Urteil des BGH vom 16.07.2009
Leitsatzentscheidung
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
VIII ZR 231/08 Verkündet
am:
16. Juli 2009
Ermel
Justizangestellte
als
Urkundsbeamtin
der
Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
BGB §§ 573 Abs. 2 Nr. 2, 577a
Auf eine Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses durch eine Gesellschaft
bürgerlichen Rechts wegen Eigenbedarfs eines Gesellschafters findet die Kün-
digungsbeschränkung des § 577a BGB keine Anwendung, wenn nach der Kün-
digung Wohnungseigentum der Gesellschafter begründet wird. Das gilt auch
dann, wenn die Gesellschaft das Wohnanwesen zu dem Zweck erworben hat,
die vorhandenen Wohnungen in Wohnungseigentum der Gesellschafter umzu-
wandeln.
BGH, Urteil vom 16. Juli 2009 - VIII ZR 231/08 - LG München I
AG
München
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Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 27. Mai 2009 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterinnen
Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel sowie den Richter Dr. Schneider
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 14. Zivilkammer
des Landgerichts München I vom 30. Juli 2008 aufgehoben.
Der Rechtsstreit wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung,
auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Beru-
fungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Beklagte ist seit 1983 Mieterin einer Wohnung im 3. Obergeschoss
eines Mehrfamilienhauses in M. . Die Klägerin, eine Gesellschaft bürgerli-
chen Rechts bestehend aus acht Gesellschaftern, erwarb das gesamte Anwe-
sen; sie wurde am 18. Januar/2. Februar 2006 im Grundbuch als Eigentümerin
eingetragen.
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Zweck der Gesellschaft war die Eigennutzung der vermieteten Wohnun-
gen in dem Anwesen durch die Gesellschafter. Jedem Gesellschafter war ent-
sprechend seinem Gesellschaftsanteil das alleinige Sondernutzungsrecht für
bestimmte Wohnungen zugewiesen.
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Mit Schreiben vom 31. März 2006 kündigte die Klägerin wegen Eigenbe-
darfs des Gesellschafters K. das Mietverhältnis über die streitgegenständli-
che Wohnung zum 31. März 2007. Die Beklagte widersprach der Kündigung
und zog nicht aus.
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Nach dem Vorbringen der Beklagten in den Tatsacheninstanzen ist das
gesamte Anwesen, wie von Anfang an geplant, mittlerweile in Eigentumswoh-
nungen aufgeteilt und sind aufgrund der Auflassung vom 25. September 2007
die Gesellschafter K. und Dr. R. als Eigentümer der streitgegenständli-
chen Wohnung im Grundbuch eingetragen.
Die Klägerin nimmt die Beklagte auf Räumung und Herausgabe der
Wohnung in Anspruch. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die dage-
gen gerichtete Berufung der Klägerin hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit
ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr
Räumungsbegehren weiter.
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Entscheidungsgründe:
Die Revision hat Erfolg.
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I.
Das Berufungsgericht (LG München I, WuM 2008, 731) hat im Wesentli-
chen ausgeführt:
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Das Mietverhältnis sei durch die Eigenbedarfskündigung vom 31. März
2006 nicht beendet. Die Kündigung sei bereits deshalb unwirksam, weil es der
Klägerin im konkreten Fall verwehrt sei, die Kündigung auf einen Eigenbedarf
für den Gesellschafter K. zu stützen.
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Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sei zwar grundsätz-
lich davon auszugehen, dass eine BGB-Gesellschaft für einen Gesellschafter
wegen Eigenbedarfs kündigen könne. Eine wirksame Kündigung wegen Eigen-
bedarfs eines Gesellschafters setze jedoch voraus, dass dieser bereits bei Ab-
schluss des Mietvertrages Gesellschafter gewesen sei, um den Mieter vor dem
unkalkulierbaren Risiko von Eigenbedarfskündigungen durch einen nicht über-
schaubaren Personenkreis zu bewahren.
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Dieser Schutzgedanke aus § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB sei auch bei Eintritt
einer BGB-Gesellschaft in das Mietverhältnis aufgrund § 566 BGB zu berück-
sichtigen. Auch § 566 BGB sei eine Schutznorm zugunsten des Mieters, die
diesen davor bewahren solle, dass er durch den Verkauf des Anwesens
Nachteile grundsätzlicher Art habe, mit denen er nicht habe rechnen müssen.
Zwar müsse ein Mieter damit rechnen, dass an die Stelle seines bisherigen
Vermieters beispielsweise eine Erbengemeinschaft trete. In der Regel sei aber
eine dadurch eintretende Vergrößerung des Vermieterkreises überschaubar.
Insbesondere sei damit nicht zugleich zu befürchten, dass diese Rechtsnach-
folger nach Eintritt in das Mietverhältnis sofort zum Mittel der Eigenbedarfskün-
digung griffen. Demgegenüber habe der Eintritt einer BGB-Gesellschaft mit ei-
ner Vielzahl von Gesellschaftern, die - wie hier - ein Mehrfamilienhaus objektiv
mit der vorrangigen Absicht erworben hätten, die einzelnen Wohnungen selbst
zu nutzen, eine ganz andere und für den Mieter "bedrohliche Qualität".
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Das Berufungsgericht verkenne nicht, dass nach dieser Auffassung die
Kündigung wegen Eigenbedarfs für einen Gesellschafter sehr erschwert werde.
Mit Schwierigkeiten müsse die Gesellschaft angesichts der gewählten Rechts-
konstruktion jedoch rechnen. Außerdem sei es ihr unbenommen, nach entspre-
chender Umwandlung der Wohnungen in Eigentumswohnungen für die bisheri-
gen Gesellschafter unmittelbar die Möglichkeit einer Eigenbedarfskündigung zu
eröffnen. Dass damit dann die Sperrfrist des § 577a BGB eingreife, sei vom
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Gesetzgeber so gewollt. Offenbleiben könne, ob die Kündigung auch wegen der
Verletzung der Sperrfrist des § 577a BGB unwirksam sei.
II.
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Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Mit der
vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Klägerin
auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung nicht ver-
neint werden. Nach dem revisionsrechtlich maßgeblichen Sachvortrag der Klä-
gerin ist ihre Kündigung vom 31. März 2006 wegen Eigenbedarfs des Gesell-
schafters K. wirksam (§ 546 i.V.m. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB).
1. Im Ansatz zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, dass nach
dem Senatsurteil vom 27. Juni 2007 (VIII ZR 271/06, NJW 2007, 2845,
Tz. 10 ff.) eine BGB-Gesellschaft als Vermieterin einem Mieter grundsätzlich
wegen Eigenbedarfs eines ihrer Gesellschafter nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB
kündigen darf. Das gilt entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts auch
dann, wenn die BGB-Gesellschaft durch Veräußerung gemäß § 566 Abs. 1
BGB in den Mietvertrag eingetreten ist. § 566 BGB schützt den Mieter, indem
der Erwerber anstelle des alten Vermieters in die sich aus dem Mietverhältnis
ergebenden Rechte und Pflichten eintritt. Die Vorschrift des § 566 BGB schützt
den Mieter aber nicht davor, dass eine Personenmehrheit als Erwerberin in den
Mietvertrag eintritt, unabhängig davon, ob es sich um eine Eigentümergemein-
schaft, eine Erbengemeinschaft oder eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts
handelt.
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Deshalb kommt es auch nicht auf die Zahl der Gesellschafter an. Ebenso
wenig wie in dem Fall, dass die BGB-Gesellschaft selbst den Mietvertrag abge-
schlossen hat, gibt es einen Grund, Vermieter, die sich zu einer Gesellschaft
bürgerlichen Rechts zusammengeschlossen haben, schlechter zu stellen als
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eine einfache Mehrheit von Vermietern, bei denen die Berechtigung der nach
§ 566 Abs. 1 BGB in den Mietvertrag eingetretenen Gemeinschaft, sich auf ei-
nen Eigenbedarf an der Wohnung zu berufen, ebenfalls nicht von der Zahl der
Vermieter abhängt. Gegen eine Differenzierung aufgrund einer mehr oder we-
niger überschaubaren Zahl von Gesellschaftern sprechen zudem Gründe der
Rechtssicherheit und der Rechtsklarheit (Senatsurteil vom 27. Juni 2007, aaO,
Tz. 16).
Ob auch unter Berücksichtigung der Möglichkeit einer Eigenbedarfskün-
digung durch eine BGB-Gesellschaft, die gemäß § 566 BGB erst später in den
Mietvertrag eingetreten ist, an der Auffassung festzuhalten ist, dass eine Eigen-
bedarfskündigung durch eine bürgerlich-rechtliche Gesellschaft, die den Miet-
vertrag abgeschlossen hat, nur wegen des Wohnbedarfs von Gesellschaftern
- oder von deren Familienangehörigen oder Haushaltsangehörigen - in Betracht
kommt, die bereits bei Abschluss des Mietvertrages Gesellschafter waren (Se-
natsurteil vom 27. Juni 2007, aaO, Tz. 17), bedarf im vorliegenden Fall keiner
Entscheidung.
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2. Zu Recht weist die Revision auch darauf hin, dass die Eigenbedarfs-
kündigung vom 31. März 2006 hier weder gemäß § 577a BGB direkt noch ge-
mäß § 577a BGB analog in Verbindung mit der Verordnung der Bayerischen
Staatsregierung über die Gebiete mit gefährdeter Wohnungsversorgung (Woh-
nungsgebieteverordnung - WoGeV) vom 24. Juli 2001 (BayGVBl. S. 368) man-
gels Einhaltung einer Wartefrist von zehn Jahren unwirksam ist, was das Beru-
fungsgericht - aus seiner Sicht folgerichtig - offen gelassen hat. Nach den ge-
nannten Vorschriften kann sich ein Erwerber auf berechtigte Interessen im Sin-
ne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht vor Ablauf von zehn Jahren seit der Ver-
äußerung an ihn berufen, falls an vermieteten Wohnräumen nach der Überlas-
sung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigen-
tum veräußert worden ist.
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a) Eine unmittelbare Anwendung von § 577a BGB scheidet aus, weil im
Zeitpunkt der Kündigung durch die Klägerin eine Umwandlung in Wohnungsei-
gentum noch nicht erfolgt war. Die Klägerin selbst hat nicht Wohnungseigen-
tum, sondern das bebaute Grundstück als solches erworben. Die Aufteilung des
Anwesens in Wohnungseigentum und die Eintragung des Gesellschafters
K. als Eigentümer der streitgegenständlichen Wohnung im Grundbuch sind
auch nach dem Vortrag der Beklagten erst nach Kündigung und Ablauf der
Kündigungsfrist am 31. März 2007 durchgeführt worden. § 577a BGB setzt für
den Ausschluss einer Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB voraus, dass
nach der Überlassung der Wohnräume an den Mieter Wohnungseigentum be-
gründet und danach dieses Wohnungseigentum veräußert worden ist (Senats-
urteil vom 9. Juli 2003 - VIII ZR 26/03, NJW 2003, 3265, unter II 1).
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b) Für eine analoge Anwendung von § 577a BGB fehlt es an einer plan-
widrigen Regelungslücke. Die Beklagte hält eine Analogie zu § 577a BGB für
geboten, weil dem Gesamtgeschehen ein auf die Umgehung der Schutzvor-
schrift des § 577a BGB ausgerichtetes modellhaftes Vorgehen eines Bauträ-
gers zugrunde liege. Dieser habe Interessenten für eine Wohnung (nicht für
einen Gesellschaftsanteil) geworben, mit den Interessenten eine BGB-
Gesellschaft gegründet, in der bestimmte Wohnungen einzelnen Gesellschaf-
tern schuldrechtlich zugewiesen würden mit dem Hinweis darauf, dass eine Auf-
teilung in Wohnungseigentum erfolgen werde, das Objekt durch die BGB-
Gesellschaft erworben, sodann die Kündigung wegen Eigenbedarfs des Gesell-
schafters in Bezug auf die ihm schuldrechtlich zugewiesene Wohnung ausge-
sprochen und das Objekt saniert, um nach Erteilung der Abgeschlossenheits-
bescheinigung und Aufteilung des Anwesens nach dem Wohnungseigentums-
gesetz die BGB-Gesellschaft im Wege der Veräußerung des Wohnungseigen-
tums von der BGB-Gesellschaft an den einzelnen Interessenten auseinander-
zusetzen. Dabei handelt es sich um eine Gestaltung, die vom Schutzzweck des
§ 577a BGB nicht erfasst wird.
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aa) Die Bestimmung hat den Zweck, dem durch die Umwandlung in
Wohnungseigentum gefährdeten Bestandsschutzinteresse des Mieters Rech-
nung zu tragen (Senat, BGHZ 126, 357, 365). Mit der Kündigungssperrfrist für
Eigenbedarfskündigungen wollte der Gesetzgeber den Mieter besonders davor
schützen, dass umgewandelte Eigentumswohnungen häufig zur Befriedigung
eigenen Wohnbedarfs erworben werden, der durch die Kündigungsschutzbe-
stimmungen erstrebte Bestandsschutz für den Mieter dadurch also besonders
gefährdet ist. Gerade die erhöhte Gefahr einer Eigenbedarfskündigung nach
Umwandlung des vermieteten Wohnraums in eine Eigentumswohnung und
Veräußerung an einen neuen Eigentümer stellt nach der Auffassung des Ge-
setzgebers auch die Rechtfertigung für die mit der (verlängerten) Kündigungs-
sperrfrist verbundene Beschränkung der verfassungsrechtlich geschützten Ei-
gentümerbefugnisse (Art. 14 GG) sowohl des Veräußerers als auch des Erwer-
bers dar (Senatsurteil vom 11. März 2009 - VIII ZR 127/08, NJW 2009, 1808,
Tz. 14). Auf den Schutz vor einer unabhängig von der Umwandlung bestehen-
den Eigenbedarfslage ist die Vorschrift nach ihrem Normzweck nicht zuge-
schnitten (BGHZ, aaO, 365). So greift die Wartefristregelung aus § 577a BGB
für eine Eigenbedarfskündigung nicht schon bei der Begründung von Woh-
nungseigentum durch den bisherigen Eigentümer ein, sondern erst nach Ver-
äußerung der Eigentumswohnung an deren Erwerber.
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bb) Nach der Rechtsprechung des Senats (BGHZ 126, 357) darf sich
deshalb der Eigentümer einer Wohnung als Vermieter grundsätzlich auf ein be-
rechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses (Eigenbedarf)
ohne Rücksicht auf die Wartefrist berufen, wenn er erst nach Überlassung der
Wohnung an den Mieter das Hausgrundstück als Miteigentümer in einer Bruch-
teilsgemeinschaft mit Dritten erworben hat und die Erwerber das Miteigentum
gemäß § 3 WEG in der Weise beschränkt haben, dass jedem Miteigentümer
Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung eingeräumt wird. Dem ist die
hier zu entscheidende Fallgestaltung vergleichbar.
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Eine Veräußerung im Sinne von § 577a BGB setzt einen tatsächlichen
Wechsel in der Person des Wohnungseigentümers voraus (Lammel, Wohn-
raummietrecht, 3. Aufl., § 577a Rdnr. 8). Daran fehlt es, wenn die Gesellschaf-
ter einer BGB-Gesellschaft diese in der Weise auseinandersetzen, dass das
Eigentum der BGB-Gesellschaft unter den Gesellschaftern aufgeteilt wird. Zwar
ist ein Grundstück, als dessen Eigentümer mehrere natürliche Personen mit
dem Zusatz „als Gesellschafter bürgerlichen Rechts“ eingetragen sind, nicht
(gesamthänderisch gebundenes) Eigentum dieser natürlichen Personen, son-
dern Eigentum der Gesellschaft bürgerlichen Rechts (BGH, Urteil vom 25. Sep-
tember 2006 - II ZR 218/05, NJW 2006, 3716, Tz. 11). Dennoch findet mit der
Übertragung des Wohnungseigentums auf einen einzelnen Gesellschafter kein
Wechsel in der Rechtsträgerschaft statt, der geeignet ist, neuen, bis zu diesem
Zeitpunkt für den Mieter nicht zu befürchtenden Eigenbedarf zu schaffen. Die
Möglichkeit der Eigenbedarfskündigung durch die Klägerin zugunsten ihres Ge-
sellschafters K. wie auch der übrigen Gesellschafter bestand, wie darge-
legt, schon vor der Begründung von Wohnungseigentum. Es fehlt deshalb an
dem nach dem Schutzzweck von § 577a BGB vorausgesetzten erhöhten Risiko
einer Eigenbedarfskündigung, das gerade durch die Begründung und Veräuße-
rung von Wohnungseigentum geschaffen worden ist.
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cc) Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung liegt auch keine
unzulässige Umgehung von § 577a BGB durch die Klägerin vor. Wie ausge-
führt, hat der Gesetzgeber mit § 577a BGB nur für eine ganz bestimmte Fall-
konstellation - nach Umwandlung des vermieteten Wohnraums in eine Eigen-
tumswohnung und Veräußerung der Wohnung an einen neuen Eigentümer -
eine Eigenbedarfskündigung verboten beziehungsweise erschwert. Diese Fall-
gestaltung ist hier nicht gegeben. Der Gesetzgeber wollte mit der Regelung
nicht verhindern, dass eine Mehrheit von Personen, sei es in Form einer Mitei-
gentümergemeinschaft, sei es in Form einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts,
ein größeres Anwesen zum Zwecke der Eigennutzung erwirbt, auch wenn da-
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durch eine vergleichbare Gefährdung des Bestandsschutzinteresses der Mieter
eintreten mag, wie sie im Falle der Bildung und Veräußerung von Wohnungsei-
gentum besteht. Daran, dass diese Fallgestaltung von § 577a BGB nicht erfasst
wird, ändert sich nichts dadurch, dass die Erwerber die Absicht haben, früher
oder später Wohnungseigentum zu bilden.
III.
Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand ha-
ben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist nicht zur
Endentscheidung reif, da das Berufungsgericht - aus seiner Sicht folgerichtig -
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keine Feststellungen dazu getroffen hat, ob Eigenbedarf für den Gesellschafter
K. besteht. Der Rechtsstreit ist daher an das Berufungsgericht zur erneuten
Verhandlung und Entscheidung zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO).
Ball
Hermanns
Dr. Milger
Dr. Hessel
Dr. Schneider
Vorinstanzen:
AG München, Entscheidung vom 20.09.2007 - 472 C 7757/07 -
LG München I, Entscheidung vom 30.07.2008 - 14 S 20441/07 -