Urteil des BGH vom 03.12.2003, VIII ZR 219/06

Entschieden
03.12.2003
Schlagworte
Mieter, Erwerber, Vermieter, Wohnung, Kaution, Abrechnung, Rückzahlung, Berlin, Eintritt, Zeitpunkt
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BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL

VIII ZR 219/06 Verkündet am: 4. April 2007 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja

BGHZ: nein

BGHR: ja

BGB §§ 566, 566a

a) Ein Grundstückserwerb nach der Beendigung eines Mietverhältnisses und

dem Auszug des Mieters führt nicht zum Eintritt des neuen Eigentümers in

Rechte und Pflichten des bisherigen Vermieters aus dem beendeten Mietverhältnis und aus einer Sicherungsabrede zur Mietkaution.

b) Die Abrechnung der Nebenkosten aus der im Zeitpunkt des Auszugs des

Mieters laufenden Abrechnungsperiode obliegt dem bisherigen Vermieter (im

Anschluss an BGH, Urteil vom 3. Dezember 2003 - VIII ZR 168/03, NJW

2004, 851).

BGH, Urteil vom 4. April 2007 - VIII ZR 219/06 - LG Berlin

AG Tempelhof-Kreuzberg

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 4. April 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Wolst,

die Richterin Dr. Milger, den Richter Dr. Koch und die Richterin Dr. Hessel

für Recht erkannt:

Auf die Rechtsmittel der Beklagten werden das Urteil der Zivilkammer 62 des Landgerichts Berlin vom 20. Juli 2006 aufgehoben

und das Urteil des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg vom

23. Februar 2006 abgeändert.

Die Klage wird abgewiesen.

Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits einschließlich der außergerichtlichen Kosten des Streithelfers der Beklagten zu tragen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:

1Die Parteien streiten um Rückzahlung einer Mietkaution. Der Kläger hatte seit dem 1. Juli 1999 von einer Wohnungsbaugesellschaft eine Wohnung in

B. gemietet und die Kaution in Höhe von 1.730 DM (884,53 €) entrichtet.

Seit dem 12. April 2004 stand das Grundstück, auf dem sich die an den Kläger

vermietete Wohnung befindet, unter Zwangsverwaltung. Der Kläger kündigte

das Mietverhältnis zum 30. Juni 2004 und zog aus. Am 26. November 2004 er-

hielt die Beklagte im Rahmen der Zwangsversteigerung den Zuschlag für das

Grundstück.

2Das Amtsgericht hat die Beklagte mit (rechtskräftigem) Teilurteil vom

29. November 2005 zur Abrechnung über die Kaution und mit Schlussurteil vom

23. Februar 2006 zur Rückzahlung der Kaution nebst Zinsen verurteilt. Die

hiergegen gerichtete Berufung der Beklagten hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte

ihr Ziel der Klageabweisung weiter.

Entscheidungsgründe:

I.

Das Berufungsgericht (LG Berlin GE 2006, 1479) hat zur Begründung 3

seiner Entscheidung ausgeführt:

Der Anspruch des Klägers auf Rückzahlung der Mietkaution richte sich 4

gemäß § 566a BGB gegen die Beklagte als Erwerberin des Grundstücks, denn

es komme entscheidend darauf an, zu welchem Zeitpunkt der Anspruch des

Klägers fällig geworden sei. Die Fälligkeit sei aber erst nach dem Eigentumserwerb der Beklagten eingetreten, weil noch die Abrechnung der Nebenkosten für

das Jahr 2004 ausgestanden habe und die Mietkaution auch zur Sicherung

noch nicht fälliger Ansprüche bestimmt sei. Darauf, dass das Mietverhältnis

schon vor dem Eigentumsübergang beendet gewesen sei, komme es nicht an.

Bereits im Anwendungsbereich des § 566 BGB sei anerkannt, dass der Erwerber auch in ein Abwicklungsverhältnis nach Kündigung des Mietverhältnisses

eintrete, solange die Mietsache noch nicht zurückgegeben sei. Für die Rückgabe der Sicherheit bestimme dies § 566a BGB ausdrücklich. Nach der gesetzli-

chen Regelung sei es unerheblich, ob der Erwerber die Kaution vom früheren

Vermieter erhalten habe, er müsse sich grundsätzlich bei dem Veräußerer

schadlos halten. Diese Risikoverteilung gelte auch für den Erwerb im Rahmen

der Zwangsversteigerung.

II.

Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. 5

1. Zutreffend ist das Berufungsgericht allerdings davon ausgegangen, 6

dass §§ 566, 566a BGB auch im Fall des Eigentumserwerbs im Wege der

Zwangsversteigerung Anwendung finden 57 ZVG). Ein Eintritt des neuen

Eigentümers in Rechte und Pflichten des Vermieters aus dem Mietverhältnis

und der geleisteten Mietsicherheit gemäß §§ 566, 566a BGB kommt aber nach

dem Zweck dieser Vorschriften nicht mehr in Betracht, wenn der (ehemalige)

Mieter - wie hier - schon vor dem Eigentumsübergang auf den Erwerber ausgezogen ist.

a) Der in § 566 BGB geregelte Eintritt des Erwerbers in ein bestehendes 7

Mietverhältnis dient dem Schutz des Mieters, dem die Wohnung aufgrund eines

wirksamen Mietvertrages überlassen worden ist. Die ihm dadurch von seinem

Vertragspartner eingeräumte Rechtsstellung - der berechtigte Besitz - soll ihm

auch gegenüber einem späteren Erwerber des Grundstücks erhalten bleiben

(Staudinger/Emmerich, BGB (2006), § 566 Rdnr. 3). Das Erfordernis der Überlassung der Wohnung an den Mieter erfüllt ferner eine Publizitätsfunktion, denn

der Erwerber kann in der Regel bereits aus der Besitzlage ablesen, in welche

Mietverhältnisse er eintreten muss (Staudinger/Emmerich, aaO, Rdnr. 33; vgl.

auch Wolff/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 9. Aufl., Rdnr. 1291). § 566a BGB ergänzt den Schutz des Mieters da-

durch, dass der Erwerber außerdem in die sich aus der Sicherungsvereinbarung zur Mietkaution ergebenden Rechte und Pflichten des Vermieters eintritt.

8b) Nach ihrem Wortlaut und Zweck setzen §§ 566, 566a BGB deshalb

grundsätzlich voraus, dass im Zeitpunkt des Eigentumswechsels ein wirksames

Mietverhältnis besteht (Palandt/Weidenkaff, BGB, 66. Auflage, § 566 Rdnr. 14;

Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 566 Rdnr. 12 ff.; Bub/Treier/Heile, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Kap. II Rdnr. 857) und sich

der Mieter (noch) im Besitz der Wohnung befindet (MünchKomm/Häublein,

BGB, 4. Aufl., § 566 Rdnr. 16; Wolff/Eckert/Ball, aaO, Rdnr. 1296 f.; Staudinger/Emmerich, aaO; Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 566 Rdnr. 31). An

beiden Voraussetzungen fehlt es hier.

9Zwar nimmt die wohl herrschende Meinung - wovon auch das Berufungsgericht zutreffend ausgeht - eine Ausnahme für den Fall an, dass der Mieter im Zeitpunkt des Eigentumswechsels die Wohnung trotz Ablaufs des Mietvertrags noch nicht geräumt hat; in diesem Fall soll der Erwerber entsprechend

§ 566 BGB in das Abwicklungsverhältnis mit dem Mieter eintreten (BGHZ 72,

147; MünchKomm/Häublein, aaO, Rdnr. 12; Gather in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Aufl., § 566 Rdnr. 24; Erman/Jendrek, BGB, 11. Aufl., § 566 Rdnr. 8;

einschränkend Palandt/Weidenkaff, aaO). Diese Ausdehnung des Anwendungsbereichs des § 566 BGB wird vor allem mit praktischen Erwägungen begründet (BGH, aaO, S. 150; Lammel, aaO, § 566 Rdnr. 29; Bub/Treier/Heile,

aaO, Kap. II Rdnr. 860). Für eine noch weitergehende Analogie zugunsten eines vor dem Eigentumswechsel ausgezogenen Mieters besteht jedoch kein

Anlass. Weder der Zweck der gesetzlichen Regelung noch praktische Gründe

rechtfertigen es in einem solchen Fall, den Erwerber in ein etwa noch bestehendes Abwicklungsverhältnis und in die Pflichten aus der Sicherungsabrede

eintreten zu lassen.

10aa) Der vor dem Eigentumsübergang auf den Erwerber ausgezogene

Mieter bedarf eines Schutzes durch die §§ 566, 566a BGB nicht, denn seine

Rechtsposition wird durch den Eigentumswechsel nicht mehr berührt. Soweit

ihm noch Ansprüche aus der Abwicklung des Mietverhältnisses zustehen, kann

er diese gegen seinen bisherigen Vermieter geltend machen. Seine Rechtsstellung wird durch die zwischenzeitliche Veräußerung seiner ehemaligen Wohnung nicht verschlechtert.

11bb) Die Regelung des § 566a BGB soll ein Auseinanderfallen von Mietvertrag und Kautionsabrede vermeiden und ist deshalb in engem Zusammenhang mit dem Eintritt des Erwerbers in das Mietverhältnis zu sehen. Die Vorschrift verfolgt hingegen nicht den Zweck, dem Mieter unabhängig hiervon einen zusätzlichen Schuldner für die Rückzahlung der Kaution zu verschaffen

und ihn dadurch besser zu stellen. Gegen das Risiko wirtschaftlicher Schwierigkeiten seines Vertragspartners kann sich der Mieter im Hinblick auf die geleistete Kaution dadurch hinreichend absichern, dass er eine Anlage der Sicherheit

getrennt vom Vermögen des Vermieters gemäß § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB verlangt und dieses Recht erforderlichenfalls auch (rechtzeitig) durchsetzt.

cc) Der Revision ist darin beizupflichten, dass eine Anwendung des 12

§ 566a BGB auf den vor dem Eigentumswechsel ausgezogenen Mieter nicht

den Interessen der Beteiligten an einer einfach zu handhabenden Abwicklung

des beendeten Mietverhältnisses entspricht.

13(1) Die Mietkaution kann in einem solchen Fall in der Hand des Erwerbers ihre Funktion, Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis zu sichern, nicht erfüllen, denn alle vor dem Eigentumswechsel entstandenen und

fällig gewordenen Ansprüche gegen den Mieter - etwa wegen rückständiger

Miete, Schönheitsreparaturen oder einer Beschädigung der Mietsache - bleiben wegen der Zäsurwirkung des Eigentumswechsels ohnehin bei dem bisheri-

gen Vermieter (vgl. Senatsurteil vom 19. Oktober 1988 - VIII ZR 22/88, NJW

1989, 451, unter II 2 b m.w.N.). Nach dem Auszug des Mieters werden nur noch

etwaige Ansprüche des Vermieters aus späteren Nebenkostenabrechnungen

fällig. Nach der Rechtsprechung des Senats stehen Nachzahlungsansprüche

aus einer nach dem Eigentümerwechsel erteilten Nebenkostenrechnung über

eine zuvor abgelaufene Abrechnungsperiode jedoch weiter dem ehemaligen

Vermieter zu (Senatsurteil vom 3. Dezember 2003 - VIII ZR 168/03, NJW 2004,

851, unter II 1). Auch die Abrechnungspflicht und die Verpflichtung zur Auskehrung eines etwaigen Guthabens treffen in einem derartigen Fall den früheren

Vermieter. Von einer strikten Anwendung des so genannten Fälligkeitsprinzips

hat der Senat in diesen Fällen aus Gründen der Rechtsklarheit und Praktikabilität abgesehen. Derjenige, der die Vorauszahlungen für einen Abrechnungszeitraum erhalten hat, soll auch die Abrechnung erteilen und zur Rückzahlung eines Guthabens verpflichtet bzw. zur Geltendmachung eines Nachzahlungsbetrages berechtigt sein (Senatsurteil vom 3. Dezember 2003, aaO). Dies gilt

auch für die im Zeitpunkt des Eigentümerwechsels laufende Abrechnungsperiode, wenn der Mieter vor dem Eigentumsübergang ausgezogen ist. Auch in diesem Fall ist ausschließlich über einen Zeitraum abzurechnen, in dem der ehemalige Vermieter noch Eigentümer war und die Vorauszahlungen erhalten hat.

14(2) Die vom Berufungsgericht vertretene Auffassung, dass den Grundstückserwerber die Pflicht zur Rückzahlung einer Mietkaution auch dann trifft,

wenn der Mieter zwar vor dem Eigentumswechsel ausgezogen ist, die Verpflichtung zur Abrechnung über die Kaution aber erst nach dem Eigentumswechsel fällig wird, würde ferner - wie die Revision zutreffend hervorhebt - zu

einer besonders für den Mieter nachteiligen Unsicherheit darüber führen, wen

er insoweit in Anspruch nehmen muss, denn die Fälligkeit des Anspruchs auf

Abrechnung der Mietkaution und Auskehrung eines nicht verbrauchten Betrages hängt von den Umständen des Einzelfalls ab und lässt sich nicht nach

einer feststehenden Frist berechnen (vgl. Senatsurteil vom 18. Januar 2006

- VIII ZR 71/05, NJW 2006, 1422, unter II 1 a).

III.

15Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichtes keinen Bestand

haben; es ist daher aufzuheben 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist zur

Endentscheidung reif, da es keiner weiteren Feststellungen bedarf 563

Abs. 3 ZPO). Die Klage auf Auskehrung der Mietkaution ist unbegründet und

daher abzuweisen.

Ball Dr. Wolst Dr. Milger

Dr. Koch Dr. Hessel

Vorinstanzen:

AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg, Entscheidung vom 23.02.2006 - 15 C 301/05 -

LG Berlin, Entscheidung vom 20.07.2006 - 62 S 79/06 -

Urteil vom 17.10.2001

2 ARs 278/01 vom 17.10.2001

Urteil vom 17.10.2001

2 ARs 245/01 vom 17.10.2001

Leitsatzentscheidung

NotZ 39/02 vom 31.03.2003

Anmerkungen zum Urteil