Urteil des BGH, Az. VIII ZR 146/03

BGH (betriebskosten, anlage, reinigung, mieter, entwässerung, miete, höhe, abrechnung, erhaltung, mietrecht)
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
VIII ZR 146/03
Verkündet am:
7. April 2004
P o t s c h ,
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
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Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren
gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis 3. März 2004 durch die Vorsit-
zende Richterin Dr. Deppert und die Richter Dr. Hübsch, Dr. Beyer, Wiechers
und Dr. Wolst
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der 9. Zivilkammer
des Landgerichts Bochum vom 1. April 2003 aufgehoben.
Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts
Bochum vom 12. November 2002 abgeändert.
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits als Gesamtschuld-
ner zu tragen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Kläger sind seit dem Jahre 1960 Mieter einer Wohnung im Hause der
Beklagten L. weg in B. . Das Mietobjekt war bis zum Jahre 1994
öffentlich gefördert, die Preisbindung ist mittlerweile abgelaufen. Die früher in
der Kostenmiete enthaltenen Betriebskosten wurden nachträglich aus der Ko-
stenmiete herausgerechnet und dann aufgrund einer Umstellungserklärung ge-
sondert auf die jeweiligen Mieter der Objekte umgelegt.
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Mit Schreiben vom 6. Februar 2002 rechnete die Beklagte die Betriebs-
kosten für das Jahr 2000 ab, wobei die Abrechnung mit einem Guthaben zu-
gunsten der Kläger in Höhe von 340,14 DM endete. In der Abrechnung waren
unter anderem auch anteilige Kosten für die turnusmäßige Reinigung der Dach-
rinnen in üblichen Zeitabständen enthalten, wobei davon ein Anteil von
60,83 DM = 31,10 € auf die Kläger entfiel. Mit der Klage verlangen die Kläger
die anteiligen Kosten für die Reinigung der Dachrinnen in Höhe von 31,10 € von
der Beklagten zurück.
Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben, das Landgericht hat die
vom Amtsgericht zugelassene Berufung der Beklagten hiergegen zurückgewie-
sen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte
ihr Ziel einer Klageabweisung weiter.
Entscheidungsgründe:
I.
Das Berufungsgericht hat zur Begründung ausgeführt:
Die Kläger könnten Rückzahlung der Reinigungskosten für die Dachrin-
nen in Höhe von 31,10 € verlangen, da es sich insoweit nicht um umlagefähige
Betriebskosten handele.
Die Reinigungskosten stellten nicht Kosten der Entwässerung im Sinne
der Nr. 3 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 Satz 2 II. BV dar. Die Reinigung falle an,
um ein Eindringen von Schmutz und Laub etc. aus den Dachrinnen in die Lei-
tungen und das Entwässerungssystem innerhalb des Mietobjekts und damit
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eine Verstopfung oder sonstige Schäden zu verhindern. Zudem solle ein ord-
nungsgemäßer Abfluß des aufgenommenen Wassers über die Entwässerungs-
leitungen gewährleistet werden. Insoweit diene die Säuberung also der
- vorbeugenden - Erhaltung dieser Funktion und damit der Verhinderung des
Eintritts von Schäden sowie dem vorbeugenden Schutz des Gebäudes. Damit
handele es sich aber um typische Wartungs- und Instandsetzungskosten. Die
Reinigungskosten der Dachrinnen unterfielen auch nicht Nummer 9 der Anlage
3 zu § 27 II. BV. Dachrinnen würden von den Mietern nicht gemeinsam selbst
benutzt.
Ob Kosten für wiederkehrende Reinigungen durch die Auffangklausel der
Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 II. BV erfaßt werde, könne offenbleiben, weil Nr. 17
nur solche Kosten betreffe, bei denen es sich uneingeschränkt um Betriebsko-
sten handele. Dies sei jedoch gerade nicht der Fall.
Die Beklagte könne sich auch nicht darauf berufen, daß die Kläger die
Kosten für die Reinigung der Dachrinne in der Vergangenheit akzeptiert hätten.
Die Wirksamkeit einer Umlage im Wege der stillschweigenden Vereinbarung
durch Nichtbeanstandung der abgerechneten Kosten scheitere schon daran,
daß die Kosten für wiederkehrende Reinigungen der Dachrinnen als Wartungs-
und - vorbeugende - Instandhaltungskosten anzusehen seien, die nicht als Be-
triebskosten im Sinne der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 Satz 2 der II. BV umlagefä-
hig seien.
II.
Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung nicht stand.
Die Kläger haben keinen Anspruch auf Rückzahlung von 31,10 € bereits be-
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zahlter Kosten für Dachrinnenreinigung aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB ge-
gen die Beklagte. Die Zahlung ist nicht ohne Rechtsgrund geleistet worden, da
die Kosten für die Reinigung der Dachrinne wirksam als Betriebskosten von der
Beklagten auf die klagenden Mieter umgelegt worden sind.
1. Bei den Kosten der Dachrinnenreinigung handelt es sich um Betriebs-
kosten und nicht, wie das Berufungsgericht meint, um vorbeugende Instandset-
zungskosten, die nicht auf den Mieter abgewälzt werden können. Betriebsko-
sten sind nach der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV die dort im einzelnen aufge-
führten Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder
durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes oder der Wirt-
schaftseinheit, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grund-
stücks laufend entstehen, es sei denn, daß sie üblicherweise vom Mieter au-
ßerhalb der Miete unmittelbar getragen werden. Dagegen sind als Instandset-
zungskosten Kosten aus Reparatur und Wiederbeschaffung anzusehen (vgl.
Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 8. Aufl., § 556 Rdnr. 97). Instandhal-
tungskosten wiederum stellen nach § 28 Abs. 1 II. BV die Kosten dar, "die zur
Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen,
um die durch Abnutzung, Alterung, Witterungseinwirkung entstehenden bauli-
chen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen." Auch insoweit
muß es sich also um Mängel an der Substanz der vermieteten Immobilie oder
ihrer Teile handeln. Daher ist für die Dachrinnenreinigung zu unterscheiden, ob
sie in regelmäßigen Abständen durchgeführt werden muß, etwa weil das fragli-
che Gebäude von einem hohen Baumbestand umgeben ist, oder ob eine ein-
malige Maßnahme aus bestimmten Anlaß vorliegt oder gar eine bereits einge-
tretene Verstopfung beseitigt werden soll (so Schmidt-Futterer/Langenberg,
aaO Rdnr. 217; ebenso LG Hamburg, WuM 1989, 640 und Beuermann, Miete
und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, 3. Aufl., § 4 MHG Rdnr. 37; vgl.
auch Sternel, Mietrecht, III Rdnr. 356; a.A. LG Berlin, GE 1994, 1381 und GE
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1999, 1428, sowie Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl., § 556 BGB Rdnr. 49).
Vorliegend belegt gerade die Tatsache, daß Kosten für die Reinigung der Dach-
rinne seit 1990 in jedem Jahr angefallen sind, daß es sich bei den Reinigungen
um turnusmäßig wiederkehrende Maßnahmen handelte. Diese können nach
dem oben Gesagten auf die Mieter umgelegt werden.
2. Die Beklagte hat die Kosten für die Dachrinnenreinigung wirksam auf
die Kläger umgelegt.
a) Allerdings handelt es sich bei den Kosten der Dachrinnenreinigung
nicht um Kosten der Entwässerung oder um Kosten der Hausreinigung. Kosten
der Entwässerung sind nach der abschließenden Aufzählung in Nr. 3 der Anla-
ge 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwäs-
serung, die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nichtöffentlichen Anlage
und die Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe. Auch wenn die Dach-
rinne mit der Entwässerung des Grundstücks im Zusammenhang steht, so ist
sie doch in der Regelung nicht genannt. Die Kosten der Dachrinnenreinigung
fallen auch nicht als Kosten der Hausreinigung unter Nr. 9 der Anlage 3 zu § 27
Abs. 1 II. BV. Diese Regelung setzt voraus, daß die zu säubernden Gebäude-
teile von den Bewohnern gemeinsam benutzt werden. Das ist bei der Regenrin-
ne nicht der Fall (vgl. auch Staudinger/Weitemeyer, BGB, Bearb. 2003, § 556
Rdnr. 34).
Jedoch sind die Kosten der Regenrinnenreinigung aus den unter 1. ge-
nannten Gründen sonstige Betriebskosten im Sinne von Nr. 17 der Anlage 3 zu
§ 27 Abs. 1 II. BV.
b) Im Rahmen der Vorschrift der Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1
II. BV können Betriebskosten zwar nur dann auf den Mieter umgelegt werden,
wenn dies vorher im einzelnen vereinbart wurde (vgl. Senat, Urteil vom
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20. Januar 1993 - VIII ZR 10/92, NJW 1993, 1061 unter II 2 b und OLG Olden-
burg, WuM 1995, 430, ebenso LG Osnabrück, WuM 1995, 434; LG Hannover,
WuM 1991, 358; Schmidt-Futterer/Langenberg, aaO, Rdnr. 203 und 47; Weite-
meyer in: Emmerich/Sonnenschein, Miete, 7. Aufl., § 4 MHRG Rdnr. 16; a.A. für
Gewerberaummieter, OLG Celle, WuM 2000, 130 und LG Frankenthal, NZM
1999, 958). Ob dies vorliegend geschehen ist, kann aber dahinstehen. Entge-
gen der Auffassung des Berufungsgerichts kann eine Umlegung einzelner son-
stiger Betriebskosten auch aufgrund jahrelanger Zahlung durch stillschweigen-
de Vereinbarung erfolgen (vgl. BGH, Urteil vom 29. Mai 2000 - XII ZR 35/00,
NJW-RR 2000, 1463 unter II; Senat, Urteil vom 8. Oktober 1997 - VIII ZR
373/96, NJW 1998, 445 unter II. 1. c) aa)). Vorliegend haben die Kläger aus-
weislich der von der Beklagten vorgelegten Abrechnungen seit 1990 in jedem
Jahr - mit Ausnahme des Jahres 1999, für das diese Position versehentlich
nicht in die Abrechnung aufgenommen worden war - Kosten für die Reinigung
der Dachrinne bezahlt. Durch diese jahrelange Übung ist davon auszugehen,
daß die Parteien sich stillschweigend darauf geeinigt haben, die von der Be-
klagten in Rechnung gestellten Nebenkosten auf die Kläger abzuwälzen. Auch
stillschweigend abgegebene Willenserklärungen sind aus der Sicht eines objek-
tiven Erklärungsempfängers auszulegen. Das Verhalten der Kläger konnte je-
doch nur dahingehend verstanden werden, daß sie mit der Auferlegung der Ko-
sten für die Dachrinnenreinigung einverstanden waren.
3. Nach alledem steht den Klägern kein Bereicherungsanspruch gegen
die Beklagte zu, so daß das Berufungsurteil keinen Bestand haben kann. Es ist
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daher aufzuheben. Da es weiterer Feststellungen nicht bedarf, hat der Senat in
der Sache selbst zu entscheiden (§ 563 Abs. 3 ZPO) und weist die Klage ab.
Dr. Deppert
Dr. Hübsch
Dr. Beyer
Wiechers
Dr. Wolst