Urteil des BGH, Az. III ZR 345/12

Leitsatzentscheidung
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
III ZR 345/12
Verkündet am:
10. Oktober 2013
B o t t
Justizhauptsekretärin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
ja
BGHZ:
ja
BGHR:
ja
BGB § 839a Abs. 1; ZVG § 74a Abs. 5 Satz 1
a) Bei der Haftung des Sachverständigen für ein unrichtiges Verkehrswertgutachten im
Zwangsversteigerungsverfahren ist zu berücksichtigen, dass dieses der Feststellung des Ver-
kehrswerts des Versteigerungsobjekts dient und gerade auch in dieser Hinsicht, also bezüglich
des festgestellten Verkehrswerts, "unrichtig" sein muss.
b) Baumängel und Bauschäden haben in diesem Zusammenhang insoweit Bedeutung, als sie sich
auf den Verkehrswert auswirken. Anders als der speziell mit der Feststellung von Baumängeln
beauftragte - und diesbezüglich besonders sachkundige - Gutachter darf sich der Verkehrs-
wertgutachter im Allgemeinen mit der Inaugenscheinnahme des Versteigerungsobjekts begnü-
gen und muss erst dann weitere Ermittlungen zu etwaigen Mängeln anstellen oder entspre-
chende Hinweise geben, wenn hierzu nach den Umständen des konkreten Falls Anlass besteht.
c) Bei der Ermittlung des Verkehrswerts eines (bebauten) Grundstücks sind kleinere Diskrepanzen
zwischen dem vom Regressgericht festgestellten und dem vom Sachverständigen ermittelten
Verkehrswert unvermeidbar; sie dürfen nicht ohne weiteres zu Lasten des Sachverständigen
gehen.
d) Grobe Fahrlässigkeit erfordert, dass der Gutachter unbeachtet gelassen hat, was jedem Sach-
kundigen einleuchten muss, und dass seine Pflichtverletzung schlechthin
unentschuldbar ist.
Maßgebend ist hierbei nicht der Sorgfaltsmaßstab eines Bauschadenssachverständigen, son-
dern der Sorgfaltsmaßstab eines Verkehrswertgutachters.
BGH, Urteil vom 10. Oktober 2013 - III ZR 345/12 - OLG Frankfurt/Main
LG Frankfurt/Main
- 2 -
Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 10. Oktober 2013 durch den Vizepräsidenten Schlick und die Richter
Wöstmann, Tombrink, Dr. Remmert und Reiter
für Recht erkannt:
Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil des 3. Zivilsenats
des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main vom 10. Oktober 2012
aufgehoben.
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch
über die Kosten des Revisionsrechtszugs, an das Berufungsge-
richt zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand
Der Kläger nimmt den Beklagten, einen Sachverständigen für Grund-
stücksbewertung, unter dem Vorwurf der Erstellung eines fehlerhaften Gutach-
tens auf Schadensersatz in Anspruch.
Im Rahmen eines Zwangsversteigerungsverfahrens erstattete der Be-
klagte auf Ersuchen des Amtsgerichts U. vom 22. Januar 2003 ein Gut-
achten über den Verkehrswert des Grundstücks L. Weg 8 in W.
. Das Grundstück war zu dieser Zeit mit einem 1897 errichteten Einfami-
1
2
- 3 -
lienhaus (Fachwerkgebäude) und einer 1981 errichteten Garage bebaut. Zum
Stichtag am 11. Februar 2003 ermittelte der Beklagte in seinem Gutachten vom
6. März 2003 einen Grundstücksverke
hrswert von gerundet 109.000 €. Den
Bodenwert bemaß er mit 66.276 €, den Gebäudewert mit 51.904,38 € und den
Wert der Außenanlagen mit 11.000 €. Er gab an, dass Baumängel und Bau-
schäden insoweit aufgenommen worden seien, "wie sie zerstörungsfrei, das
heißt offensichtlich erkennbar waren" (S. 8). Für das Einfamilienhaus vermerkte
der Beklagte unter der Rubrik "Baumängel/Bauschäden" (S. 12, 13): "Feuchtig-
keitsschäden, Putzschäden", sowie unter der Rubrik "sonstige Besonderheiten"
(S. 12): "Unterhaltungsstau". Er gelangte zu der Allgemeinbeurteilung: "Der
bauliche Zustand ist befriedigend. Es besteht ein erheblicher Unterhaltungsstau
und allgemeiner Renovierungsbedarf." (S. 13). Zur Garagendecke teilte der Be-
klagte mit, dass diese früher als Terrasse genutzt worden und dies wegen eines
Feuchtigkeitsschadens zur Zeit nicht möglich sei (S. 13). Für Bauschäden, Un-
terhaltungsstau und Modernisierungserfordernisse brachte der Beklagte insge-
samt einen Betrag von 20.500 € in Abzug (S. 20).
Nach entsprechender Festsetzung des Verkehrswerts durch das Verstei-
gerungsgericht erhielt der Kläger im Versteigerungstermin vom 4. Mai 2004 für
ein Meistgebot von 69.900 € den Zuschlag. Der Kläger beabsichtigte, das Haus
zu renovieren und anschließend zu vermieten. Nach vollständiger Entkernung
gelangte er indes zu der Einschätzung, dass eine Sanierung wirtschaftlich nicht
sinnvoll sei und das Gebäude abgerissen werden müsse.
Der Kläger hat geltend gemacht, der Beklagte habe grob fahrlässig ein in
mehrfacher Hinsicht unrichtiges Verkehrswertgutachten erstellt, und sich hierfür
auf Gutachten des Sachverständigen H. vom 5. Juli und 7. Sep-
tember 2005 bezogen, die dieser in einem vom Kläger beantragten selbständi-
3
4
- 4 -
gen Beweisverfahren vor dem Amtsgericht F. erstattet hat. Ins-
besondere seien das Ausmaß der Feuchtigkeitsschäden und das Vorhanden-
sein von Fäulnisschäden verkannt worden. Das Einfamilienhaus sei abbruchreif
und wertlos. Seinen Schaden hat der Kläger mit 191.542 € beziffert.
Der Beklagte ist dem Vortrag des Klägers im Einzelnen entgegengetre-
ten. Er hat insbesondere erwidert, der von ihm ermittelte Verkehrswert sei (zum
Bewertungsstichtag) zutreffend gewesen, und jedenfalls habe er nicht grob
fahrlässig gehandelt.
Das Landgericht hat die Klage mit der Begründung abgewiesen, dass
den Beklagten jedenfalls kein vorsätzliches oder grob fahrlässiges Verschulden
treffe. Das Oberlandesgericht hat auf die Berufung des Klägers - nach Einho-
lung weiterer Gutachten der Sachverständigen H. und
E. - das Urteil des Landgerichts teilweise abgeändert und den Beklagten un-
ter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels verurteilt, an den Kläger
50.578,41 € nebst Zinsen zu zahlen.
Mit seiner vom erkennenden Senat zugelassenen Revision begehrt der
Beklagte die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.
Entscheidungsgründe
Die Revision ist begründet. Sie führt zur Aufhebung des angefochtenen
Urteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.
5
6
7
8
- 5 -
I.
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung aus-
geführt, der Beklagte schulde dem Kläger Schadensersatz in Höhe von
50.578,41
€, weil er ein unrichtiges Gutachten erstattet habe. Der von ihm an-
gegebene Wert des Hauses und dessen Zustand hätten der wahren Sachlage
nicht entsprochen. Der Beklagte habe auch grob fahrlässig gehandelt.
Wie in den Gutachten des Sachverständigen H. dargestellt, seien
von außen Putzschäden sowie unregelmäßig hohe durchfeuchtete, vermooste/
veralgte Außenputzflächen zu erkennen gewesen. Aus technischer Sicht sei zu
erkennen gewesen, dass die durchfeuchteten Außenputzflächen auch im Be-
reich der Decke über dem Kellergeschoss und damit auch im Bereich der dort
eingemauerten Balkenköpfe vorhanden gewesen seien. Daraus habe abgeleitet
werden können, dass die Fachwerkhölzer der Außenwand und damit auch die
Balkenköpfe der Decke über dem Keller erheblichen Feuchtebelastungen aus-
gesetzt gewesen seien und dass bei einem derart alten Haus das Risiko von
Fäulnisschäden des Holzwerks nicht auszuschließen gewesen sei. Insgesamt
habe der Beklagte aus den von außen sichtbaren Hinweisen herleiten können,
dass zumindest ein Schadensrisiko für Feuchte- und Fäulnisschäden habe be-
stehen können. Die Feststellungen des Sachverständigen H. belegten,
dass das Vorhandensein von massiven Feuchtigkeitsschäden, die auf die Sub-
stanz des Hauses einwirkten, "mit Händen zu greifen" gewesen sei. Damit sei
der wahre Zustand des Gebäudes grob fahrlässig verharmlost worden.
Der Kläger hätte das Objekt nicht ersteigert, wenn ihm die Schäden so-
wie die damit verbundenen Abrisskosten und der Herstellungsaufwand für einen
Neubau bekannt gewesen wären. Er könne somit den Geldbetrag verlangen,
9
10
11
- 6 -
den er aufgewendet habe, solange er auf die Richtigkeit des Gutachtens des
Beklagten vertraut habe. Die auf dieser Grundlage ersatzfähigen Aufwendun-
gen beliefen sich auf insgesamt 103.778,41 €. Hiervon sei der vom Sachver-
ständigen E. ermittelte Grundstückwer
t von 53.200 € abzuziehen.
II.
Diese Beurteilung hält den Angriffen der Revision nicht stand. Das Beru-
fungsgericht hat die Maßstäbe, die der Beurteilung zu Grunde zu legen sind, ob
ein Sachverständiger im Versteigerungsverfahren grob fahrlässig ein unrichti-
ges Grundstücksverkehrswertgutachten erstattet hat, nicht beachtet.
1.
Zutreffend hat das Berufungsgericht für die Anspruchsgrundlage allein
auf § 839a BGB abgestellt.
a) Innerhalb ihres Anwendungsbereiches enthält diese Vorschrift eine
abschließende Regelung der Haftung des gerichtlichen Sachverständigen und
verdrängt dessen bisherige deliktsrechtliche Haftung nach §§ 823 ff BGB
(s. Gesetzentwurf der Bundesregierung für das Zweite Gesetz zur Änderung
schadensersatzrechtlicher Vorschriften, BT-Drucks. 14/7752, S. 28; Senatsurteil
vom 9. März 2006 - III ZR 143/05, BGHZ 166, 313, 315 Rn. 5).
b) § 839a BGB findet auch für Ansprüche des Meistbietenden im
Zwangsversteigerungsverfahren gegen den Verkehrswertgutachter (§ 74a
Abs. 5 Satz 1 ZVG) Anwendung. Der Ersteher (Meistbietende) ist "Verfahrens-
beteiligter" (des Zwangsversteigerungsverfahrens) im Sinne von § 839a BGB
(Senatsurteil vom 9. März 2006 aaO S. 315 f Rn. 6 ff; s. auch Senatsurteil vom
12
13
14
15
- 7 -
6. Februar 2003 - III ZR 44/02, NZM 2003, 411). Er darf in schutzwürdiger Wei-
se darauf vertrauen, dass der Gutachter bei der Ermittlung des Verkehrswerts
sorgfältig und sachgemäß verfahren ist (s. Senatsurteile vom 6. Februar 2003
aaO und vom 9. März 2006 aaO S. 316 Rn. 7 f; vgl. auch BGH, Beschluss vom
18. Mai 2006 - V ZB 142/05, NJW-RR 2006, 1389, 1390 Rn. 9).
2.
Der Anspruch aus § 839a BGB setzt zunächst voraus, dass der vom Ge-
richt ernannte Sachverständige - hier: der Verkehrswertgutachter nach § 74a
Abs. 5 Satz 1 ZVG - ein unrichtiges Gutachten erstattet. Diese Voraussetzung
hat das Berufungsgericht für das Verkehrswertgutachten des Beklagten rechts-
fehlerhaft bejaht.
a) Unrichtig ist ein Sachverständigengutachten, wenn es nicht der objek-
tiven Sachlage entspricht; dies ist insbesondere der Fall, wenn es von einem
unzutreffenden Sachverhalt ausgeht oder aus dem festgestellten Sachverhalt
falsche Schlüsse zieht (s. OLG Rostock, OLGR 2006, 803; OLG Saarbrücken,
OLGR 2009, 196, 197; OLG Köln, Urteil vom 8. Dezember 2010 - 2 U 8/10,
BeckRS 2011, 25253; vgl. auch Palandt/Sprau, BGB, 72. Aufl., § 839a Rn. 3;
MünchKommBGB/Wagner, 6. Aufl., § 839a Rn. 17; Bamberger/Roth/Reinert,
BGB, 3. Aufl., § 839a Rn. 5; Staudinger/Wöstmann, BGB [2013], § 839a Rn. 9;
Erman/Hecker, BGB, 13. Aufl., Rn. 4).
Für das Verkehrswertgutachten nach § 74a Abs. 5 Satz 1 ZVG ist zu be-
rücksichtigen, dass es der Feststellung des Verkehrswerts des Versteigerungs-
objekts dient und gerade auch in dieser Hinsicht, also bezüglich des festgestell-
ten Verkehrswerts, "unrichtig" sein muss (OLG Schleswig, DS 2008, 32 f; OLG
Rostock, DS 2008, 386, 387; Hintzen in Hintzen/Engels/Rellermeyer, ZVG, 14.
Aufl., § 74a Rn. 71).
16
17
18
- 8 -
Mit der Wertermittlung und -festsetzung soll vornehmlich der "Verschleu-
derung" des Grundbesitzes entgegengewirkt werden (s. dazu Senatsurteil vom
6. Februar 2003 aaO; BGH, Beschluss vom 18. Mai 2006 aaO; OLG Rostock
DS 2008, 386, 387; Hintzen aaO § 74a Rn. 32). Baumängel und Bauschäden
haben in diesem Zusammenhang insoweit Bedeutung, als sie sich auf den Ver-
kehrswert auswirken (vgl. § 194 BauGB, § 3 Abs. 2, § 5 Abs. 5 Satz 2, § 24
WertV 98; s. auch OLG Schleswig aaO S. 33; OLG Rostock, DS 2008, 386,
387 f; Hintzen aaO § 74a Rn. 71). Anders als der speziell mit der Feststellung
von Baumängeln beauftragte - und diesbezüglich besonders sachkundige - Gut-
achter darf sich der Verkehrswertgutachter im Allgemeinen mit der Inaugen-
scheinnahme des Versteigerungsobjekts begnügen und muss erst dann weitere
Ermittlungen zu etwaigen Mängeln anstellen oder entsprechende Hinweise ge-
ben, wenn hierzu nach den Umständen des konkreten Falls Anlass besteht (s.
dazu eingehend OLG Naumburg, Urteil vom 3. August 2005 - 11 U 100/04, juris
Rn. 30, 34; vgl. auch OLG Schleswig aaO S. 32 f; OLG Rostock, DS 2008, 386,
387). Da der Zutritt zum Versteigerungsobjekt nicht erzwungen werden kann, ist
es nicht immer vermeidbar, dass das Gutachten auf der Grundlage unvollstän-
diger oder ungesicherter Tatsachen oder aufgrund von Unterstellungen erstattet
werden muss, wobei dies im Gutachten freilich kenntlich zu machen ist (vgl.
BGH, Urteil vom 20. Mai 2003 - VI ZR 312/02, NJW 2003, 2825, 2827; OLG
Rostock, DS 2008, 386, 387; Hintzen aaO § 74a Rn. 51, 71; Stöber, ZVG,
20. Aufl., § 74a Anm. 10.5 und 10.6).
Weiterhin zu beachten ist, dass der Verkehrswert eines (bebauten)
Grundstücks regelmäßig nur annäherungsweise und nicht exakt im Sinne einer
mathematischen Genauigkeit ermittelt werden kann. Sowohl die Wahl der Wer-
termittlungsmethode als auch die Ermittlung selbst unterliegen notwendig wer-
19
20
- 9 -
tenden Einschätzungen, die nicht geeignet sind, die Gewissheit zu vermitteln,
das Objekt werde bei einer Veräußerung genau den ermittelten Wert erzielen
(BGH, Beschluss vom 19. Juni 2008 - V ZB 129/07, NJW-RR 2008, 1741, 1742
Rn. 11). Dementsprechend sind mehr oder weniger unterschiedliche Ergebnis-
se - in gewissen Toleranzen - unvermeidbar (BGH, Urteil vom 2. Juli 2004
- V ZR 213/03, BGHZ 160, 8, 14; s. auch OLG Schleswig aaO S. 34; OLG
Rostock, DS 2008, 386, 387), so dass kleinere Diskrepanzen zwischen dem
vom Regressgericht festgestellten und dem vom Sachverständigen ermittelten
Verkehrswert nicht - jedenfalls nicht ohne Weiteres - zu dessen Lasten gehen
(vgl. dazu OLG Schleswig aaO; OLG Rostock, DS 2008, 386, 387 ff; OLG Köln
aaO; MünchKommBGB/Wagner aaO § 839a Rn. 17; Hintzen aaO § 74a
Rn. 71). Die Erheblichkeit oder Unerheblichkeit einer Schätzungsabweichung
darf dabei allerdings nicht schematisch nach einem bestimmten Prozentsatz
beurteilt werden, sondern ist nach den besonderen Umständen des einzelnen
Falls zu entscheiden (vgl. BGH, Urteil vom 1. April 1987 - IVa ZR 139/85,
NJW-RR 1987, 917).
b) Diese Maßgaben hat das Berufungsgericht verkannt. Es hat seine
Würdigung allein auf das Gutachten eines Bauschadenssachverständigen ohne
Fachkunde eines Verkehrswertgutachters gestützt, sich dementsprechend nur
mit der Frage der zutreffenden Darstellung der vorhandenen oder zu vermuten-
den Baumängel befasst und hierbei den - maßgeblichen - Punkt der (Un-)Rich-
tigkeit des Verkehrswerts und seiner Ermittlung durch den Beklagten aus dem
Blick verloren.
aa) Die Revision rügt zu Recht, dass das Berufungsgericht keine Fest-
stellungen zur Unrichtigkeit des vom Beklagten ermittelten Verkehrswerts des
Objekts - zum maßgeblichen Stichtag (11. Februar 2003) - getroffen hat.
21
22
- 10 -
Soweit es um die vom Sachverständigen H. beschriebenen
Feuchtigkeits- und Fäulnisschäden geht, ist deren Auswirkung auf den Ver-
kehrswert (zum Ermittlungsstichtag) ungeklärt. Aus den mutmaßlichen Sanie-
rungskosten (s. dazu Gutachten SV H. vom 5. Juli 2005, S. 52, 53, 54,
64-65, 73-74, 76) ergibt sich kein zwingender Schluss auf eine entsprechende
Minderung des Verkehrswerts (vgl. § 24 WertV 98; s. dazu auch OLG Schles-
wig aaO S. 33; OLG Rostock, DS 2008, 386, 387 f). Der Sachverständige
H. hat von sich aus wiederholt darauf hingewiesen, dass er als Sachver-
ständiger für Schäden an Gebäuden keine Fachkunde für Fragen der Ver-
kehrswertermittlung besitze (Schreiben vom 21. Juli 2009, S. 2; Gutachten vom
7. Juli 2010, S. 5), was der Beklagte im Verfahren auch gerügt hat. Der Sach-
verständige E. hat sich lediglich zu dem Verkehrswert des Grundstücks zum
Stichtag am 19. Juli 2011, als vom Wohnhaus nur noch Teile der Grundmauer
und der Bodenplatte vorhanden waren (Gutachten vom 24. August 2011, S. 4,
15, 21), beziehungsweise zu dem reinen Bodenwert am 11. Februar 2003 (Er-
gänzungsgutachten vom 27. Februar 2012, S. 11) geäußert, nicht aber zum
Verkehrswert des (bebauten) Grundstücks am 11. Februar 2003.
bb) Hinsichtlich der Richtigkeit der Beschreibung von Baumängeln im
Gutachten des Beklagten hat sich das Berufungsgericht - anders als das Land-
gericht - nicht damit auseinandergesetzt, dass der Beklagte in seinem Gutach-
ten ausdrücklich auf das Vorhandensein von "Feuchtigkeitsschäden, Putzschä-
den, Unterhaltungsstau" (S. 12, 13) sowie darauf hingewiesen hatte, dass Bau-
mängel nur insoweit aufgenommen worden seien, "wie sie zerstörungsfrei, das
heißt offensichtlich erkennbar waren" (S. 5), und dass er für Bauschäden, Un-
terhaltungsstau und Modernisierungserfordernisse immerhin eine Verkehrs-
wertminderung um 20.500 € vorgenommen hatte (S. 20). Ob der vom Sachver-
23
24
- 11 -
ständigen H. vermisste weiter gehende Hinweis auf einen Verdacht auf
Fäulnis- und weitergehende Feuchtigkeitsschäden (s. Gutachten vom 5. Juli
2005, S. 48 ff, 74; Ergänzungsgutachten vom 7. September 2005, S. 5 ff) auch
im Rahmen eines Verkehrswertgutachtens nach § 74a Abs. 5 Satz 1 ZVG hätte
erteilt werden müssen und sein Fehlen die Unrichtigkeit der hierin enthaltenen
Angaben zu begründen vermag, ist nicht ausreichend dargelegt. Der Sachver-
ständige H. ist - dies gilt auch hier - Sachverständiger für Bauschäden,
nicht für Verkehrswertermittlung. Er hat darauf hingewiesen, dass die Feststel-
lung von Baumängeln in einem noch bewohnten Haus Schwierigkeiten bereiten
kann (Gutachten vom 5. Juli 2005, S. 54-55) und dass die Fäulnisschäden und
die Schäden am Fachwerk nicht ohne Bauteilöffnung beziehungsweise "nicht
direkt und nicht offensichtlich" zu erkennen gewesen seien (Ergänzungsgutach-
ten vom 7. September 2005, S. 5, 6).
3.
Auch die Annahme des Berufungsgerichts, der Beklagte habe grob fahr-
lässig gehandelt, ist von Rechtsfehlern beeinflusst. Das Berufungsgericht hat
seine Würdigung allein auf das Gutachten eines Bauschadenssachverständigen
ohne Fachkunde eines Verkehrswertgutachters gestützt und wesentliche Um-
stände nicht berücksichtigt.
a) Grobe Fahrlässigkeit erfordert einen in objektiver Hinsicht schweren
und in subjektiver Hinsicht nicht entschuldbaren Verstoß gegen die Anforderun-
gen der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt. Diese Sorgfalt muss in ungewöhn-
lich hohem Maße verletzt und es muss dasjenige unbeachtet geblieben sein,
was im gegebenen Fall jedem hätte einleuchten müssen. Es muss eine auch
subjektiv schlechthin unentschuldbare Pflichtverletzung vorliegen, die das in
§ 276 Abs. 2 BGB bestimmte Maß erheblich überschreitet (s. etwa BGH, Urteile
vom 8. Juli 1992 - IV ZR 223/91, BGHZ 119, 147, 149; vom 29. Januar 2003
25
26
- 12 -
- IV ZR 173/01, NJW 2003, 1118, 1119; vom 12. Juli 2005 - VI ZR 83/04, NJW
2006, 1271, insoweit in BGHZ 163, 351 nicht abgedruckt; vom 11. Juli 2007
- XII ZR 197/05, NJW 2007, 2988, 2989 Rn. 15 und vom 17. Februar 2009
- VI ZR 86/08, NJW-RR 2009, 812, 813 Rn. 10, jeweils mwN).
Dieser Maßstab gilt gleichermaßen für die Haftung des Sachverständi-
gen nach § 839a BGB; der Gutachter muss unbeachtet gelassen haben, was
jedem Sachkundigen hätte einleuchten müssen, und seine Pflichtverletzung
schlechthin unentschuldbar sein (s. OLG Schleswig, DS 2008, 32, 33; OLG
Saarbrücken, OLGR 2009, 196, 198; OLG Köln, BeckRS 2011, 25253; vgl.
auch OLG Celle, DS 2010, 32, 33 und OLG Rostock, OLGR 2006, 803, die al-
lerdings - entgegen der Ansicht des erkennenden Senats - darauf abstellen wol-
len, dass die Unrichtigkeit des Gutachtens jedermann, also auch den entschei-
denden Richtern, auf Grund naheliegender Überlegungen hätte einleuchten
müssen). Die Beschränkung der Haftung des vom Gericht beauftragten Gutach-
ters dient der inneren Freiheit, derer er bedarf, um sein Gutachten unabhängig
und ohne Druck eines möglichen Rückgriffs erstatten zu können (s. Gesetzent-
wurf der Bundesregierung, BT-Drucks. 14/7752 S. 28; Bamberger/Roth/Reinert
aaO § 839a Rn. 8; Palandt/Sprau aaO § 839a Rn. 3).
Freilich kann es im Einzelfall gerechtfertigt sein, von einem bestimmten
äußeren Geschehensablauf und vom Ausmaß des damit einhergehenden ob-
jektiven Pflichtverstoßes auf innere Vorgänge und eine gesteigerte subjektive
Vorwerfbarkeit zu schließen (s. dazu allgemein BGH, Urteile vom 8. Juli 1992
aaO S. 151 und vom 29. Januar 2003 aaO; zu § 839a BGB: OLG Celle aaO;
MünchKommBGB/Wagner aaO § 839a Rn. 35, zu sehr auf objektive Umstände
abstellend freilich Rn. 18).
27
28
- 13 -
Allgemein unterliegt die Beurteilung des (Nicht-)Vorliegens grober Fahr-
lässigkeit der tatrichterlichen Würdigung, die mit der Revision nur beschränkt
angreifbar und vom Revisionsgericht nur dahin zu überprüfen ist, ob der
Tatrichter den Begriff der groben Fahrlässigkeit verkannt oder bei der Beurtei-
lung des Verschuldensgrades wesentliche Umstände außer Betracht gelassen
hat (s. etwa BGH, Urteile vom 29. Januar 2003 aaO; vom 12. Juli 2005 - VI ZR
83/04, BGHZ 163, 351, 353; vom 11. Juli 2007 aaO Rn. 16 und vom 17. Febru-
ar 2009 aaO Rn. 9 mwN). Die Darlegung und der Nachweis eines (mindestens)
grob fahrlässigen Verschuldens des gerichtlichen Sachverständigen obliegen
dem Geschädigten (OLG Saarbrücken aaO S. 197; Erman/Hecker aaO; Stau-
dinger/Wöstmann aaO § 839a Rn. 28; MünchKommBGB/Wagner aaO § 839a
Rn. 35).
b) Nach diesen Maßstäben erweist sich die Würdigung des Berufungsge-
richts als fehlerhaft. Das Berufungsgericht hat bei der Beurteilung des Ver-
schuldens des Beklagten den erforderlichen Bezug auf die Unrichtigkeit der
Verkehrswertermittlung außer Acht gelassen, wesentliche Umstände nicht be-
rücksichtigt und von der gebotenen Hinzuziehung eines geeigneten, nämlich
einschlägig fachkundigen, Sachverständigen abgesehen.
aa) Für die Beurteilung, ob der Beklagte im konkreten Fall grob fahrlässig
gehandelt hat, hat das Berufungsgericht darauf abgestellt, dass auch von au-
ßen massive Feuchtigkeitsschäden zu erkennen und geradezu "mit Händen zu
greifen" gewesen seien, dass der Beklagte auf die Möglichkeit (das ernste Ri-
siko) von Fäulnisschäden und weitergehenden Feuchtigkeitsschäden habe
schließen müssen und dass die Feststellung eines "befriedigenden" Gebäude-
zustands grob verharmlosend gewesen sei.
29
30
31
- 14 -
bb) Dabei hat es nicht beachtet, dass nicht der Sorgfaltsmaßstab eines
Bauschadenssachverständigen - wie hier etwa derjenige des Sachverständigen
H. - zugrunde zu legen ist, sondern der Sorgfaltsmaßstab eines Ver-
kehrswertgutachters. Denn im vorliegenden Fall geht es um die Frage der grob
fahrlässigen Erstellung eines unrichtigen Verkehrswertgutachtens. Bezüglich
der Verkehrswertermittlung fehlte es dem Sachverständigen H. indes
nach eigener Angabe an der nötigen Fachkunde, wie es der Beklagte im Ver-
fahren auch gerügt hat. Dass das Berufungsgericht insoweit über eigene Sach-
kunde verfügt hätte, ist weder im Berufungsurteil dargetan noch sonst erkenn-
bar. Um den Grad des Verschuldens eines Sachverständigen zuverlässig beur-
teilen zu können, bedarf es vielfach - und so auch hier - der Hinzuziehung eines
Sachverständigen für das betroffene Fachgebiet; dessen Einschätzung ist für
den Tatrichter zwar nicht bindend, doch muss er sich hiermit nachvollziehbar
auseinandersetzen (vgl. zur Beurteilung eines Behandlungsfehlers als "grob":
BGH, Urteil vom 25. Oktober 2011 - VI ZR 139/10, NJW 2012, 227, 228 Rn. 9
mwN). Daran fehlt es hier, weil das Berufungsgericht in Bezug auf die Frage, ob
der Beklagte (mindestens) grob fahrlässig ein unrichtiges Gutachten erstattet
hat, überhaupt keinen Verkehrswertsachverständigen hinzugezogen hat.
cc) Das Berufungsgericht hat aber auch wesentliche Umstände unbe-
rücksichtigt gelassen - nämlich die Hinweise des Beklagten auf das Vorhanden-
sein von "Feuchtigkeitsschäden, Putzschäden, Unterhaltungsstau" (S. 12, 13
seines Gutachtens) und darauf, dass Baumängel nur insoweit aufgenommen
worden seien, "wie sie zerstörungsfrei, das heißt offensichtlich erkennbar wa-
ren" (S. 5 des Gutachtens), sowie den Ansatz einer Verkehrswertminderung für
Bauschäden, Unterhaltungsstau und Modernisierungserfordernisse in Höhe von
immerhin 20.500 € (S. 20 des Gutachtens). Ob der vom Sachverständigen
H. festgestellte Verdacht auf Fäulnis- und weitergehende Feuchtigkeits-
32
33
- 15 -
schäden einem Verkehrswertgutachter "ins Auge fallen" musste, ist nicht darge-
tan oder sonst ersichtlich. Der Sachverständige H. ist - wie wiederholt
aufgezeigt - Sachverständiger für Bauschäden, nicht für Verkehrswertermitt-
lung. Zudem hat der Sachverständige H. darauf hingewiesen, dass die
Feststellung von Baumängeln in einem noch bewohnten Haus Schwierigkeiten
bereiten kann (Gutachten vom 5. Juli 2005, S. 54-55) und dass die Fäulnis-
schäden und die Schäden am Fachwerk nicht ohne Bauteilöffnung bezie-
hungsweise "nicht direkt und nicht offensichtlich" zu erkennen gewesen seien
(Ergänzungsgutachten vom 7. September 2005, S. 5, 6). Dies alles sind Ge-
sichtspunkte, die typischerweise gegen ein grobes Verschulden des Verkehrs-
wertgutachters sprechen und die das Berufungsgericht - anders als das Land-
gericht - in seine Würdigung, soweit ersichtlich, nicht miteinbezogen hat.
dd) Zu Recht macht die Revision auch darauf aufmerksam, dass das Be-
rufungsgericht sich nicht ausreichend mit der Frage befasst hat, ob und inwie-
weit Fäulnis- und weitere Feuchtigkeitsschäden bereits aufgrund des Gebäude-
zustands im Februar 2003 "offensichtlich" vor- oder nahelagen. Der Sachver-
ständige H. fand das Wohnhaus bei seiner Begutachtung im März 2005
weitgehend entkernt und abgerissen vor und konnte sich für seine Beurteilung
weitgehend nur auf Fotografien (des Beklagten) aus 2003 und (des Klägers)
aus 2004 stützen (s. Gutachten vom 5. Juli 2005, S. 47, 49-51, Anlage 2).
4.
Auch die Ausführungen zum Eintritt eines kausalen Schadens sind nicht
frei von Rechtsfehlern.
a) Zu dem ersatzfähigen Schaden gehört jeder durch das unrichtige Gut-
achten und die darauf beruhende gerichtliche Entscheidung adäquat verursach-
te und in den Schutzbereich der verletzten Sachverständigenpflicht fallende
34
35
36
- 16 -
Vermögensschaden. Der zu leistende Schadensersatz soll die Vermögenslage
herstellen, die bei pflichtgemäßem Verhalten des Sachverständigen eingetreten
wäre, das heißt hier: wenn der Grundstückswert korrekt ermittelt worden wäre.
Demnach kann der Schadensersatz entweder dahin gehen, dass der Geschä-
digte so gestellt wird, als hätte er das Objekt nicht ersteigert, oder darauf ge-
stützt werden, dass der Geschädigte bei korrekter Wertfestsetzung das Grund-
stück zu einem niedrigeren Meistgebot hätte ersteigern können. Dem Geschä-
digten obliegt es, dazulegen und nachzuweisen, dass er das Grundstück nicht
oder zu einem niedrigeren Meistgebot ersteigert hätte, wobei die Beweiserleich-
terungen des § 287 ZPO gelten. Die insoweit zu stellenden Anforderungen
müssen umso strenger sein, je geringer die Differenz zwischen dem vom Sach-
verständigen ermittelten und dem richtigen Verkehrswert ist und je deutlicher
das zum Zuge gekommene Meistgebot unter diesen Werten liegt (s. zu alledem
Senatsurteil vom 9. März 2006 - III ZR 143/05, BGHZ 166, 313, 318 f Rn. 13 f;
Staudinger/Wöstmann aaO § 839a Rn. 25).
b) Diese Maßgaben hat das Berufungsgericht zwar zutreffend wiederge-
geben. Die Revision rügt jedoch zu Recht, dass es auch für die Frage der
Schadenskausalität (jedenfalls: in erster Linie) auf die (Un-)Richtigkeit des er-
mittelten Verkehrswerts und nicht des im Verkehrswertgutachten beschriebenen
Gebäudezustands ankommt. Auf die Kenntnis des Inhalts des (Bauschadens-
)Gutachtens des Sachverständigen H. kann für die Kausalitätsbetrach-
tung nicht abgestellt werden, maßgebend ist vielmehr das Verhalten des Erste-
hers bei "richtiger" Verkehrswertermittlung. "Abrisskosten" und den "Herstel-
lungsaufwand für einen Neubau" zu ermitteln, war nicht Aufgabe des bei dem
Beklagten in Auftrag gegebenen Verkehrswertgutachtens nach § 74a Abs. 5
Satz 1 ZVG.
37
- 17 -
5.
Nach alledem ist das Berufungsurteil aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO)
und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsge-
richt zurückzuverweisen, weil sie nicht zur Endentscheidung reif ist (§ 563
Abs. 1 Satz 1 und Abs. 3 ZPO). Das Berufungsgericht wird unter Beachtung der
vorstehenden Ausführungen insbesondere - erneut - zu prüfen haben, ob der
Beklagte (mindestens) grob fahrlässig ein unrichtiges Verkehrswertgutachten
erstellt hat, und sich hierzu gegebenenfalls spezieller sachverständiger Hilfe
bedienen müssen.
Für das weitere Verfahren weist der Senat vorsorglich auf Folgendes hin:
Soweit das Berufungsgericht dem Beklagten vorhält, er habe bei seiner
persönlichen Anhörung angegeben, die in seinem Gutachten (dort S. 13) aufge-
führten Feuchtigkeitsschäden beträfen (allein) die Garage, und seine Beschrei-
bung des Gebäudes als "befriedigend" beziehe sich auf den Standard der Zeit
der Errichtung des Gebäudes, ist dies im Terminprotokoll vom 20. Februar 2008
zwar so vermerkt, in der Sache jedoch offensichtlich unrichtig. Die Eintragung
"erkennbar, Feuchtigkeitsschäden, Putzschäden" in der Rubrik "Bauschäden
und Baumängel" auf Seite 13 oben im Gutachten des Beklagten bezieht sich
zweifelsfrei auf das "Einfamilienhaus" (Nummer 3.2, s. S. 9 ff des Gutachtens),
und für die Garage ist weiter unten auf Seite 13 ebenfalls ein "Feuchtigkeits-
schaden" beschrieben worden. Die Einschätzung zum baulichen Zustand als
"befriedigend" ist ihrerseits im Zusammenhang mit den vorangehenden und den
direkt anschließenden Bemerkungen "Feuchtigkeitsschäden, Putzschäden,
38
- 18 -
mangelnde Wärmedämmung, mangelnder Schallschutz, erheblicher Unterhal-
tungsstau, allgemeiner Renovierungsbedarf" zu lesen.
Schlick
Wöstmann
Tombrink
Remmert
Reiter
Vorinstanzen:
LG Frankfurt/Main, Entscheidung vom 09.02.2007 - 2-19 O 153/06 -
OLG Frankfurt/Main, Entscheidung vom 10.10.2012 - 3 U 56/07 -