Urteil des BGH, Az. 1 StR 162/00

Leitsatzentscheidung
Nachschlagewerk: ja
BGHSt: nein
Veröffentlichung: ja
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StGB § 263 Abs. 1, § 13 Abs. 1
Zur Garantenpflicht bei Verkauf eines Grundstücks als Bauland.
BGH, Urt. vom 25. Juli 2000 - 1 StR 162/00 - LG Stuttgart
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
1 StR 162/00
vom
25. Juli 2000
in der Strafsache
gegen
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wegen Betrugs
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Der 1. Strafsenat des Bundesgerichtshofs hat in der Sitzung vom 25. Juli 2000,
an der teilgenommen haben:
Vorsitzender Richter am Bundesgerichtshof
Dr. Schäfer
und die Richter am Bundesgerichtshof
Dr. Granderath,
Nack,
Dr. Wahl,
Dr. Boetticher,
Oberstaatsanwalt beim Bundesgerichtshof
als Vertreter der Bundesanwaltschaft,
Rechtsanwalt
als Verteidiger,
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle,
für Recht erkannt:
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Auf die Revision des Angeklagten wird das Urteil
des Landgerichts Stuttgart vom 21. Dezember 1999
mit den Feststellungen aufgehoben.
Die Sache wird zu neuer Verhandlung und Entschei-
dung, auch über die Kosten des Rechtsmittels, an
eine andere Strafkammer des Landgerichts zurück-
verwiesen.
Von Rechts wegen
Gründe:
I.
Nach den Feststellungen verkaufte der Angeklagte mit notariell beurkundetem
Vertrag vom 23. Januar 1992 zwei in Sch.
gelegene Anwesen zu einem Gesamtpreis von 1.600.000 DM an die Geschädigte
als Geschäftsführerin und Gesellschafterin einer Bauträgergesellschaft. Es handelt
sich um das Grundstück Stuttgarter Straße 49, das rund 300.000 DM wert war und
das 10,86 Ar große Grundstück Christofstraße 10, dessen Wert die Beteiligten mit
rund 1.300.000 DM ansetzten und das im hinteren Bereich mit einem Haus mit einer
Wohnfläche von ca. 1.000 qm bebaut werden sollte. Dieses Anwesen hatte die
Geschädigte, die an damals sehr knappem Bauträgergrund stark interessiert war,
erst wenige Tage zuvor - am 18. Januar 1992 - besichtigt. Sie wollte sich noch bei
der Gemeindeverwaltung über das Maß der Bebaubarkeit versichern, erreichte aber
bis zum Notartermin den Sachbearbeiter nicht. Die erste Kaufpreisrate von 500.000
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DM bezahlte sie, wie vereinbart, einige Wochen nach Vertragsschluß. Vor Fälligkeit
der zweiten Rate von 1.100.000 DM stellte sich heraus, daß der angestrebten
Bebauung baurechtliche Hindernisse entgegenstanden. Die genannte Gemeinde,
die schon einige Zeit vor Abschluß des Kaufvertrags in einem noch nicht veröffent-
lichten städtebaulichen Rahmenplan intern für baurechtliche Entschließungen in
diesem Gebiet eine "grüne Lunge" vorgesehen hatte, beschloß die Aufstellung eines
Bebauungsplans, der den hinteren Teil des Grundstücks Christof-
straße 10 als private Grünfläche auswies, und erließ eine entsprechende Verände-
rungssperre.
Um dem Angeklagten zu seinem Geld und der Geschädigten zu ihrem Bau-
grund zu verhelfen, schlossen beide am 7. September 1992 einen schriftlichen
Tauschvertrag, nach dem sie, wenn sie nicht innerhalb von zwei Jahren das
Anwesen wie gewünscht bebauen kann, von ihm ein geeignetes anderes Baugrund-
stück erhalten sollte. Daraufhin überwies die Geschädigte den Restkaufpreis. Später
berief sich der Angeklagte auf die Formnichtigkeit dieses vom Notar nicht beurkun-
deten, sondern nur beglaubigten Vertrags.
In diesem Zusammenhang legte die gerichtlich zugelassene Anklage dem
Angeklagten zwei Taten zur Last: Bei den Vertragsverhandlungen habe er der
Geschädigten vorgespiegelt, das Grundstück Christofstraße 10 dürfe im rückwärti-
gen Teil bebaut werden; im Vertrauen hierauf habe diese den Betrag von 500.000
DM an ihn bezahlt. Nachdem die Geschädigte erfahren hatte, mit der geplanten
Bebauung sei die Gemeinde nicht einverstanden, habe er ihr zum Schein andere
Grundstücke zum Austausch angeboten, um sie so zu der Auszahlung des Restbe-
trages von 1.100.000 DM zu bewegen.
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Was den zuletzt genannten Vorwurf angeht, ist das Verfahren gemäß § 154
Abs. 2 StPO vorläufig eingestellt worden. Wegen im ersten Fall begangenen Betrugs
hat das Landgericht den Angeklagten zu einer Freiheitsstrafe von einem Jahr und
sechs Monaten bei Strafaussetzung zur Bewährung verurteilt.
Mit seiner Revision, die sich auf die Sachrüge und eine Aufklärungsrüge zum
entstandenen Schaden stützt, erstrebt der Angeklagte seine Freisprechung. Das
Rechtsmittel hat Erfolg. Die Verfahrensrüge bedarf keiner Erörterung, weil ein
sachlich-rechtliches Bedenken der Revision - das der Generalbundesanwalt teilt -
durchgreift.
II.
1. Das Landgericht macht dem Angeklagten zum Vorwurf, er habe die Ge-
schädigte getäuscht mittels Unterlassens der Angabe der ihm bekannten wahren
Tatsache, "daß auf dem als Bauplatz verkauften Grundstück eine Grünzone geplant
war"; dies habe bei einem tatsächlichen Wert des Anwesens von 300.000 DM zu
einem Schaden von einer Million DM geführt. Eine entsprechende Garantenpflicht ist
jedoch nicht hinreichend dargetan.
Begehen durch Unterlassen ist nach § 13 Abs. 1 StGB nur dann strafbar,
wenn der Täter rechtlich dafür einzustehen hat, daß der Erfolg nicht eintritt, und
wenn das Unterlassen der Verwirklichung des gesetzlichen Tatbestandes durch ein
Tun entspricht. Während bei den Begehungsdelikten die objektive Zurechnung auf
der Verursachung des tatbestandsmäßigen Erfolgs beruht, reicht bei den unechten
Unterlassungsdelikten die Tatsache, daß eine mögliche Handlung den Erfolg
verhindert hätte, nicht aus, um die Beeinträchtigung des Rechtsguts jedem Hand-
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lungsfähigen als von ihm zu verantwortendes Unrecht zur Last legen zu können.
Vielmehr muß ein besonderer Rechtsgrund nachgewiesen werden, wenn jemand
ausnahmsweise dafür verantwortlich gemacht werden soll, daß er es unterlassen
hat, zum Schutz fremder Rechtsgüter positiv tätig zu werden. Die Gleichstellung des
Unterlassens mit dem aktiven Tun setzt deshalb voraus, daß der Täter als "Garant"
für die Abwendung des Erfolgs einzustehen hat. Alle Erfolgsabwendungspflichten
beruhen auf dem Grundgedanken, daß eine bestimmte Person in besonderer Weise
zum Schutz des gefährdeten Rechtsguts aufgerufen ist und daß sich alle übrigen
Beteiligten auf das helfende Eingreifen dieser Person verlassen und verlassen
dürfen (Jescheck/Weigend, Lehrbuch des Strafrechts, Allgemeiner Teil, 5. Aufl.
S. 620).
Ob eine solche Garantenposition besteht, die es rechtfertigt, das Unterlassen
der Schadensabwendung dem Herbeiführen des Schadens gleichzustellen, ist nicht
nach abstrakten Maßstäben zu bestimmen, mögen sich auch in der Rechtsprechung
verschiedene Entstehungsgründe für eine Garantenpflicht herausgebildet haben.
Die Entscheidung hängt letztlich von den Umständen des Falles ab; dabei bedarf es
einer Abwägung der Interessenlage und des Verantwortungsbereichs der Beteilig-
ten. Vertragliche Pflichten aus gegenseitigen Rechtsgeschäften reichen demgemäß
nicht ohne weiteres zur Begründung einer strafbewehrten Garantenpflicht aus
(BGHSt 39, 392, 399). Das gilt erst recht für vorvertragliche Pflichten in Fällen, in
denen das Gesetz wie § 313 Satz 1 BGB den Vertragsabschluß selbst einer
besonderen Form unterwirft, die dem Schutz der Beteiligten vor Übereilung dient. Im
Rahmen vertraglicher Beziehungen setzt eine strafrechtlich relevante Aufklärungs-
pflicht voraus, daß besondere Umstände vorliegen wie etwa ein besonderes
Vertrauensverhältnis oder eine ständige Geschäftsverbindung - Situationen, in
denen der eine darauf angewiesen ist, daß ihm der andere die für seine Entschlie-
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ßung maßgebenden Umstände offenbart (BGH GA 1967, 94 f.; wistra 1988, 262 f.;
ebenso Lackner in LK 10. Aufl. § 263 Rdn. 63 sowie Cramer in Schönke/Schröder,
StGB 25. Aufl. § 263 Rdn. 22, 23; zur Gefahrerhöhung durch Verschweigen
anderweitiger Unfallversicherungen vgl. BGH NJW 1985, 1563 f.).
Die Strafkammer leitet die Pflicht des Angeklagten, die Geschädigte über die
eingeschränkte Bebaubarkeit zu informieren, daraus her, daß er der Eigentümer des
Grundstücks und Verkäufer von Bauland war. Diese Erwägung genügt hier nicht zur
Annahme einer Garantenpflicht in dem vom Senat dargelegten Sinn. Bei der
Strafzumessung berücksichtigt das Landgericht zugunsten des Angeklagten, daß
"die Geschädigte ein ganz erhebliches Mitverschulden trifft, weil sie, obwohl sie
erkannte, daß das Grundstück zusammen mit anderen eine grüne Lunge im Ort
bildet, sich nicht - wie andere auch - bei der Gemeinde vergewisserte". Diesen
Gesichtspunkt - das von der Geschädigten eingegangene Risiko der Unbebaubar-
keit - hätte das Gericht schon bei der nach § 13 Abs. 1 StGB vorzunehmenden
Wertung in seine Betrachtung einbeziehen müssen. In diesem Zusammenhang
hätten objektive und subjektive Umstände tatrichterlicher Erörterung bedurft:
Zur Zeit des Vertragsschlusses bestand weder ein Bebauungsplan, der die
Bebauung des Kaufgrundstücks im hinteren Teil untersagte, noch eine entsprechen-
de Veränderungssperre. Gemäß § 34 Abs. 1 des Baugesetzbuchs (BauGB) wäre
das innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile gelegene Vorhaben
zulässig gewesen, "wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der
Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der
näheren Umgebung einfügt" und die Erschließung gesichert ist. Diese Merkmale
hätten vor Abschluß des Kaufvertrags geklärt werden können. In einem solchen Fall
entscheidet über die Zulässigkeit eines Vorhabens die Baugenehmigungsbehörde
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"im Einvernehmen mit der Gemeinde" (§ 36 Abs. 1 BauGB); dieses Einvernehmen
darf nach § 36 Abs. 2 BauGB nur aus den gesetzlich genannten Gründen versagt
werden. Gemäß einem noch nicht veröffentlichten städtebaulichen Rahmenplan war
zwar bereits bei Vertragsschluß, wie der Angeklagte wußte, im hinteren Bereich des
Kaufgrundstücks eine grüne Freifläche vorgesehen. Dabei handelt es sich indes nur
um eine interne Richtlinie für den Gemeinderat bei Entschließungen über das
Einvernehmen der Gemeinde, nicht um eine verbindliche Regelung. Die von der
Geschädigten ins Auge gefaßte Bebauung war zweifelhaft, aber nicht von vornher-
ein ausgeschlossen (vgl. auch BGH GA 1965, 208).
Als Geschäftsführerin einer Bauträgergesellschaft übte die Geschädigte,
worauf die Revision hinweist, eine Tätigkeit aus, für die sie gemäß § 34c Abs. 1 der
Gewerbeordnung der Erlaubnis der zuständigen Behörde bedurfte. Von ihr war also
eine besondere Sachkunde im Immobiliengeschäft zu erwarten. Es kommt hinzu,
daß sie das Anwesen besichtigt hatte, die tatsächlichen Verhältnisse mithin kannte
und daß sie es offen übernommen hatte, sich bei der Gemeinde noch über das Maß
der möglichen Bebauung zu erkundigen. Obwohl es ihr nicht gelungen war, diese
Auskunft einzuholen, schloß sie in Anwesenheit des früheren Mitangeklagten (das
gegen diesen gerichtete Verfahren ist gemäß § 153a StPO eingestellt worden) den
notariell beurkundeten Kaufvertrag mit dem Angeklagten.
Bei dieser Sachlage kann die Verurteilung des Angeklagten nicht bestehen
bleiben.
2. Der Senat kann nicht in der Sache selbst entscheiden (§ 354 Abs. 1 StPO;
vgl. BGH wistra 2000, 257, 258). Es liegt nahe, daß in einer erneuten Hauptver-
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handlung Tatsachen festgestellt werden, die eine Verurteilung des Angeklagten zu
tragen vermögen.
Dem angefochtenen Urteil ist zu entnehmen, daß der Angeklagte den hinte-
ren Teil des Anwesens "als Bauland zum entsprechenden Preis verkaufte" und daß
der Vertrag "nach dem Willen aller" den Baulandpreis für das gesamte Grundstück
enthielt. Angesprochen wird auch eine Verhandlung, bei welcher "bei der Geschä-
digten mangels eingeholter Auskunft der Gemeinde noch bestehende Zweifel über
das Maß der möglichen Bebauung" in Anwesenheit des Angeklagten und eines
Beraters zerstreut wurden. All dies gibt Anlaß, in der neuen Verhandlung zu prüfen,
ob der Angeklagte ausdrücklich oder zumindest durch schlüssiges Verhalten und
damit a k t i v die Geschädigte über die Bebaubarkeit des Anwesens getäuscht
hat (zur Abgrenzung von Tun und Unterlassen vgl. Jescheck in LK 11. Aufl. vor § 13
Rdn. 90). Für die vom Landgericht vorgenommenen Wahrunterstellungen wird dabei
kaum Raum sein. Bei der neuen Entscheidung wird es sich auch empfehlen, den
wesentlichen Inhalt des notariellen Kaufvertrags mitzuteilen und dessen Zweck zu
erläutern.
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An der Erfüllung des Betrugstatbestands ändert sich im übrigen nichts da-
durch, daß die Geschädigte bei hinreichend sorgfältiger Prüfung die Täuschung
hätte erkennen können (BGHSt 34, 199, 201).
Schäfer Granderath Nack
Wahl Boetticher