Urteil des BGH vom 25.07.2000, 1 StR 162/00

Entschieden
25.07.2000
Schlagworte
Schlüssiges verhalten, Objektive zurechnung, Gemeinde, Grundstück, Unterlassen, Teil, Garantenpflicht, Stgb, Bauland, Verhandlung
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Nachschlagewerk: ja

BGHSt: nein

Veröffentlichung: ja

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StGB § 263 Abs. 1, § 13 Abs. 1

Zur Garantenpflicht bei Verkauf eines Grundstücks als Bauland.

BGH, Urt. vom 25. Juli 2000 - 1 StR 162/00 - LG Stuttgart

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL

1 StR 162/00

vom

25. Juli 2000

in der Strafsache

gegen

wegen Betrugs

Der 1. Strafsenat des Bundesgerichtshofs hat in der Sitzung vom 25. Juli 2000,

an der teilgenommen haben:

Vorsitzender Richter am Bundesgerichtshof

Dr. Schäfer

und die Richter am Bundesgerichtshof

Dr. Granderath,

Nack,

Dr. Wahl,

Dr. Boetticher,

Oberstaatsanwalt beim Bundesgerichtshof

als Vertreter der Bundesanwaltschaft,

Rechtsanwalt

als Verteidiger,

Justizangestellte

als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle,

für Recht erkannt:

Auf die Revision des Angeklagten wird das Urteil

des Landgerichts Stuttgart vom 21. Dezember 1999

mit den Feststellungen aufgehoben.

Die Sache wird zu neuer Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Rechtsmittels, an

eine andere Strafkammer des Landgerichts zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Gründe:

I.

Nach den Feststellungen verkaufte der Angeklagte mit notariell beurkundetem

Vertrag vom 23. Januar 1992 zwei in Sch.

gelegene Anwesen zu einem Gesamtpreis von 1.600.000 DM an die Geschädigte

als Geschäftsführerin und Gesellschafterin einer Bauträgergesellschaft. Es handelt

sich um das Grundstück Stuttgarter Straße 49, das rund 300.000 DM wert war und

das 10,86 Ar große Grundstück Christofstraße 10, dessen Wert die Beteiligten mit

rund 1.300.000 DM ansetzten und das im hinteren Bereich mit einem Haus mit einer

Wohnfläche von ca. 1.000 qm bebaut werden sollte. Dieses Anwesen hatte die

Geschädigte, die an damals sehr knappem Bauträgergrund stark interessiert war,

erst wenige Tage zuvor - am 18. Januar 1992 - besichtigt. Sie wollte sich noch bei

der Gemeindeverwaltung über das Maß der Bebaubarkeit versichern, erreichte aber

bis zum Notartermin den Sachbearbeiter nicht. Die erste Kaufpreisrate von 500.000

DM bezahlte sie, wie vereinbart, einige Wochen nach Vertragsschluß. Vor Fälligkeit

der zweiten Rate von 1.100.000 DM stellte sich heraus, daß der angestrebten

Bebauung baurechtliche Hindernisse entgegenstanden. Die genannte Gemeinde,

die schon einige Zeit vor Abschluß des Kaufvertrags in einem noch nicht veröffentlichten städtebaulichen Rahmenplan intern für baurechtliche Entschließungen in

diesem Gebiet eine "grüne Lunge" vorgesehen hatte, beschloß die Aufstellung eines

Bebauungsplans, der den hinteren Teil des Grundstücks Christofstraße 10 als private Grünfläche auswies, und erließ eine entsprechende Veränderungssperre.

Um dem Angeklagten zu seinem Geld und der Geschädigten zu ihrem Baugrund zu verhelfen, schlossen beide am 7. September 1992 einen schriftlichen

Tauschvertrag, nach dem sie, wenn sie nicht innerhalb von zwei Jahren das

Anwesen wie gewünscht bebauen kann, von ihm ein geeignetes anderes Baugrundstück erhalten sollte. Daraufhin überwies die Geschädigte den Restkaufpreis. Später

berief sich der Angeklagte auf die Formnichtigkeit dieses vom Notar nicht beurkundeten, sondern nur beglaubigten Vertrags.

In diesem Zusammenhang legte die gerichtlich zugelassene Anklage dem

Angeklagten zwei Taten zur Last: Bei den Vertragsverhandlungen habe er der

Geschädigten vorgespiegelt, das Grundstück Christofstraße 10 dürfe im rückwärtigen Teil bebaut werden; im Vertrauen hierauf habe diese den Betrag von 500.000

DM an ihn bezahlt. Nachdem die Geschädigte erfahren hatte, mit der geplanten

Bebauung sei die Gemeinde nicht einverstanden, habe er ihr zum Schein andere

Grundstücke zum Austausch angeboten, um sie so zu der Auszahlung des Restbetrages von 1.100.000 DM zu bewegen.

Was den zuletzt genannten Vorwurf angeht, ist das Verfahren gemäß § 154

Abs. 2 StPO vorläufig eingestellt worden. Wegen im ersten Fall begangenen Betrugs

hat das Landgericht den Angeklagten zu einer Freiheitsstrafe von einem Jahr und

sechs Monaten bei Strafaussetzung zur Bewährung verurteilt.

Mit seiner Revision, die sich auf die Sachrüge und eine Aufklärungsrüge zum

entstandenen Schaden stützt, erstrebt der Angeklagte seine Freisprechung. Das

Rechtsmittel hat Erfolg. Die Verfahrensrüge bedarf keiner Erörterung, weil ein

sachlich-rechtliches Bedenken der Revision - das der Generalbundesanwalt teilt -

durchgreift.

II.

1. Das Landgericht macht dem Angeklagten zum Vorwurf, er habe die Geschädigte getäuscht mittels Unterlassens der Angabe der ihm bekannten wahren

Tatsache, "daß auf dem als Bauplatz verkauften Grundstück eine Grünzone geplant

war"; dies habe bei einem tatsächlichen Wert des Anwesens von 300.000 DM zu

einem Schaden von einer Million DM geführt. Eine entsprechende Garantenpflicht ist

jedoch nicht hinreichend dargetan.

Begehen durch Unterlassen ist nach § 13 Abs. 1 StGB nur dann strafbar,

wenn der Täter rechtlich dafür einzustehen hat, daß der Erfolg nicht eintritt, und

wenn das Unterlassen der Verwirklichung des gesetzlichen Tatbestandes durch ein

Tun entspricht. Während bei den Begehungsdelikten die objektive Zurechnung auf

der Verursachung des tatbestandsmäßigen Erfolgs beruht, reicht bei den unechten

Unterlassungsdelikten die Tatsache, daß eine mögliche Handlung den Erfolg

verhindert hätte, nicht aus, um die Beeinträchtigung des Rechtsguts jedem Hand-

lungsfähigen als von ihm zu verantwortendes Unrecht zur Last legen zu können.

Vielmehr muß ein besonderer Rechtsgrund nachgewiesen werden, wenn jemand

ausnahmsweise dafür verantwortlich gemacht werden soll, daß er es unterlassen

hat, zum Schutz fremder Rechtsgüter positiv tätig zu werden. Die Gleichstellung des

Unterlassens mit dem aktiven Tun setzt deshalb voraus, daß der Täter als "Garant"

für die Abwendung des Erfolgs einzustehen hat. Alle Erfolgsabwendungspflichten

beruhen auf dem Grundgedanken, daß eine bestimmte Person in besonderer Weise

zum Schutz des gefährdeten Rechtsguts aufgerufen ist und daß sich alle übrigen

Beteiligten auf das helfende Eingreifen dieser Person verlassen und verlassen

dürfen (Jescheck/Weigend, Lehrbuch des Strafrechts, Allgemeiner Teil, 5. Aufl.

S. 620).

Ob eine solche Garantenposition besteht, die es rechtfertigt, das Unterlassen

der Schadensabwendung dem Herbeiführen des Schadens gleichzustellen, ist nicht

nach abstrakten Maßstäben zu bestimmen, mögen sich auch in der Rechtsprechung

verschiedene Entstehungsgründe für eine Garantenpflicht herausgebildet haben.

Die Entscheidung hängt letztlich von den Umständen des Falles ab; dabei bedarf es

einer Abwägung der Interessenlage und des Verantwortungsbereichs der Beteiligten. Vertragliche Pflichten aus gegenseitigen Rechtsgeschäften reichen demgemäß

nicht ohne weiteres zur Begründung einer strafbewehrten Garantenpflicht aus

(BGHSt 39, 392, 399). Das gilt erst recht für vorvertragliche Pflichten in Fällen, in

denen das Gesetz wie § 313 Satz 1 BGB den Vertragsabschluß selbst einer

besonderen Form unterwirft, die dem Schutz der Beteiligten vor Übereilung dient. Im

Rahmen vertraglicher Beziehungen setzt eine strafrechtlich relevante Aufklärungspflicht voraus, daß besondere Umstände vorliegen wie etwa ein besonderes

Vertrauensverhältnis oder eine ständige Geschäftsverbindung - Situationen, in

denen der eine darauf angewiesen ist, daß ihm der andere die für seine Entschlie-

ßung maßgebenden Umstände offenbart (BGH GA 1967, 94 f.; wistra 1988, 262 f.;

ebenso Lackner in LK 10. Aufl. § 263 Rdn. 63 sowie Cramer in Schönke/Schröder,

StGB 25. Aufl. § 263 Rdn. 22, 23; zur Gefahrerhöhung durch Verschweigen

anderweitiger Unfallversicherungen vgl. BGH NJW 1985, 1563 f.).

Die Strafkammer leitet die Pflicht des Angeklagten, die Geschädigte über die

eingeschränkte Bebaubarkeit zu informieren, daraus her, daß er der Eigentümer des

Grundstücks und Verkäufer von Bauland war. Diese Erwägung genügt hier nicht zur

Annahme einer Garantenpflicht in dem vom Senat dargelegten Sinn. Bei der

Strafzumessung berücksichtigt das Landgericht zugunsten des Angeklagten, daß

"die Geschädigte ein ganz erhebliches Mitverschulden trifft, weil sie, obwohl sie

erkannte, daß das Grundstück zusammen mit anderen eine grüne Lunge im Ort

bildet, sich nicht - wie andere auch - bei der Gemeinde vergewisserte". Diesen

Gesichtspunkt - das von der Geschädigten eingegangene Risiko der Unbebaubarkeit - hätte das Gericht schon bei der nach § 13 Abs. 1 StGB vorzunehmenden

Wertung in seine Betrachtung einbeziehen müssen. In diesem Zusammenhang

hätten objektive und subjektive Umstände tatrichterlicher Erörterung bedurft:

Zur Zeit des Vertragsschlusses bestand weder ein Bebauungsplan, der die

Bebauung des Kaufgrundstücks im hinteren Teil untersagte, noch eine entsprechende Veränderungssperre. Gemäß § 34 Abs. 1 des Baugesetzbuchs (BauGB) wäre

das innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile gelegene Vorhaben

zulässig gewesen, "wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der

Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der

näheren Umgebung einfügt" und die Erschließung gesichert ist. Diese Merkmale

hätten vor Abschluß des Kaufvertrags geklärt werden können. In einem solchen Fall

entscheidet über die Zulässigkeit eines Vorhabens die Baugenehmigungsbehörde

"im Einvernehmen mit der Gemeinde" 36 Abs. 1 BauGB); dieses Einvernehmen

darf nach § 36 Abs. 2 BauGB nur aus den gesetzlich genannten Gründen versagt

werden. Gemäß einem noch nicht veröffentlichten städtebaulichen Rahmenplan war

zwar bereits bei Vertragsschluß, wie der Angeklagte wußte, im hinteren Bereich des

Kaufgrundstücks eine grüne Freifläche vorgesehen. Dabei handelt es sich indes nur

um eine interne Richtlinie für den Gemeinderat bei Entschließungen über das

Einvernehmen der Gemeinde, nicht um eine verbindliche Regelung. Die von der

Geschädigten ins Auge gefaßte Bebauung war zweifelhaft, aber nicht von vornherein ausgeschlossen (vgl. auch BGH GA 1965, 208).

Als Geschäftsführerin einer Bauträgergesellschaft übte die Geschädigte,

worauf die Revision hinweist, eine Tätigkeit aus, für die sie gemäß § 34c Abs. 1 der

Gewerbeordnung der Erlaubnis der zuständigen Behörde bedurfte. Von ihr war also

eine besondere Sachkunde im Immobiliengeschäft zu erwarten. Es kommt hinzu,

daß sie das Anwesen besichtigt hatte, die tatsächlichen Verhältnisse mithin kannte

und daß sie es offen übernommen hatte, sich bei der Gemeinde noch über das Maß

der möglichen Bebauung zu erkundigen. Obwohl es ihr nicht gelungen war, diese

Auskunft einzuholen, schloß sie in Anwesenheit des früheren Mitangeklagten (das

gegen diesen gerichtete Verfahren ist gemäß § 153a StPO eingestellt worden) den

notariell beurkundeten Kaufvertrag mit dem Angeklagten.

Bei dieser Sachlage kann die Verurteilung des Angeklagten nicht bestehen

bleiben.

2. Der Senat kann nicht in der Sache selbst entscheiden 354 Abs. 1 StPO;

vgl. BGH wistra 2000, 257, 258). Es liegt nahe, daß in einer erneuten Hauptver-

handlung Tatsachen festgestellt werden, die eine Verurteilung des Angeklagten zu

tragen vermögen.

Dem angefochtenen Urteil ist zu entnehmen, daß der Angeklagte den hinteren Teil des Anwesens "als Bauland zum entsprechenden Preis verkaufte" und daß

der Vertrag "nach dem Willen aller" den Baulandpreis für das gesamte Grundstück

enthielt. Angesprochen wird auch eine Verhandlung, bei welcher "bei der Geschädigten mangels eingeholter Auskunft der Gemeinde noch bestehende Zweifel über

das Maß der möglichen Bebauung" in Anwesenheit des Angeklagten und eines

Beraters zerstreut wurden. All dies gibt Anlaß, in der neuen Verhandlung zu prüfen,

ob der Angeklagte ausdrücklich oder zumindest durch schlüssiges Verhalten und

damit a k t i v die Geschädigte über die Bebaubarkeit des Anwesens getäuscht

hat (zur Abgrenzung von Tun und Unterlassen vgl. Jescheck in LK 11. Aufl. vor § 13

Rdn. 90). Für die vom Landgericht vorgenommenen Wahrunterstellungen wird dabei

kaum Raum sein. Bei der neuen Entscheidung wird es sich auch empfehlen, den

wesentlichen Inhalt des notariellen Kaufvertrags mitzuteilen und dessen Zweck zu

erläutern.

An der Erfüllung des Betrugstatbestands ändert sich im übrigen nichts dadurch, daß die Geschädigte bei hinreichend sorgfältiger Prüfung die Täuschung

hätte erkennen können (BGHSt 34, 199, 201).

Schäfer Granderath Nack

Wahl Boetticher

Urteil vom 17.10.2001

2 ARs 278/01 vom 17.10.2001

Urteil vom 17.10.2001

2 ARs 245/01 vom 17.10.2001

Leitsatzentscheidung

NotZ 39/02 vom 31.03.2003

Anmerkungen zum Urteil