Urteil des BGH, Az. V ZR 179/07

BGH (rechtliches gehör, beratung, risiko, zeitpunkt, zuteilung, ermittlung, verkäufer, halten, bausparvertrag, erhöhung)
BUNDESGERICHTSHOF
BESCHLUSS
V ZR 179/07
vom
15. Mai 2008
in dem Rechtsstreit
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Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat am 15. Mai 2008 durch den Vor-
sitzenden Richter Prof. Dr. Krüger, die Richter Dr. Lemke und Dr. Schmidt-
Räntsch, die Richterin Dr. Stresemann und den Richter Dr. Czub
beschlossen:
Auf die Nichtzulassungsbeschwerde des Klägers wird das Urteil
des 22.
Zivilsenats des Oberlandesgerichts Hamm vom
10. September 2007 aufgehoben.
Der Rechtsstreit wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung,
auch über die Kosten des Verfahrens der Nichtzulassungsbe-
schwerde, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Der Gegenstandswert des Beschwerdeverfahrens beträgt
89.188,02 €.
Gründe:
I.
Die Beklagte kauft Altwohnbestände an und veräußert sie nach Durch-
führung von Renovierungsmaßnahmen als Wohnungseigentum weiter. Der Klä-
ger erwarb im Oktober 1995 eine solche Wohnung in D. und
trat einem Mietpool bei. Die Finanzierung erfolgte im sog. Dortmunder-Modell
über ein Vorausdarlehen und zwei hintereinander geschaltete Bausparverträge
der B. Bausparkasse.
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Dem Kaufvertragsabschluss vorangegangen waren Beratungsgesprä-
che, in denen ein Repräsentant der Beklagten unter Berücksichtigung der Fi-
nanzierungszinsen, der Sparleistung für das Bausparen, der Verwaltungskosten
und der Mieteinnahmen eine Einnahmen- und Ausgaben-Berechnung erstellt
hatte. Ferner war dem Kläger eine als „Rentabilitätsberechnung“ bezeichnete
Finanzierungsberechnung vorgelegt worden.
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Mit der Behauptung, falsch beraten worden zu sein, verlangt der Kläger
die Rückabwicklung des Kaufvertrages und die Feststellung, dass die Beklagte
zum Ersatz seiner weiteren Schäden verpflichtet ist.
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Die Klage ist in den Tatsacheninstanzen ohne Erfolg geblieben. Das
Oberlandesgericht hat die Revision nicht zugelassen; dagegen richtet sich die
Beschwerde des Klägers.
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II.
I. Das angefochtene Urteil ist nach § 544 Abs. 7 ZPO aufzuheben, da
das Berufungsgericht den Anspruch des Beschwerdeführers auf rechtliches
Gehör in entscheidungserheblicher Weise verletzt hat.
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1. Die Klage ist unter dem Gesichtpunkt der Schlechterfüllung eines mit
der Beklagten zustande gekommenen Beratungsvertrages auch auf die unter-
bliebene Aufklärung darüber gestützt worden, dass nach Ablauf der Zinsbin-
dung für das Vorausdarlehen eine weitere Zwischenfinanzierung mit eventuell
höherem Zinssatz abzuschließen sein werde und die Zuteilung des Bausparver-
trages nicht sicher bestimmt werden könne. Entgegen der Auffassung der Be-
schwerdeerwiderung hat der Kläger diesen Beratungsfehler auch in der Beru-
fungsinstanz angesprochen, nämlich im Schriftsatz vom 4. April 2005.
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Das Berufungsgericht hat den Vortrag bei seiner Urteilsfindung unbe-
rücksichtigt gelassen und damit den Anspruch des Klägers auf Gewährung
rechtlichen Gehörs verletzt. Grundsätzlich ist zwar davon auszugehen, dass ein
Gericht das von ihm entgegengenommene Vorbringen der Beteiligten auch zur
Kenntnis genommen und in Erwägung gezogen hat; eine Verletzung von
Art. 103 Abs. 1 GG kann deshalb nur festgestellt werden, wenn sie sich aus den
besonderen Umständen des Falls ergibt (BVerfGE 96, 205, 216 f.). So liegt es
hier indessen. Dass das Berufungsgericht in den Entscheidungsgründen auf
den Vortrag zu der - offenbar unstreitig - unterbliebenen Aufklärung über das
mit dem Ablauf der Zinsbindungsfrist verbundene Risiko in keiner Weise einge-
gangen ist, lässt sich nur daraus erklären, dass es ihn entweder übersehen
oder aber im Kern missverstanden hat. Beides begründet einen Verstoß gegen
Art. 103 Abs. 1 GG (vgl. Senat, Beschl. vom 17. Januar 2008, V ZR 92/07).
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2. Der Vortrag ist entscheidungserheblich.
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Wie das Berufungsgericht im Ausgangspunkt nicht verkennt, bildet die
Ermittlung des monatlichen Eigenaufwands das Kernstück der von der Beklag-
ten geschuldeten Beratung, da sie den Interessenten von der Möglichkeit über-
zeugen soll, das Objekt mit seinen Mitteln erwerben und halten zu können (Se-
nat, BGHZ 156, 371, 377). Demgemäß muss der Verkäufer nicht nur über im
Zeitpunkt der Beratung absehbare ungünstige Veränderungen der in die Be-
rechnung eingestellten Einnahmen und Ausgaben aufklären, sondern auch
über Unwägbarkeiten für den monatlichen Eigenaufwand, die sich aus den Be-
sonderheiten des Anlagemodells ergeben (Senat, Beschl. vom 17. Januar
2008, V ZR 92/07).
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Dazu zählt das Risiko, welches sich daraus ergibt, dass die Zinsbin-
dungsfrist für das Vorausdarlehen in aller Regel deutlich kürzer ist als der
- zudem nicht sicher bestimmbare - Zeitraum, in dem der Käufer mit den Zinsen
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dieses Darlehens belastet sein wird. So verhält es sich auch hier, denn dem
Vertrag über das Vorausdarlehen lässt sich entnehmen, dass die Zinsbindungs-
frist lediglich fünf Jahre betrug, während die Ansparphase des ersten Bauspar-
vertrages auf mindestens zehn Jahre berechnet war. Bereits im Zeitpunkt der
Beratung war für die Beklagte deshalb erkennbar, dass der errechnete monatli-
che Aufwand nur für die ersten fünf Jahre kalkuliert werden konnte. Für die Fol-
gejahre hing er dagegen maßgeblich von der - nicht vorhersehbaren - Entwick-
lung der Kapitalmarktzinsen ab. Über das damit verbundene Risiko einer Erhö-
hung des monatlichen Aufwands musste die Beklagte aufklären (vgl. Senat, Urt.
v. 9. November 2007, V ZR 25/07, WM 2008, 89, 91 f. Rdn. 22).
Entsprechendes gilt im Übrigen für das von dem Kläger in anderem Zu-
sammenhang angesprochene Risiko einer Erhöhung des monatlichen Auf-
wands nach Zuteilung des ersten Bausparvertrages. Von diesem Zeitpunkt an
muss der Käufer drei verschiedene Zahlungen erbringen, nämlich die Zinsen
auf das - immer noch zur Hälfte valutierende - Vorausdarlehen, die Tilgungsra-
ten für das zugeteilte erste Bauspardarlehen und die Raten für den nunmehr
anzusparenden zweiten Bausparvertrag. Selbst wenn das Modell so berechnet
sein sollte, dass sich die Tilgungsraten für den zugeteilten ersten Bausparver-
trag und die eingesparten Zinsen für das (nunmehr zur Hälfte getilgte) Voraus-
darlehen ausgleichen, ergibt sich wiederum eine systemimmanente Ungewiss-
heit für den monatlichen Eigenaufwand, weil nicht absehbar ist, wie hoch die
Zinsen für das Vorausdarlehen bei der Zuteilung des ersten Bausparvertrages,
also etwa zehn bis zwölf Jahre nach Vertragsabschluss, sein werden. Auch
hierüber muss aufgeklärt werden.
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II. Weitere Gründe für eine Zulassung der Revision sind von der Nichtzu-
lassungsbeschwerde nicht aufgezeigt worden.
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Soweit sie Überlegungen zu dem Inhalt einer Rentabilitätsberechnung
anstellt, übersieht sie, dass ein Verkäufer, der den Käufer über die Möglichkeit
berät, eine Eigentumswohnung zu erwerben und zu halten, in der Regel nicht
die Vorlage einer Rentabilitätsberechnung, sondern nur die korrekte Ermittlung
des (monatlichen) Eigenaufwands schuldet (Senat, Beschl. v. 12. Januar 2006,
V ZR 135/05). Daran ändert sich nicht schon dadurch etwas, dass die Ermitt-
lung des Eigenaufwands mit „Rentabilitätsberechnung“ überschrieben wird.
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Eine Divergenz des Berufungsurteils zu der Entscheidung des 34. Se-
nats des Oberlandesgerichts Hamm vom 24. November 2006 (34 U 61/06) liegt
nicht vor, weil der darin möglicherweise aufgestellte - unzutreffende - Rechts-
satz, dass die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit einer Urkunde
auch für eine schriftlich dokumentierte Beratung gelte, nicht tragend war.
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Von einer weiteren Begründung wird abgesehen (§ 544 Abs. 4 Satz 2
ZPO).
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Krüger Lemke Schmidt-Räntsch
Stresemann Czub
Vorinstanzen:
LG Münster, Entscheidung vom 08.09.2004 - 12 O 222/04 -
OLG Hamm, Entscheidung vom 10.09.2007 - 22 U 165/04 -