Urteil des BGH vom 14.06.2007, V ZB 18/07

Entschieden
14.06.2007
Schlagworte
Verzicht, Treu und glauben, Miteigentumsanteil, Grundstück, Aufhebung, Eigentum, Gemeinschaftliches eigentum, Beschwerde, Miteigentum, Erlöschen
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BUNDESGERICHTSHOF

BESCHLUSS

V ZB 18/07

vom

14. Juni 2007

in der Grundbuchsache

Nachschlagewerk: ja

BGHZ: ja

BGB § 928 Abs. 1

Die Eintragung des Verzichts auf das Wohnungs- oder Teileigentum in das Grundbuch ist unzulässig.

BGH, Beschl. v. 14. Juni 2007 - V ZB 18/07 - OLG Düsseldorf

LG Wuppertal

AG - Grundbuchamt - Wuppertal

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat am 14. Juni 2007 durch den

Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger, die Richter Dr. Lemke und Dr. Schmidt-

Räntsch, die Richterin Dr. Stresemann und den Richter Dr. Czub

beschlossen:

Die weitere Beschwerde gegen den Beschluss der 6. Zivilkammer

des Landgerichts Wuppertal vom 4. Januar 2007 wird auf Kosten

des Antragstellers zurückgewiesen.

Der Geschäftswert für das Verfahren der weiteren Beschwerde

wird auf 3.000 festgesetzt.

Gründe:

I.

1Der Antragsteller ist Eigentümer des in dem Eingang dieses Beschlusses

bezeichneten Wohnungseigentums. In einem notariell beglaubigten Schriftstück

vom 20. Juni 2005 erklärte er den Verzicht "an dem Grundstück gemäß § 928

BGB" und beantragte, alle erforderlichen Eintragungen in das Grundbuch vorzunehmen.

2Das Grundbuchamt hat den Antrag als auf die Eintragung des Verzichts

auf das Wohnungseigentum gerichtet ausgelegt und mit der Begründung zurückgewiesen, dass das Wohnungseigentum nicht durch Verzicht aufgegeben

werden könne. Die dagegen gerichtete Beschwerde des Antragstellers hat das

Landgericht zurückgewiesen. Das greift er mit seiner weiteren Beschwerde an.

3Das Oberlandesgericht Düsseldorf möchte dem Rechtsmittel stattgeben.

Hieran sieht es sich jedoch durch Entscheidungen anderer Oberlandesgerichte

(BayObLG NJW 1991, 1962; OLG Zweibrücken ZMR 2003, 137; OLG Celle

MDR 2004, 29) gehindert und hat deshalb die weitere Beschwerde mit Beschluss vom 6. Februar 2007 (NZM 2007, 219) dem Bundesgerichtshof zur

Entscheidung vorgelegt.

II.

4Die Vorlage ist statthaft. Das vorlegende Gericht vertritt die Auffassung,

dass der Verzicht auf das Wohnungseigentum in das Grundbuch eingetragen

werden könne. Bereits der Gesetzgeber habe die Aufgabe von Grundstücksmiteigentum für zulässig gehalten. Die Auswirkungen des Verzichts auf den

Miteigentumsanteil benachteiligten die übrigen Miteigentümer nicht unangemessen, weil sich der Fiskus oder ein Dritter den Miteigentumsanteil des Verzichtenden aneignen könne und den neuen Teilhaber die mit dem Anteil verbundenen Pflichten träfen. Auch wenn sich niemand den Anteil aneigne, ändere

sich die Belastung der übrigen Teilhaber nicht, weil sie nach § 748 BGB nur

entsprechend ihrem Bruchteil zu den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Gegenstands beitragen müssten. Im Übrigen gebiete die Abstraktheit des

Eigentums gegenüber schuldrechtlichen Verpflichtungen, die Kostentragungspflicht der Miteigentümer von der dinglichen Rechtslage zu trennen. Es widerspreche dem Abstraktionsprinzip, die Befugnis des Miteigentümers zur freien

Verfügung über seinen Anteil im Hinblick auf seine schuldrechtlichen Rechte

und Pflichten nach § 748 BGB sachenrechtlich dahin einzuschränken, dass die

Verfügung über den Miteigentumsanteil in der Form des Verzichts unwirksam

sei.

5Diese Erwägungen gelten nach Ansicht des vorlegenden Gerichts auch

für den Verzicht auf das Wohnungs- und Teileigentum. Es gebe keine Besonderheiten des Wohnungseigentumsrechts, die eine von dem "gewöhnlichen"

Miteigentum abweichende Beurteilung erforderten. Insbesondere stehe der in

§ 11 WEG enthaltene Grundsatz der Unauflöslichkeit der Gemeinschaft der

Wirksamkeit des Verzichts auf Wohnungs- und Teileigentum nicht entgegen.

Durch diese Bestimmung solle die Verkehrsfähigkeit von Wohnungseigentum

und dessen Attraktivität erhöht werden, indem die Gemeinschaft auf Dauer angelegt sei und es dadurch keinem einzelnen Eigentümer ermöglicht werde, die

Aufhebung der Gemeinschaft zu betreiben und die im Wohnungseigentum verkörperten Werte einseitig zu "sprengen". Bei diesen Werten handele es sich um

die jeweilige Verknüpfung eines Miteigentumsanteils an dem gemeinschaftlichen Eigentum mit dem Sondereigentum an einer Wohnung bzw. an nicht zu

Wohnzwecken dienenden Räumen. Denselben Zweck der Beständigkeit verfolge § 6 WEG, durch den eine grundsätzlich unlösbare Verknüpfung von Miteigentumsanteil und Sondereigentum angeordnet werde. Diese Zusammenhänge

würden jedoch durch eine Eigentumsaufgabe am Wohnungseigentum insgesamt, d.h. an Miteigentumsanteil und Sondereigentum, nicht berührt. Ebenso

wenig würden durch den Verzicht die anderen Wohnungseigentumseinheiten in

ihrem Wert "gesprengt". Zu einer Zerschlagung der Gemeinschaft führe die Dereliktion von Wohnungseigentum nicht. Auch § 16 Abs. 2 WEG stehe der Zulässigkeit des Verzichts auf Wohnungs- und Teileigentum nicht entgegen.

6Demgegenüber vertreten das Bayerische Oberste Landesgericht, das

Oberlandesgericht Celle und das Oberlandesgericht Zweibrücken (jeweils aaO)

die Auffassung, Wohnungs- und Teileigentum könne nicht durch Verzicht aufgegeben werden. Mit ihm seien im Rahmen eines gesetzlich begründeten

Schuldverhältnisses Verpflichtungen der Wohnungseigentümer untereinander

verbunden, insbesondere die sich aus § 16 Abs. 2 WEG ergebende Verpflichtung, die gemeinschaftlichen Lasten und Kosten anteilig zu tragen. Die in § 11

WEG vorgeschriebene Unauflöslichkeit der Gemeinschaft stelle sicher, dass

dieses gesetzliche Schuldverhältnis nicht einseitig beendet werden könne. Dieser Grundsatz würde durch die Möglichkeit der Aufgabe von Wohnungs- und

Teileigentum durchbrochen. Der das Eigentum aufgebende Wohnungseigentümer entzöge sich nicht nur den mit dem Grundeigentum verbundenen öffentlichrechtlichen Verpflichtungen, sondern auch den mit dem Wohnungseigentum

untrennbar verbundenen Verpflichtungen gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft. Weil diese Verpflichtungen unmittelbar mit dem Wohnungseigentum verbunden seien und ohne dieses nicht weiter bestünden, könnten sie

nur dadurch aufrechterhalten werden, dass der Verzicht auf Wohnungs- und

Teileigentum nicht zugelassen werde.

7Die Divergenz der Rechtsauffassungen rechtfertigt die Vorlage, weil sie

auf der unterschiedlichen Auslegung der in § 928 Abs. 1 BGB enthaltenen Regelung zum Eigentumsverzicht beruht. Denn das Grundbuch betreffende Vorschriften im Sinne von § 79 Abs. 1 Satz 2 GBO sind alle bei der Entscheidung

über einen gestellten Eintragungsantrag angewendeten oder zu Unrecht außer

Acht gelassenen Normen, soweit sie auf bundesrechtlicher Grundlage beruhen

(Senat, BGHZ 151, 116, 119 m.w.N.).

III.

8Die zulässige weitere Beschwerde des Antragstellers hat in der Sache

keinen Erfolg. Der einzelne Eigentümer kann sein Wohnungs- oder Teileigentum nicht durch Verzicht aufgeben (a.A. Pick in Bärmann/Pick/Merle, WEG,

8. Aufl., § 3 Rdn. 79 f.; MünchKomm-BGB/Kanzleiter, 4. Aufl., § 928 Rdn. 4;

Kanzleiter, NJW 1996, 905, 907 f. n. 2).

91. Der Senat hat bereits früher entschieden, dass ein Miteigentumsanteil

an einem Grundstück nicht entsprechend § 928 Abs. 1 BGB durch Verzicht des

einzelnen Miteigentümers aufgegeben werden kann (BGHZ 115, 1, 7 ff.). An

dieser Rechtsprechung hat er in seinem Beschluss vom 10. Mai 2007 (V ZB

6/07, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt) festgehalten. Darin stützt er sich

für seine Auffassung darauf, dass im Hinblick auf die Regelung in § 928 Abs. 2

BGB die Annahme des Verzichts auf einen Miteigentumsanteil an einem

Grundstück schon begrifflich auf Schwierigkeiten stößt und sich das Miteigentum in der sachenrechtlichen Beziehung nicht erschöpft, sondern zugleich die

Beteiligung an einer wechselseitige Rechte und Pflichten begründenden Miteigentümergemeinschaft zum Inhalt hat, an die jeder Teilhaber bis zu deren gesetzeskonformer Aufhebung gebunden ist (Umdruck S. 7 ff.); weiter weist der

Senat darauf hin, dass der Ausschluss des Verzichts auf den Miteigentumsanteil nicht in Widerspruch zu der Entstehungsgeschichte der Vorschrift des § 928

BGB steht und die Befugnisse des Eigentümers nach § 903 Satz 1 BGB nicht in

unzulässiger Weise beschränkt (Umdruck S. 11 f.).

102. Für den Verzicht auf das Wohnungs- und Teileigentum gilt nichts anderes.

11a) Nach der Definition in § 1 Abs. 2 und 3 WEG besteht Wohnungs- und

Teileigentum aus dem Sondereigentum an einer Wohnung bzw. an nicht zu

Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem

Miteigentum an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. Gemeinschaftliches Eigentum ist nach § 1 Abs. 5 WEG u.a. das Grundstück. Das Miteigentum daran 1008 BGB) ist die Grundlage des Wohnungs- und Teileigentums; das ergibt sich aus den Regelungen über das Entstehen dieser Eigentumsformen in §§ 3 Abs. 1, 8 Abs. 1 WEG (Senat, BGHZ 49, 250, 251). Ohne

einen Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Grundstück gibt es kein

Wohnungs- und Teileigentum (vgl. § 6 WEG). Kann aber - wie ausgeführt - ein

einzelner Miteigentümer sein Miteigentum an einem Grundstück nicht durch

Verzicht aufgeben, führt das dazu, dass auch Wohnungs- und Teileigentum

nicht durch Verzicht aufgegeben werden können.

12b) Setzt man sich über diese begriffliche Betrachtungsweise hinweg, gelangt man zu keinem anderen Ergebnis. Denn einer anderen Wertung stehen

Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes entgegen, welche Rechte und

Pflichten der Wohnungs- und Teileigentümer regeln und zur Folge haben, dass

kein Eigentümer außer durch Übertragung seines Eigentums einseitig aus der

Eigentümergemeinschaft ausscheiden kann.

13aa) Problematisch ist die - vereinzelt vertretene - Annahme, dass das

Wohnungs- oder Teileigentum durch den Verzicht herrenlos würde (so aber

Pick, aaO, § 11 Rdn. 23); denn den Begriff der Herrenlosigkeit verbindet das

Gesetz nur mit dem Verzicht auf das Eigentum an beweglichen (oder ihnen

gleichgestellten) Sachen oder Grundstücken (§§ 928, 958 ff. BGB). Rechte

werden nach dieser Vorstellung nicht herrenlos, sondern erlöschen. Die

- sachenrechtliche - Vorstellung eines durch Verzicht subjektlos gewordenen

Wohnungs- oder Teileigentums scheitert daran, dass sich diese Eigentumsarten - wie das bloße Miteigentum - in der sachenrechtlichen Beziehung nicht erschöpfen, sondern zugleich die Beteiligung an der wechselseitige Rechte und

Pflichten begründenden Wohnungs- oder Teileigentümergemeinschaft zum Inhalt haben. Diese Mitgliedschaft kann man sich nicht subjektlos vorstellen; sie

müsste mit dem Verzicht erlöschen. Das unterliefe jedoch die vorrangigen Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes und kann folglich nicht angenommen werden.

14bb) Das Erlöschen hätte nämlich - entgegen der Auffassung des vorlegenden Gerichts - die Aufhebung der Wohnungseigentümergemeinschaft zur

Folge. Denn ihr Bestehen setzt auch voraus, dass die Miteigentumsanteile an

dem gemeinschaftlichen Grundstück zusammen ein Ganzes ergeben; daran

fehlte es, weil das Erlöschen des Wohnungs- oder Teileigentums zwingend das

Erlöschen des Miteigentumsanteils zur Folge hätte.

15cc) Anders als bei der "gewöhnlichen" Miteigentümergemeinschaft 749

Abs. 1 BGB) kann jedoch kein Wohnungs- oder Teileigentümer die Aufhebung

der Gemeinschaft verlangen, nicht einmal aus wichtigem Grund 11 Abs. 1

Satz 1 und 2 WEG). Eine von diesem Grundsatz abweichende Vereinbarung

dürfen die Eigentümer nur für den Fall treffen, dass das Gebäude ganz oder

teilweise zerstört wird und eine Verpflichtung zum Wiederaufbau nicht besteht

11 Abs. 1 Satz 3 WEG). Ließe man den Verzicht auf das Wohnungs- und

Teileigentum zu, setzte man sich über diese Regelungen hinweg. Dafür gibt es

jedoch keinen rechtfertigenden Grund.

16(1) Der von dem Beschwerdeführer angenommene und von dem vorlegenden Gericht erwogene Verstoß gegen Art. 14 GG liegt nicht vor. Die Vor-

schriften des Wohnungseigentumsgesetzes regeln Rechte und Pflichten der

Wohnungs- und Teileigentümer. Dazu gehört der Ausschluss des Rechts, die

Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen oder - von einem Ausnahmefall abgesehen - es zu vereinbaren. Derjenige, der Wohnungs- oder Teileigentum begründet (§§ 3, 8 WEG) oder erwirbt, begibt sich freiwillig dieses Rechts. Seine

Eigentümerbefugnisse werden dadurch jedoch nicht eingeschränkt. Er kann

sein Wohnungs- oder Teileigentum - gegebenenfalls nur mit Zustimmung anderer Eigentümer oder eines Dritten 12 Abs. 1 WEG) - veräußern; dass es sich

mangels Kaufinteressenten auch einmal als nicht veräußerungsfähig erweisen

kann, ist ein rein wirtschaftliches Problem und von dem Veräußerungswilligen

hinzunehmen.

17(2) Der verzichtswillige Eigentümer ist auch nicht auf Dauer an die Eigentümergemeinschaft gebunden. Der Ausschluss des Rechts, die Aufhebung der

Eigentümergemeinschaft zu verlangen, hat nicht ihre Unauflöslichkeit zur Folge.

Sie kann durch die Aufhebung des Sondereigentums nach § 4 WEG, durch eine

Aufhebungsvereinbarung sämtlicher Wohnungseigentümer und durch das einseitige Aufhebungsverlangen nach § 11 Abs. 1 Satz 3 WEG aufgelöst werden.

Auch kommt in den von dem vorlegenden Gericht hervorgehobenen Fällen der

wirtschaftlichen Wertlosigkeit des Wohnungs- oder Teileigentums ("Schrottimmobilie") unter Berücksichtigung des der Regelung in § 22 Abs. 2 WEG, wonach kein Eigentümer zur Mitwirkung an dem Wiederaufbau des Gebäudes gezwungen werden kann, wenn dieser ab einem bestimmten Maß unwirtschaftlich

ist, zugrunde liegenden Gedankens nach Treu und Glauben 242 BGB) ein

Anspruch jedes Eigentümers gegen die übrigen Eigentümer auf Aufhebung der

Eigentümergemeinschaft in Betracht (vgl. KK-WEG/Elzer, § 11 Rdn. 20).

18(3) In allen diesen Fällen entsteht mit der Aufhebung der Wohnungseigentümergemeinschaft eine Bruchteilsgemeinschaft an dem Grundstück, deren

Aufhebung jeder Miteigentümer jederzeit verlangen kann 749 Abs. 1 BGB).

Somit ist es nicht notwendig, entgegen der gesetzlichen Regelung die Möglichkeit zu eröffnen, dass ein Wohnungseigentümer einseitig durch Verzicht auf

sein Eigentum die Aufhebung der Eigentümergemeinschaft herbeiführen kann.

19dd) Der Zulässigkeit des Verzichts des einzelnen Eigentümers auf sein

Wohnungs- oder Teileigentum steht auch entgegen, dass nach § 16 Abs. 2

WEG jeder Wohnungs- und Teileigentümer verpflichtet ist, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils

an dem Grundstück zu tragen. Diese gesetzliche Regelung des Umfangs der

Kosten- und Lastentragungspflicht würde bei der Aufgabe des Wohnungs- oder

Teileigentums durch Verzicht unterlaufen. Denn wenn ein Eigentümer auf diese

Weise aus der Eigentümergemeinschaft ausscheidet, müssten die verbleibenden Eigentümer - was das vorlegende Gericht verkennt - zwangsläufig einen

dem Miteigentumsanteil des Verzichtenden entsprechenden höheren Anteil an

den Lasten und Kosten tragen, ohne dass ihnen - mangels Anwachsung - ein

höherer Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Grundstück zustünde.

Eine Rechtfertigung für diese gesetzeswidrige Mehrbelastung gibt es nicht.

203. Nach alledem ist die Zulässigkeit des Verzichts einzelner Wohnungsoder Teileigentümer auf ihr Eigentum nicht anzuerkennen. Zulässig ist allerdings der Verzicht sämtlicher Eigentümer. Denn in diesem Fall wird zugleich

das ganze Eigentum an dem Grundstück aufgegeben. Die rechtliche Situation

ist dieselbe wie bei dem Verzicht auf das Alleineigentum nach § 928 Abs. 1

BGB.

IV.

21Somit erweist sich die Beschwerdeentscheidung des Landgerichts als

richtig. Die weitere Beschwerde des Antragstellers ist deshalb zurückzuweisen.

22Die Kostenentscheidung und die Festsetzung des Gegenstandswerts beruhen auf §§ 131 Abs. 1 Nr. 1 und Abs. 2, 30 KostO.

Krüger Lemke Schmidt-Räntsch

Stresemann Czub

Vorinstanzen:

LG Wuppertal, Entscheidung vom 04.01.2007 - 6 T 4/07 -

OLG Düsseldorf, Entscheidung vom 06.02.2007 - I-3 Wx 5/07 -

Urteil vom 17.10.2001

2 ARs 278/01 vom 17.10.2001

Urteil vom 17.10.2001

2 ARs 245/01 vom 17.10.2001

Leitsatzentscheidung

NotZ 39/02 vom 31.03.2003

Anmerkungen zum Urteil