Urteil des BGH vom 10.10.2013

Leitsatzentscheidung

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL

III ZR 345/12

Verkündet am:

10. Oktober 2013

B o t t

Justizhauptsekretärin

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:

BGHZ:

BGHR:

BGB § 839a Abs. 1; ZVG § 74a Abs. 5 Satz 1

a) Bei der Haftung des Sachverständigen für ein unrichtiges Verkehrswertgutachten im

Zwangsversteigerungsverfahren ist zu berücksichtigen, dass dieses der Feststellung des Ver-

kehrswerts des Versteigerungsobjekts dient und gerade auch in dieser Hinsicht, also bezüglich

des festgestellten Verkehrswerts, "unrichtig" sein muss.

b) Baumängel und Bauschäden haben in diesem Zusammenhang insoweit Bedeutung, als sie sich

auf den Verkehrswert auswirken. Anders als der speziell mit der Feststellung von Baumängeln

beauftragte - und diesbezüglich besonders sachkundige - Gutachter darf sich der Verkehrs-

wertgutachter im Allgemeinen mit der Inaugenscheinnahme des Versteigerungsobjekts begnü-

gen und muss erst dann weitere Ermittlungen zu etwaigen Mängeln anstellen oder entspre-

chende Hinweise geben, wenn hierzu nach den Umständen des konkreten Falls Anlass besteht.

c) Bei der Ermittlung des Verkehrswerts eines (bebauten) Grundstücks sind kleinere Diskrepanzen

zwischen dem vom Regressgericht festgestellten und dem vom Sachverständigen ermittelten

Verkehrswert unvermeidbar; sie dürfen nicht ohne weiteres zu Lasten des Sachverständigen

gehen.

d) Grobe Fahrlässigkeit erfordert, dass der Gutachter unbeachtet gelassen hat, was jedem Sach-

kundigen einleuchten muss, und dass seine Pflichtverletzung schlechthin

unentschuldbar ist.

Maßgebend ist hierbei nicht der Sorgfaltsmaßstab eines Bauschadenssachverständigen, son-

dern der Sorgfaltsmaßstab eines Verkehrswertgutachters.

BGH, Urteil vom 10. Oktober 2013 - III ZR 345/12 - OLG Frankfurt/Main

LG Frankfurt/Main

- 2 -

Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 10. Oktober 2013 durch den Vizepräsidenten Schlick und die Richter

Wöstmann, Tombrink, Dr. Remmert und Reiter

für Recht erkannt:

Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil des 3. Zivilsenats

des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main vom 10. Oktober 2012

aufgehoben.

Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch

über die Kosten des Revisionsrechtszugs, an das Berufungsge-

richt zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand

Der Kläger nimmt den Beklagten, einen Sachverständigen für Grund-

stücksbewertung, unter dem Vorwurf der Erstellung eines fehlerhaften Gutach-

tens auf Schadensersatz in Anspruch.

Im Rahmen eines Zwangsversteigerungsverfahrens erstattete der Be-

klagte auf Ersuchen des Amtsgerichts U. vom 22. Januar 2003 ein Gut-

achten über den Verkehrswert des Grundstücks L. Weg 8 in W.

. Das Grundstück war zu dieser Zeit mit einem 1897 errichteten Einfami-

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lienhaus (Fachwerkgebäude) und einer 1981 errichteten Garage bebaut. Zum

Stichtag am 11. Februar 2003 ermittelte der Beklagte in seinem Gutachten vom

6. März 2003 einen Grundstücksverke

hrswert von gerundet 109.000 €. Den

Bodenwert bemaß er mit 66.276 €, den Gebäudewert mit 51.904,38 € und den

Wert der Außenanlagen mit 11.000 €. Er gab an, dass Baumängel und Bau-

schäden insoweit aufgenommen worden seien, "wie sie zerstörungsfrei, das

heißt offensichtlich erkennbar waren" (S. 8). Für das Einfamilienhaus vermerkte

der Beklagte unter der Rubrik "Baumängel/Bauschäden" (S. 12, 13): "Feuchtig-

keitsschäden, Putzschäden", sowie unter der Rubrik "sonstige Besonderheiten"

(S. 12): "Unterhaltungsstau". Er gelangte zu der Allgemeinbeurteilung: "Der

bauliche Zustand ist befriedigend. Es besteht ein erheblicher Unterhaltungsstau

und allgemeiner Renovierungsbedarf." (S. 13). Zur Garagendecke teilte der Be-

klagte mit, dass diese früher als Terrasse genutzt worden und dies wegen eines

Feuchtigkeitsschadens zur Zeit nicht möglich sei (S. 13). Für Bauschäden, Un-

terhaltungsstau und Modernisierungserfordernisse brachte der Beklagte insge-

samt einen Betrag von 20.500 € in Abzug (S. 20).

Nach entsprechender Festsetzung des Verkehrswerts durch das Verstei-

gerungsgericht erhielt der Kläger im Versteigerungstermin vom 4. Mai 2004 für

ein Meistgebot von 69.900 € den Zuschlag. Der Kläger beabsichtigte, das Haus

zu renovieren und anschließend zu vermieten. Nach vollständiger Entkernung

gelangte er indes zu der Einschätzung, dass eine Sanierung wirtschaftlich nicht

sinnvoll sei und das Gebäude abgerissen werden müsse.

Der Kläger hat geltend gemacht, der Beklagte habe grob fahrlässig ein in

mehrfacher Hinsicht unrichtiges Verkehrswertgutachten erstellt, und sich hierfür

auf Gutachten des Sachverständigen H. vom 5. Juli und 7. Sep-

tember 2005 bezogen, die dieser in einem vom Kläger beantragten selbständi-

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gen Beweisverfahren vor dem Amtsgericht F. erstattet hat. Ins-

besondere seien das Ausmaß der Feuchtigkeitsschäden und das Vorhanden-

sein von Fäulnisschäden verkannt worden. Das Einfamilienhaus sei abbruchreif

und wertlos. Seinen Schaden hat der Kläger mit 191.542 € beziffert.

Der Beklagte ist dem Vortrag des Klägers im Einzelnen entgegengetre-

ten. Er hat insbesondere erwidert, der von ihm ermittelte Verkehrswert sei (zum

Bewertungsstichtag) zutreffend gewesen, und jedenfalls habe er nicht grob

fahrlässig gehandelt.

Das Landgericht hat die Klage mit der Begründung abgewiesen, dass

den Beklagten jedenfalls kein vorsätzliches oder grob fahrlässiges Verschulden

treffe. Das Oberlandesgericht hat auf die Berufung des Klägers - nach Einho-

lung weiterer Gutachten der Sachverständigen H. und

E. - das Urteil des Landgerichts teilweise abgeändert und den Beklagten un-

ter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels verurteilt, an den Kläger

50.578,41 € nebst Zinsen zu zahlen.

Mit seiner vom erkennenden Senat zugelassenen Revision begehrt der

Beklagte die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

Entscheidungsgründe

Die Revision ist begründet. Sie führt zur Aufhebung des angefochtenen

Urteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.

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Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung aus-

geführt, der Beklagte schulde dem Kläger Schadensersatz in Höhe von

50.578,41

€, weil er ein unrichtiges Gutachten erstattet habe. Der von ihm an-

gegebene Wert des Hauses und dessen Zustand hätten der wahren Sachlage

nicht entsprochen. Der Beklagte habe auch grob fahrlässig gehandelt.

Wie in den Gutachten des Sachverständigen H. dargestellt, seien

von außen Putzschäden sowie unregelmäßig hohe durchfeuchtete, vermooste/

veralgte Außenputzflächen zu erkennen gewesen. Aus technischer Sicht sei zu

erkennen gewesen, dass die durchfeuchteten Außenputzflächen auch im Be-

reich der Decke über dem Kellergeschoss und damit auch im Bereich der dort

eingemauerten Balkenköpfe vorhanden gewesen seien. Daraus habe abgeleitet

werden können, dass die Fachwerkhölzer der Außenwand und damit auch die

Balkenköpfe der Decke über dem Keller erheblichen Feuchtebelastungen aus-

gesetzt gewesen seien und dass bei einem derart alten Haus das Risiko von

Fäulnisschäden des Holzwerks nicht auszuschließen gewesen sei. Insgesamt

habe der Beklagte aus den von außen sichtbaren Hinweisen herleiten können,

dass zumindest ein Schadensrisiko für Feuchte- und Fäulnisschäden habe be-

stehen können. Die Feststellungen des Sachverständigen H. belegten,

dass das Vorhandensein von massiven Feuchtigkeitsschäden, die auf die Sub-

stanz des Hauses einwirkten, "mit Händen zu greifen" gewesen sei. Damit sei

der wahre Zustand des Gebäudes grob fahrlässig verharmlost worden.

Der Kläger hätte das Objekt nicht ersteigert, wenn ihm die Schäden so-

wie die damit verbundenen Abrisskosten und der Herstellungsaufwand für einen

Neubau bekannt gewesen wären. Er könne somit den Geldbetrag verlangen,

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den er aufgewendet habe, solange er auf die Richtigkeit des Gutachtens des

Beklagten vertraut habe. Die auf dieser Grundlage ersatzfähigen Aufwendun-

gen beliefen sich auf insgesamt 103.778,41 €. Hiervon sei der vom Sachver-

ständigen E. ermittelte Grundstückwer

t von 53.200 € abzuziehen.

II.

Diese Beurteilung hält den Angriffen der Revision nicht stand. Das Beru-

fungsgericht hat die Maßstäbe, die der Beurteilung zu Grunde zu legen sind, ob

ein Sachverständiger im Versteigerungsverfahren grob fahrlässig ein unrichti-

ges Grundstücksverkehrswertgutachten erstattet hat, nicht beachtet.

Zutreffend hat das Berufungsgericht für die Anspruchsgrundlage allein

auf § 839a BGB abgestellt.

a) Innerhalb ihres Anwendungsbereiches enthält diese Vorschrift eine

abschließende Regelung der Haftung des gerichtlichen Sachverständigen und

verdrängt dessen bisherige deliktsrechtliche Haftung nach §§ 823 ff BGB

(s. Gesetzentwurf der Bundesregierung für das Zweite Gesetz zur Änderung

schadensersatzrechtlicher Vorschriften, BT-Drucks. 14/7752, S. 28; Senatsurteil

vom 9. März 2006 - III ZR 143/05, BGHZ 166, 313, 315 Rn. 5).

b) § 839a BGB findet auch für Ansprüche des Meistbietenden im

Zwangsversteigerungsverfahren gegen den Verkehrswertgutachter (§ 74a

Abs. 5 Satz 1 ZVG) Anwendung. Der Ersteher (Meistbietende) ist "Verfahrens-

beteiligter" (des Zwangsversteigerungsverfahrens) im Sinne von § 839a BGB

(Senatsurteil vom 9. März 2006 aaO S. 315 f Rn. 6 ff; s. auch Senatsurteil vom

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6. Februar 2003 - III ZR 44/02, NZM 2003, 411). Er darf in schutzwürdiger Wei-

se darauf vertrauen, dass der Gutachter bei der Ermittlung des Verkehrswerts

sorgfältig und sachgemäß verfahren ist (s. Senatsurteile vom 6. Februar 2003

aaO und vom 9. März 2006 aaO S. 316 Rn. 7 f; vgl. auch BGH, Beschluss vom

18. Mai 2006 - V ZB 142/05, NJW-RR 2006, 1389, 1390 Rn. 9).

Der Anspruch aus § 839a BGB setzt zunächst voraus, dass der vom Ge-

richt ernannte Sachverständige - hier: der Verkehrswertgutachter nach § 74a

Abs. 5 Satz 1 ZVG - ein unrichtiges Gutachten erstattet. Diese Voraussetzung

hat das Berufungsgericht für das Verkehrswertgutachten des Beklagten rechts-

fehlerhaft bejaht.

a) Unrichtig ist ein Sachverständigengutachten, wenn es nicht der objek-

tiven Sachlage entspricht; dies ist insbesondere der Fall, wenn es von einem

unzutreffenden Sachverhalt ausgeht oder aus dem festgestellten Sachverhalt

falsche Schlüsse zieht (s. OLG Rostock, OLGR 2006, 803; OLG Saarbrücken,

OLGR 2009, 196, 197; OLG Köln, Urteil vom 8. Dezember 2010 - 2 U 8/10,

BeckRS 2011, 25253; vgl. auch Palandt/Sprau, BGB, 72. Aufl., § 839a Rn. 3;

MünchKommBGB/Wagner, 6. Aufl., § 839a Rn. 17; Bamberger/Roth/Reinert,

BGB, 3. Aufl., § 839a Rn. 5; Staudinger/Wöstmann, BGB [2013], § 839a Rn. 9;

Erman/Hecker, BGB, 13. Aufl., Rn. 4).

Für das Verkehrswertgutachten nach § 74a Abs. 5 Satz 1 ZVG ist zu be-

rücksichtigen, dass es der Feststellung des Verkehrswerts des Versteigerungs-

objekts dient und gerade auch in dieser Hinsicht, also bezüglich des festgestell-

ten Verkehrswerts, "unrichtig" sein muss (OLG Schleswig, DS 2008, 32 f; OLG

Rostock, DS 2008, 386, 387; Hintzen in Hintzen/Engels/Rellermeyer, ZVG, 14.

Aufl., § 74a Rn. 71).

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Mit der Wertermittlung und -festsetzung soll vornehmlich der "Verschleu-

derung" des Grundbesitzes entgegengewirkt werden (s. dazu Senatsurteil vom

6. Februar 2003 aaO; BGH, Beschluss vom 18. Mai 2006 aaO; OLG Rostock

DS 2008, 386, 387; Hintzen aaO § 74a Rn. 32). Baumängel und Bauschäden

haben in diesem Zusammenhang insoweit Bedeutung, als sie sich auf den Ver-

kehrswert auswirken (vgl. § 194 BauGB, § 3 Abs. 2, § 5 Abs. 5 Satz 2, § 24

WertV 98; s. auch OLG Schleswig aaO S. 33; OLG Rostock, DS 2008, 386,

387 f; Hintzen aaO § 74a Rn. 71). Anders als der speziell mit der Feststellung

von Baumängeln beauftragte - und diesbezüglich besonders sachkundige - Gut-

achter darf sich der Verkehrswertgutachter im Allgemeinen mit der Inaugen-

scheinnahme des Versteigerungsobjekts begnügen und muss erst dann weitere

Ermittlungen zu etwaigen Mängeln anstellen oder entsprechende Hinweise ge-

ben, wenn hierzu nach den Umständen des konkreten Falls Anlass besteht (s.

dazu eingehend OLG Naumburg, Urteil vom 3. August 2005 - 11 U 100/04, juris

Rn. 30, 34; vgl. auch OLG Schleswig aaO S. 32 f; OLG Rostock, DS 2008, 386,

387). Da der Zutritt zum Versteigerungsobjekt nicht erzwungen werden kann, ist

es nicht immer vermeidbar, dass das Gutachten auf der Grundlage unvollstän-

diger oder ungesicherter Tatsachen oder aufgrund von Unterstellungen erstattet

werden muss, wobei dies im Gutachten freilich kenntlich zu machen ist (vgl.

BGH, Urteil vom 20. Mai 2003 - VI ZR 312/02, NJW 2003, 2825, 2827; OLG

Rostock, DS 2008, 386, 387; Hintzen aaO § 74a Rn. 51, 71; Stöber, ZVG,

20. Aufl., § 74a Anm. 10.5 und 10.6).

Weiterhin zu beachten ist, dass der Verkehrswert eines (bebauten)

Grundstücks regelmäßig nur annäherungsweise und nicht exakt im Sinne einer

mathematischen Genauigkeit ermittelt werden kann. Sowohl die Wahl der Wer-

termittlungsmethode als auch die Ermittlung selbst unterliegen notwendig wer-

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tenden Einschätzungen, die nicht geeignet sind, die Gewissheit zu vermitteln,

das Objekt werde bei einer Veräußerung genau den ermittelten Wert erzielen

(BGH, Beschluss vom 19. Juni 2008 - V ZB 129/07, NJW-RR 2008, 1741, 1742

Rn. 11). Dementsprechend sind mehr oder weniger unterschiedliche Ergebnis-

se - in gewissen Toleranzen - unvermeidbar (BGH, Urteil vom 2. Juli 2004

- V ZR 213/03, BGHZ 160, 8, 14; s. auch OLG Schleswig aaO S. 34; OLG

Rostock, DS 2008, 386, 387), so dass kleinere Diskrepanzen zwischen dem

vom Regressgericht festgestellten und dem vom Sachverständigen ermittelten

Verkehrswert nicht - jedenfalls nicht ohne Weiteres - zu dessen Lasten gehen

(vgl. dazu OLG Schleswig aaO; OLG Rostock, DS 2008, 386, 387 ff; OLG Köln

aaO; MünchKommBGB/Wagner aaO § 839a Rn. 17; Hintzen aaO § 74a

Rn. 71). Die Erheblichkeit oder Unerheblichkeit einer Schätzungsabweichung

darf dabei allerdings nicht schematisch nach einem bestimmten Prozentsatz

beurteilt werden, sondern ist nach den besonderen Umständen des einzelnen

Falls zu entscheiden (vgl. BGH, Urteil vom 1. April 1987 - IVa ZR 139/85,

NJW-RR 1987, 917).

b) Diese Maßgaben hat das Berufungsgericht verkannt. Es hat seine

Würdigung allein auf das Gutachten eines Bauschadenssachverständigen ohne

Fachkunde eines Verkehrswertgutachters gestützt, sich dementsprechend nur

mit der Frage der zutreffenden Darstellung der vorhandenen oder zu vermuten-

den Baumängel befasst und hierbei den - maßgeblichen - Punkt der (Un-)Rich-

tigkeit des Verkehrswerts und seiner Ermittlung durch den Beklagten aus dem

Blick verloren.

aa) Die Revision rügt zu Recht, dass das Berufungsgericht keine Fest-

stellungen zur Unrichtigkeit des vom Beklagten ermittelten Verkehrswerts des

Objekts - zum maßgeblichen Stichtag (11. Februar 2003) - getroffen hat.

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Soweit es um die vom Sachverständigen H. beschriebenen

Feuchtigkeits- und Fäulnisschäden geht, ist deren Auswirkung auf den Ver-

kehrswert (zum Ermittlungsstichtag) ungeklärt. Aus den mutmaßlichen Sanie-

rungskosten (s. dazu Gutachten SV H. vom 5. Juli 2005, S. 52, 53, 54,

64-65, 73-74, 76) ergibt sich kein zwingender Schluss auf eine entsprechende

Minderung des Verkehrswerts (vgl. § 24 WertV 98; s. dazu auch OLG Schles-

wig aaO S. 33; OLG Rostock, DS 2008, 386, 387 f). Der Sachverständige

H. hat von sich aus wiederholt darauf hingewiesen, dass er als Sachver-

ständiger für Schäden an Gebäuden keine Fachkunde für Fragen der Ver-

kehrswertermittlung besitze (Schreiben vom 21. Juli 2009, S. 2; Gutachten vom

7. Juli 2010, S. 5), was der Beklagte im Verfahren auch gerügt hat. Der Sach-

verständige E. hat sich lediglich zu dem Verkehrswert des Grundstücks zum

Stichtag am 19. Juli 2011, als vom Wohnhaus nur noch Teile der Grundmauer

und der Bodenplatte vorhanden waren (Gutachten vom 24. August 2011, S. 4,

15, 21), beziehungsweise zu dem reinen Bodenwert am 11. Februar 2003 (Er-

gänzungsgutachten vom 27. Februar 2012, S. 11) geäußert, nicht aber zum

Verkehrswert des (bebauten) Grundstücks am 11. Februar 2003.

bb) Hinsichtlich der Richtigkeit der Beschreibung von Baumängeln im

Gutachten des Beklagten hat sich das Berufungsgericht - anders als das Land-

gericht - nicht damit auseinandergesetzt, dass der Beklagte in seinem Gutach-

ten ausdrücklich auf das Vorhandensein von "Feuchtigkeitsschäden, Putzschä-

den, Unterhaltungsstau" (S. 12, 13) sowie darauf hingewiesen hatte, dass Bau-

mängel nur insoweit aufgenommen worden seien, "wie sie zerstörungsfrei, das

heißt offensichtlich erkennbar waren" (S. 5), und dass er für Bauschäden, Un-

terhaltungsstau und Modernisierungserfordernisse immerhin eine Verkehrs-

wertminderung um 20.500 € vorgenommen hatte (S. 20). Ob der vom Sachver-

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ständigen H. vermisste weiter gehende Hinweis auf einen Verdacht auf

Fäulnis- und weitergehende Feuchtigkeitsschäden (s. Gutachten vom 5. Juli

2005, S. 48 ff, 74; Ergänzungsgutachten vom 7. September 2005, S. 5 ff) auch

im Rahmen eines Verkehrswertgutachtens nach § 74a Abs. 5 Satz 1 ZVG hätte

erteilt werden müssen und sein Fehlen die Unrichtigkeit der hierin enthaltenen

Angaben zu begründen vermag, ist nicht ausreichend dargelegt. Der Sachver-

ständige H. ist - dies gilt auch hier - Sachverständiger für Bauschäden,

nicht für Verkehrswertermittlung. Er hat darauf hingewiesen, dass die Feststel-

lung von Baumängeln in einem noch bewohnten Haus Schwierigkeiten bereiten

kann (Gutachten vom 5. Juli 2005, S. 54-55) und dass die Fäulnisschäden und

die Schäden am Fachwerk nicht ohne Bauteilöffnung beziehungsweise "nicht

direkt und nicht offensichtlich" zu erkennen gewesen seien (Ergänzungsgutach-

ten vom 7. September 2005, S. 5, 6).

Auch die Annahme des Berufungsgerichts, der Beklagte habe grob fahr-

lässig gehandelt, ist von Rechtsfehlern beeinflusst. Das Berufungsgericht hat

seine Würdigung allein auf das Gutachten eines Bauschadenssachverständigen

ohne Fachkunde eines Verkehrswertgutachters gestützt und wesentliche Um-

stände nicht berücksichtigt.

a) Grobe Fahrlässigkeit erfordert einen in objektiver Hinsicht schweren

und in subjektiver Hinsicht nicht entschuldbaren Verstoß gegen die Anforderun-

gen der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt. Diese Sorgfalt muss in ungewöhn-

lich hohem Maße verletzt und es muss dasjenige unbeachtet geblieben sein,

was im gegebenen Fall jedem hätte einleuchten müssen. Es muss eine auch

subjektiv schlechthin unentschuldbare Pflichtverletzung vorliegen, die das in

§ 276 Abs. 2 BGB bestimmte Maß erheblich überschreitet (s. etwa BGH, Urteile

vom 8. Juli 1992 - IV ZR 223/91, BGHZ 119, 147, 149; vom 29. Januar 2003

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- IV ZR 173/01, NJW 2003, 1118, 1119; vom 12. Juli 2005 - VI ZR 83/04, NJW

2006, 1271, insoweit in BGHZ 163, 351 nicht abgedruckt; vom 11. Juli 2007

- XII ZR 197/05, NJW 2007, 2988, 2989 Rn. 15 und vom 17. Februar 2009

- VI ZR 86/08, NJW-RR 2009, 812, 813 Rn. 10, jeweils mwN).

Dieser Maßstab gilt gleichermaßen für die Haftung des Sachverständi-

gen nach § 839a BGB; der Gutachter muss unbeachtet gelassen haben, was

jedem Sachkundigen hätte einleuchten müssen, und seine Pflichtverletzung

schlechthin unentschuldbar sein (s. OLG Schleswig, DS 2008, 32, 33; OLG

Saarbrücken, OLGR 2009, 196, 198; OLG Köln, BeckRS 2011, 25253; vgl.

auch OLG Celle, DS 2010, 32, 33 und OLG Rostock, OLGR 2006, 803, die al-

lerdings - entgegen der Ansicht des erkennenden Senats - darauf abstellen wol-

len, dass die Unrichtigkeit des Gutachtens jedermann, also auch den entschei-

denden Richtern, auf Grund naheliegender Überlegungen hätte einleuchten

müssen). Die Beschränkung der Haftung des vom Gericht beauftragten Gutach-

ters dient der inneren Freiheit, derer er bedarf, um sein Gutachten unabhängig

und ohne Druck eines möglichen Rückgriffs erstatten zu können (s. Gesetzent-

wurf der Bundesregierung, BT-Drucks. 14/7752 S. 28; Bamberger/Roth/Reinert

aaO § 839a Rn. 8; Palandt/Sprau aaO § 839a Rn. 3).

Freilich kann es im Einzelfall gerechtfertigt sein, von einem bestimmten

äußeren Geschehensablauf und vom Ausmaß des damit einhergehenden ob-

jektiven Pflichtverstoßes auf innere Vorgänge und eine gesteigerte subjektive

Vorwerfbarkeit zu schließen (s. dazu allgemein BGH, Urteile vom 8. Juli 1992

aaO S. 151 und vom 29. Januar 2003 aaO; zu § 839a BGB: OLG Celle aaO;

MünchKommBGB/Wagner aaO § 839a Rn. 35, zu sehr auf objektive Umstände

abstellend freilich Rn. 18).

- 13 -

Allgemein unterliegt die Beurteilung des (Nicht-)Vorliegens grober Fahr-

lässigkeit der tatrichterlichen Würdigung, die mit der Revision nur beschränkt

angreifbar und vom Revisionsgericht nur dahin zu überprüfen ist, ob der

Tatrichter den Begriff der groben Fahrlässigkeit verkannt oder bei der Beurtei-

lung des Verschuldensgrades wesentliche Umstände außer Betracht gelassen

hat (s. etwa BGH, Urteile vom 29. Januar 2003 aaO; vom 12. Juli 2005 - VI ZR

83/04, BGHZ 163, 351, 353; vom 11. Juli 2007 aaO Rn. 16 und vom 17. Febru-

ar 2009 aaO Rn. 9 mwN). Die Darlegung und der Nachweis eines (mindestens)

grob fahrlässigen Verschuldens des gerichtlichen Sachverständigen obliegen

dem Geschädigten (OLG Saarbrücken aaO S. 197; Erman/Hecker aaO; Stau-

dinger/Wöstmann aaO § 839a Rn. 28; MünchKommBGB/Wagner aaO § 839a

Rn. 35).

b) Nach diesen Maßstäben erweist sich die Würdigung des Berufungsge-

richts als fehlerhaft. Das Berufungsgericht hat bei der Beurteilung des Ver-

schuldens des Beklagten den erforderlichen Bezug auf die Unrichtigkeit der

Verkehrswertermittlung außer Acht gelassen, wesentliche Umstände nicht be-

rücksichtigt und von der gebotenen Hinzuziehung eines geeigneten, nämlich

einschlägig fachkundigen, Sachverständigen abgesehen.

aa) Für die Beurteilung, ob der Beklagte im konkreten Fall grob fahrlässig

gehandelt hat, hat das Berufungsgericht darauf abgestellt, dass auch von au-

ßen massive Feuchtigkeitsschäden zu erkennen und geradezu "mit Händen zu

greifen" gewesen seien, dass der Beklagte auf die Möglichkeit (das ernste Ri-

siko) von Fäulnisschäden und weitergehenden Feuchtigkeitsschäden habe

schließen müssen und dass die Feststellung eines "befriedigenden" Gebäude-

zustands grob verharmlosend gewesen sei.

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bb) Dabei hat es nicht beachtet, dass nicht der Sorgfaltsmaßstab eines

Bauschadenssachverständigen - wie hier etwa derjenige des Sachverständigen

H. - zugrunde zu legen ist, sondern der Sorgfaltsmaßstab eines Ver-

kehrswertgutachters. Denn im vorliegenden Fall geht es um die Frage der grob

fahrlässigen Erstellung eines unrichtigen Verkehrswertgutachtens. Bezüglich

der Verkehrswertermittlung fehlte es dem Sachverständigen H. indes

nach eigener Angabe an der nötigen Fachkunde, wie es der Beklagte im Ver-

fahren auch gerügt hat. Dass das Berufungsgericht insoweit über eigene Sach-

kunde verfügt hätte, ist weder im Berufungsurteil dargetan noch sonst erkenn-

bar. Um den Grad des Verschuldens eines Sachverständigen zuverlässig beur-

teilen zu können, bedarf es vielfach - und so auch hier - der Hinzuziehung eines

Sachverständigen für das betroffene Fachgebiet; dessen Einschätzung ist für

den Tatrichter zwar nicht bindend, doch muss er sich hiermit nachvollziehbar

auseinandersetzen (vgl. zur Beurteilung eines Behandlungsfehlers als "grob":

BGH, Urteil vom 25. Oktober 2011 - VI ZR 139/10, NJW 2012, 227, 228 Rn. 9

mwN). Daran fehlt es hier, weil das Berufungsgericht in Bezug auf die Frage, ob

der Beklagte (mindestens) grob fahrlässig ein unrichtiges Gutachten erstattet

hat, überhaupt keinen Verkehrswertsachverständigen hinzugezogen hat.

cc) Das Berufungsgericht hat aber auch wesentliche Umstände unbe-

rücksichtigt gelassen - nämlich die Hinweise des Beklagten auf das Vorhanden-

sein von "Feuchtigkeitsschäden, Putzschäden, Unterhaltungsstau" (S. 12, 13

seines Gutachtens) und darauf, dass Baumängel nur insoweit aufgenommen

worden seien, "wie sie zerstörungsfrei, das heißt offensichtlich erkennbar wa-

ren" (S. 5 des Gutachtens), sowie den Ansatz einer Verkehrswertminderung für

Bauschäden, Unterhaltungsstau und Modernisierungserfordernisse in Höhe von

immerhin 20.500 € (S. 20 des Gutachtens). Ob der vom Sachverständigen

H. festgestellte Verdacht auf Fäulnis- und weitergehende Feuchtigkeits-

- 15 -

schäden einem Verkehrswertgutachter "ins Auge fallen" musste, ist nicht darge-

tan oder sonst ersichtlich. Der Sachverständige H. ist - wie wiederholt

aufgezeigt - Sachverständiger für Bauschäden, nicht für Verkehrswertermitt-

lung. Zudem hat der Sachverständige H. darauf hingewiesen, dass die

Feststellung von Baumängeln in einem noch bewohnten Haus Schwierigkeiten

bereiten kann (Gutachten vom 5. Juli 2005, S. 54-55) und dass die Fäulnis-

schäden und die Schäden am Fachwerk nicht ohne Bauteilöffnung bezie-

hungsweise "nicht direkt und nicht offensichtlich" zu erkennen gewesen seien

(Ergänzungsgutachten vom 7. September 2005, S. 5, 6). Dies alles sind Ge-

sichtspunkte, die typischerweise gegen ein grobes Verschulden des Verkehrs-

wertgutachters sprechen und die das Berufungsgericht - anders als das Land-

gericht - in seine Würdigung, soweit ersichtlich, nicht miteinbezogen hat.

dd) Zu Recht macht die Revision auch darauf aufmerksam, dass das Be-

rufungsgericht sich nicht ausreichend mit der Frage befasst hat, ob und inwie-

weit Fäulnis- und weitere Feuchtigkeitsschäden bereits aufgrund des Gebäude-

zustands im Februar 2003 "offensichtlich" vor- oder nahelagen. Der Sachver-

ständige H. fand das Wohnhaus bei seiner Begutachtung im März 2005

weitgehend entkernt und abgerissen vor und konnte sich für seine Beurteilung

weitgehend nur auf Fotografien (des Beklagten) aus 2003 und (des Klägers)

aus 2004 stützen (s. Gutachten vom 5. Juli 2005, S. 47, 49-51, Anlage 2).

Auch die Ausführungen zum Eintritt eines kausalen Schadens sind nicht

frei von Rechtsfehlern.

a) Zu dem ersatzfähigen Schaden gehört jeder durch das unrichtige Gut-

achten und die darauf beruhende gerichtliche Entscheidung adäquat verursach-

te und in den Schutzbereich der verletzten Sachverständigenpflicht fallende

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Vermögensschaden. Der zu leistende Schadensersatz soll die Vermögenslage

herstellen, die bei pflichtgemäßem Verhalten des Sachverständigen eingetreten

wäre, das heißt hier: wenn der Grundstückswert korrekt ermittelt worden wäre.

Demnach kann der Schadensersatz entweder dahin gehen, dass der Geschä-

digte so gestellt wird, als hätte er das Objekt nicht ersteigert, oder darauf ge-

stützt werden, dass der Geschädigte bei korrekter Wertfestsetzung das Grund-

stück zu einem niedrigeren Meistgebot hätte ersteigern können. Dem Geschä-

digten obliegt es, dazulegen und nachzuweisen, dass er das Grundstück nicht

oder zu einem niedrigeren Meistgebot ersteigert hätte, wobei die Beweiserleich-

terungen des § 287 ZPO gelten. Die insoweit zu stellenden Anforderungen

müssen umso strenger sein, je geringer die Differenz zwischen dem vom Sach-

verständigen ermittelten und dem richtigen Verkehrswert ist und je deutlicher

das zum Zuge gekommene Meistgebot unter diesen Werten liegt (s. zu alledem

Senatsurteil vom 9. März 2006 - III ZR 143/05, BGHZ 166, 313, 318 f Rn. 13 f;

Staudinger/Wöstmann aaO § 839a Rn. 25).

b) Diese Maßgaben hat das Berufungsgericht zwar zutreffend wiederge-

geben. Die Revision rügt jedoch zu Recht, dass es auch für die Frage der

Schadenskausalität (jedenfalls: in erster Linie) auf die (Un-)Richtigkeit des er-

mittelten Verkehrswerts und nicht des im Verkehrswertgutachten beschriebenen

Gebäudezustands ankommt. Auf die Kenntnis des Inhalts des (Bauschadens-

)Gutachtens des Sachverständigen H. kann für die Kausalitätsbetrach-

tung nicht abgestellt werden, maßgebend ist vielmehr das Verhalten des Erste-

hers bei "richtiger" Verkehrswertermittlung. "Abrisskosten" und den "Herstel-

lungsaufwand für einen Neubau" zu ermitteln, war nicht Aufgabe des bei dem

Beklagten in Auftrag gegebenen Verkehrswertgutachtens nach § 74a Abs. 5

Satz 1 ZVG.

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Nach alledem ist das Berufungsurteil aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO)

und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsge-

richt zurückzuverweisen, weil sie nicht zur Endentscheidung reif ist (§ 563

Abs. 1 Satz 1 und Abs. 3 ZPO). Das Berufungsgericht wird unter Beachtung der

vorstehenden Ausführungen insbesondere - erneut - zu prüfen haben, ob der

Beklagte (mindestens) grob fahrlässig ein unrichtiges Verkehrswertgutachten

erstellt hat, und sich hierzu gegebenenfalls spezieller sachverständiger Hilfe

bedienen müssen.

Für das weitere Verfahren weist der Senat vorsorglich auf Folgendes hin:

Soweit das Berufungsgericht dem Beklagten vorhält, er habe bei seiner

persönlichen Anhörung angegeben, die in seinem Gutachten (dort S. 13) aufge-

führten Feuchtigkeitsschäden beträfen (allein) die Garage, und seine Beschrei-

bung des Gebäudes als "befriedigend" beziehe sich auf den Standard der Zeit

der Errichtung des Gebäudes, ist dies im Terminprotokoll vom 20. Februar 2008

zwar so vermerkt, in der Sache jedoch offensichtlich unrichtig. Die Eintragung

"erkennbar, Feuchtigkeitsschäden, Putzschäden" in der Rubrik "Bauschäden

und Baumängel" auf Seite 13 oben im Gutachten des Beklagten bezieht sich

zweifelsfrei auf das "Einfamilienhaus" (Nummer 3.2, s. S. 9 ff des Gutachtens),

und für die Garage ist weiter unten auf Seite 13 ebenfalls ein "Feuchtigkeits-

schaden" beschrieben worden. Die Einschätzung zum baulichen Zustand als

"befriedigend" ist ihrerseits im Zusammenhang mit den vorangehenden und den

direkt anschließenden Bemerkungen "Feuchtigkeitsschäden, Putzschäden,

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mangelnde Wärmedämmung, mangelnder Schallschutz, erheblicher Unterhal-

tungsstau, allgemeiner Renovierungsbedarf" zu lesen.

Schlick

Wöstmann

Tombrink

Remmert

Reiter

Vorinstanzen:

LG Frankfurt/Main, Entscheidung vom 09.02.2007 - 2-19 O 153/06 -

OLG Frankfurt/Main, Entscheidung vom 10.10.2012 - 3 U 56/07 -