Urteil des BGH, Az. VIII ZR 219/06

Leitsatzentscheidung
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
VIII ZR 219/06 Verkündet
am:
4. April 2007
Kirchgeßner,
Justizhauptsekretärin
als
Urkundsbeamtin
der
Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
BGB §§ 566, 566a
a) Ein Grundstückserwerb nach der Beendigung eines Mietverhältnisses und
dem Auszug des Mieters führt nicht zum Eintritt des neuen Eigentümers in
Rechte und Pflichten des bisherigen Vermieters aus dem beendeten Miet-
verhältnis und aus einer Sicherungsabrede zur Mietkaution.
b) Die Abrechnung der Nebenkosten aus der im Zeitpunkt des Auszugs des
Mieters laufenden Abrechnungsperiode obliegt dem bisherigen Vermieter (im
Anschluss an BGH, Urteil vom 3. Dezember 2003 - VIII ZR 168/03, NJW
2004, 851).
BGH, Urteil vom 4. April 2007 - VIII ZR 219/06 - LG Berlin
AG
Tempelhof-Kreuzberg
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Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 4. April 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Wolst,
die Richterin Dr. Milger, den Richter Dr. Koch und die Richterin Dr. Hessel
für Recht erkannt:
Auf die Rechtsmittel der Beklagten werden das Urteil der Zivil-
kammer 62 des Landgerichts Berlin vom 20. Juli 2006 aufgehoben
und das Urteil des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg vom
23. Februar 2006 abgeändert.
Die Klage wird abgewiesen.
Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits einschließlich der au-
ßergerichtlichen Kosten des Streithelfers der Beklagten zu tragen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Parteien streiten um Rückzahlung einer Mietkaution. Der Kläger hat-
te seit dem 1. Juli 1999 von einer Wohnungsbaugesellschaft eine Wohnung in
B. gemietet und die Kaution in Höhe von 1.730 DM (884,53 €) entrichtet.
Seit dem 12. April 2004 stand das Grundstück, auf dem sich die an den Kläger
vermietete Wohnung befindet, unter Zwangsverwaltung. Der Kläger kündigte
das Mietverhältnis zum 30. Juni 2004 und zog aus. Am 26. November 2004 er-
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hielt die Beklagte im Rahmen der Zwangsversteigerung den Zuschlag für das
Grundstück.
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Das Amtsgericht hat die Beklagte mit (rechtskräftigem) Teilurteil vom
29. November 2005 zur Abrechnung über die Kaution und mit Schlussurteil vom
23. Februar 2006 zur Rückzahlung der Kaution nebst Zinsen verurteilt. Die
hiergegen gerichtete Berufung der Beklagten hat das Landgericht zurückgewie-
sen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte
ihr Ziel der Klageabweisung weiter.
Entscheidungsgründe:
I.
Das Berufungsgericht (LG Berlin GE 2006, 1479) hat zur Begründung
seiner Entscheidung ausgeführt:
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Der Anspruch des Klägers auf Rückzahlung der Mietkaution richte sich
gemäß § 566a BGB gegen die Beklagte als Erwerberin des Grundstücks, denn
es komme entscheidend darauf an, zu welchem Zeitpunkt der Anspruch des
Klägers fällig geworden sei. Die Fälligkeit sei aber erst nach dem Eigentumser-
werb der Beklagten eingetreten, weil noch die Abrechnung der Nebenkosten für
das Jahr 2004 ausgestanden habe und die Mietkaution auch zur Sicherung
noch nicht fälliger Ansprüche bestimmt sei. Darauf, dass das Mietverhältnis
schon vor dem Eigentumsübergang beendet gewesen sei, komme es nicht an.
Bereits im Anwendungsbereich des § 566 BGB sei anerkannt, dass der Erwer-
ber auch in ein Abwicklungsverhältnis nach Kündigung des Mietverhältnisses
eintrete, solange die Mietsache noch nicht zurückgegeben sei. Für die Rückga-
be der Sicherheit bestimme dies § 566a BGB ausdrücklich. Nach der gesetzli-
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chen Regelung sei es unerheblich, ob der Erwerber die Kaution vom früheren
Vermieter erhalten habe, er müsse sich grundsätzlich bei dem Veräußerer
schadlos halten. Diese Risikoverteilung gelte auch für den Erwerb im Rahmen
der Zwangsversteigerung.
II.
Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand.
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1. Zutreffend ist das Berufungsgericht allerdings davon ausgegangen,
dass §§ 566, 566a BGB auch im Fall des Eigentumserwerbs im Wege der
Zwangsversteigerung Anwendung finden (§ 57 ZVG). Ein Eintritt des neuen
Eigentümers in Rechte und Pflichten des Vermieters aus dem Mietverhältnis
und der geleisteten Mietsicherheit gemäß §§ 566, 566a BGB kommt aber nach
dem Zweck dieser Vorschriften nicht mehr in Betracht, wenn der (ehemalige)
Mieter - wie hier - schon vor dem Eigentumsübergang auf den Erwerber ausge-
zogen ist.
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a) Der in § 566 BGB geregelte Eintritt des Erwerbers in ein bestehendes
Mietverhältnis dient dem Schutz des Mieters, dem die Wohnung aufgrund eines
wirksamen Mietvertrages überlassen worden ist. Die ihm dadurch von seinem
Vertragspartner eingeräumte Rechtsstellung - der berechtigte Besitz - soll ihm
auch gegenüber einem späteren Erwerber des Grundstücks erhalten bleiben
(Staudinger/Emmerich, BGB (2006), § 566 Rdnr. 3). Das Erfordernis der Über-
lassung der Wohnung an den Mieter erfüllt ferner eine Publizitätsfunktion, denn
der Erwerber kann in der Regel bereits aus der Besitzlage ablesen, in welche
Mietverhältnisse er eintreten muss (Staudinger/Emmerich, aaO, Rdnr. 33; vgl.
auch Wolff/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasing-
rechts, 9. Aufl., Rdnr. 1291). § 566a BGB ergänzt den Schutz des Mieters da-
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durch, dass der Erwerber außerdem in die sich aus der Sicherungsvereinba-
rung zur Mietkaution ergebenden Rechte und Pflichten des Vermieters eintritt.
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b) Nach ihrem Wortlaut und Zweck setzen §§ 566, 566a BGB deshalb
grundsätzlich voraus, dass im Zeitpunkt des Eigentumswechsels ein wirksames
Mietverhältnis besteht (Palandt/Weidenkaff, BGB, 66. Auflage, § 566 Rdnr. 14;
Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 566 Rdnr. 12 ff.; Bub/Treier/Heile, Hand-
buch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Kap. II Rdnr. 857) und sich
der Mieter (noch) im Besitz der Wohnung befindet (MünchKomm/Häublein,
BGB, 4. Aufl., § 566 Rdnr. 16; Wolff/Eckert/Ball, aaO, Rdnr. 1296 f.; Staudin-
ger/Emmerich, aaO; Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 566 Rdnr. 31). An
beiden Voraussetzungen fehlt es hier.
Zwar nimmt die wohl herrschende Meinung - wovon auch das Beru-
fungsgericht zutreffend ausgeht - eine Ausnahme für den Fall an, dass der Mie-
ter im Zeitpunkt des Eigentumswechsels die Wohnung trotz Ablaufs des Miet-
vertrags noch nicht geräumt hat; in diesem Fall soll der Erwerber entsprechend
§ 566 BGB in das Abwicklungsverhältnis mit dem Mieter eintreten (BGHZ 72,
147; MünchKomm/Häublein, aaO, Rdnr. 12; Gather in Schmidt-Futterer, Miet-
recht, 9. Aufl., § 566 Rdnr. 24; Erman/Jendrek, BGB, 11. Aufl., § 566 Rdnr. 8;
einschränkend Palandt/Weidenkaff, aaO). Diese Ausdehnung des Anwen-
dungsbereichs des § 566 BGB wird vor allem mit praktischen Erwägungen be-
gründet (BGH, aaO, S. 150; Lammel, aaO, § 566 Rdnr. 29; Bub/Treier/Heile,
aaO, Kap. II Rdnr. 860). Für eine noch weitergehende Analogie zugunsten ei-
nes vor dem Eigentumswechsel ausgezogenen Mieters besteht jedoch kein
Anlass. Weder der Zweck der gesetzlichen Regelung noch praktische Gründe
rechtfertigen es in einem solchen Fall, den Erwerber in ein etwa noch beste-
hendes Abwicklungsverhältnis und in die Pflichten aus der Sicherungsabrede
eintreten zu lassen.
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aa) Der vor dem Eigentumsübergang auf den Erwerber ausgezogene
Mieter bedarf eines Schutzes durch die §§ 566, 566a BGB nicht, denn seine
Rechtsposition wird durch den Eigentumswechsel nicht mehr berührt. Soweit
ihm noch Ansprüche aus der Abwicklung des Mietverhältnisses zustehen, kann
er diese gegen seinen bisherigen Vermieter geltend machen. Seine Rechtsstel-
lung wird durch die zwischenzeitliche Veräußerung seiner ehemaligen Woh-
nung nicht verschlechtert.
bb) Die Regelung des § 566a BGB soll ein Auseinanderfallen von Miet-
vertrag und Kautionsabrede vermeiden und ist deshalb in engem Zusammen-
hang mit dem Eintritt des Erwerbers in das Mietverhältnis zu sehen. Die Vor-
schrift verfolgt hingegen nicht den Zweck, dem Mieter unabhängig hiervon ei-
nen zusätzlichen Schuldner für die Rückzahlung der Kaution zu verschaffen
und ihn dadurch besser zu stellen. Gegen das Risiko wirtschaftlicher Schwierig-
keiten seines Vertragspartners kann sich der Mieter im Hinblick auf die geleiste-
te Kaution dadurch hinreichend absichern, dass er eine Anlage der Sicherheit
getrennt vom Vermögen des Vermieters gemäß § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB ver-
langt und dieses Recht erforderlichenfalls auch (rechtzeitig) durchsetzt.
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cc) Der Revision ist darin beizupflichten, dass eine Anwendung des
§ 566a BGB auf den vor dem Eigentumswechsel ausgezogenen Mieter nicht
den Interessen der Beteiligten an einer einfach zu handhabenden Abwicklung
des beendeten Mietverhältnisses entspricht.
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(1) Die Mietkaution kann in einem solchen Fall in der Hand des Erwer-
bers ihre Funktion, Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis zu si-
chern, nicht erfüllen, denn alle vor dem Eigentumswechsel entstandenen und
fällig gewordenen Ansprüche gegen den Mieter - etwa wegen rückständiger
Miete, Schönheitsreparaturen oder einer Beschädigung der Mietsache - blei-
ben wegen der Zäsurwirkung des Eigentumswechsels ohnehin bei dem bisheri-
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gen Vermieter (vgl. Senatsurteil vom 19. Oktober 1988 - VIII ZR 22/88, NJW
1989, 451, unter II 2 b m.w.N.). Nach dem Auszug des Mieters werden nur noch
etwaige Ansprüche des Vermieters aus späteren Nebenkostenabrechnungen
fällig. Nach der Rechtsprechung des Senats stehen Nachzahlungsansprüche
aus einer nach dem Eigentümerwechsel erteilten Nebenkostenrechnung über
eine zuvor abgelaufene Abrechnungsperiode jedoch weiter dem ehemaligen
Vermieter zu (Senatsurteil vom 3. Dezember 2003 - VIII ZR 168/03, NJW 2004,
851, unter II 1). Auch die Abrechnungspflicht und die Verpflichtung zur Auskeh-
rung eines etwaigen Guthabens treffen in einem derartigen Fall den früheren
Vermieter. Von einer strikten Anwendung des so genannten Fälligkeitsprinzips
hat der Senat in diesen Fällen aus Gründen der Rechtsklarheit und Praktikabili-
tät abgesehen. Derjenige, der die Vorauszahlungen für einen Abrechnungszeit-
raum erhalten hat, soll auch die Abrechnung erteilen und zur Rückzahlung ei-
nes Guthabens verpflichtet bzw. zur Geltendmachung eines Nachzahlungsbe-
trages berechtigt sein (Senatsurteil vom 3. Dezember 2003, aaO). Dies gilt
auch für die im Zeitpunkt des Eigentümerwechsels laufende Abrechnungsperio-
de, wenn der Mieter vor dem Eigentumsübergang ausgezogen ist. Auch in die-
sem Fall ist ausschließlich über einen Zeitraum abzurechnen, in dem der ehe-
malige Vermieter noch Eigentümer war und die Vorauszahlungen erhalten hat.
(2) Die vom Berufungsgericht vertretene Auffassung, dass den Grund-
stückserwerber die Pflicht zur Rückzahlung einer Mietkaution auch dann trifft,
wenn der Mieter zwar vor dem Eigentumswechsel ausgezogen ist, die Ver-
pflichtung zur Abrechnung über die Kaution aber erst nach dem Eigentums-
wechsel fällig wird, würde ferner - wie die Revision zutreffend hervorhebt - zu
einer besonders für den Mieter nachteiligen Unsicherheit darüber führen, wen
er insoweit in Anspruch nehmen muss, denn die Fälligkeit des Anspruchs auf
Abrechnung der Mietkaution und Auskehrung eines nicht verbrauchten Betra-
ges hängt von den Umständen des Einzelfalls ab und lässt sich nicht nach
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einer feststehenden Frist berechnen (vgl. Senatsurteil
vom 18. Januar 2006
- VIII ZR 71/05, NJW 2006, 1422, unter II 1 a).
III.
Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichtes keinen Bestand
haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist zur
Endentscheidung reif, da es keiner weiteren Feststellungen bedarf (§ 563
Abs. 3 ZPO). Die Klage auf Auskehrung der Mietkaution ist unbegründet und
daher abzuweisen.
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Ball
Dr. Wolst
Dr. Milger
Dr. Koch
Dr. Hessel
Vorinstanzen:
AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg, Entscheidung vom 23.02.2006 - 15 C 301/05 -
LG Berlin, Entscheidung vom 20.07.2006 - 62 S 79/06 -