Urteil des BGH, Az. VIII ZR 284/13

Leitsatzentscheidung
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
VIII ZR 284/13
Verkündet am:
30. April 2014
Ring,
Justizhauptsekretärin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
ja
BGHZ:
nein
BGHR:
ja
BGB § 573 Abs. 3 Satz 1
Zu den Anforderungen an die Begründung einer Kündigung wegen Eigenbedarfs.
BGH, Urteil vom 30. April 2014 - VIII ZR 284/13 - LG Essen
AG Essen
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Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 30. April 2014 durch die Richterin Dr. Milger als Vorsitzende, die Richter
Dr. Achilles und Dr. Schneider, die Richterin Dr. Fetzer sowie den Richter
Kosziol
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Kläger wird das Urteil der 10. Zivilkammer
des Landgerichts Essen vom 8. August 2013 aufgehoben.
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch
über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-
richt zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Beklagten sind seit dem Jahr 1999 Mieter einer 158 qm großen
Wohnung der Kläger in E. . Mit Schreiben vom 23. Oktober 2012 erklärten
die Kläger die Kündigung des Mietverhältnisses mit der Begründung, ihre Toch-
ter, die bisher eine 80 qm große Wohnung in der benachbarten Doppelhaus-
hälfte bewohne, benötige die größere Wohnung der Beklagten, um dort mit ih-
rem Lebensgefährten einen gemeinsamen Hausstand zu begründen. Zuvor hat-
ten die Parteien bis 20. September 2012 erfolglos über einen Verkauf der Woh-
nung an die Beklagten verhandelt.
Das Amtsgericht hat der Räumungsklage stattgegeben, das Landgericht
hat sie unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils abgewiesen. Mit der vom
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Senat zugelassenen Revision erstreben die Kläger die Wiederherstellung des
amtsgerichtlichen Urteils.
Entscheidungsgründe:
Die Revision hat Erfolg.
I.
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We-
sentlichen ausgeführt:
Den Klägern stehe der geltend gemachte Räumungsanspruch nicht zu,
weil die von ihnen ausgesprochene Eigenbedarfskündigung schon aus formel-
len Gründen unwirksam sei. Denn die Kläger hätten es versäumt, im Kündi-
gungsschreiben den Lebensgefährten ihrer Tochter, mit dem diese die Woh-
nung beziehen wolle, namentlich zu benennen. Dies sei aber erforderlich gewe-
sen, weil der den Beklagten bisher unbekannte Lebensgefährte der Tochter für
sie anderenfalls nicht identifizierbar gewesen sei.
II.
Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom
Berufungsgericht gegebenen Begründung kann die Räumungsklage nicht ab-
gewiesen werden. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts hatten die
Kläger den von ihnen geltend gemachten Eigenbedarf im Kündigungsschreiben
vom 23. Oktober 2012 ausreichend begründet.
Gemäß § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB setzt die Wirksamkeit einer Kündi-
gungserklärung voraus, dass die Gründe für ein berechtigtes Interesse des
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Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses in dem Kündigungs-
schreiben angegeben sind. Der Zweck dieser Vorschrift besteht darin, dem Mie-
ter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu ver-
schaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderli-
che zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen (vgl. BT-Drucks. 6/1549,
S. 6 f. zu § 564a Abs. 1 Satz 2 BGB aF). Diesem Zweck wird im Allgemeinen
Genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so be-
zeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden
kann; bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs ist daher grundsätzlich die An-
gabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des
Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, ausreichend
(so schon BayObLG, WuM 1981, 200, 202 f.; Senatsurteile vom 27. Juni 2007
- VIII ZR 271/06, NZM 2007, 679 Rn. 23, sowie vom 17. März 2010 - VIII ZR
70/09, NZM 2010, 400 Rn. 8).
Nach diesen Maßstäben war es - entgegen der Auffassung des Beru-
fungsgerichts - nicht erforderlich, den Lebensgefährten in dem Kündigungs-
schreiben namentlich zu benennen. Das Begründungserfordernis soll gewähr-
leisten, dass der Kündigungsgrund derart konkretisiert ist, dass er von anderen
Kündigungsgründen unterschieden werden kann. Diese Konkretisierung ermög-
licht es dem Mieter, der die Kündigung nicht hinnehmen will, seine Verteidigung
auf den angegebenen Kündigungsgrund auszurichten, denn eine Auswechse-
lung des Kündigungsgrundes ist dem Vermieter verwehrt.
Im Falle der Eigenbedarfskündigung genügt es, die Eigenbedarfsper-
son - hier die Tochter - identifizierbar zu benennen und das Interesse darzule-
gen, das diese an der Erlangung der Wohnung hat. Insoweit reicht die Angabe,
dass die Tochter in die größere Wohnung der Beklagten ziehen wolle, um dort
mit ihrem Lebensgefährten einen gemeinsamen Hausstand zu begründen. Wei-
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terer Angaben bedurfte es - entgegen der Auffassung der Revisionserwide-
rung - hingegen nicht. Soweit die Revisionserwiderung Umstände anführt, die
ihrer Auffassung nach gegen die Ernsthaftigkeit des Eigennutzungswunsches
der Kläger sprechen, vermengt sie in unzulässiger Weise die Begründung der
Kündigung (§ 573 Abs. 3 BGB) mit dem Nachweis des angegebenen Kündi-
gungsgrundes.
III.
Das Berufungsurteil kann daher keinen Bestand haben und ist deshalb
aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht zur Endentscheidung reif,
weil das Berufungsgericht keine Feststellungen dazu getroffen hat, ob der von
den Klägern behauptete Eigenbedarf tatsächlich besteht. Die Sache ist daher
zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzu-
verweisen (§ 563 Abs. 1 ZPO).
Dr. Milger
Dr. Achilles
Dr. Schneider
Dr. Fetzer
Kosziol
Vorinstanzen:
AG Essen, Entscheidung vom 26.04.2013 - 19 C 459/12 -
LG Essen, Entscheidung vom 08.08.2013 - 10 S 244/13 -
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