Urteil des BGH, Az. III ZR 203/02

Leitsatzentscheidung
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
III ZR 203/02
Verkündet am:
24. Juli 2003
F r e i t a g
Justizamtsinspektor
als Urkundsbeamter
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
ja
BGHZ:
ja
BGHR:
ja
BKleingG § 3 Abs. 2, § 20a Nr. 7 und 8; SachenRBerG § 5 Abs. 1
Nr. 3 Satz 2 Buchst. e
a) Sind in einer Anlage nicht nur vereinzelt, sondern gehäuft Eigen-
heime im Sinne des DDR-Rechts bzw. des Sachenrechtsbereini-
gungsgesetzes anzutreffen, so kann dies den Gesamtcharakter der
Anlage so stark beeinflussen, daß die ansonsten auf den Parzellen
noch festzustellende kleingärtnerische Nutzung nicht mehr anlage-
prägend in Erscheinung tritt.
b) Sind in einer Anlage mehr als 50 v.H. der Parzellen mit derartigen
Eigenheimen
oder
diesen
nahekommenden
Baulichkeiten
- Gebäude, die den größeren Teil des Jahres (April bis Oktober)
durchgehend zu Wohnzwecken genutzt werden - bebaut, so kann
die Gesamtanlage nicht mehr als Kleingartenanlage angesehen
werden.
BGH, Urteil vom 24. Juli 2003 - III ZR 203/02 -LG Berlin
AG Pankow/Weißensee
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Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 24. Juli 2003 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Rinne und die Richter
Dr. Wurm, Streck, Schlick und Dörr
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der Zivilkammer 61
des Landgerichts Berlin vom 11. April 2002 im Kostenpunkt und
insoweit aufgehoben, als das Berufungsgericht zum Nachteil der
Beklagten entschieden hat.
Die Sache wird im Umfang der Aufhebung zur neuen Verhandlung
und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsrechtszu-
ges, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand
Am 22. September 1986 schloß die Beklagte mit dem Kreisverband
P. des Verbands der Kleingärtner, Siedler und Kleintierzüchter (VKSK)
einen "Kleingarten-Nutzungsvertrag" über die Parzelle Nr. 83 der aus 258 Par-
zellen bestehenden Anlage "F. ". Auf dem Pachtgrundstück befindet sich
eine von der Beklagten zu Wohnzwecken genutzte Baulichkeit, die, wie dem
von der Beklagten zu den Akten gereichten Schreiben des Bezirksamts P.
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von Berlin vom 18. Januar 1999 zu entnehmen ist, als Eigenheim im Sinne des
Sachenrechtsbereinigungsgesetzes anzusehen ist.
Das Pachtgelände steht im Eigentum des klagenden Landes. Dieses ist
in die zwischen den Pächtern und dem VKSK-Kreisverband P. bestehen-
den Verträge eingetreten, dessen Rechtsfähigkeit mangels Registrierung nach
den Bestimmungen des Vereinigungsgesetzes der DDR erloschen ist und der
seine Tätigkeit eingestellt hat.
Der Kläger verlangt von der Beklagten Zahlung von Wohnlaubenentgelt
und (anteilige) Erstattung von öffentlich-rechtlichen Lasten für die Jahre 1995
und 1996. Das Amtsgericht hat dem Kläger den Anspruch auf Zahlung anteili-
ger öffentlich-rechtlicher Lasten zugebilligt und die weitergehende Klage ab-
gewiesen. Auf die Rechtsmittel beider Parteien hat das Landgericht unter Zu-
rückweisung der Anschlußberufung der Beklagten auch der Klage auf Zahlung
von Wohnlaubenentgelt bis auf einen Teil der geltend gemachten Zinsen statt-
gegeben.
Mit der - vom Berufungsgericht zugelassenen - Revision verfolgt die Be-
klagte ihren Antrag auf vollständige Abweisung der Klage weiter.
Entscheidungsgründe
Die Revision führt zur Aufhebung des Berufungsurteils, soweit das Be-
rufungsgericht zum Nachteil der Beklagten entschieden hat, und zur Zurück-
verweisung der Sache an das Berufungsgericht.
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I.
Nach Auffassung des Berufungsgerichts steht dem Kläger gegen die
Beklagte ein Anspruch auf (anteilige) Erstattung der öffentlich-rechtlichen
Lasten nach § 5 Abs. 5 Satz 1 BKleingG und ein Anspruch auf Wohnlauben-
entgelt nach § 20a Nr. 8 Satz 2 BKleingG zu, weil die Anlage "F. ", bezo-
gen auf den Stichtag 3. Oktober 1990, als Kleingartenanlage einzustufen sei
und deshalb dem Anwendungsbereich des Bundeskleingartengesetzes unter-
falle.
Dies wird von den tatrichterlichen Feststellungen nicht getragen.
1.
Nicht zu beanstanden ist allerdings der Ausgangspunkt des Berufungs-
gerichts, wonach die Anlage "F. " dann als Kleingartenanlage und die in
dieser Anlage befindliche Parzelle der Beklagten als Kleingarten zu behandeln
ist, wenn zum Stichtag 3. Oktober 1990 in der Gesamtanlage die kleingärtneri-
sche Nutzung vorherrschend war.
a) Nach § 312 Abs. 1 des Zivilgesetzbuchs der DDR (ZGB) konnten
land- und forstwirtschaftlich nicht genutzte Bodenflächen Bürgern zum Zwecke
der kleingärtnerischen Nutzung, Erholung und Freizeitgestaltung überlassen
werden. Hauptformen dieser Bodennutzung waren Wochenendhäuser und Ga-
ragen, Kleingärten außerhalb des VKSK sowie Kleingärten, Mietergärten und
Wochenendsiedlergärten im VKSK. Nutzungsverhältnisse nach den §§ 312 bis
315 ZGB, zu denen auch vor dem Inkrafttreten des Zivilgesetzbuchs am 1. Ja-
nuar 1976 abgeschlossene Pachtverträge über die Nutzung von Grundstücken
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für Erholungszwecke gehörten (vgl. § 2 Abs. 2 Satz 1 EGZGB, Art. 232 § 4
Abs. 4 EGBGB), sind, soweit sie eine kleingärtnerische Flächennutzung be-
treffen, mit Wirkung vom 3. Oktober 1990 in Kleingartenpachtverhältnisse nach
Maßgabe des Bundeskleingartengesetzes übergeleitet worden (§ 20a Nr. 1
BKleingG). Bezüglich der sonstigen zu Erholungszwecken genutzten Bodenflä-
chen galten zunächst die §§ 312 bis 315 ZGB weiter (Art. 232 § 4 Abs. 1
EGBGB). Mit Inkrafttreten des Schuldrechtsanpassungsgesetzes zum 1. Janu-
ar 1995 sind diese Rechtsverhältnisse in Miet- und Pachtverhältnisse nach
dem Bürgerlichen Gesetzbuch umgewandelt worden (§ 6 Abs. 1 i.V.m. § 1
Abs. 1 Nr. 1 SchuldRAnpG).
aa) Maßgebend dafür, ob ein Nutzungsverhältnis nach den Vorschriften
des Bundeskleingartengesetzes oder den allgemeinen Bestimmungen des
Miet- und Pachtrechts, modifiziert durch die Regelungen des Schuldrechtsan-
passungsgesetzes, zu beurteilen ist, ist die bei Wirksamwerden des Beitritts
am 3. Oktober 1990 tatsächlich ausgeübte Art der Nutzung (Senatsurteile vom
6. März 2003 - III ZR 170/02 - VIZ 2003, 298, zur Veröffentlichung in BGHZ
vorgesehen, und vom 16. Dezember 1999 - III ZR 89/99 - WM 2000, 779, 782;
vgl. auch Senatsurteil BGHZ 139, 235, 238 ff). Demgegenüber tritt die Ver-
tragssituation in den Hintergrund. Anders als nach dem Recht der Bundesre-
publik war nach dem Recht der ehemaligen DDR die Unterscheidung zwischen
kleingärtnerischer und sonstiger, Freizeitzwecken dienender Bodennutzung
von untergeordneter Bedeutung. Hinzu kommt, daß in der Lebenswirklichkeit
der DDR die Bodennutzung im wesentlichen auf staatlicher Lenkung beruhte,
wobei auf die von den beteiligten Nutzern und Grundstückseigentümern ver-
einbarte Vertragsgestaltung bzw. die zivilrechtliche Lage weniger Rücksicht
genommen wurde (Senatsurteil vom 16. Dezember 1999 aaO). Aufgrund des-
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sen kommt - wovon ersichtlich auch das Berufungsgericht ausgegangen ist -
dem Umstand, daß der zwischen dem VKSK-Kreisverband und der Beklagten
im September 1986 abgeschlossene Pachtvertrag ausdrücklich als Kleingar-
ten-Nutzungsvertrag bezeichnet und als Vertragszweck die kleingärtnerische
Bodennutzung nach Maßgabe der Kleingartenordnung angegeben worden ist,
nur eine indizielle Bedeutung zu, die die Prüfung der am 3. Oktober 1990 herr-
schenden tatsächlichen Nutzung nicht entbehrlich macht.
bb) In Fällen, in denen - wie hier - zu DDR-Zeiten der Nutzer sein Nut-
zungsrecht nicht unmittelbar vom Eigentümer oder Rechtsträger des Grund-
stücks, sondern von einem Hauptnutzer - also im Regelfalle von einem VKSK-
Kreisverband - ableitete, ist auf den Charakter der gesamten Anlage, nicht auf
den einzelner Parzellen abzustellen. Das ist schon deshalb notwendig, weil der
sich auf die Anlage insgesamt beziehende Hauptnutzungsvertrag nur einheit-
lich entweder den Regelungen des Bundeskleingartengesetzes oder denen der
Schuldrechtsanpassung unterworfen sein kann und auch für die Rechtsverhält-
nisse des Zwischenpächters zu den Endpächtern nicht teilweise andere Pacht-
regeln maßgeblich sein können als diejenigen, die für das Nutzungsverhältnis
des Zwischenpächters zum Eigentümer gelten (vgl. Senatsurteil vom 16. De-
zember 1999 aaO S. 782 f).
Soweit das Berufungsgericht hinsichtlich der Anwendbarkeit dieser
Grundsätze Zweifel angemeldet hat, weil vorliegend pachtvertragliche Bezie-
hungen infolge des Wegfalls des VKSK-Kreisverbands nur (noch) zwischen
dem klagenden Land als dem Grundstückseigentümer und den derzeitigen
Nutzern der einzelnen Parzellen bestehen, sind diese unbegründet.
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Dem Senat ist aus einer Reihe von Rechtsstreitigkeiten, die über die
Anwendbarkeit des Bundeskleingartengesetzes auf ehemalige Erholungs-
grundstücke im Sinne der §§ 312 ff ZGB geführt worden sind, bekannt, daß
viele Gliederungen des VKSK - wie hier - darauf verzichteten, sich ihre
Rechtsfähigkeit durch eine Registrierung nach Maßgabe der Bestimmungen
des Vereinigungsgesetzes der DDR vom 21. Februar 1990 (GBl. I S. 75) zu
erhalten, und ihre Tätigkeit einstellten. Nicht selten bildeten sich hier parallel
zu den in Auflösung befindlichen VKSK-Gliederungen Ortsvereine des Ver-
bands der Garten- und Siedlerfreunde, die im Einvernehmen aller Beteiligten
die Rolle des Zwischenpächters übernahmen (vgl. hierzu Mainczyk, BKleingG,
8. Aufl., § 20a Rn. 18 ff, insbesondere Rn. 19a; Stang, BKleingG, 2. Aufl.,
§ 20a Rn. 28).
Soweit dies - wie vorliegend - nicht der Fall war, wurden die Pachtbezie-
hungen der einzelnen Nutzer unter Wegfall des Zwischenpächters unmittelbar
mit dem Eigentümer fortgesetzt.
Angesichts des Umstands, daß zum Stichtag 3. Oktober 1990 das recht-
liche Schicksal bestehender Zwischenpachtverträge vielfach ungeklärt und die
weitere Entwicklung noch offen war, darf aus Gründen der Rechtssicherheit
und Rechtsklarheit die Frage der Anwendbarkeit des Bundeskleingartengeset-
zes auf das einzelne Nutzungsverhältnis nicht vom Fortbestand des Haupt-
pachtvertrags abhängig gemacht werden. Im Ergebnis bedeutet das, daß im-
mer dann, wenn zu DDR-Zeiten die Nutzung von Grundstücken zu Erholungs-
zwecken im VKSK erfolgte, für alle innerhalb einer Anlage befindlichen Par-
zellen dieselben pachtrechtlichen Vorschriften gelten, und zwar ohne Rücksicht
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darauf, ob und mit welcher Rechtspersönlichkeit ein VKSK-Hauptnutzungsver-
trag fortgesetzt wurde.
b) Die von der Beklagten genutzte Parzelle ist auch nicht deshalb vom
Anwendungsbereich des Bundeskleingartengesetzes ausgenommen, weil sich
auf ihr eine im Eigentum der Beklagten stehende Baulichkeit befindet, die zu
Wohnzwecken genutzt wird. Wie der Senat mit Urteil vom 13. Februar 2003
(III ZR 176/02 - ZOV 2003, 167 f) entschieden hat, handelt es sich bei einer
derartigen Parzelle nicht um einen Wohnungsgarten im Sinne des § 1 Abs. 2
Nr. 2 BKleingG.
2.
Das Berufungsgericht hat seine Auffassung, wonach es sich bei der An-
lage "F. " nach ihrem äußeren Erscheinungsbild um eine Kleingartenan-
lage im Sinne des § 1 Abs. 1 BKleingG handelt, wie folgt begründet: Nach ei-
ner von dem Kläger erstellten Bestandsaufnahme, deren tatsächlicher Inhalt
von der Beklagten nicht bestritten werde, seien im August/September 2000
80 v.H. der vorhandenen Parzellen kleingärtnerisch genutzt worden (Vorhan-
densein von mindestens drei Obstbäumen). Davon, daß der Umfang der klein-
gärtnerischen Nutzung am 3. Oktober 1990 geringer gewesen sei, könne nicht
ausgegangen werden. Derartiges hätte die Beklagte nicht behauptet; dagegen
spreche auch, daß die Nutzer der Anlage "F. " bei ihrer Teilnahme an
Erntewettbewerben im Jahre 1988 gezeigt hätten, daß sie in erheblichem Um-
fang Obst und Gemüse ernteten, wobei sie im Vergleich mit anderen Anlagen
ein überdurchschnittliches Ernteergebnis erzielt hätten.
Aufgrund dieser Umstände stehe fest, daß in der Anlage "F. " am
3. Oktober 1990 die kleingärtnerische Nutzung vorherrschend gewesen sei.
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Daß die in der Anlage befindlichen Baulichkeiten teilweise zum Dauerwohnen
genutzt wurden und werden sowie die in § 3 Abs. 2 BKleingG vorgegebene
Größe für Gartenlauben nicht unerheblich überschreiten, sei ohne Belang. Wie
die Übergangsregelungen des § 20a Nr. 7 und 8 BKleingG zeigten, spielten
derartige - bestandsgeschützte - (Wohn-)Nutzungen und Laubengrößen für die
Qualifizierung einer Anlage keine Rolle. Auch werde die Anwendbarkeit des
Bundeskleingartengesetzes durch das Sachenrechtsbereinigungsgesetz nicht
verdrängt.
Diese Ausführungen sind, wie die Revision zu Recht rügt, nicht frei von
Rechtsfehlern.
a) Nach § 20a Nr. 7 Satz 1 BKleingG können vor dem Wirksamwerden
des Beitritts rechtmäßig errichtete Gartenlauben, die die in § 3 Abs. 2
BKleingG vorgegebene Größe überschreiten, oder andere der kleingärtneri-
schen Nutzung dienende bauliche Anlagen unverändert genutzt werden. Ge-
mäß § 20a Nr. 8 Satz 1 BKleingG bleibt eine vor dem Wirksamwerden des
Beitritts bestehende Befugnis des Kleingärtners, seine Laube dauernd zu
Wohnzwecken zu nutzen, unberührt, soweit andere Vorschriften der Wohnnut-
zung nicht entgegenstehen.
Diese Überleitungsvorschriften, die dem Pächter der Kleingartenparzelle
Bestandsschutz gewähren, zeigen, wie das Berufungsgericht im Ansatz richtig
erkannt hat, daß das Vorhandensein derartiger Baulichkeiten in einer Anlage
der Anwendbarkeit des Bundeskleingartengesetzes nicht entgegensteht, son-
dern diese voraussetzt. Danach hindert eine "altrechtliche", mit Bestandsschutz
versehene Wohnnutzung nicht die Einstufung des Grundstücks als Kleingar-
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tenland. Das gilt selbst dann noch, wenn die Wohnnutzung überwiegt (Senats-
urteil vom 13. Februar 2003 aaO S. 168 m.w.N.). Wenn und soweit sich die zu
Wohnzwecken genutzte Baulichkeit darüber hinaus als Eigenheim im Sinne
des DDR-Rechts (vgl. § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchst. e SachenRBerG) dar-
stellt, genießt der Nutzer außerdem den weitergehenden Schutz des Sachen-
rechtsbereinigungsgesetzes. Dies ist auch nicht deshalb anders zu beurteilen,
weil das betreffende Grundstück nach Durchführung der Sachenrechtsbereini-
gung (Verkauf des Grundstücks an den Eigentümer des Eigenheims, Bestel-
lung eines Erbbaurechts) nicht mehr dem Anwendungsbereich des Bundes-
kleingartengesetzes unterfällt - Wesensmerkmal des Kleingartens ist, wie sich
§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BKleingG (Eigentümergärten) entnehmen läßt, die Nutzung
fremden Landes (BVerwG NVwZ 1984, 581; Mainczyk aaO § 1 Rn. 26; Stang
aaO § 1 Rn. 23) - und so die Gefahr einer "Zerstückelung der Kleingartenanla-
ge" besteht (Senatsurteil BGHZ 139, 235, 237 ff, insbesondere 240 f; Stang
aaO § 20a Rn. 44).
Der Umstand, daß sogar das Vorhandensein von Eigenheimen im Sinne
des DDR-Rechts die Unterstellung einer Anlage unter das Bundeskleingarten-
gesetz nicht verbietet, bedeutet jedoch entgegen der Auffassung des Beru-
fungsgerichts nicht, daß bei der rechtlichen Einordnung einer Anlage ohne
Rücksicht auf die Beschaffenheit und die Art der Nutzung der auf den einzel-
nen Parzellen vorhandenen Baulichkeiten allein darauf abzustellen ist, ob auf
den einzelnen Parzellen am 3. Oktober 1990 in nennenswertem Umfang eine
kleingärtnerische Nutzung stattgefunden hat, und schon immer dann, wenn
dies - wie das Berufungsgericht angenommen hat (80 v.H.) - für den ganz
überwiegenden Teil der Parzellen zutrifft, eine Kleingartenanlage im Sinne des
§ 20a Nr. 1 i.V.m. § 1 Abs. 1 BKleingG vorliegt. Vielmehr sind bei der Einstu-
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fung einer Anlage die vorhandenen Baulichkeiten sowie Art und Umfang ihrer
Nutzung von vornherein in den Blick zu nehmen und bei der anzustellenden
Gesamtabwägung zu berücksichtigen.
b) Nach § 3 Abs. 2 BKleingG sind in Kleingärten Lauben in einfacher
Ausführung mit höchstens 24 m² Grundfläche einschließlich überdachtem Frei-
sitz zulässig; sie dürfen nach ihrer Beschaffenheit, insbesondere nach ihrer
Ausstattung und Einrichtung, nicht zum dauernden Wohnen geeignet sein.
Mit dieser Regelung soll vor allem sichergestellt werden, daß Charakter
und Eigenart von Kleingartenanlagen erhalten bleiben; insbesondere soll ver-
hindert werden, daß sich Kleingartenanlagen zu Wochenendhaus- oder Feri-
enhausgebieten entwickeln (BT-Drucks. 9/1900 S. 13). Die nach § 3 Abs. 2
BKleingG zulässigen Lauben haben danach nur eine der gärtnerischen Nut-
zung des Grundstücks dienende Hilfsfunktion. Sie dienen der Aufbewahrung
von Geräten für die Gartenbearbeitung und von Gartenerzeugnissen sowie
kurzfristigen Aufenthalten des Kleingärtners und seiner Familie aus Anlaß von
Arbeiten oder der Freizeiterholung im Garten. Mag dabei auch das gelegentli-
che behelfsmäßige Übernachten in der Laube noch nicht im Widerspruch zur
kleingärtnerischen Nutzung stehen, so darf die Laube jedenfalls nicht eine
Größe und eine Ausstattung haben, die zu einer regelmäßigen Wohnnutzung,
etwa an den Wochenenden, einladen (vgl. BVerwG NJW 1984, 1576).
Da das Gesetz schon die Schaffung der Voraussetzungen für ein dau-
erndes Wohnen unterbinden will, sind insbesondere die Herstellung und Un-
terhaltung entsprechender Ver- und Entsorgungsanlagen und -einrichtungen
(Anschluß an das Elektrizitäts-, Gas- und Fernwärmenetz; Abwasserbeseiti-
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gungsanlagen; Telefonanschluß etc.) und das Anbringen ortsfester Heizvor-
richtungen (Kamin, Schornstein) nicht erlaubt (Mainczyk aaO § 3 Rn. 9 ff;
Stang aaO § 3 Rn. 17).
Ein im Rahmen der Novellierung des Bundeskleingartengesetzes im fe-
derführenden Bundestagsausschuß für Raumordnung, Bauwesen und Städte-
bau gestellter Antrag der SPD-Fraktion, diese strengen Anforderungen zu lok-
kern und dem Kleingärtner den Anschluß an die Elektrizitäts-, Wasser- und
Abwasserversorgung ausdrücklich zu gestatten, wurde von der Ausschußmehr-
heit aus verfassungsrechtlichen und sozialpolitischen Gründen abgelehnt (BT-
Drucks. 12/6782 S. 8; s. dazu auch Mainczyk aaO Einleitung Rn. 53 f).
c) Daraus wird deutlich, daß ein mit den notwendigen Versorgungsein-
richtungen ausgestattetes und zur Deckung des Wohnbedarfs einer Familie
geeignetes Eigenheim im Sinne des DDR-Rechts bzw. des Sachenrechtsberei-
nigungsgesetzes, mag es auch hinsichtlich Bauart und Bauausführung nicht
den in den alten Bundesländern bei Ein- und Zweifamilienhäusern üblichen
Wohnstandards entsprechen, innerhalb einer Kleingartenanlage einen Fremd-
körper darstellt. Zwar hindert vor dem Hintergrund, daß in der Rechtswirklich-
keit der DDR im Zeitpunkt des Beitritts nach den Maßstäben des Bundesklein-
gartengesetzes "idealtypische" Kleingartenanlagen kaum anzutreffen waren
und der Gesetzgeber durch die Einfügung des § 20a Nr. 7 und 8 BKleingG zu
erkennen gegeben hat, daß derartige Abweichungen von dem idealtypischen
Erscheinungsbild bis zu einem gewissen Grad hinzunehmen sind, auch das
Vorhandensein mehrerer solcher Eigenheime nicht die Einstufung einer Ge-
samtanlage als Kleingartenanlage. Die Überleitungsvorschriften des § 20a
Nr. 7 und 8 BKleingG rechtfertigen es aber nicht, bei der Qualifizierung einer
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Anlage die dem § 3 Abs. 2 BKleingG zugrundeliegenden Wertungen des Ge-
setzgebers völlig auszublenden. Daher können derartige Eigenheime jedenfalls
dann, wenn sie nicht mehr nur vereinzelt, sondern gehäuft auftreten, den Ge-
samtcharakter der Anlage so stark beeinflussen, daß die ansonsten auf den
Parzellen noch anzutreffende kleingärtnerische Grundstücksnutzung (Erzeu-
gung von Obst, Gemüse und anderen Früchten) nicht mehr anlageprägend in
Erscheinung tritt.
Dies hat das Berufungsgericht bei seiner rechtlichen Würdigung ver-
kannt.
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II.
Das Berufungsurteil ist aufzuheben. Eine abschließende sachliche Ent-
scheidung des Senats (§ 563 Abs. 3 ZPO) kommt nicht in Betracht, da das Be-
rufungsgericht keine Feststellungen zur Beschaffenheit und Nutzungsart der
auf der Anlage "F. " am 3. Oktober 1990 vorhandenen Baulichkeiten
getroffen hat. Das ist nachzuholen.
1.
Für die neue Verhandlung und Entscheidung weist der Senat auf fol-
gendes hin:
a) Die Beantwortung der Frage, ob land- und forstwirtschaftliche Boden-
flächen, die Bürgern der DDR von einer Gliederung des VKSK zum Zwecke der
kleingärtnerischen Nutzung, Erholung und Freizeitgestaltung nach Maßgabe
der §§ 312 ff ZGB zur Verfügung gestellt wurden, nach Herstellung der deut-
schen Einheit aufgrund der am 3. Oktober 1990 herrschenden Nutzung den
Bestimmungen des Bundeskleingartengesetzes oder den Regeln der Schuld-
rechtsanpassung unterliegen, erfordert eine umfassende Würdigung des Ge-
samtcharakters der Anlage, die in erster Linie Sache des Tatrichters ist. Des-
sen Einschätzung unterliegt nur eingeschränkt der revisionsgerichtlichen
Nachprüfung. Dabei geht es insbesondere nicht an, ihm bezüglich einzelner
Nutzungselemente feste Bewertungsmaßstäbe vorzugeben, anhand derer sich
sozusagen mathematisch exakt die Qualifizierung der Anlage vornehmen läßt.
Ungeachtet dessen bleibt festzuhalten, daß insbesondere zum Dauer-
wohnen geeignete und der Sachenrechtsbereinigung unterliegende Eigenhei-
me im Sinne des DDR-Rechts der kleingärtnerischen Bodennutzung in so gra-
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vierender Weise widersprechen, daß mit derartigen Eigenheimen bebaute Par-
zellen bei der Bewertung der Anlage als nicht (mehr) kleingärtnerisch genutzte
Flächen zu veranschlagen sind, und zwar ohne Rücksicht darauf, ob und in
welchem Umfang auf diesen Parzellen noch Obst, Gemüse und sonstige
Früchte erzeugt werden. Gleiches hat für solche Parzellen zu gelten, auf denen
etwa ein mit allen Versorgungseinrichtungen versehenes und im übrigen nach
den Maßstäben des Rechts der DDR die bautechnischen Anforderungen für
eine Wohnnutzung erfüllendes Gebäude errichtet worden ist, das nur deshalb
nicht zur Benutzung auch in den Wintermonaten geeignet ist, weil es nicht ge-
heizt werden kann (vgl. BGH, Urteil vom 30. April 2003 - V ZR 361/02 - zur
Veröffentlichung bestimmt). Ein derartiges Grundstück steht ebenfalls zur
kleingärtnerischen Bodennutzung in erheblichem Widerspruch. Daran ändert
auch der Umstand nichts, daß eine Sachenrechtsbereinigung nicht stattfindet
und das Gebäude nicht den besonderen Bestandsschutz des § 20a Nr. 8
BKleingG unterliegt, sondern nur den geringeren Bestandsschutz des § 20a
Nr. 7 BKleingG genießen dürfte und deshalb dieser Widerspruch nicht so klar
zutage tritt wie bei Eigenheimen im Sinne des DDR-Rechts.
b) Hieraus ergibt sich vorliegend:
aa) Nach dem Vorbringen des Klägers soll es 1988 in der Anlage
"F. " 89 "Dauerbewohner" (dies entspricht 34 v.H. der Nutzer insgesamt)
gegeben haben, wobei mindestens 45 Dauerbewohnern Ansprüche nach dem
Sachenrechtsbereinigungsgesetz zustehen. Nach dem Vortrag der Beklagten
sollen weitere 43 v.H. der Nutzer ihre Grundstücke durchgehend den überwie-
genden Teil des Jahres (April bis Oktober) als Wohnung nutzen; nochmals
weitere 23 v.H. der Nutzer sollen sich immerhin an den Wochenenden in ihren
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Baulichkeiten aufhalten. Dabei sollten lediglich 38 v.H. der Befragten die von
ihnen genutzten Baulichkeiten als Laube und (noch) nicht als Haus eingestuft
haben, wobei nur 3 der befragten Laubenbesitzer angegeben haben, daß die
Laube die Größe von 24 m² nicht überschreite.
bb) Geht man von dem Vorbringen der Beklagten aus, mit dem sich das
Berufungsgericht nicht auseinandergesetzt hat, so kann die Anlage "F. "
schon deshalb nicht mehr als Kleingartenanlage angesehen werden, weil sich
auf mehr als 50 v.H. der Parzellen massive Bauwerke befinden - bzw. sich
schon zum Stichtag 3. Oktober 1990 befunden haben -, die von ihren Nutzern
ganzjährig oder durchgehend mehr als 6 Monate jährlich zu Wohnzwecken ge-
nutzt werden bzw. wurden.
2.
Das Berufungsgericht wird sich gegebenenfalls mit den weiteren Rügen
der Revision zu befassen haben, auf die näher einzugehen für den Senat nach
dem derzeitigen Verfahrensstand kein Anlaß besteht.
Dies gilt auch, soweit die Revision geltend macht, der Kläger könne
selbst bei Anwendbarkeit des Bundeskleingartengesetzes kein Wohnlauben-
entgelt nach § 20a Nr. 8 Satz 2 BKleingG verlangen. Es bleibt jedoch festzu-
halten, daß im Ansatz keine Bedenken dagegen bestehen, dem Nutzer einer
Kleingartenparzelle ein nach den vom V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs
entwickelten Grundsätzen zu bemessendes Wohnlaubenentgelt auch dann
auf-
- 18 -
zuerlegen, wenn die auf seiner Parzelle befindliche und dauernd zu
Wohnzwekken genutzte Baulichkeit der Sachenrechtsbereinigung unterliegt
(Senatsurteil vom 13. Februar 2003 aaO S. 168).
Rinne
Wurm
Streck
Schlick
Dörr