Urteil des BGH vom 28.12.2007
BGH: mietvertrag, vermieter, reduktion, wohnung, einfluss, hauptsache, wohnraummiete, vergleich, zustand, mietrecht
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Gericht:
OLG Frankfurt 2.
Zivilsenat
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
2 U 200/07
Dokumenttyp:
Beschluss
Quelle:
Normen:
§ 241 Abs 2 BGB, § 307 BGB, §
535 BGB, § 558 Abs 1 BGB, §
9 AGBG
(Wohnraummiete: Mietzuschlag bei Unwirksamkeit einer
Schönheitsreparaturklausel)
Leitsatz
Der Vermieter ist grundsätzlich berechtigt, infolge der Unwirksamkeit einer
Schönheitsreparaturklausel einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete von dem
Mieter zu verlangen.
Tenor
Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Beklagte 75%, die Klägerin 25% zu
tragen.
Gründe
Die Klägerin ist Eigentümerin des mit einem Mehrfamilienhaus bebauten
Grundstückes in der … straße .. in O1. Zwischen der Beklagten und einer
Erbengemeinschaft Dr. A-Erben, deren Rechtsnachfolgerin die Klägerin ist, wurde
am 26.05.1987 ein Mietvertrag über im 3. Obergeschoss des vorbezeichneten
Hauses gelegene Räume geschlossen. In § 7 Abs. 6 des Mietvertrages wurde
geregelt, dass der Mieter auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen in den
Küchen und Bädern alle drei Jahre, in den übrigen Räume alle fünf Jahre
fachmännisch durchführen zu lassen habe, erstmals bis zum Ende des zweiten
Mietmonats.
Die in dem Mietvertrag ursprünglich vereinbarte Nettomiete von 370,-- DM wurde
zum 01. August 1995 einverständlich auf 440,-- DM, die entspricht einem Betrag
von 224,97 EUR erhöht.
Mit Mieterhöhungsbegehren vom 08. Januar 2007 hat die Klägerin die Zustimmung
zu einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ersucht. Dieses
Mieterhöhungsverlangen bestand aus zwei selbständigen Elementen, zum einen
bezog sich die Mieterhöhung auf die Kriterien des Mietspiegels der Stadt O1 am
Main von 2006, zum anderen wurde in dem Schreiben auf die neue
Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Wirksamkeit von
Schönheitsreparaturklauseln verwiesen.
In Umsetzung dieser Rechtsprechung gehen beide Parteien davon aus, dass die
vorerwähnte Klausel des Mietvertrages über die Schönheitsreparaturen unwirksam
ist. Im Hinblick darauf forderte die Klägerin in ihrem Mieterhöhungsverlangen einen
Zuschlag von 0,70 EUR pro Quadratmeter für die Durchführung von
Schönheitsreparaturen unter Hinweis auf § 28 Abs. 4 Satz 1 der zweiten
Berechnungsverordnung.
Nachdem die Beklagte mit ihrem Schreiben vom 01.03.2007 einer Erhöhung der
Nettomiete auf 228,23 EUR zugestimmt hat, aber einen Zuschlag für die
Schönheitsreparaturen abgelehnt hat, hat die Klägerin mit ihrer Klage einen
Zuschlag in Höhe von 40,04 EUR monatlich zur ortsüblichen Vergleichsmiete für
Schönheitsreparaturen geltend gemacht.
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Mit Urteil des Amtsgerichts Frankfurt vom 26.09.2007 hat das Amtsgericht der
Klage stattgegeben und die Beklagte verurteilt, der Erhöhung der Nettomiete für
die von ihr angemietete Zweizimmerwohnung von 228,23 EUR auf 268,27 EUR ab
dem 01.04.2007 zuzustimmen.
Mit ihrer Berufung wendet sich die Beklagte gegen dieses Urteil und macht
geltend, dass es der Klägerin als Verwenderin der Allgemeinen
Geschäftsbedingungen verwehrt sei, sich auf die Unwirksamkeit der Klausel über
die Schönheitsreparaturen zu berufen.
Sie selbst habe die Nachteile zu tragen, die durch die Unwirksamkeit der Klausel
entstehen würden, da dies gerade dem Sanktionscharakter des § 9 AGBG und
dem Verbot der geltungserhaltenden Reduktion entsprechen würde. Zudem
könnten für die Mieterhöhung nicht die pauschalen Kostenansätze für
Schönheitsreparaturen gemäß § 28 Abs. 2 der zweiten Berechnungsverordnung
herangezogen werden, denn in diesem Fall würde die ortsübliche Vergleichsmiete
zu einem Element der Kostenmiete und damit zu einem festen Pauschalbetrag
führen, was aber unzulässig sei.
In der mündlichen Verhandlung vor dem Senat am 28. November 2007 haben sich
die Parteien in der Hauptsache verglichen und die Kostenentscheidung dem
Gericht nach § 91 a ZPO überlassen.
Der Rechtsstreit ist im zweiten Rechtszug in der Hauptsache durch den zwischen
den Parteien geschlossenen Vergleich nunmehr erledigt. Die Parteien haben sich
nur über den hauptsächlichen Verfahrensgegenstand verglichen, die
Kostentragungspflicht dagegen mit der in Ziffer 3. des Vergleichs enthaltenen
sogenannten „negativen Kostenregelung“ (vgl. hierzu Zöller/Herget, ZPO, 26.
Aufl., § 98, Rdnr. 3 m. w. N.) zulässigerweise der Entscheidung des Gerichtes
unterstellt.
Nach der Regelung des § 91 a ZPO ist über die Kosten unter Berücksichtigung des
bisherigen Sach- und Streitstandes nach billigem Ermessen zu befinden, wobei in
erster Linie maßgeblich die nach dem bisherigen Sach- und Streitstand zu
beurteilende Erfolgsaussicht von Angriffs- und Verteidigungsvorbringen ist, ohne
die über den Vergleich streitig zu entscheiden gewesen wäre. Gleichzeitig sind
aber in die Ermessensentscheidung nach § 91 a ZPO auch die allgemeinen
Grundsätze des Kostenrechtes einzustellen und der Inhalt des Vergleiches, wobei
der Umfang des gegenseitigen Nachgebens bei der Ausübung des gerichtlichen
Ermessens mit zu berücksichtigen ist (Baumbach/Hartmann, ZPO, 66. Aufl., § 98,
Rdnr. 37).
Unter Zugrundelegung dieser Grundsätze erscheint es billig und gerechtfertigt, der
Beklagten 75% der Kosten des Rechtsstreits aufzuerlegen und der Klägerin 25%.
Das Amtsgericht hat in dem angefochtenen Urteil zu Recht dem Grunde nach das
Mieterhöhungsbegehren der Klägerin für gerechtfertigt erklärt, da die Klägerin
gemäß § 558 Abs. 1 BGB einen Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der
Nettomiete um einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete infolge der
Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel hat.
Die Klägerin ist nämlich berechtigt, auf der Grundlage des Rücksichtnahmegebotes
gemäß § 241 Abs. 2 BGB infolge der Unwirksamkeit der
Schönheitsreparaturklausel in dem Mietvertrag einen Zuschlag zur ortsüblichen
Vergleichsmiete von der Beklagten als Mieterin zu verlangen.
Dies erfolgt daraus, dass entgegen dem gesetzlichen Leitbild des § 535 BGB,
nachdem der Vermieter dem Mieter die gemietete Wohnung in einem zum
vertragsmäßigen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während
der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten hat, regelmäßig in Mietverträgen die
an sich dem Vermieter obliegende Pflicht zur Durchführung der
Schönheitsreparaturen auf die Mieter übertragen wurde. Durch diese Übertragung
der Schönheitsreparaturenpflicht auf den Mieter hat sich aber nach der ständigen
Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs der Charakter der Erhaltungspflicht nicht
geändert, vielmehr wurde auf den Mieter durch die entsprechende Klausel eine
Haupflicht des Mietvertrages übertragen (BGH NJW 1977, 36). Durch die
Übertragung dieser Hauptpflicht auf den Mieter, die auch in § 7 Abs. 6 des
Mietvertrages zwischen den Parteien vorgenommen wurde, ist deutlich zum
Ausdruck gebracht worden, dass der Umfang und die Durchführung der
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Ausdruck gebracht worden, dass der Umfang und die Durchführung der
Schönheitsreparaturen bei der Kalkulation des Mietpreises als mieterhöhender
Faktor nicht berücksichtigt wurde, da die Klägerin durch die entsprechende Klausel
in dem Mietvertrag gerade insoweit von ihrer Erhaltungspflicht befreit wurde.
Diese Regelung in dem zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrag
entsprach der in O1 ständig geübten Vermietungspraxis, die die Pflicht zur
Durchführung von Schönheitsreparaturen, die von Gesetzes wegen der
Vermieterseite auferlegt ist, auf den Mieter abwälzte. Entsprechend dieser
praktischen Übung enthält der Mietspiegel für die Stadt O1 für das Jahr 2006 im
Gegensatz zu früheren Regelungen keine Aussage mehr darüber, ob ihm
überwiegend solche Mietverträge zugrunde liegen, in denen die Pflicht zur
Ausführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter abgewälzt wird oder ob dies
nicht der Fall ist. Nach der ständig geübten Vermietungspraxis und den
Darlegungen der Parteien ist aber davon auszugehen, dass der zur Mieterhöhung
herangezogene Mietspiegel nicht davon ausgeht, dass der Vermieter die
Schönheitsreparaturen zu tragen hat, sondern vielmehr aufgrund vertraglicher
Absprachen der Mieter (LG Frankfurt NZM 2003, 974).
Die ursprünglich zwischen den Parteien gewählte individuelle Vertragsgestaltung
im Hinblick auf die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch die Beklagte
hatte deshalb erheblichen Einfluss auf die Festsetzung des Mietwertes für die
Wohnung. Die Regelung der Schönheitsreparaturen in der individuellen
Vertragsgestaltung ist ein Umstand, der erheblichen Einfluss auf den Mietwert
einer Wohnung hat. Infolgedessen ist er auch für eine gerechte Bestimmung des
Marktwertes wesentlich und daher, wie von dem Amtsgericht angenommen, bei
der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete heranzuziehen (LG Hamburg NZM
2002, 945). Die Klägerin, die unter Bezugnahme auf den Mietspiegel, der keine
Werte für die Schönheitsreparaturen enthält, die Zustimmung zu einer
Mieterhöhung von der Beklagten begehrt hat, war deshalb berechtigt, zu den
Werten des Mietspiegels einen Zuschlag für die Schönheitsreparaturen zu
verlangen (OLG Koblenz, NJW 1985, 333; OLG Karlsruhe, NZM 2007, 481).
Diese Berechtigung der Klägerin, grundsätzlich einen Zuschlag zur ortsüblichen
Vergleichsmiete von der Beklagten verlangen zu können, entfällt auch nicht
dadurch, dass die ursprünglich in dem Mietvertrag vorgesehene Klausel über die
Schönheitsreparaturen unwirksam ist. Soweit teilweise die Auffassung vertreten
wird, ein Zuschlag zur Miete könne deshalb nicht verlangt werden, weil dies dem
Strafcharakter des § 307 BGB zuwiderlaufen würde und zudem das Verbot der
geltungserhaltenden Reduktion unwirksamer Klauseln unterlaufen würde, vermag
der Senat dieser Auffassung nicht zu folgen.
Es besteht nämlich, worauf das Amtsgericht zu Recht abgestellt hat, kein
sachlicher Grund für eine Differenzierung dahingehend, ob die
Mietvertragsparteien von vornherein von einer Übertragung der
Schönheitsreparaturen auf den Mieter Abstand genommen haben, oder ob sich
nach Vertragsabschluss herausgestellt hat, dass wegen der Unwirksamkeit einer
Klausel im Formularmietvertrag der Mieter keine Schönheitsreparaturen leisten
muss. Es ist in beiden Fällen zu ermitteln, wie hoch die übliche Vergleichsmiete
unter den konkreten vertraglichen Umständen ist. Bei dieser Ermittlung wird aber
die Wertung des § 307 BGB nicht missachtet, da der Vermieter gerade nicht eine
Mieterhöhung für einen früheren Zeitraum verlangen kann, sondern sich die
Mieterhöhung nur auf die Zukunft ausrichtet. Es wird deshalb nachträglich nicht
eine zusätzliche Belastung des Mieters begründet, vielmehr wird durch das
Mieterhöhungsverlangen für die Zukunft eine dem entsprechendem
Leistungsaustausch ausgerichtete marktorientierte Miete verlangt. Unter diesem
Gesichtspunkt liegt auch kein Verstoß gegen das Verbot der geltungserhaltenden
Reduktion vor, denn die Klausel über die Durchführung der Schönheitsreparaturen
wird gerade bei der Entscheidung nicht aufrechterhalten, vielmehr wird die
ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt und somit ein angemessener Ausgleich
zwischen den Parteien hergestellt (OLG Karlsruhe, NZM 2007, a.a.O.).
Obwohl nach dem Vorgesagten grundsätzlich das Mieterhöhungsbegehren der
Klägerin gerechtfertigt war, erscheint es im Rahmen der Kostenverteilung nach §
91 a ZPO doch angemessen, ihr einen Teil der Kosten des Rechtsstreites
aufzuerlegen, weil die Mieterhöhung allein pauschal nach der Regelung des § 28
Abs. 4 Satz 2 der zweiten Berechnungsverordnung ermittelt wurde. Diese
Ermittlung des Erhöhungsbetrages ist aber problematisch, weil für die Berechnung
eines derartigen Zuschlags tatsächlich die Maßstäbe in dem konkreten
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eines derartigen Zuschlags tatsächlich die Maßstäbe in dem konkreten
Mietverhältnis der Parteien fehlen (Emmerich, Mietrecht, Handkommentar 9. Aufl.,
§ 558, Rdnr. 10). Es ist hier insbesondere zu berücksichtigen, dass zwischen den
Parteien ein sehr langfristiger Mietvertrag besteht und es bisher anscheinend noch
nie Streitigkeiten über Art und Umfang der von der Beklagten zu tätigenden
Schönheitsreparaturen gegeben hat. Wie die Beklagte eventuelle
Schönheitsreparaturen durchgeführt hat, ist nicht ersichtlich und von der Klägerin
nicht dargelegt. Angesichts dieser konkreten lang geübten Verhältnisse erscheint
es dem Senat deshalb zweifelhaft, ob hier tatsächlich der in § 28 Abs. 4 Satz 2 der
zweiten Berechnungsverordnung angesetzte Erhöhungssatz von 0,70 EUR
herangezogen werden kann, oder ob nicht, wie dies teilweise in der Literatur
vertreten wird, Abschläge vorzunehmen sind. So hat die Klägerin nicht dargelegt,
wie die Beklagte bei einem entsprechenden Bedarf früher die
Schönheitsreparaturen ausgeführt hat. Der Höhe des Anspruches wegen der
Schönheitsreparaturen bemisst sich aber regelmäßig danach, was die Beklagte als
Mieterin bei der Durchführung der erforderlichen Schönheitsreparaturen
tatsächlich aufgewendet hat, bzw. hätte aufwenden müssen. Diese Kosten liegen
aber erfahrungsgemäß regelmäßig unter den Kosten, die bei einer Renovierung
durch einen Fachhandwerker anfallen würden. Der Berechnungsverordnung liegen
aber ersichtlich gerade solche allgemein ermittelten Kosten zugrunde, so dass es
für den Senat gerade hier im Hinblick auf das langjährige Mietverhältnis zweifelhaft
erscheint, ob diese Kosten abstrakt berechnet werden können, zumal hier auch die
Wertung des Sanktionscharakters des § 307 BGB Einfluss nehmen kann
(Schmitt/Futterer/ Börstinghaus, Mietrecht, 9. Aufl., § 558 a, Rdnr. 53).
Nach alledem erscheint unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und
Streitstandes und des Vergleichsergebnisses dem Senat die in dem
Beschlusstenor festgesetzte Kostenquote angemessen und billig.
Der Gebührenstreitwert für das Berufungsverfahren wird gemäß den §§ 41 Abs. 5
Satz 1, 47 Abs. 1 GKG auf 480,48 EUR festgesetzt.
Es kann dahinstehen, ob eine Rechtsbeschwerde gegen eine Entscheidung des
Oberlandesgerichts in einem Verfahren nach § 91 a ZPO überhaupt statthaft ist,
da dieses Verfahren nicht der Klärung schwieriger Rechtsfragen grundsätzlicher Art
dient. Jedenfalls ist hier eine Zulassung der Rechtsbeschwerde mangels des
Vorliegens der Voraussetzungen des § 574 Abs. 3 Satz 1, Abs. 2 ZPO nicht
veranlasst.
Hinweis: Die Entscheidung wurde von den Dokumentationsstellen der hessischen Gerichte
ausgewählt und dokumentiert. Darüber hinaus ist eine ergänzende Dokumentation durch
die obersten Bundesgerichte erfolgt.