Urteil des BGH vom 14.03.2017, VIII ZR 150/03

Entschieden
14.03.2017
Schlagworte
Verhältnis zu, Mieter, Abweisung der klage, Treu und glauben, Wohnraum, Erhöhung, Gesetzliche grundlage, Höhe, Begrenzung, 1995
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BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL

VIII ZR 150/03 Verkündet am: 3. März 2004 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 3. März 2004 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter

Dr. Hübsch, Dr. Beyer, Wiechers und Dr. Wolst

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Klägerin wird unter Zurückweisung des

Rechtsmittels im übrigen das Urteil der Zivilkammer 64 des

Landgerichts Berlin vom 4. März 2003 teilweise aufgehoben und

insgesamt wie folgt neu gefaßt:

Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts

Spandau vom 1. November 2002 im Kostenpunkt und insoweit

abgeändert, als die Beklagte verurteilt worden ist, an die Klägerin einen Betrag von mehr als 44,48 % Zinsen hieraus

seit 16. Mai 1999 zu zahlen. Im Umfang der Abänderung wird

die Klage abgewiesen.

Die weitergehende Berufung der Beklagten wird zurückgewiesen.

Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:

Die Klägerin ist Mieterin einer Wohnung in einer Wohnanlage in B. ,

die zwischenzeitlich von der Beklagten erworben wurde. Es handelt sich um

öffentlich geförderten Wohnraum.

§ 3 des Formularmietvertrags vom 15. April 1992 enthält folgende Regelungen:

"6. Der Vermieter ist berechtigt, nach Maßgabe der gesetzlichen Bestimmungen die Zustimmung zur Erhöhung des Mietzinses jeweils nach Ablauf eines Jahres zum Zwecke der Anpassung an die geänderten wirtschaftlichen Verhältnisse auf dem Wohnungsmarkt zu verlangen.

7. Alle allgemein oder im konkreten Fall eintretenden Mieterhöhungen und/oder Erhöhungen sowie Neueinführungen von Nebenkosten und Grundstückslasten jeder Art sind vom Zeitpunkt des Eintritts ab vereinbart und vom Mieter zu zahlen. Unbeschadet bleibt das Kündigungsrecht des Mieters; für diesen Fall tritt eine Erhöhung der Miete nicht ein."

Im Jahre 1992 rüstete die Beklagte nach Ankündigung gegenüber den

Mietern und mit Zustimmung der zuständigen Bewilligungsstelle den Wohnblock III, in dem die Wohnung der Klägerin liegt, für ca. 2,68 Millionen DM mit

einer Wärmedämmfassade aus. Mit Schreiben vom 29. Dezember 1994 erklärte die Beklagte rückwirkend zum 1. Januar 1994 eine im einzelnen berechnete und erläuterte Mieterhöhung aufgrund der durchgeführten Wärmedämmaßnahme um insgesamt 1,6098 DM/m². Für die 64,78 große Wohnung der Klägerin ergab sich eine Erhöhung der Grundmiete um 104,28 DM !#"%$ &' ( *) (53,32 DM (244,87

einschließlich April 1999.

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Nachdem die Beklagte wegen dieser Mieterhöhung gegen eine Mietpartei ohne Erfolg einen "Musterprozeß" geführt hatte, verlangt die Klägerin

nunmehr für den Zeitraum Januar 1995 bis April 1999 den monatlich gezahlten Erhöhungsbetrag zurück, den sie nach ihrer Ansicht ohne Rechtsgrund

gezahlt hat.

Ein von dem Amtsgericht beauftragter Sachverständiger ermittelte für

die Wohnung der Klägerin infolge der Wärmedämmaßnahme rechnerisch eine

Energieeinsparung von 2.410,32 kWh/Jahr (entspricht etwa 14,8 %). Das

Amtsgericht hat der auf Zahlung von 5.422,71 DM (2.772,59 % Zinsen seit 16. Mai 1999 gerichteten Klage in Höhe eines Betrags von 2.312,83

nebst Zinsen stattgegeben und sie im übrigen abgewiesen. Auf die Berufung

der Beklagten hat das Landgericht die Klage insgesamt abgewiesen. Mit ihrer

vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt die Klägerin die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

Entscheidungsgründe:

I.

Das Berufungsgericht hat ausgeführt:

Der Beklagten stehe die erhöhte Kostenmiete zu; die Mietzinszahlung

sei daher mit Rechtsgrund erfolgt. Dabei komme es nicht darauf an, ob die

Mieterhöhungserklärung vom 29. Dezember 1994 formal wirksam sei, da der

Mietvertrag eine Preisgleitklausel enthalte. Der Zulässigkeit der Mieterhöhung

stehe nicht entgegen, daß der monatliche Erhöhungsbetrag die monatliche

Einsparung von Heizkosten deutlich übersteige. Maßgebend für die Berechnung der Kostenmiete seien im Ausgangspunkt allein die zur Deckung der

laufenden Aufwendungen erforderlichen Mittel; auch ein etwaiger Instandsetzungsanteil der Maßnahme sei unerheblich. Soweit zu § 3 MHG überwiegend

vertreten worden sei, daß die Mieterhöhung nicht außer Verhältnis zu der für

den Mieter durch die Maßnahme zu erwartenden Einsparung an Heizkosten

stehen dürfe, widerspreche dies der Gesetzeslage. Die Mieterhöhung sei insbesondere im Hinblick auf die Genehmigung der neuen Kostenmiete unter Berücksichtigung der Kosten der Modernisierungsmaßnahme seitens der Wohnungsbaukreditanstalt als zuständiger Stelle auch nicht rechtsmißbräuchlich

242 BGB).

II.

Die zulässige Revision hat nur zu einem geringen Teil Erfolg (Mietzins

bezüglich Januar 1995); im übrigen hält das Berufungsurteil ihren Rügen

stand.

1. Ohne Erfolg rügt die Revision, das Berufungsurteil erfülle nicht die

Mindestanforderungen an die Darstellung des Tatbestandes, da es die in der

Berufungsinstanz gestellten Anträge nicht wiedergebe. Auf das Berufungsverfahren ist die Zivilprozeßordnung in der seit dem 1. Januar 2002 geltenden

Fassung anzuwenden, da die mündliche Verhandlung vor dem Amtsgericht

am 1. November 2002 geschlossen wurde 26 Nr. 5 EGZPO). Zutreffend

geht die Revision davon aus, daß auch nach § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO n.F. die

Aufnahme der Berufungsanträge in das Berufungsurteil nicht entbehrlich ist.

Der Antrag des Berufungsklägers braucht zwar nicht unbedingt wörtlich wiedergegeben zu werden; jedoch muß aus dem Zusammenhang wenigstens

sinngemäß deutlich werden, was der Berufungskläger mit seinem Rechtsmittel

erstrebt (Senatsurteile vom 26. Februar 2003 - VIII ZR 262/02, BGHZ 154, 99,

100 f.; vom 22. Dezember 2003 - VIII ZR 122/03, unter II 2 und vom 7. Januar

2004 - VIII ZR 110/03, jeweils zur Veröffentlichung bestimmt; BGH, Urteil vom

6. Juni 2003 - V ZR 392/02, NJW-RR 2003, 1290 = WM 2003, 2424 unter II 1

a; BGH, Beschluß vom 13. August 2003, XII ZR 303/02, NJW 2003, 3352

= WM 2003, 2209 unter II 4 a, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt). Dieser

Anforderung wird das angefochtene Urteil gerecht.

Zwar enthalten die Urteilsgründe die Berufungsanträge nicht wörtlich;

entgegen der Ansicht der Revision ergibt sich aus dem Urteil jedoch, daß lediglich die Beklagte Berufung eingelegt hat und daß sie eine Abweisung der

Klage im gesamten Umfang ihrer Verurteilung erstrebt. Im Rubrum des Urteils

ist allein die Beklagte als Berufungsklägerin aufgeführt, während die Klägerin

als Berufungsbeklagte bezeichnet ist. In den Gründen führt das Berufungsgericht aus, das Amtsgericht habe der Klage teilweise stattgegeben, die Beklagte

begründe ihr Rechtsmittel und die Klägerin verteidige das Urteil. Dem entspricht der klageabweisende Tenor.

2. In der Sache hat das klageabweisende Urteil des Berufungsgerichts

Bestand, soweit die Klägerin eine Rückzahlung der Mietzinserhöhung für den

Zeitraum von Februar 1995 bis April 1999 verlangt. Hinsichtlich des Monats

Januar 1995 hat die Klägerin dagegen einen Rückzahlungsanspruch gemäß

§ 812 Abs. 1 Satz 1, 1. Alt. BGB, da sie insoweit den erhöhten Mietzins ohne

Rechtsgrund geleistet hat.

a) Rechtsgrundlage für die Erhöhung des Mietzinses bis zur Höhe des

zulässigen Entgelts ist § 10 Abs. 1 Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG), der

nach der Übergangsvorschrift des § 50 Abs. 1 Wohnraumförderungsgesetz

(WoFG) in Verbindung mit § 1 WoBindG anzuwenden ist. Den Feststellungen

des Berufungsgerichts ist zu entnehmen, daß es sich um öffentlich geförderten Wohnraum im Sinne des § 1 WoBindG handelt; dies wird von der Revision

auch nicht in Zweifel gezogen.

Demgegenüber hat das Berufungsgericht zu Unrecht angenommen,

daß § 3 Nr. 7 des Mietvertrags Rechtsgrundlage sei. Es ist zwar zutreffend

davon ausgegangen, daß im Falle der Vereinbarung einer Mietpreisgleitklau-

sel, d.h. der Vereinbarung des jeweils zulässigen Mietzinses als vertraglich

geschuldeter Miete 4 Abs. 8 Satz 1 Neubaumietenverordnung NMV), diese den Rechtsgrund für das Behaltendürfen des erhöhten Mietzinses bildet,

soweit die zulässige Kostenmiete nicht überschritten wird (Senatsurteile vom

22. April 1981 - VIII ZR 103/80, NJW 1982, 1587 = WM 1981, 1178 unter 2 c

bb und vom 5. November 2003 - VIII ZR 10/03, WuM 2004, 25 unter II 2 a).

Die Revision rügt jedoch mit Erfolg, daß die formularmäßige Bestimmung in § 3 Nr. 6 des Mietvertrags einer Inhaltskontrolle nicht standhält. Sie

ist unwirksam, da sie gegen das sich aus § 9 AGBG ergebende und nunmehr

in § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB ausdrücklich geregelte Transparenzgebot verstößt. Danach kann sich eine unangemessene Benachteiligung auch daraus

ergeben, daß die Bestimmung nicht klar und verständlich ist. Das Transparenzgebot schließt auch nach der neuen gesetzlichen Regelung das Bestimmtheitsgebot ein. Dieses verlangt, daß die tatbestandlichen Voraussetzungen und Rechtsfolgen so genau beschrieben werden, daß für den Verwender keine ungerechtfertigten Beurteilungsspielräume entstehen. Eine

Klausel genügt dem Bestimmtheitsgebot nur dann, wenn sie im Rahmen des

rechtlich und tatsächlich Zumutbaren die Rechte und Pflichten des Vertragspartners des Klauselverwenders so klar und präzise wie möglich umschreibt

(Senatsurteil vom 5. November 2003, aaO, unter II 2 b aa zu § 9 AGBG).

Nach der Mietpreisgleitklausel des Formularmietvertrags, der dem Senatsurteil vom 5. November 2003 (aaO) zugrundelag und die der Senat als

wirksam angesehen hat, galt bei preisgebundenem Wohnraum die jeweils gesetzlich zulässige Miete als vereinbart. Dies entspricht der Formulierung in § 4

Abs. 8 Satz 1 NMV, der mit der "zulässigen Miete" die gesetzlich (höchst-)

zulässige Kostenmiete nach § 8 Abs. 1 WoBindG meint (vgl. Senat, aaO;

Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender/Heix, Wohnungsbaurecht, NMV 1970

§ 4 Anm. 8.2). Im Gegensatz dazu ergibt sich weder aus § 3 Nr. 7 des vorliegenden Mietvertrags noch aus dem weiteren Vertragsinhalt, unter welchen

Voraussetzungen und bis zu welcher Höhe die Mieterhöhungen - wie es in der

Klausel formuliert ist - "eintreten" und von dem Mieter zu tragen sein sollen.

Der Vertragsbestimmung ist nicht mit der zur Erfüllung des Transparenzgebots

notwendigen Deutlichkeit zu entnehmen, daß die jeweilige Kostenmiete als

preisrechtlich höchstzulässige Miete 8 Abs. 1 WoBindG) geschuldet sein

soll. Dies gilt um so mehr, als sich § 3 Nr. 6 des Mietvertrags nach seinem

Wortlaut entgegen der von der Beklagten in ihrer Revisionserwiderungsschrift

vertretenen Auffassung erkennbar auf die Vergleichsmietenregelung für den

preisfreien Wohnraum bezieht 2 MHG, nunmehr § 558 BGB). Soweit die

Beklagte im Revisionsverfahren des weiteren darauf verweist, daß die Parteien im Mietvertrag eine vorläufige Gesamtmiete vereinbart haben, läßt sich

dies dem Vertrag nicht entnehmen; im übrigen ließe sich auch hieraus nicht

erschließen, unter welchen Voraussetzungen eine Mietänderung eintreten

soll.

Die Klausel benachteiligt den Mieter nach § 9 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1

AGBG (jetzt § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB) aus dem weiteren Grunde

unangemessen, daß sie den "Eintritt" der Mieterhöhung ohne zeitliche Begrenzung zurückwirken läßt. Dies ist mit der zwingenden Mieterschutzvorschrift des § 4 Abs. 8 Satz 2 NMV nicht vereinbar, wonach der Vermieter auf

Grund einer Vereinbarung gemäß Satz 1 (Preisgleitklausel) eine zulässige

Mieterhöhung wegen Erhöhung der laufenden Aufwendungen grundsätzlich

nur für einen zurückliegenden Zeitraum seit Beginn des der Erklärung vorangehenden Kalenderjahres nachfordern darf (vgl. Senatsurteil vom 20. Januar

1993 - VIII ZR 10/92, NJW 1993, 1061 = WM 1993, 660 unter II 2 b hinsichtlich der Rückwirkungsmöglichkeit bei der Erhöhung von Betriebskosten nach

§ 4 MHG).

b) Entgegen der Ansicht der Revision ist für das Revisionsverfahren

nicht von der Unwirksamkeit der Mieterhöhungserklärung vom 29. Dezember

1994 auszugehen. Zwar hat das Berufungsgericht - von der Annahme einer

wirksam vereinbarten Mietpreisgleitklausel aus folgerichtig - nicht geprüft, ob

die Erklärung der Beklagten den formellen Anforderungen gemäß § 10 Abs. 1

WoBindG, § 4 Abs. 7 NMV genügt. Der Senat kann diese rechtliche Prüfung

aufgrund der getroffenen Feststellungen jedoch selbst vornehmen. Danach

ergeben sich keine Bedenken. Auch die Revision erhebt insoweit keine Einwendungen.

c) Die Mieterhöhung ist auch materiellrechtlich wirksam, weil sie die

nach § 8 Abs. 1 WoBindG in Verbindung mit § 6 Abs. 1 Satz 2 NMV und § 11

Abs. 4 Nr. 1, Abs. 6 Satz 1 der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen (Zweite Berechnungsverordnung - II. BV) zulässige Kostenmiete

als Entgelt, das zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderlich ist,

nicht übersteigt. Danach kann der Vermieter eine neue Wirtschaftlichkeitsberechnung unter Ansatz der erhöhten laufenden Aufwendungen unter anderem

dann aufstellen, wenn er mit Zustimmung der Bewilligungsstelle bauliche

Maßnahmen (Modernisierungsmaßnahmen) vorgenommen hat, die nachhaltig

Einsparung von Heizenergie bewirken. Hierfür reicht es aus, wenn überhaupt

eine meßbare Einsparung an Heizenergie erzielt wird und diese dauerhaft ist

(Rechtsentscheid des Senats vom 10. April 2002 VIII ARZ 3/01, BGHZ 150,

277, 282 f. zu dem insoweit wortgleichen § 3 Abs. 1 Satz 1 MHG). Daß die

Wärmedämmfassade, die nach dem erstinstanzlich eingeholten Sachverständigengutachten für die Wohnung der Klägerin rechnerisch eine Energieeinsparung von 2.410,32 kWh/Jahr (entspricht etwa 14,8 %) bewirkt, in diesem

Sinne nachhaltig Heizenergie einspart, ist nicht zweifelhaft und wird auch von

der Revision nicht in Zweifel gezogen.

d) Hinsichtlich der Höhe der anzusetzenden Modernisierungskosten

kann die Revision nicht mit Erfolg rügen, das Berufungsgericht habe entscheidungserheblichen Vortrag der Klägerin übergangen, indem es einen etwaigen

Instandsetzungsanteil der Maßnahme als unerheblich angesehen hat. Die

Klägerin hat die Höhe der Modernisierungskosten bestritten und insoweit un-

widersprochen vorgetragen, die Gebäudefassade sei erheblich instandsetzungsbedürftig gewesen; der Putz sei abgeblättert und es seien Risse im

Mauerwerk vorhanden gewesen.

Es bedarf keiner Entscheidung, ob und gegebenenfalls in welchem

Umfang die Beklagte ersparte Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungskosten

von den Baukosten der Modernisierungsmaßnahme in Abzug zu bringen hatte

(vgl. LG Köln WuM 1998, 293; Schubart/Kohlenbach/Wienicke, Wohn- und

Mietrecht, II. BV § 11 Anm. 11; für den Bereich des preisfreien Wohnraums

Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 8. Aufl., § 559 Rdnr. 159 ff.

m.w.Nachw.). Die Klägerin hat keine Tatsachen vorgetragen, die den Schluß

zulassen, daß Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungskosten den seitens der

Beklagten in Höhe von 10 % der Baukosten pauschal abgezogenen Betrag

von 254.790,- DM überschritten hätten. Insbesondere hat sie das Ausmaß der

behaupteten Schäden nicht konkretisiert. Ihr pauschaler Vortrag genügt nicht,

um einen insoweit höheren Instandsetzungsbedarf darzulegen (vgl. insoweit

auch Senatsurteil vom 12. März 2003 VIII ZR 175/02, BGHReport 2003, 784

= DWW 2003, 229).

e) Entgegen der Ansicht der Revision hat das Berufungsgericht zu

Recht keine Begrenzung der Mieterhöhung unter wirtschaftlichen Zumutbarkeitsgesichtspunkten angenommen.

aa) In Rechtsprechung und Literatur wird hinsichtlich Mieterhöhungen

wegen energiesparender Modernisierungsmaßnahmen im preisfreien Wohnraum nach § 559 Abs. 1 BGB (früher § 3 MHG) verbreitet die Auffassung vertreten, der Betrag der Mieterhöhung dürfe nicht außer Verhältnis zu der für

den Mieter zu erwartenden Ersparnis von Heizkosten stehen; die Zulässigkeit

der Mieterhöhung sei durch das Gebot der Wirtschaftlichkeit begrenzt (OLG

Karlsruhe OLGZ 1985, 252 = ZMR 1984, 411 = WuM 1985, 17 unter Berufung

auf § 13 ModEnG; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III Rdnr. 778; Gramlich in

Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, Mietrechtsreform

2001, § 559 Rdnr. 6; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO, § 559 Rdnr. 81 ff.;

MünchKommBGB/Voelskow, 3. Aufl., § 3 MHG Rdnr. 10). Teilweise wird eine

solche Begrenzung aus § 242 BGB als Verbot, den Mieter mit den finanziellen

Folgen wirtschaftlich unsinniger Maßnahmen zu belasten, abgeleitet (Staudinger/Emmerich (2003) § 559 Rdnr. 34). Verschiedentlich wird hiernach die Erhöhung des Mietzinses auf das Doppelte (u.a. LG Köln ZMR 1998, 562; LG

Lüneburg WuM 2001, 83; Ehlert in Bamberger/Roth, BGB, § 559 Rdnr. 19;

Palandt/Weidenkaff, BGB, 63. Aufl., § 559 Rdnr. 13; aus Praktikabilitätsgründen für den Regelfall auch Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO Rdnr. 84) bzw.

Dreifache (LG Berlin MM 1994, 396) der Heizkostenersparnis begrenzt (gegen

die Anwendung starrer Grenzen dagegen OLG Karlsruhe, aaO; Staudinger/Emmerich, aaO Rdnr. 35 m.w.Nachw.; Feckler, ZMR 1998, 545).

Nach anderer Auffassung soll die Zulässigkeit der Mieterhöhung insbesondere im Hinblick auf das vom Gesetzgeber im Allgemeininteresse verfolgte

Ziel der Energieeinsparung nicht durch einen Bezug zu der bewirkten Heizkostenersparnis begrenzt sein (AG Lichtenberg NJW-RR 2003, 1309; Schläger, ZMR 2002, 580, 581; Blümmel, GE 2002, 1244; Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl., § 559 Rdnr. 11, 27; Kinne, ZMR 2003, 396, 402).

Für den Bereich des preisgebundenen Wohnraums wird diese Frage,

soweit ersichtlich, in Rechtsprechung und Literatur nicht behandelt. Sie stellt

sich dort jedoch in gleicher Weise (vgl. insoweit auch BVerwG WuM 1990,

566, 567).

bb) Der Senat hat die Frage in dem Rechtsentscheid vom 10. April

2002 zu § 3 MHG offengelassen (BGHZ 150, 277, 284 f.). Er entscheidet sie

nunmehr dahingehend, daß die Mieterhöhung wegen energieeinsparender

Modernisierungsmaßnahmen im Grundsatz nicht durch das Verhältnis zu der

erzielten Heizkostenersparnis begrenzt wird.

(1) Für eine solche Begrenzung nach Art einer "Kappungsgrenze" besteht keine gesetzliche Grundlage. Die Regelungen für den preisgebundenen

Wohnraum (§§ 8-8b WoBindG, § 6 NMV, § 11 Abs. 4-6 II. BV; nunmehr § 28

WoFG) und den preisfreien Wohnraum (§§ 559-559 b BGB; § 3 MHG) regeln

die Zulässigkeit einer Umlage der Modernisierungskosten auf den Mieter, ohne eine Begrenzung im Hinblick auf die zu erwartende Heizkostenersparnis

vorzusehen.

Eine Begrenzung läßt sich für den Bereich des preisgebundenen

Wohnraums auch nicht aus § 13 Abs. 1 Satz 1 und 2 des Gesetzes zur Förderung der Modernisierung von Wohnungen und Maßnahmen zur Einsparung

von Heizenergie in der Fassung vom 12. Juli 1978 (ModEnG) ableiten, wonach die als Zuschüsse zur Deckung der Kosten der Modernisierung bewilligten Mittel der Höhe nach so zu bemessen sind, daß die Erhöhung der Mieten

oder Belastungen tragbar ist und in einem angemessenen Verhältnis zu den

Vorteilen aus der Modernisierung steht. Diese Regelung ist durch Art. 36

Rechtsbereinigungsgesetz vom 16. Dezember 1986 aufgehoben worden. Davon abgesehen hat sie sich nicht an den Vermieter, sondern mit öffentlichrechtlicher Wirkung an die staatlichen Bewilligungsstellen gerichtet.

Aus dem von der Revision angeführten § 7 Abs. 1 Satz 1 II. BV folgt

nichts anderes. Danach dürfen Baukosten nur angesetzt werden, soweit sie

bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände, bei wirtschaftlicher Bauausführung und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind. Die Vorschrift

regelt jedoch nicht Zulässigkeit und Grenzen einer Mieterhöhung. Daß die von

der Beklagten angesetzten Baukosten als solche überhöht und aus diesem

Grunde unwirtschaftlich gewesen seien, hat die Klägerin nicht geltend gemacht.

(2) Der Gesetzgeber hat im volkswirtschaftlichen Interesse an einer

Modernisierung des Wohnbestandes - auch zum Zwecke der Energieeinsparung - von einer begrenzenden Regelung bewußt abgesehen.

Der Regierungsentwurf zu § 3 MHG enthielt zum Schutz der Mieter eine Kappungsgrenze, wonach die durch Modernisierungsmaßnahmen erhöhte

Miete 10 % der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht sollte übersteigen dürfen

(Entwurf eines Zweiten Gesetzes über den Kündigungsschutz für Mietverhältnisse über Wohnraum, BT-Drucks. 7/2011 S. 5, 11 f.). Diese Kappungsgrenze

wurde im weiteren Gesetzgebungsverfahren mit der Begründung gestrichen,

daß bei einer solchen Regelung die Durchsetzung von Mieterhöhungen erschwert und dadurch der Anreiz zur dringend notwendigen Modernisierung oft

entfallen würde (Bericht des Rechtsausschusses, BT-Drucks. 7/2638 S. 4).

Auch der Vorschlag des Ausschusses für Raumordnung, Bauwesen und

Städtebau zu dem Entwurf des Ersten Gesetzes zur Änderung des Wohnungsmodernisierungsgesetzes, in § 3 MHG eine Härteklausel einzufügen,

wonach der Vermieter insoweit nicht zu einer Mieterhöhung wegen Modernisierung berechtigt sein solle, als die Mieterhöhung in einem erheblichen Mißverhältnis zu den für den Mieter zu erwartenden Vorteilen stehe (BT-Drucks.

8/1782 S. 6), fand keine Berücksichtigung.

In der Begründung des Gesetzentwurfs zum Mietrechtsreformgesetz

vom 19. Juni 2001 ist unter Hinweis auf volkswirtschaftliche und umweltpolitische Interessen ausgeführt, daß ein Anreiz zur Durchführung von Wohnungsmodernisierungen weiterhin erforderlich sei (BT-Drucks. 14/4553 S. 37,

58). Im Verfahren vor dem Bundesrat nahmen die Ausschüsse ausdrücklich

auf die Grenze von 200 %, die sich in der Rechtsprechung bei Energiesparmaßnahmen herausgebildet habe, Bezug und empfahlen, eine Aufnahme des

Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit zu prüfen (BR-Drucks. 439/2/00 S. 24).

Diese Empfehlung fand keinen Eingang in das Gesetz.

(3) Die Begrenzung der Mieterhöhung durch das Verhältnis zu den ersparten Heizkosten folgt entgegen der Ansicht der Revision auch nicht aus

dem Grundsatz von Treu und Glauben nach § 242 BGB. Dem steht die Entscheidung des Gesetzgebers entgegen, der von einer begrenzenden Regelung, wie ausgeführt, bewußt Abstand genommen hat. Das hierfür maßgebliche allgemein- und umweltpolitische Interesse an der Durchführung energiesparender Modernisierungsmaßnahmen ist einer Bewertung allein nach Kostengesichtspunkten nicht zugänglich. Jedoch wäre auch eine Begrenzung

nach wirtschaftlichen Zumutbarkeitskriterien Zweifeln unterworfen. So wird die

tatsächliche Heizkostenersparnis von Umständen wie der Lage der Wohnung,

Lüftungsverhalten und Wärmebedarf der Bewohner, aber auch von äußeren

Temperaturbedingungen und insbesondere im Falle ansteigender Energiepreise (vgl. im einzelnen Feckler, aaO, 546 f.) so stark beeinflußt, daß sich die

Modernisierung langfristig auch für den einzelnen Mieter als "rentabel", jedenfalls aber als nicht unverhältnismäßig darstellen kann.

(4) Daraus folgt jedoch nicht, daß der Mieter gegenüber Modernisierungsmaßnahmen schutzlos gestellt ist. Für den Bereich des preisgebundenen Wohnraums bedarf es nach § 6 Abs. 1 Satz 2 NMV, § 11 Abs. 7 II. BV der

Zustimmung der Bewilligungsstelle zu der Modernisierungsmaßnahme, in deren Rahmen auch die Auswirkungen auf das Mietpreisniveau zu berücksichtigen sind (BVerwG WuM 1990, 566, 567; vgl. nunmehr § 6 Abs. 1 Nr. 6, § 7

Nr. 1, §§ 13, 28 WoFG). Nach § 541b Abs. 1 Satz 1 BGB a.F. (jetzt mit geringfügigen Änderungen § 554 Abs. 2 BGB), der vorliegend gemäß Art. 229

§ 3 Abs. 1 Nr. 6 EGBGB anzuwenden ist, hat der Mieter Maßnahmen unter

anderem zur Einsparung von Heizenergie zu dulden, es sei denn, daß die

Maßnahme für ihn oder seine Familie eine Härte bedeuten würde, die auch

unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer

Mieter in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen ist. Dabei ist unter anderem

auch die zu erwartende Erhöhung des Mietzinses zu berücksichtigen (Satz 2).

Diese Härteklausel findet auch für Mieterhöhungen im preisgebundenen

Wohnraum nach § 10 WoBindG Anwendung (BayObLG WuM 1996, 749

m.w.Nachw.). Die Klägerin hat jedoch keine Tatsachen vorgetragen, die zu einer solchen Prüfung Anlaß geben.

f) Die Erklärung der Beklagten vom 29. Dezember 1994 wurde gemäß

§ 10 Abs. 2 Satz 1, 2. Halbsatz WoBindG ab dem Ersten des übernächsten

Monats, dem 1. Februar 1995, wirksam. Für den Zeitraum von Februar 1995

bis April 1999 kann die Klägerin eine Rückzahlung von Mietzins mithin nicht

verlangen. Für den Monat Januar 1995 besteht hingegen ein Rückzahlungsanspruch, der sich auf 44,48 insen beziffert (53,32 4) 5 & " 32 - %67+

von dem Amtsgericht bereits anteilig rechtskräftig aberkannten Betrags in Höhe von 8,84

III.

Soweit der Klägerin ein Rückzahlungsanspruch zusteht, ist auf ihr

Rechtsmittel das klageabweisende Berufungsurteil aufzuheben, und die Verurteilung durch das Amtsgericht ist wiederherzustellen; im übrigen ist die Revision zurückzuweisen.

Dr. Deppert Dr. Hübsch Dr. Beyer

Wiechers Dr. Wolst

Urteil vom 17.10.2001

2 ARs 278/01 vom 17.10.2001

Urteil vom 17.10.2001

2 ARs 245/01 vom 17.10.2001

Leitsatzentscheidung

NotZ 39/02 vom 31.03.2003

Anmerkungen zum Urteil