Herausgabe der

Wohnung in Anspruch. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die dagegen gerichtete Berufung der Klägerin hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit

ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr

Räumungsbegehren weiter.

Entscheidungsgründe:

6Die Revision hat Erfolg.

I.

7Das Berufungsgericht (LG München I, WuM 2008, 731) hat im Wesentlichen ausgeführt:

Das Mietverhältnis sei durch die Eigenbedarfskündigung vom 31. März 8

2006 nicht beendet. Die Kündigung sei bereits deshalb unwirksam, weil es der

Klägerin im konkreten Fall verwehrt sei, die Kündigung auf einen Eigenbedarf

für den Gesellschafter K. zu stützen.

9Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sei zwar grundsätzlich davon auszugehen, dass eine BGB-Gesellschaft für einen Gesellschafter

wegen Eigenbedarfs kündigen könne. Eine wirksame Kündigung wegen Eigenbedarfs eines Gesellschafters setze jedoch voraus, dass dieser bereits bei Abschluss des Mietvertrages Gesellschafter gewesen sei, um den Mieter vor dem

unkalkulierbaren Risiko von Eigenbedarfskündigungen durch einen nicht überschaubaren Personenkreis zu bewahren.

Dieser Schutzgedanke aus § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB sei auch bei Eintritt 10

einer BGB-Gesellschaft in das Mietverhältnis aufgrund § 566 BGB zu berücksichtigen. Auch § 566 BGB sei eine Schutznorm zugunsten des Mieters, die

diesen davor bewahren solle, dass er durch den Verkauf des Anwesens

Nachteile grundsätzlicher Art habe, mit denen er nicht habe rechnen müssen.

Zwar müsse ein Mieter damit rechnen, dass an die Stelle seines bisherigen

Vermieters beispielsweise eine Erbengemeinschaft trete. In der Regel sei aber

eine dadurch eintretende Vergrößerung des Vermieterkreises überschaubar.

Insbesondere sei damit nicht zugleich zu befürchten, dass diese Rechtsnachfolger nach Eintritt in das Mietverhältnis sofort zum Mittel der Eigenbedarfskündigung griffen. Demgegenüber habe der Eintritt einer BGB-Gesellschaft mit einer Vielzahl von Gesellschaftern, die - wie hier - ein Mehrfamilienhaus objektiv

mit der vorrangigen Absicht erworben hätten, die einzelnen Wohnungen selbst

zu nutzen, eine ganz andere und für den Mieter "bedrohliche Qualität".

Das Berufungsgericht verkenne nicht, dass nach dieser Auffassung die 11

Kündigung wegen Eigenbedarfs für einen Gesellschafter sehr erschwert werde.

Mit Schwierigkeiten müsse die Gesellschaft angesichts der gewählten Rechtskonstruktion jedoch rechnen. Außerdem sei es ihr unbenommen, nach entsprechender Umwandlung der Wohnungen in Eigentumswohnungen für die bisherigen Gesellschafter unmittelbar die Möglichkeit einer Eigenbedarfskündigung zu

eröffnen. Dass damit dann die Sperrfrist des § 577a BGB eingreife, sei vom

Gesetzgeber so gewollt. Offenbleiben könne, ob die Kündigung auch wegen der

Verletzung der Sperrfrist des § 577a BGB unwirksam sei.

II.

12Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Mit der

vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Klägerin

auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung nicht verneint werden. Nach dem revisionsrechtlich maßgeblichen Sachvortrag der Klägerin ist ihre Kündigung vom 31. März 2006 wegen Eigenbedarfs des Gesellschafters K. wirksam 546 i.V.m. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB).

1. Im Ansatz zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, dass nach 13

dem Senatsurteil vom 27. Juni 2007 (VIII ZR 271/06, NJW 2007, 2845,

Tz. 10 ff.) eine BGB-Gesellschaft als Vermieterin einem Mieter grundsätzlich

wegen Eigenbedarfs eines ihrer Gesellschafter nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB

kündigen darf. Das gilt entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts auch

dann, wenn die BGB-Gesellschaft durch Veräußerung gemäß § 566 Abs. 1

BGB in den Mietvertrag eingetreten ist. § 566 BGB schützt den Mieter, indem

der Erwerber anstelle des alten Vermieters in die sich aus dem Mietverhältnis

ergebenden Rechte und Pflichten eintritt. Die Vorschrift des § 566 BGB schützt

den Mieter aber nicht davor, dass eine Personenmehrheit als Erwerberin in den

Mietvertrag eintritt, unabhängig davon, ob es sich um eine Eigentümergemeinschaft, eine Erbengemeinschaft oder eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts

handelt.

Deshalb kommt es auch nicht auf die Zahl der Gesellschafter an. Ebenso 14

wenig wie in dem Fall, dass die BGB-Gesellschaft selbst den Mietvertrag abgeschlossen hat, gibt es einen Grund, Vermieter, die sich zu einer Gesellschaft

bürgerlichen Rechts zusammengeschlossen haben, schlechter zu stellen als

eine einfache Mehrheit von Vermietern, bei denen die Berechtigung der nach

§ 566 Abs. 1 BGB in den Mietvertrag eingetretenen Gemeinschaft, sich auf einen Eigenbedarf an der Wohnung zu berufen, ebenfalls nicht von der Zahl der

Vermieter abhängt. Gegen eine Differenzierung aufgrund einer mehr oder weniger überschaubaren Zahl von Gesellschaftern sprechen zudem Gründe der

Rechtssicherheit und der Rechtsklarheit (Senatsurteil vom 27. Juni 2007, aaO,

Tz. 16).

15Ob auch unter Berücksichtigung der Möglichkeit einer Eigenbedarfskündigung durch eine BGB-Gesellschaft, die gemäß § 566 BGB erst später in den

Mietvertrag eingetreten ist, an der Auffassung festzuhalten ist, dass eine Eigenbedarfskündigung durch eine bürgerlich-rechtliche Gesellschaft, die den Mietvertrag abgeschlossen hat, nur wegen des Wohnbedarfs von Gesellschaftern

- oder von deren Familienangehörigen oder Haushaltsangehörigen - in Betracht

kommt, die bereits bei Abschluss des Mietvertrages Gesellschafter waren (Senatsurteil vom 27. Juni 2007, aaO, Tz. 17), bedarf im vorliegenden Fall keiner

Entscheidung.

162. Zu Recht weist die Revision auch darauf hin, dass die Eigenbedarfskündigung vom 31. März 2006 hier weder gemäß § 577a BGB direkt noch gemäß § 577a BGB analog in Verbindung mit der Verordnung der Bayerischen

Staatsregierung über die Gebiete mit gefährdeter Wohnungsversorgung (Wohnungsgebieteverordnung - WoGeV) vom 24. Juli 2001 (BayGVBl. S. 368) mangels Einhaltung einer Wartefrist von zehn Jahren unwirksam ist, was das Berufungsgericht - aus seiner Sicht folgerichtig - offen gelassen hat. Nach den genannten Vorschriften kann sich ein Erwerber auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht vor Ablauf von zehn Jahren seit der Veräußerung an ihn berufen, falls an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden ist.

a) Eine unmittelbare Anwendung von § 577a BGB scheidet aus, weil im 17

Zeitpunkt der Kündigung durch die Klägerin eine Umwandlung in Wohnungseigentum noch nicht erfolgt war. Die Klägerin selbst hat nicht Wohnungseigentum, sondern das bebaute Grundstück als solches erworben. Die Aufteilung des

Anwesens in Wohnungseigentum und die Eintragung des Gesellschafters

K. als Eigentümer der streitgegenständlichen Wohnung im Grundbuch sind

auch nach dem Vortrag der Beklagten erst nach Kündigung und Ablauf der

Kündigungsfrist am 31. März 2007 durchgeführt worden. § 577a BGB setzt für

den Ausschluss einer Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB voraus, dass

nach der Überlassung der Wohnräume an den Mieter Wohnungseigentum begründet und danach dieses Wohnungseigentum veräußert worden ist (Senatsurteil vom 9. Juli 2003 - VIII ZR 26/03, NJW 2003, 3265, unter II 1).

18b) Für eine analoge Anwendung von § 577a BGB fehlt es an einer planwidrigen Regelungslücke. Die Beklagte hält eine Analogie zu § 577a BGB für

geboten, weil dem Gesamtgeschehen ein auf die Umgehung der Schutzvorschrift des § 577a BGB ausgerichtetes modellhaftes Vorgehen eines Bauträgers zugrunde liege. Dieser habe Interessenten für eine Wohnung (nicht für

einen Gesellschaftsanteil) geworben, mit den Interessenten eine BGB-

Gesellschaft gegründet, in der bestimmte Wohnungen einzelnen Gesellschaftern schuldrechtlich zugewiesen würden mit dem Hinweis darauf, dass eine Aufteilung in Wohnungseigentum erfolgen werde, das Objekt durch die BGB-

Gesellschaft erworben, sodann die Kündigung wegen Eigenbedarfs des Gesellschafters in Bezug auf die ihm schuldrechtlich zugewiesene Wohnung ausgesprochen und das Objekt saniert, um nach Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung und Aufteilung des Anwesens nach dem Wohnungseigentumsgesetz die BGB-Gesellschaft im Wege der Veräußerung des Wohnungseigentums von der BGB-Gesellschaft an den einzelnen Interessenten auseinanderzusetzen. Dabei handelt es sich um eine Gestaltung, die vom Schutzzweck des

§ 577a BGB nicht erfasst wird.

aa) Die Bestimmung hat den Zweck, dem durch die Umwandlung in 19

Wohnungseigentum gefährdeten Bestandsschutzinteresse des Mieters Rechnung zu tragen (Senat, BGHZ 126, 357, 365). Mit der Kündigungssperrfrist für

Eigenbedarfskündigungen wollte der Gesetzgeber den Mieter besonders davor

schützen, dass umgewandelte Eigentumswohnungen häufig zur Befriedigung

eigenen Wohnbedarfs erworben werden, der durch die Kündigungsschutzbestimmungen erstrebte Bestandsschutz für den Mieter dadurch also besonders

gefährdet ist. Gerade die erhöhte Gefahr einer Eigenbedarfskündigung nach

Umwandlung des vermieteten Wohnraums in eine Eigentumswohnung und

Veräußerung an einen neuen Eigentümer stellt nach der Auffassung des Gesetzgebers auch die Rechtfertigung für die mit der (verlängerten) Kündigungssperrfrist verbundene Beschränkung der verfassungsrechtlich geschützten Eigentümerbefugnisse (Art. 14 GG) sowohl des Veräußerers als auch des Erwerbers dar (Senatsurteil vom 11. März 2009 - VIII ZR 127/08, NJW 2009, 1808,

Tz. 14). Auf den Schutz vor einer unabhängig von der Umwandlung bestehenden Eigenbedarfslage ist die Vorschrift nach ihrem Normzweck nicht zugeschnitten (BGHZ, aaO, 365). So greift die Wartefristregelung aus § 577a BGB

für eine Eigenbedarfskündigung nicht schon bei der Begründung von Wohnungseigentum durch den bisherigen Eigentümer ein, sondern erst nach Veräußerung der Eigentumswohnung an deren Erwerber.

bb) Nach der Rechtsprechung des Senats (BGHZ 126, 357) darf sich 20

deshalb der Eigentümer einer Wohnung als Vermieter grundsätzlich auf ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses (Eigenbedarf)

ohne Rücksicht auf die Wartefrist berufen, wenn er erst nach Überlassung der

Wohnung an den Mieter das Hausgrundstück als Miteigentümer in einer Bruchteilsgemeinschaft mit Dritten erworben hat und die Erwerber das Miteigentum

gemäß § 3 WEG in der Weise beschränkt haben, dass jedem Miteigentümer

Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung eingeräumt wird. Dem ist die

hier zu entscheidende Fallgestaltung vergleichbar.

Eine Veräußerung im Sinne von § 577a BGB setzt einen tatsächlichen 21

Wechsel in der Person des Wohnungseigentümers voraus (Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 577a Rdnr. 8). Daran fehlt es, wenn die Gesellschafter einer BGB-Gesellschaft diese in der Weise auseinandersetzen, dass das

Eigentum der BGB-Gesellschaft unter den Gesellschaftern aufgeteilt wird. Zwar

ist ein Grundstück, als dessen Eigentümer mehrere natürliche Personen mit

dem Zusatz „als Gesellschafter bürgerlichen Rechts“ eingetragen sind, nicht

(gesamthänderisch gebundenes) Eigentum dieser natürlichen Personen, sondern Eigentum der Gesellschaft bürgerlichen Rechts (BGH, Urteil vom 25. September 2006 - II ZR 218/05, NJW 2006, 3716, Tz. 11). Dennoch findet mit der

Übertragung des Wohnungseigentums auf einen einzelnen Gesellschafter kein

Wechsel in der Rechtsträgerschaft statt, der geeignet ist, neuen, bis zu diesem

Zeitpunkt für den Mieter nicht zu befürchtenden Eigenbedarf zu schaffen. Die

Möglichkeit der Eigenbedarfskündigung durch die Klägerin zugunsten ihres Gesellschafters K. wie auch der übrigen Gesellschafter bestand, wie dargelegt, schon vor der Begründung von Wohnungseigentum. Es fehlt deshalb an

dem nach dem Schutzzweck von § 577a BGB vorausgesetzten erhöhten Risiko

einer Eigenbedarfskündigung, das gerade durch die Begründung und Veräußerung von Wohnungseigentum geschaffen worden ist.

cc) Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung liegt auch keine 22

unzulässige Umgehung von § 577a BGB durch die Klägerin vor. Wie ausgeführt, hat der Gesetzgeber mit § 577a BGB nur für eine ganz bestimmte Fallkonstellation - nach Umwandlung des vermieteten Wohnraums in eine Eigentumswohnung und Veräußerung der Wohnung an einen neuen Eigentümer -

eine Eigenbedarfskündigung verboten beziehungsweise erschwert. Diese Fallgestaltung ist hier nicht gegeben. Der Gesetzgeber wollte mit der Regelung

nicht verhindern, dass eine Mehrheit von Personen, sei es in Form einer Miteigentümergemeinschaft, sei es in Form einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts,

ein größeres Anwesen zum Zwecke der Eigennutzung erwirbt, auch wenn da-

durch eine vergleichbare Gefährdung des Bestandsschutzinteresses der Mieter

eintreten mag, wie sie im Falle der Bildung und Veräußerung von Wohnungseigentum besteht. Daran, dass diese Fallgestaltung von § 577a BGB nicht erfasst

wird, ändert sich nichts dadurch, dass die Erwerber die Absicht haben, früher

oder später Wohnungseigentum zu bilden.

III.

23Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist nicht zur

Endentscheidung reif, da das Berufungsgericht - aus seiner Sicht folgerichtig -

keine Feststellungen dazu getroffen hat, ob Eigenbedarf für den Gesellschafter

K. besteht. Der Rechtsstreit ist daher an das Berufungsgericht zur erneuten

Verhandlung und Entscheidung zurückzuverweisen 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO).

Ball Hermanns Dr. Milger

Dr. Hessel Dr. Schneider

Vorinstanzen:

AG München, Entscheidung vom 20.09.2007 - 472 C 7757/07 -

LG München I, Entscheidung vom 30.07.2008 - 14 S 20441/07 -

Urteil vom 17.10.2001

2 ARs 278/01 vom 17.10.2001

Urteil vom 17.10.2001

2 ARs 245/01 vom 17.10.2001

Leitsatzentscheidung

NotZ 39/02 vom 31.03.2003

Anmerkungen zum Urteil