Urteil des BGH vom 01.04.2003, VIII ZR 146/03

Entschieden
01.04.2003
Schlagworte
Betriebskosten, Anlage, Reinigung, Mieter, Entwässerung, Miete, Höhe, Abrechnung, Erhaltung, Mietrecht
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BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL

VIII ZR 146/03 Verkündet am: 7. April 2004 P o t s c h , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren

gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis 3. März 2004 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Dr. Hübsch, Dr. Beyer, Wiechers

und Dr. Wolst

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der 9. Zivilkammer

des Landgerichts Bochum vom 1. April 2003 aufgehoben.

Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts

Bochum vom 12. November 2002 abgeändert.

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits als Gesamtschuldner zu tragen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:

Die Kläger sind seit dem Jahre 1960 Mieter einer Wohnung im Hause der

Beklagten L. weg in B. . Das Mietobjekt war bis zum Jahre 1994

öffentlich gefördert, die Preisbindung ist mittlerweile abgelaufen. Die früher in

der Kostenmiete enthaltenen Betriebskosten wurden nachträglich aus der Kostenmiete herausgerechnet und dann aufgrund einer Umstellungserklärung gesondert auf die jeweiligen Mieter der Objekte umgelegt.

Mit Schreiben vom 6. Februar 2002 rechnete die Beklagte die Betriebskosten für das Jahr 2000 ab, wobei die Abrechnung mit einem Guthaben zugunsten der Kläger in Höhe von 340,14 DM endete. In der Abrechnung waren

unter anderem auch anteilige Kosten für die turnusmäßige Reinigung der Dachrinnen in üblichen Zeitabständen enthalten, wobei davon ein Anteil von

60,83 DM = 31,10 auf die Kläger entfiel. Mit der Klage verlangen die Kläger

die anteiligen Kosten für die Reinigung der Dachrinnen in Höhe von 31,10 von

der Beklagten zurück.

Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben, das Landgericht hat die

vom Amtsgericht zugelassene Berufung der Beklagten hiergegen zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte

ihr Ziel einer Klageabweisung weiter.

Entscheidungsgründe:

I.

Das Berufungsgericht hat zur Begründung ausgeführt:

Die Kläger könnten Rückzahlung der Reinigungskosten für die Dachrinnen in Höhe von 31,10 verlangen, da es sich insoweit nicht um umlagefähige

Betriebskosten handele.

Die Reinigungskosten stellten nicht Kosten der Entwässerung im Sinne

der Nr. 3 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 Satz 2 II. BV dar. Die Reinigung falle an,

um ein Eindringen von Schmutz und Laub etc. aus den Dachrinnen in die Leitungen und das Entwässerungssystem innerhalb des Mietobjekts und damit

eine Verstopfung oder sonstige Schäden zu verhindern. Zudem solle ein ordnungsgemäßer Abfluß des aufgenommenen Wassers über die Entwässerungsleitungen gewährleistet werden. Insoweit diene die Säuberung also der

- vorbeugenden - Erhaltung dieser Funktion und damit der Verhinderung des

Eintritts von Schäden sowie dem vorbeugenden Schutz des Gebäudes. Damit

handele es sich aber um typische Wartungs- und Instandsetzungskosten. Die

Reinigungskosten der Dachrinnen unterfielen auch nicht Nummer 9 der Anlage

3 zu § 27 II. BV. Dachrinnen würden von den Mietern nicht gemeinsam selbst

benutzt.

Ob Kosten für wiederkehrende Reinigungen durch die Auffangklausel der

Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 II. BV erfaßt werde, könne offenbleiben, weil Nr. 17

nur solche Kosten betreffe, bei denen es sich uneingeschränkt um Betriebskosten handele. Dies sei jedoch gerade nicht der Fall.

Die Beklagte könne sich auch nicht darauf berufen, daß die Kläger die

Kosten für die Reinigung der Dachrinne in der Vergangenheit akzeptiert hätten.

Die Wirksamkeit einer Umlage im Wege der stillschweigenden Vereinbarung

durch Nichtbeanstandung der abgerechneten Kosten scheitere schon daran,

daß die Kosten für wiederkehrende Reinigungen der Dachrinnen als Wartungsund - vorbeugende - Instandhaltungskosten anzusehen seien, die nicht als Betriebskosten im Sinne der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 Satz 2 der II. BV umlagefähig seien.

II.

Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung nicht stand.

Die Kläger haben keinen Anspruch auf Rückzahlung von 31,10 bereits be-

zahlter Kosten für Dachrinnenreinigung aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB gegen die Beklagte. Die Zahlung ist nicht ohne Rechtsgrund geleistet worden, da

die Kosten für die Reinigung der Dachrinne wirksam als Betriebskosten von der

Beklagten auf die klagenden Mieter umgelegt worden sind.

1. Bei den Kosten der Dachrinnenreinigung handelt es sich um Betriebskosten und nicht, wie das Berufungsgericht meint, um vorbeugende Instandsetzungskosten, die nicht auf den Mieter abgewälzt werden können. Betriebskosten sind nach der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV die dort im einzelnen aufgeführten Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder

durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen, es sei denn, daß sie üblicherweise vom Mieter außerhalb der Miete unmittelbar getragen werden. Dagegen sind als Instandsetzungskosten Kosten aus Reparatur und Wiederbeschaffung anzusehen (vgl.

Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 8. Aufl., § 556 Rdnr. 97). Instandhaltungskosten wiederum stellen nach § 28 Abs. 1 II. BV die Kosten dar, "die zur

Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen,

um die durch Abnutzung, Alterung, Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen." Auch insoweit

muß es sich also um Mängel an der Substanz der vermieteten Immobilie oder

ihrer Teile handeln. Daher ist für die Dachrinnenreinigung zu unterscheiden, ob

sie in regelmäßigen Abständen durchgeführt werden muß, etwa weil das fragliche Gebäude von einem hohen Baumbestand umgeben ist, oder ob eine einmalige Maßnahme aus bestimmten Anlaß vorliegt oder gar eine bereits eingetretene Verstopfung beseitigt werden soll (so Schmidt-Futterer/Langenberg,

aaO Rdnr. 217; ebenso LG Hamburg, WuM 1989, 640 und Beuermann, Miete

und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, 3. Aufl., § 4 MHG Rdnr. 37; vgl.

auch Sternel, Mietrecht, III Rdnr. 356; a.A. LG Berlin, GE 1994, 1381 und GE

1999, 1428, sowie Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl., § 556 BGB Rdnr. 49).

Vorliegend belegt gerade die Tatsache, daß Kosten für die Reinigung der Dachrinne seit 1990 in jedem Jahr angefallen sind, daß es sich bei den Reinigungen

um turnusmäßig wiederkehrende Maßnahmen handelte. Diese können nach

dem oben Gesagten auf die Mieter umgelegt werden.

2. Die Beklagte hat die Kosten für die Dachrinnenreinigung wirksam auf

die Kläger umgelegt.

a) Allerdings handelt es sich bei den Kosten der Dachrinnenreinigung

nicht um Kosten der Entwässerung oder um Kosten der Hausreinigung. Kosten

der Entwässerung sind nach der abschließenden Aufzählung in Nr. 3 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung, die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nichtöffentlichen Anlage

und die Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe. Auch wenn die Dachrinne mit der Entwässerung des Grundstücks im Zusammenhang steht, so ist

sie doch in der Regelung nicht genannt. Die Kosten der Dachrinnenreinigung

fallen auch nicht als Kosten der Hausreinigung unter Nr. 9 der Anlage 3 zu § 27

Abs. 1 II. BV. Diese Regelung setzt voraus, daß die zu säubernden Gebäudeteile von den Bewohnern gemeinsam benutzt werden. Das ist bei der Regenrinne nicht der Fall (vgl. auch Staudinger/Weitemeyer, BGB, Bearb. 2003, § 556

Rdnr. 34).

Jedoch sind die Kosten der Regenrinnenreinigung aus den unter 1. genannten Gründen sonstige Betriebskosten im Sinne von Nr. 17 der Anlage 3 zu

§ 27 Abs. 1 II. BV.

b) Im Rahmen der Vorschrift der Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1

II. BV können Betriebskosten zwar nur dann auf den Mieter umgelegt werden,

wenn dies vorher im einzelnen vereinbart wurde (vgl. Senat, Urteil vom

20. Januar 1993 - VIII ZR 10/92, NJW 1993, 1061 unter II 2 b und OLG Oldenburg, WuM 1995, 430, ebenso LG Osnabrück, WuM 1995, 434; LG Hannover,

WuM 1991, 358; Schmidt-Futterer/Langenberg, aaO, Rdnr. 203 und 47; Weitemeyer in: Emmerich/Sonnenschein, Miete, 7. Aufl., § 4 MHRG Rdnr. 16; a.A. für

Gewerberaummieter, OLG Celle, WuM 2000, 130 und LG Frankenthal, NZM

1999, 958). Ob dies vorliegend geschehen ist, kann aber dahinstehen. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kann eine Umlegung einzelner sonstiger Betriebskosten auch aufgrund jahrelanger Zahlung durch stillschweigende Vereinbarung erfolgen (vgl. BGH, Urteil vom 29. Mai 2000 - XII ZR 35/00,

NJW-RR 2000, 1463 unter II; Senat, Urteil vom 8. Oktober 1997 - VIII ZR

373/96, NJW 1998, 445 unter II. 1. c) aa)). Vorliegend haben die Kläger ausweislich der von der Beklagten vorgelegten Abrechnungen seit 1990 in jedem

Jahr - mit Ausnahme des Jahres 1999, für das diese Position versehentlich

nicht in die Abrechnung aufgenommen worden war - Kosten für die Reinigung

der Dachrinne bezahlt. Durch diese jahrelange Übung ist davon auszugehen,

daß die Parteien sich stillschweigend darauf geeinigt haben, die von der Beklagten in Rechnung gestellten Nebenkosten auf die Kläger abzuwälzen. Auch

stillschweigend abgegebene Willenserklärungen sind aus der Sicht eines objektiven Erklärungsempfängers auszulegen. Das Verhalten der Kläger konnte jedoch nur dahingehend verstanden werden, daß sie mit der Auferlegung der Kosten für die Dachrinnenreinigung einverstanden waren.

3. Nach alledem steht den Klägern kein Bereicherungsanspruch gegen

die Beklagte zu, so daß das Berufungsurteil keinen Bestand haben kann. Es ist

daher aufzuheben. Da es weiterer Feststellungen nicht bedarf, hat der Senat in

der Sache selbst zu entscheiden 563 Abs. 3 ZPO) und weist die Klage ab.

Dr. Deppert Dr. Hübsch Dr. Beyer

Wiechers Dr. Wolst

Urteil vom 17.10.2001

2 ARs 278/01 vom 17.10.2001

Urteil vom 17.10.2001

2 ARs 245/01 vom 17.10.2001

Leitsatzentscheidung

NotZ 39/02 vom 31.03.2003

Anmerkungen zum Urteil