Urteil des BGH vom 14.12.2005, XII ZR 241/03

Entschieden
14.12.2005
Schlagworte
Fortsetzung des mietverhältnisses, Ausübung der option, Optionsrecht, Vermieter, Auslegung, Mieter, Ordentliche kündigung, Option, Beendigung, Nachteil
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BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL

XII ZR 241/03 Verkündet am: 14. Dezember 2005 Breskic, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja

BGHZ: nein

BGHR: ja

BGB § 305 c Abs. 2; AGBG § 5

Zur Anwendung des § 5 AGBG, wenn unklar bleibt, ob eine automatische Verlängerungsklausel erst nach Ausübung aller Verlängerungsoptionen des Mieters oder auch schon zuvor Anwendung findet.

BGH, Urteil vom 14. Dezember 2005 - XII ZR 241/03 - OLG Karlsruhe LG Offenburg

Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 14. Dezember 2005 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne, die Richter

Sprick, Fuchs, die Richterin Dr. Vézina und den Richter Dose

für Recht erkannt:

Auf die Revision des Klägers wird das Urteil des 14. Zivilsenats in

Freiburg des Oberlandesgerichts Karlsruhe vom 7. November

2003 aufgehoben.

Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil der 4. Zivilkammer

des Landgerichts Offenburg vom 26. März 2002 wird zurückgewiesen.

Der Beklagten werden die Kosten der Berufung und der Revision

auferlegt.

Von Rechts wegen

Tatbestand:

1Die Parteien streiten darüber, ob zwischen ihnen ein gewerbliches Mietverhältnis fortbesteht.

2Mit schriftlichem Vertrag vom 18. Januar 1989 vermietete die Rechtsvorgängerin des Klägers an die Rechtsvorgängerin der Beklagten ein erst zu erstellendes Ladenlokal.

3§ 3 des von der Rechtsvorgängerin der Beklagten gestellten Formularmietvertrages lautet:

"(1) Das Mietverhältnis beginnt mit Übernahme des schlüsselfertigen

Mietobjektes und läuft 12 Jahre

(2) Der Mieter ist berechtigt, durch schriftliche Erklärung, die dem Vermieter spätestens 6 Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses

zugehen muß, die Verlängerung des Mietverhältnisses um 5 Jahre

zu verlangen (Option). Dieses Recht kann der Mieter dreimal ausüben. Dem Mieter wird ein weiteres Optionsrecht eingeräumt (Vertragsverlängerung um 3 Jahre - Entscheidungsfrist wiederum 6 Monate).

(3) Nach Ablauf der Mietzeit (einschließlich der Optionszeiträume) verlängert sich das Mietverhältnis jeweils um 5 Jahre, falls es nicht seitens einer Vertragspartei spätestens 12 Monate vor seiner Beendigung beendigt wird."

Das Mietverhältnis begann am 1. Juli 1990. 4

Am 9. Oktober 1998 schrieb die Beklagte an die Klägerin: 5

"… Wir teilen Ihnen mit, dass wir aus wirtschaftlichen Gründen das Mietobjekt zum 31.12.1998 schließen werden. Selbstverständlich ändert sich

dadurch nichts an unseren mietvertraglichen Verpflichtungen, die wir

auch weiter vollumfänglich erfüllen werden. In beiderseitigem Interesse

schlagen wir schon jetzt gemeinsam zu prüfen vor, welche Anschlussverwertungen möglich sind."

6Zum 31. Dezember 1998 schloss die Beklagte das in den Mieträumen

betriebene Filialgeschäft. Anfang Juli 2001 bat die Beklagte den Kläger, einer

Untervermietung zuzustimmen. Im anschließenden Schriftwechsel vertrat die

Beklagte die Auffassung, dass das Mietverhältnis mit dem 30. Juni 2002 durch

Zeitablauf ende.

7Das Landgericht hat der Klage festzustellen, dass das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis über den 30. Juni 2002 hinaus fortbestehe und

durch ordentliche Kündigung frühestens zum 30. Juni 2007 beendet werden

könne, stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Oberlandesgericht das landgerichtliche Urteil abgeändert und die Klage abgewiesen. Dagegen wendet sich der Kläger mit seiner vom Berufungsgericht zugelassenen Revision.

Entscheidungsgründe:

8Die Revision hat Erfolg und führt zur Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

1. Das Oberlandesgericht hat ausgeführt, das Mietverhältnis zwischen 9

den Parteien sei mit Ablauf des 30. Juni 2002 beendet. Zu diesem Zeitpunkt sei

die in § 3 Abs. 1 des Mietvertrages vereinbarte Mietzeit von 12 Jahren abgelaufen, ohne dass es einer vorherigen "Kündigung" des Vertragsverhältnisses

durch die Parteien bedurft habe. Das Optionsrecht nach § 3 Abs. 2 des Vertrages habe die Beklagte nicht ausgeübt. Die in § 3 Abs. 3 vereinbarte Verlängerungsklausel sei nach Ablauf der fest vereinbarten ursprünglichen Mietzeit noch

nicht anwendbar. Das ergebe eine Auslegung dieser Bestimmung. Bei § 3

Abs. 3 des Mietvertrages handele es sich um eine von der Unternehmensgrup-

pe T. für eine Vielzahl von Verträgen verwendete Vertragsbedingung im Sinne

von § 1 AGBG. Die Auslegung sei nach den allgemeinen Regeln der §§ 133,

157 BGB dahin vorzunehmen, dass die Verlängerungsklausel nicht schon nach

Ablauf der fest vereinbarten Mietzeit von 12 Jahren, sondern erst nach dieser

zuzüglich der vier Optionszeiträume, also erst 30 Jahre nach Mietbeginn, zur

Anwendung komme. Die Voraussetzungen des § 5 AGBG seien nicht erfüllt,

weil nur eine einzige Auslegung vertretbar sei. Der Wortlaut führe allerdings zu

keinem eindeutigen Ergebnis. Zwar lege die Formulierung "nach Ablauf der

Mietzeit (einschließlich der Optionszeiträume) …" ein Verständnis nahe, dass

damit der nach Ausübung aller der Mieterin vertraglich eingeräumten Optionsrechte verstrichene Zeitraum gemeint sei. Indessen erscheine aber auch eine

Interpretation dahin möglich, dass die Verlängerungsklausel sowohl für die fest

vereinbarte Mietzeit von 12 Jahren als auch für aufgrund Optionsausübung begründete weitere Vertragsabschlüsse gelten solle.

10Lasse der Wortlaut mehrere Auslegungsmöglichkeiten zu, so sei derjenigen der Vorzug zu geben, die zu einem vernünftigen, widerspruchsfreien und

den Interessen beider Vertragsparteien gerecht werdenden Ergebnis führe.

Dem entspreche allein das Verständnis der Beklagten. Die Kumulation von Verlängerungsklausel, Kündigungsmöglichkeit zum Ablauf der festen Mietzeit für

beide Parteien und Optionsrechte könne bei Vereinbarung einer festen Mietzeit

zwar sinnvoll sein, weil sie dem Mieter die Möglichkeit gebe, durch seine Optionserklärung die Beendigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter zu

verhindern. Entgegen der Auffassung des Klägers sei eine solche Kumulation

aber nicht immer sinnvoll und im Zweifel nicht gewollt. Bei der hier vorliegenden

Vertragsgestaltung führe sie zu Widersprüchlichkeiten, weil für beide Parteien

die Frist nach § 3 Abs. 3 12 Monate, die Frist für die Option des Mieters nach

§ 3 Abs. 2 aber nur sechs Monate betrage. Lasse man die Verlängerungsklausel bereits nach Ablauf der zunächst vereinbarten Mietzeit von 12 Monaten und

nicht erst nach Ablauf der Mietzeit zuzüglich der Optionszeiträume eingreifen,

werde der Mieterin die in § 3 Abs. 2 eingeräumte Möglichkeit genommen, sich

erst sechs Monate vor Ablauf der Mietzeit zu entscheiden, ob sie von ihrem Optionsrecht Gebrauch machen wolle oder nicht. Bei Unentschiedenheit werde sie

gezwungen, vorsorglich bereits 12 Monate vor dem vereinbarten Vertragsende

einer Verlängerung des Mietvertrages zu widersprechen, um ein möglicherweise gegen ihren Willen erfolgendes Wirksamwerden der Verlängerungsklausel

nach § 3 Abs. 3 des Vertrages zu verhindern. Entscheide sie sich später dann

für eine Verlängerung des Vertrages und übe sie ihr Optionsrecht nach § 3

Abs. 2 aus, laufe sie Gefahr, dass ihr die Einrede widersprüchlichen Verhaltens

entgegengesetzt werde.

112. Die Auslegung des Berufungsgerichts hält einer rechtlichen Nachprüfung nicht stand.

a) Nach den nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts 12

handelt es sich bei der Regelung in § 3 Abs. 3 des Mietvertrages um eine vorformulierte Vertragsbedingung im Sinne von § 1 AGBG, die von der Unternehmensgruppe T. für eine Vielzahl von Verträgen verwendet worden ist. Der Senat kann die Klausel selbst auslegen, ohne dass es darauf ankommt, ob die

Unternehmensgruppe die Klausel über den Bezirk des Oberlandesgerichts hinaus verwendet hat, da nunmehr auch gegen Berufungsurteile der Landgerichte

eine Revision stattfinden kann (vgl. Urteil vom 5. Juli 2005 - X ZR 60/04 - NJW

2005, 2919, 2921).

13b) Zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, dass bei der Auslegung vorformulierter Vertragsbedingungen die allgemeinen Regeln der §§ 133,

157 BGB gelten (MünchKomm/Basedow AGB-Gesetz 4. Aufl. § 5 Rdn. 1) und

in erster Linie vom Wortlaut der Erklärung auszugehen ist (Palandt/Heinrichs

BGB 65. Aufl. § 133 Rdn. 14 m.w.N.). Dem Berufungsgericht ist auch darin zu

folgen, dass der Wortlaut hier zu keinem eindeutigen Ergebnis führt. Die Formulierung "nach Ablauf der Mietzeit (einschließlich der Optionszeiträume)" lässt

die Auslegung zu, dass es erst nach Ausübung aller der Mieterin eingeräumter

Optionsmöglichkeiten zu einer Verlängerung des Mietvertrages nach Abs. 3

kommen soll. Aber auch die Meinung, dass schon nach Ablauf der regulären

Mietzeit von 12 Jahren eine Vertragsverlängerung gemäß Abs. 3 eintritt, wenn

keine der Parteien ein Jahr vor Ablauf der Mietzeit die Beendigung erklärt, ist

mit dem Wortlaut der Klausel ohne weiteres vereinbar. Lässt der Wortlaut mehrere Auslegungsmöglichkeiten zu, so ist, wie das Berufungsgericht richtig sieht,

derjenigen der Vorzug zu geben, die zu einem vernünftigen, widerspruchsfreien

und den Interessen beider Vertragsparteien gerecht werdenden Ergebnis führt

(Palandt/Heinrichs aaO Rdn. 18 m.w.N.).

14Die Auffassung des Berufungsgerichts, die Anwendung der Verlängerungsklausel bereits nach Ablauf der regulären Mietzeit führe zu Widersprüchlichkeiten, die den Interessen der Parteien entgegenstünden, teilt der Senat

jedoch nicht. Zwar trifft es zu, dass bei dieser Auslegung der Mieter bereits

12 Monate vor dem vereinbarten Vertragsende eine Entscheidung treffen muss;

auch kann es sein, dass ihm widersprüchliches Verhalten entgegengehalten

wird, wenn er zunächst eine Verlängerung ablehnt, aber später seine Meinung

ändert und von seinem Optionsrecht Gebrauch machen will. Das Berufungsgericht räumt bei seiner Interessenabwägung diesem Umstand aber ein Gewicht

ein, das ihm bei ausgewogener Berücksichtigung der Interessen beider Parteien nicht zukommt.

aa) Die Verlängerungsklausel mit der einjährigen "Kündigungsfrist" 3 15

Abs. 3) und die Optionsregelung mit der Sechsmonatsfrist 3 Abs. 2) stehen

selbständig nebeneinander. Insbesondere ist das Verlängerungsrecht in Abs. 3

eigenständig und nicht als Unterfall des Optionsrechts geregelt. Dafür spricht

bereits die Ausgestaltung beider Regelungen in jeweils selbständigen Absätzen. Aber auch inhaltlich beeinträchtigt die Verlängerungsklausel das Optionsrecht über den vom Berufungsgericht angeführten - eher seltenen und vom Mieter beherrschbaren - Fall hinaus nicht. Vielmehr kann der Mieter nach Ablauf

der Verlängerung das ihm eingeräumte Optionsrecht uneingeschränkt ausüben.

Wenn der Vermieter die Verlängerung nicht will und deshalb "kündigt", kommt

das Optionsrecht zur Geltung. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts

und der Revisionserwiderung kann der Gesamtregelung auch nicht entnommen

werden, dass der Mieter für jedwede Art der Vertragsverlängerung die Entscheidungsfreiheit bis sechs Monate vor Erreichen des regulären Vertragsendes haben sollte. Im Gegenteil müsste, käme die Verlängerungsklausel entsprechend der Auffassung des Berufungsgerichts erst nach Ablauf der gesamten Optionszeit zur Anwendung, der Mieter ebenfalls bereits ein Jahr vor Ablauf

entscheiden, ob er nach Ende des letzten Optionszeitraumes die Verlängerung

will.

16bb) Der Senat sieht keine ins Gewicht fallende Beeinträchtigung der Interessen der Beklagten, wenn sie sich spätestens ein Jahr und nicht erst sechs

Monate vor Ablauf der regulären Mietzeit entscheiden muss, ob sie eine automatische Verlängerung nach § 3 Abs. 3 verhindern will. Entscheidet sie sich

gegen eine Beendigung und damit für die Verlängerung, wird der Mietvertrag

um weitere fünf Jahre fortgesetzt und die Beklagte behält im Anschluss daran

die Optionsmöglichkeit nach § 3 Abs. 2. Ein Nachteil kann ihr überhaupt nur

entstehen, wenn sie sich zunächst gegen die Verlängerung ausspricht, aber

später ihr Optionsrecht dennoch ausüben will. Vor den Folgen eines solchen

widersprüchlichen Verhaltens muss sie jedoch nicht durch eine zu Lasten des

Vermieters gehende Interessenauslegung geschützt werden. Den vom Berufungsgericht geschilderten Entscheidungskonflikt im Falle der Unentschlossen-

heit kann die Beklagte ohne Schwierigkeiten bewältigen. So kann sie etwa dem

Einwand widersprüchlichen Verhaltens dadurch vorbeugen, dass sie sich bei

Ablehnung der Verlängerung nach § 3 Abs. 3 das Optionsrecht ausdrücklich

vorbehält. Will der Vermieter den Vertrag nicht fortsetzen und "kündigt" er deshalb seinerseits, dann entsteht auch bei dieser Auslegung für die Mieterin kein

Nachteil, weil sie durch Ausübung ihres Optionsrechts die Verlängerung gegen

den Willen des Vermieters erzwingen kann.

cc) Geht man demgegenüber davon aus, dass sich der Vertrag nicht 17

schon nach Ablauf der regulären Mietzeit (12 Jahre) automatisch verlängert, ist

der Vorteil für die Mieterin gering. Zwar verbleiben ihr sechs Monate mehr an

Bedenkzeit. Es ist aber eher fern liegend, dass die Entscheidung für sie dann

leichter wird. Wenn sie nach elf Jahren unentschlossen ist, wird ihr die Entscheidung nach elfeinhalb Jahren in aller Regel nicht leichter fallen. Der Entscheidungsdruck könnte sich für sie sogar erhöhen. Macht sie nämlich von der

ersten Option keinen Gebrauch, so verliert sie ihr gesamtes Optionsrecht endgültig.

dd) Es darf auch nicht übersehen werden, dass die Mieterin bei dieser 18

Auslegung neben dem (geringen) Nachteil, sich bereits ein Jahr vor Vertragsende entscheiden zu müssen, einen erheblichen Vorteil erlangt. Sie hat, wenn

der Vermieter nicht "kündigt", die Möglichkeit, das Mietverhältnis über die in

Abs. 2 eingeräumten Optionsmöglichkeiten hinaus um weitere fünf Jahre zu

verlängern, ein Vorteil, der den vom Berufungsgericht hervorgehobenen Nachteil ausgleichen kann. "Kündigt" der Vermieter, so erleidet die Mieterin keinen

Nachteil, weil ihr in jedem Falle 18 Jahre Optionsmöglichkeit gemäß Abs. 2 verbleiben.

19ee) Schließlich darf auch nicht unberücksichtigt bleiben, dass die Verlängerungsklausel mit der einjährigen "Kündigungsfrist" für beide Seiten gilt. Ein

Entscheidungskonflikt kann auch beim Vermieter entstehen. Kündigt er nicht ein

Jahr vor Ablauf der regulären Mietzeit, dann verlängert sich das Mietverhältnis

ebenfalls um fünf Jahre. Entscheidet er sich für die Kündigung, so kann ihm die

Mieterin mit der Ausübung der Option entgegentreten. Der Vermieter muss damit seine Entscheidung genauso früh wie die Mieterin treffen, ohne seinerseits

die Möglichkeit einer Option zu haben, wenn die Mieterin sich gegen eine Fortsetzung entscheidet.

20ff) Letztlich kann die Verlängerungsmöglichkeit bereits am Ende der regulären Mietzeit auch zu einem gewissen Ausgleich der beiderseitigen Interessen führen. Die in Abs. 2 vorgesehene Optionsmöglichkeit begünstigt nämlich

einseitig die Mieterin. Sie hat jeweils viereinhalb Jahre Zeit, um sich klar zu

werden, ob sie die Option ausüben will, und muss ihre Entscheidung dem Vermieter erst sechs Monate vor Mietende mitteilen. Schöpft sie diese Möglichkeit

voll aus, verbleiben dem Vermieter gerade sechs Monate Zeit zur Suche eines

Nachmieters. Es wäre deshalb interessengerecht, wenn dem Vermieter bei der

erstmaligen Verlängerung nach immerhin 12 Jahren gemäß § 3 Abs. 3 ein Jahr

Zeit verbliebe, um einen neuen Mieter zu suchen.

21c) Aus den dargelegten Überlegungen hält der Senat eine vom Berufungsgericht abweichende Auslegung für möglich. Andererseits ist eine Auslegung zugunsten des Klägers ebenfalls nicht zwingend. Da nach Ausschöpfung

der in Betracht kommenden Auslegungsmöglichkeiten ein nicht behebbarer

Zweifel verbleibt, geht nach § 5 AGBG die Unsicherheit zulasten der Beklagten,

deren Rechtsvorgängerin die Klausel verwendet hat und die deshalb die Folgen

der fehlenden Eindeutigkeit tragen muss (vgl. BGH, Urteil vom 11. März 1997

- X ZR 146/94 - NJW 1997, 3434, 3435). Das bedeutet, dass der Vertrag nach

Ablauf der regulären Laufzeit mangels "Kündigung" um fünf Jahre verlängert

wurde.

22d) Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung hat die Beklagte

nicht rechtzeitig einer Verlängerung nach Abs. 3 widersprochen. Das Berufungsgericht hat das Schreiben der Beklagten vom 9. Oktober 1998 nicht ausgelegt. Da weiterer Vortrag hierzu nicht zu erwarten ist, kann der Senat die Erklärung selbst auslegen (BGH, Urteil vom 19. März 1992 aaO). Sie ist nicht dahin zu verstehen, dass die Beklagte die Fortsetzung des Mietverhältnisses abgelehnt hat. Die Beklagte hat lediglich erklärt, in beiderseitigem Interesse solle

die Möglichkeit der Anschlussverwertung geprüft werden. Eine Beendigung im

Sinne von § 3 Abs. 3 ist darin nicht zu sehen. Die Beklagte hätte das Mietobjekt

auch selbst verwerten können, weil ihr in § 5 die Möglichkeit der Untervermietung eingeräumt ist.

233. Das Landgericht hat der Feststellungsklage daher zu Recht stattgegeben. Diese Entscheidung kann der Senat aufgrund der bisherigen Feststellungen selbst treffen, da weiterer entscheidungserheblicher Sachvortrag nicht zu

erwarten ist.

Hahne Sprick Fuchs

Vézina RiBGH Dose ist urlaubsbedingt verhindert zu unterschreiben.

Hahne

Vorinstanzen:

LG Offenburg, Entscheidung vom 26.03.2002 - 4 O 64/01 -

OLG Karlsruhe in Freiburg, Entscheidung vom 07.11.2003 - 14 U 74/02 -

Urteil vom 17.10.2001

2 ARs 278/01 vom 17.10.2001

Urteil vom 17.10.2001

2 ARs 245/01 vom 17.10.2001

Leitsatzentscheidung

NotZ 39/02 vom 31.03.2003

Anmerkungen zum Urteil