Urteil des BGH, Az. XII ZR 216/01

BGH (prüfung, zpo, pacht, verhältnis, meinung, zahlung, vereinbarung, nichtigkeit, sittenwidrigkeit, objekt)
BUNDESGERICHTSHOF
BESCHLUSS
XII ZR 216/01
vom
9. April 2003
in dem Rechtsstreit
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Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 9. April 2003 durch die
Richter Gerber, Sprick, Weber-Monecke, Fuchs und die Richterin Dr. Vézina
beschlossen:
Die Revision der Beklagten gegen das Urteil des 3. Zivilsenats des
Oberlandesgerichts München vom 16. Mai 2001 wird nicht ange-
nommen.
Die Beklagten tragen die Kosten des Revisionsverfahrens (§ 97
Abs. 1 ZPO).
Streitwert: 106.540
Gründe:
Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Die Revision hat
im Endergebnis auch keine Aussicht auf Erfolg (vgl. § 554 b ZPO a.F. in der
Auslegung des Beschlusses des BVerfG vom 11. Juni 1980 - 1 PBvU 1/79 -
BVerfGE 54, 277).
Zu Recht rügt die Revision zwar, daß das Berufungsgericht die soge-
nannte Vergleichswertmethode des Sachverständigen gebilligt hat. Der Bun-
desgerichtshof hat diese Methode mit Urteil vom 13. Juni 2001 (- XII ZR
49/99 - NJW 2002, 55, 56) - somit nach Erlaß der Entscheidung des Oberlan-
desgerichts - für ungeeignet erklärt. Zutreffend macht die Revision auch gel-
tend, daß die hilfsweise Heranziehung der Durchschnittspacht pro Bett bzw.
Zimmer der Betriebsvergleichsgruppe "Hotel Garnis Normale Ausstattung" des
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Gastgewerbes in Bayern als Vergleichsmaßstab ebenfalls nicht geeignet ist. Sie
orientiert sich - wie die EOP-Methode und die indirekte Vergleichswertmetho-
de - an Durchschnittswerten und läßt die örtliche Marktsituation unberücksich-
tigt. Ist eine Ermittlung des angemessenen Pachtzinses im Wege der Ver-
gleichswertmethode nicht möglich, so muß durch einen erfahrenen, mit der
konkreten Marktsituation vertrauten Sachverständigen - eventuell einen erfah-
renen Makler - geklärt werden, welcher Pachtzins für ein solches Objekt nach
seiner Meinung erzielt werden kann. Im vorliegenden Fall bedarf es einer sol-
chen Prüfung aber nicht. Selbst wenn ein Sachverständiger eine die Marktpacht
um 100 % übersteigende Pacht feststellen würde, wäre damit noch nicht ohne
weiteres Sittenwidrigkeit zu bejahen. Nach der Rechtsprechung des Senats
(aaO) ist bei gewerblichen Pachtverträgen im Rahmen der Prüfung, ob aus ei-
nem auffälligen Mißverhältnis auf die Nichtigkeit des Geschäfts geschlossen
werden kann, regelmäßig eine tatrichterliche Würdigung erforderlich. Kann - wie
im vorliegenden Fall - die ortsübliche Pacht bereits durch mehrere Sachver-
ständige nicht oder nur mit großen Schwierigkeiten ermittelt werden, so ist nicht
ersichtlich, wie der Kläger ein solches Mißverhältnis - falls es überhaupt vorlag -
hätte erkennen können. Er hatte das Pachtobjekt seinerseits käuflich erworben
und es erstmals verpachtet.
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Die Vereinbarung über die zusätzliche Zahlung von 130.000 DM führt
unter den vorliegenden Umständen nicht zur Gesamtnichtigkeit des Vertrages.
Gerber
Sprick
Weber-Monecke
Fuchs
Vézina