Urteil des BGH, Az. XII ZR 129/09

Leitsatzentscheidung
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
XII ZR 129/09 Verkündet
am:
13. Oktober 2010
Küpferle,
Justizamtsinspektorin
als
Urkundsbeamtin
der
Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
BGB § 556 Abs. 1
Zur Umlagefähigkeit der Kosten für eine Terrorschadensversicherung im Rah-
men eines Gewerberaummietvertrages.
BGH, Urteil vom 13. Oktober 2010 - XII ZR 129/09 - OLG Frankfurt am Main
LG Wiesbaden
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Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 13. Oktober 2010 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne, die Richterin
Weber-Monecke, den Richter Prof. Dr. Wagenitz, die Richterin Dr. Vézina und
den Richter Dr. Klinkhammer
für Recht erkannt:
Die Revision gegen das Urteil des 2. Zivilsenats des Oberlandes-
gerichts Frankfurt am Main vom 26. Juni 2009 wird auf Kosten der
Beklagten zurückgewiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Klägerin verlangt von der beklagten Stadt W. die Zahlung
anteiliger Kosten für eine Terrorschadensversicherung als Nebenkosten aus
einem Gewerberaummietvertrag.
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Die Beklagte mietete von der Klägerin mit Vertrag vom 27. September
2000 und Nachtrag vom 2. Dezember 2003 für den Betrieb städtischer Ämter
zwei Bürogebäude mit insgesamt 22.139,13 qm in einem Gebäudekomplex in
W. , der einen Gesamtwert von ca. 286 Millionen € hat.
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Nach § 3 Nr. 1 c des Mietvertrages war die Beklagte verpflichtet, die auf
die Mietsache entfallenden Nebenkosten gemäß Anlage 3 zu § 27 2. Berech-
nungsverordnung (i.F. II. BV) zu tragen. Die Verteilung der Kosten für die Sach-
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und Haftpflichtversicherungen sollte nach der Größe der Mietfläche erfolgen.
Die Beklagte verpflichtete sich, den durch Erhöhung oder Neueinführung von
Betriebskosten eintretenden Mehrbetrag vom Zeitpunkt der Entstehung an zu
tragen (§ 3 Nr. 2 des Mietvertrages).
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Die Mietobjekte liegen unmittelbar neben dem Statistischen Bundesamt
und in der Nähe von Einrichtungen des Landes Hessen sowie eines Fußball-
stadions.
Nachdem der Gebäudeversicherer des Gesamtkomplexes als Folge des
Terroranschlags auf das World Trade Center vom 11. September 2001 keinen
Rückversicherungsschutz mehr erhielt, war er nicht mehr bereit, die Gefahr von
Schäden durch Terrorismus weiter in der Gebäudeversicherung mitzuversi-
chern. Er erklärte deshalb mit Schreiben vom 26. September 2002 gegenüber
der Klägerin eine entsprechende Änderungskündigung des Versicherungsver-
trages. Die Klägerin schloss daraufhin ab 1. Januar 2003 eine Terrorversiche-
rung bei der E. Versicherungs-AG ab, die damals die einzige Anbieterin
von Terrorversicherungen auf dem deutschen Versicherungsmarkt war. Die
Prämie für diese Versicherung betrug im Jahr 2003 87.113,68 € bei einer Ge-
samtversicherungssumme von 181.441.621 €, einer Jahreshöchstentschädi-
gung von 100 Millionen € und einem Selbstbehalt von 1 Million €. Im Jahr 2004
betrug die Prämie im Hinblick auf die durch Fertigstellung eines weiteren Bau-
abschnitts erhöhte Gesamtversicherungssumme von 285.782.570,70 € bei
gleich bleibender Jahreshöchstentschädigung und gleich bleibendem Selbstbe-
halt 139.993,13 €. Von diesen für die Jahre 2003 und 2004 angefallenen Prä-
mien in Höhe von insgesamt 227.106,81 € entfielen auf die Beklagte anteilig
76.293,69 €. Diesen Betrag macht die Klägerin mit der Klage geltend.
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Das Landgericht hat die Beklagte antragsgemäß verurteilt. Die Berufung
der Beklagten hatte keinen Erfolg. Dagegen richtet sich die vom Berufungsge-
richt zugelassene Revision der Beklagten, mit der sie ihren Klageabweisungs-
antrag weiterverfolgt.
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Entscheidungsgründe:
Die Revision hat keinen Erfolg.
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I.
Das Berufungsgericht, dessen Urteil in OLGR Frankfurt 2009, 889 veröf-
fentlicht ist, hat zur Begründung im Wesentlichen ausgeführt: Bei der erst nach
Abschluss des Mietvertrages abgeschlossenen Terrorversicherung handele es
sich um eine Sachversicherung, deren Kosten als Betriebskosten gemäß § 3
Nr. 1 c und Nr. 2 des Mietvertrages auf die Beklagte umgelegt werden könnten.
Der Umstand, dass im Rahmen einer Terrorversicherung zusätzlich auch ein
Betriebsunterbrechungsschaden mitversichert sei, stehe der Beurteilung als
Sachversicherung nicht entgegen, weil auch durch die Feuerversicherung, die
allgemein als umlagefähige Sachversicherung angesehen werde, derartige
Schäden mit umfasst seien.
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Die Klägerin habe durch den Abschluss der Terrorversicherung den
Grundsatz der Wirtschaftlichkeit nicht verletzt. Ihre Entscheidung, eine solche
Versicherung abzuschließen, sei nicht zu beanstanden. Dabei könne dahinste-
hen, ob der Abschluss einer Terrorversicherung für jedes beliebige Objekt un-
abhängig von dem Bestehen einer konkreten objektiven Gefahrenlage als sinn-
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voll gelten könne. Denn jedenfalls für das Mietobjekt als große architektonisch
auffällige Gewerbeimmobilie in direkter Nähe zum Statistischen Bundesamt kö-
nne von einer gewissen Grundgefährdung ausgegangen werden. Auch die Hö-
he der zu zahlenden Prämien führe nicht dazu, dass der Abschluss einer Ter-
rorversicherung unverhältnismäßig sei. Da die E. Versicherungs-AG der
einzige Versicherer für Terrorversicherungen gewesen sei, könne eine Überhö-
hung der Prämie nicht festgestellt werden. Auch sei die Klägerin im Hinblick auf
den Wert des Gebäudekomplexes nicht gehalten gewesen, den Umfang des
Versicherungsschutzes auf eine Jahreshöchstentschädigungssumme von
50 Millionen € oder gar 25 Millionen € zu beschränken.
II.
Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung stand.
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1. Zu Recht geht das Berufungsgericht davon aus, dass die von der Klä-
gerin geltend gemachten Kosten für eine Terrorversicherung nach den vertrag-
lichen Vereinbarungen der Parteien grundsätzlich als Nebenkosten umgelegt
werden können.
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a) Die gemäß § 3 Nr. 1 c des Mietvertrages i.V.m. Anlage 3 zu § 27
II. BV umlagefähigen Betriebskosten umfassen gemäß deren Nr. 13 "die Kosten
der Sach- und Haftpflichtversicherung. Hierzu gehören namentlich die Kosten
der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm- und Wasserschäden,
der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank
und den Aufzug." Die Aufzählung ist nur beispielhaft und damit nicht abschlie-
ßend. Unter Nr. 13 der Anlage 3 zu § 27 II. BV fallen somit grundsätzlich alle
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Sach- und Haftpflichtversicherungen, die dem Schutz des Gebäudes und seiner
Bewohner und Besucher dienen.
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Die Terrorversicherung gehört als Gebäudeversicherung (A § 3 Allge-
meine Bedingungen für die Terrorversicherung) zu den Sachversicherungen.
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b) Der Umlage der Kosten für die Terrorversicherung steht auch nicht
entgegen, dass diese Kosten erst nach Mietvertragsabschluss durch einen ge-
sondert abgeschlossenen Terrorversicherungsvertrag entstanden sind. Denn
die Beklagte ist gemäß § 3 Nr. 2 des Mietvertrages verpflichtet, den Mehrbe-
trag, der durch die Erhöhung oder Neueinführung von Betriebskosten entsteht,
vom Zeitpunkt der Entstehung an zu zahlen.
2. Entgegen der Ansicht der Revision verstößt die Umlage der Kosten für
die Terrorversicherung auch nicht gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot.
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a) Dieses Gebot bezeichnet die auf Treu und Glauben beruhende ver-
tragliche Nebenpflicht des Vermieters, den Mieter nur mit Nebenkosten zu be-
lasten, die erforderlich und angemessen sind (vgl. BGH, Urteil vom
28. November 2007 - VIII ZR 243/06 - NJW 2008, 440; Schmidt-Futterer/
Langenberg Mietrecht 9. Aufl. § 560 Rn. 73). Nur solche Kosten darf der Ver-
mieter in Ansatz bringen.
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Für die Wohnraummiete ist diese Verpflichtung in § 556 Abs. 3 Satz 1,
§ 560 Abs. 5 BGB und § 24 Abs. 2 Satz 1 II. BV und § 20 Abs. 1 Satz 2 NMV
geregelt. Sie gilt gemäß § 242 BGB auch für die Geschäftsraummiete. Auch der
Vermieter von Geschäftsräumen darf nach Treu und Glauben nur solche Kos-
ten auf den Mieter umlegen, die dem Wirtschaftlichkeitsgebot genügen (KG
Grundeigentum 2008, 122; Beyerle in Lindner-Figura/Oprée/Stellmann Ge-
schäftsraummiete 2. Aufl. Kap. 11 Rn. 9; Schmid Handbuch der Mietenneben-
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kosten 11. Aufl. Rn. 1054; Langenberg Betriebskostenrecht der Wohn- und
Gewerberaummiete 5.
Aufl. G Rn.
7; Fritz Gewerberaummiete 4.
Aufl.
Rn. 137 g; Beyer NZM 2007, 1, 2).
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Zur Konkretisierung des Wirtschaftlichkeitsgrundsatzes kann auf dessen
Definition in § 20 Abs. 1 Satz 2 NMV und § 24 Abs. 2 der II. BV zurückgegriffen
werden. Danach dürfen nur solche Kosten umgelegt werden, die bei gewissen-
hafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung ge-
rechtfertigt sind. Maßgebend ist somit der Standpunkt eines vernünftigen Ver-
mieters, der ein vertretbares Kosten-Nutzen-Verhältnis im Auge behält (vgl.
BGH, Urteil vom 28. November 2007 - VIII ZR 243/06 - NJW 2008, 440; OLG
Brandenburg WuM 2007, 510; Schmid Handbuch der Mietnebenkosten 11. Aufl.
Rn. 1055 ff.). Dabei steht dem Vermieter ein Entscheidungsspielraum zu. Er ist
nicht gehalten, stets die billigste Lösung zu wählen, sondern darf andere für
eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung relevante Kriterien, wie z.B. die Zuver-
lässigkeit des anderen Vertragspartners, mit in seine Entscheidungsfindung
einbeziehen (vgl. Sternel Mietrecht aktuell 4. Aufl. Rn. V 337 a; Münch-
Komm/Schmid 5. Aufl. § 556 BGB Rn. 106).
b) Nachdem die Gebäudeversicherer aufgrund des Terroranschlags auf
das World Trade Center nicht mehr bereit waren, für Gebäude mit einer Versi-
cherungssumme von mehr als 25 Millionen € das Risiko eines Terroranschlags,
das bis dahin als zu vernachlässigendes Risiko angesehen wurde und deshalb
ohne zusätzliche Prämie in der Feuerversicherung mitversichert worden war,
weiterhin kostenfrei mitzuversichern, stellte sich für die Gebäudeeigentümer die
Frage, ob sie eine gesonderte Terrorschadensversicherung abschließen sollten.
Eine solche Versicherung für Objekte mit einem Versicherungswert von mehr
als 25 Millionen € bot nach den Feststellungen des Berufungsgerichts im streit-
gegenständlichen Zeitraum nur die E. Versicherungs-AG an. Nach deren
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Allgemeinen Bedingungen für die Terrorversicherung (ATB) sind Terrorakte
(A § 1 Nr. 2 ATB) jegliche Handlungen von Personen oder Personengruppen
zur Erreichung politischer, religiöser, ethnischer oder ideologischer Ziele, die
geeignet sind, Angst oder Schrecken in der Bevölkerung oder Teilen der Bevöl-
kerung zu verbreiten und dadurch auf eine Regierung oder staatliche Einrich-
tungen Einfluss zu nehmen.
Entschließt sich der Eigentümer eines Gebäudes mit einem Versiche-
rungswert von mehr als 25 Millionen €, eine Terrorversicherung abzuschließen,
kann er die dadurch entstehenden Kosten allerdings nur dann auf die Mieter
umlegen, wenn die Kosten dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit genügen, d.h.
erforderlich und angemessen sind. Es muss daher für das jeweils versicherte
Gebäude geprüft werden, ob eine Versicherung gegen Terrorakte im Einzelfall
erforderlich und ob die konkret abgeschlossene Versicherung angemessen ist,
d.h. ob ein vernünftiger Vermieter, der ein vertretbares Kosten-Nutzen-
Verhältnis im Auge hat, die Versicherung abgeschlossen hätte.
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c) Unter Zugrundelegung dieser Maßstäbe ist davon auszugehen, dass
ein vernünftiger Eigentümer eine mit erheblichen Kosten verbundene Terrorver-
sicherung nur abschließen wird, wenn konkrete Umstände vorliegen, die die
Gefahr eines Gebäudeschadens durch einen terroristischen Angriff begründen
(Schmidt-Futterer/Langenberg 9. Aufl. Mietrecht § 556 Rn. 173; Beyerle in
Lindner-Figura/Oprée/Stellmann Geschäftsraummiete 2. Aufl. Kap. 11 Rn. 110;
Langenberg Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete 5. Aufl. G
Rn. 37, A Rn. 102; Walz in: Eisenschmid/Rips/Wall Rn. 3679; AG Pankow-
Weißensee Grundeigentum 2009, 57; AG Spandau Grundeigentum 2005, 1255;
Kinne Grundeigentum 2004, 1500; Lattka ZMR 2008, 929, 933). Ist dagegen ein
Gebäudeschaden durch einen terroristischen Angriff unwahrscheinlich und
kann ein solcher lediglich nicht mit letzter Sicherheit ausgeschlossen werden,
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entspricht es keiner vernünftigen Bewirtschaftung, dieses rein theoretische Risi-
ko mit erheblichem finanziellem Aufwand abzusichern.
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Die Gegenansicht (OLG Stuttgart NZM 2007, 247; Schmid Handbuch der
Mietnebenkosten 11. Aufl. Rn. 5271 b; Langheid, Rupietta NJW 2005, 3233,
3237) argumentiert, der Ort von Terroranschlägen sei nicht vorhersehbar, des-
halb sei jedes Gebäude der Welt gefährdet und deshalb sei für jedes Gebäude
eine Terrorversicherung erforderlich und angemessen. Dieses Argument über-
zeugt nicht. Ein wirtschaftlich denkender Eigentümer wird für die Versicherung
eines fern liegenden Risikos keine erheblichen Kosten aufwenden. Denn zwi-
schen Kosten und Nutzen besteht in diesen Fällen ein deutliches Ungleichge-
wicht.
d) Für welche Gebäude eine begründete Gefahr von Terroranschlägen
besteht, lässt sich aus den Erfahrungen und den sich daraus ergebenden Moti-
ven der Terroristen herleiten, die in der Definition von Terrorakten in den Allge-
meinen Bedingungen für die Terrorversicherung ihren Niederschlag gefunden
haben. Danach bezwecken die Angriffe eine Schwächung tragender staatlicher
Strukturen durch die Verbreitung von Angst und Schrecken in der Bevölkerung.
Zu den gefährdeten Gebäuden gehören deshalb insbesondere Gebäude mit
Symbolcharakter (z.B. der Eiffelturm), Gebäude, in denen staatliche Macht aus-
geübt wird (militärische Einrichtungen, Regierungs- und Parlamentsgebäude),
Gebäude, vor allem in Großstädten oder Ballungszentren, in denen sich regel-
mäßig eine große Anzahl von Menschen aufhält (Bahnhöfe, Flughäfen, Touris-
tenattraktionen, Sportstadien, Büro- oder Einkaufszentren), sowie Gebäude, die
sich in unmittelbarer Nachbarschaft der genannten Gebäude befinden.
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e) Im vorliegenden Fall liegen die Mietobjekte nach den Feststellungen
des Berufungsgerichts in einem großen Gebäudekomplex mit außergewöhnli-
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cher Architektur, der einen Wert von ca. 286 Millionen € hat. In den Mietobjek-
ten sind städtische Ämter untergebracht. Der Gebäudekomplex befindet sich in
unmittelbarer Nachbarschaft zum Statistischen Bundesamt und in der Nähe
eines Fußballstadions. Angesichts der Art des Gebäudes, seiner Frequentie-
rung, seiner Lage und seines Wertes ist, wie das Berufungsgericht zu Recht
angenommen hat, von einer Grundgefährdung des Gebäudes für Schäden
durch Terroranschläge auszugehen. Der Abschluss einer Terrorversicherung
war deshalb aus der Sicht eines vernünftigen Vermieters erforderlich, um bei
Eintritt des Versicherungsfalls die Sachschäden an dem Gebäude abzusichern.
Die Rüge der Revision, das Berufungsgericht habe bei seiner Feststel-
lung, der Gebäudekomplex sei konkret gefährdet und liege in unmittelbarer Nä-
he zu einem gefährdeten Objekt, Sachvortrag der Beklagten übergangen, ist
unbegründet. Das Berufungsgericht hat lediglich die unstreitigen Umstände an-
ders bewertet als die Beklagte.
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f) Die Umlage der Terrorschadensversicherung verstößt auch nicht we-
gen der Höhe der Prämien gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot.
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Eine Terrorversicherung bot nach den Feststellungen des Berufungsge-
richts im streitgegenständlichen Zeitraum für Objekte mit einem Versicherungs-
wert von mehr als 25 Millionen €
nur die E. Versicherungs-AG an. Die
Klägerin konnte deshalb eine solche Versicherung nur bei dieser abschließen.
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Entgegen der Ansicht der Revision war die Klägerin im Rahmen einer
ordnungsgemäßen Bewirtschaftung nicht gehalten, zur Reduzierung der Prä-
mien eine geringere Jahreshöchstentschädigung zu vereinbaren. Die tatrichter-
liche Würdigung des Berufungsgerichts, dass sich die von der Klägerin bei ei-
nem Gesamtgebäudewert von 181.441.621
€ im Jahr 2003 und ca.
286 Millionen € im Jahr 2004 gewählte Jahreshöchstentschädigung von
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100 Millionen € zur Deckung des Terrorrisikos innerhalb des dem Vermieter für
ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis eröffneten Beurteilungsspiel-
raums hält, ist revisionsrechtlich nicht zu beanstanden. Eine Lebenserfahrung
dahin, dass ein solcher Schaden bei einem Terroranschlag unwahrscheinlich
ist, gibt es entgegen der Ansicht der Revision nicht.
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3. Zwar weist die Revision zu Recht darauf hin, dass die Betriebsunter-
brechungsversicherung, soweit sie in der Terrorversicherung enthalten ist, nicht
das Sacherhaltungsinteresse absichert und deshalb auch nicht unter die von
Nr. 13 Anlage 3 zu § 27 II. BV erfassten Sachversicherungen fällt.
Ausweislich der im Berufungsurteil in Bezug genommenen Versiche-
rungsunterlagen besteht Deckungsschutz entsprechend den Anträgen der Klä-
gerin, die den Versicherungsverträgen zugrunde liegen, nur für das Gebäude
und nicht für eine Betriebsunterbrechung. Aus den nur allgemein gehaltenen
Feststellungen im Berufungsurteil ergibt sich nichts Gegenteiliges. Ein Be-
triebsunterbrechungsschaden ist folglich nicht mitversichert. Deshalb können
die gesamten Prämien für die Jahre 2003 und 2004 umgelegt werden.
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4. a) Entgegen der Ansicht der Revision steht die zwölfmonatige Aus-
schlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB einer Geltendmachung der Kosten für
die Terrorversicherung für die Jahre 2003 und 2004 nicht entgegen. Selbst
wenn die Abrechnungen später als zwölf Monate nach Ablauf der jährlichen
Abrechnungsfrist der Beklagten übersandt worden wären, wäre die Geltendma-
chung der Kosten durch die Klägerin nicht ausgeschlossen. Wie der Senat zwi-
schenzeitlich entschieden hat (BGHZ 184, 117), ist § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB
auf die Geschäftsraummiete weder direkt noch analog anwendbar.
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b) Die geltend gemachten Nebenkostenforderungen sind auch nicht ver-
wirkt.
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Die Annahme einer Verwirkung setzt neben dem Zeitablauf das Vorlie-
gen besonderer Umstände voraus, aus denen sich ergibt, dass der Verpflichtete
sich darauf eingerichtet hat und nach dem gesamten Verhalten des Berechtig-
ten darauf einrichten durfte, dass dieser das Recht auch in Zukunft nicht gel-
tend machen werde. Für solche besonderen Umstände liegen hier keine An-
haltspunkte vor.
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Hahne Weber-Monecke Wagenitz
Vézina Klinkhammer
Vorinstanzen:
LG Wiesbaden, Entscheidung vom 12.02.2009 - 9 O 207/08 -
OLG Frankfurt am Main, Entscheidung vom 26.06.2009 - 2 U 54/09 -