Urteil des BGH vom 13.12.2007
Leitsatzentscheidung
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
III ZR 163/07
Verkündet
am:
13. Dezember 2007
K i e f e r
Justizangestellter
als
Urkundsbeamter
der
Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
BGB § 652 Abs. 1 Satz 1
a) Die nur vorübergehende Aufgabe der Absicht des Kunden eines Nach-
weismaklers, das angebotene Objekt zu erwerben, führt, sofern der Ver-
tragsschluss dem Nachweis in angemessenem Abstand folgt, nur aus-
nahmsweise zur Unterbrechung des notwendigen Ursachenzusammen-
hangs zwischen der Maklerleistung und dem Erfolgseintritt (Fortführung
des Senatsurteils BGHZ 141, 40).
b) Die erforderliche Kongruenz zwischen dem geschlossenen und dem nach
dem Maklervertrag beabsichtigten Hauptvertrag kann auch dann beste-
hen, wenn der Maklerkunde an einem Grundstück - anders als in dem
Maklerangebot vorgesehen - kein Alleineigentum, sondern lediglich ein
hälftiges Miteigentum verbunden mit Teil- und Wohnungseigentum erwirbt,
während sein Bruder und dessen Ehefrau die andere Hälfte kaufen.
BGH, Urteil vom 13. Dezember 2007 - III ZR 163/07 - OLG Stuttgart
LG Stuttgart
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Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 13. Dezember 2007 durch den Vorsitzenden Richter Schlick und die
Richter Dr. Wurm, Dr. Kapsa, Dr. Herrmann und Wöstmann
für Recht erkannt:
Die Revision der Beklagten gegen das Urteil des 3. Zivilsenats des
Oberlandesgerichts Stuttgart vom 9. Mai 2007 wird zurückgewie-
sen.
Die Kosten des Revisionsrechtszugs hat die Beklagte zu tragen.
Von Rechts wegen
Tatbestand
Die Klägerin verlangt von der Beklagten die Zahlung einer Maklerprovisi-
on.
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Die Beklagte war bei der Immobilienabteilung der Klägerin als Kaufinte-
ressentin für eine Vier-Zimmer-Wohnung vorgemerkt. Ihr wurde am 12. August
2005 ein Verkaufsangebot samt Objektbeschreibung über ein Zwei-Familien-
Haus in R. zu einem Preis von 409.000 € überlassen. Das
Angebot enthielt auch den Hinweis, dass im Erfolgsfall eine Käuferprovision von
3,48 % des Kaufpreises entstehe. Am 29. August 2005 besichtigte die Beklagte
das Objekt in Begleitung ihres Vaters und in Anwesenheit eines Mitarbeiters der
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Klägerin. Zu einem Erwerb der Immobilie kam es zunächst nicht. Die Eigentü-
mer teilten aufgrund notariell beurkundeter Erklärung vom 6. Dezember 2005
den Grundbesitz in zwei Eigentumswohnungen. Am selben Tage verkauften sie
in einer einzigen notariellen Urkunde je einen hälftigen Miteigentumsanteil ver-
bunden mit dem Sondereigentum an je einer der Wohnungen und Nebenräu-
men an die Beklagte einerseits sowie deren Bruder und dessen Ehefrau ande-
rerseits für jeweils 175.000 €. Die Käufer räumten sich wechselseitige Vorkaufs-
rechte ein und verpflichteten sich gegenüber den Verkäufern gesamtschuldne-
risch zur Zahlung des vollen Kaufpreises.
Die Klägerin stellte der Beklagten als Maklerprovision 12.180
€
(= 3,48 v.H. von 350.000 €) in Rechnung, die diese nicht beglich.
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Die auf Verurteilung der Beklagten zur Zahlung der geforderten Provision
und zum Ersatz von Verzugsschaden gerichtete Klage ist in den Vorinstanzen
erfolgreich gewesen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision
verfolgt die Beklagte ihren Klageabweisungsantrag weiter.
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Entscheidungsgründe
Die zulässige Revision ist unbegründet.
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I.
Das Berufungsgericht hat ausgeführt, zwischen den Parteien sei ein
Maklervertrag betreffend das später erworbene Grundstück zustande gekom-
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men. Die Klägerin habe eine für den Abschluss des Kaufvertrags wesentliche
Maklerleistung erbracht. Die Kausalität zwischen der Leistung der Klägerin und
dem abgeschlossenen Kaufvertrag sei zu keinem Zeitpunkt unterbrochen ge-
wesen. Auch sei der abgeschlossene Vertrag über die beiden Eigentumswoh-
nungen mit der nachgewiesenen Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufver-
trags kongruent. Die notwendige persönliche Identität sei gegeben, obgleich der
Bruder und die Schwägerin der Beklagten eine der Eigentumswohnungen er-
worben hätten. Zum einen seien die Beteiligten familiär eng miteinander ver-
bunden. Darüber hinaus hätten sie sich im notariellen Kaufvertrag wechselseiti-
ge Vorkaufsrechte für die jeweils andere Wohnung eingeräumt und sich über-
dies gegenüber der Verkäuferseite für die Kaufpreisforderung gegen den je-
weils anderen Erwerber gesamtschuldnerisch verpflichtet. Auch eine objektbe-
zogene Kongruenz liege vor, unter anderem weil für die Beklagte selbst genau
derjenige wirtschaftliche Erfolg eingetreten sei, den sie von Anfang an verfolgt
habe, nämlich der Erwerb einer Eigentumswohnung.
II.
Dies hält der rechtlichen Nachprüfung stand.
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1.
Das Berufungsgericht ist zutreffend davon ausgegangen, dass zwischen
den Parteien ein Nachweismaklervertrag betreffend das mit dem Zwei-Familien-
Haus bebaute Grundstück in R. zustande kam. Dies be-
gegnet keinen rechtlichen Bedenken und wird auch von der Revision hinge-
nommen.
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2.
Ebenfalls nicht zu beanstanden ist Auffassung des Berufungsgerichts,
dem Vortrag der Beklagten lasse sich eine Unterbrechung des notwendigen
Kausalzusammenhangs zwischen der Tätigkeit der Klägerin und dem Ab-
schluss des Kaufvertrages nicht entnehmen.
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a) Mit Recht hat das Berufungsgericht hierbei zugrunde gelegt, dass die
Beklagte darlegungs- und beweisbelastet für die Unterbrechung des Ursachen-
zusammenhangs zwischen der Nachweistätigkeit der Klägerin und dem Ver-
tragsschluss ist. Wenn der Makler die Gelegenheit zum Vertragsschluss nach-
gewiesen hat und seiner Tätigkeit der Abschluss des Hauptvertrags in ange-
messenem Zeitabstand folgt, ergibt sich daraus der Schluss auf den Ursachen-
zusammenhang zwischen beiden von selbst (z.B. Senatsurteile BGHZ 141, 40,
44 und vom 6. Juli 2006 - III ZR 379/04 - NJW 2006, 3062, 3063 Rn. 18). Als
angemessener Zeitabstand, der diese Schlussfolgerung rechtfertigt, sind in der
Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs vier Monate (Senatsurteil BGHZ aaO
S. 43), ca. drei bis fünf Monate (BGH, Urteil vom 26. September 1979 - IV ZR
92/78 - NJW 1980, 123) und mehr als ein halbes Jahr (Senatsurteil vom
22. September 2005 - III ZR 393/04 - NJW 2005, 3779, 3781) angesehen wor-
den. In der vorliegenden Sache lagen zwischen der Übersendung des Immobi-
lienangebots am 12. August 2005 und dem Abschluss des Kaufvertrages am
6. Dezember 2005 lediglich etwa 3½ Monate. Dieser Zeitraum hält sich im unte-
ren Bereich des Rahmens, innerhalb dessen ein "angemessener Zeitabstand"
zwischen dem Maklernachweis und dem Abschluss des Hauptvertrages liegt,
so dass für die Ursächlichkeit der Tätigkeit der Klägerin für das Zustandekom-
men des Kaufvertrages eine Vermutung streitet.
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b) Auch die Auffassung des Berufungsgerichts, aus dem Vortrag der Be-
klagten ergebe sich eine Unterbrechung des Ursachenzusammenhangs nicht,
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weil das Handeln der Klägerin für den Kaufvertragsabschluss zumindest mitur-
sächlich gewesen sei, selbst wenn sich die Verkäuferseite erst aufgrund eines
Sinneswandels dazu entschlossen habe, das Objekt in Wohnungseigentum
aufzuteilen, hält der revisionsrechtlichen Nachprüfung stand.
Zur Wahrung des notwendigen Ursachenzusammenhangs genügt aller-
dings der Hinweis auf ein mögliches Vertragsobjekt für sich allein nicht. Erfor-
derlich ist vielmehr, dass der Hauptvertrag sich zumindest auch als Ergebnis
einer für den Erwerb wesentlichen Maklerleistung darstellt; es reicht nicht, dass
die Maklertätigkeit für den Erfolg auf anderem Weg adäquat-kausal geworden
ist. Der Makler wird nicht für den Erfolg schlechthin belohnt, sondern für einen
Arbeitserfolg; Maklertätigkeit und darauf beruhender Erfolgseintritt haben als
Anspruchsvoraussetzungen gleiches Gewicht (z.B. Senatsurteile BGHZ 141,
40, 45; vom 23. November 2006 - III ZR 52/06 - NJW-RR 2007, 402, 403 Rn. 13
und vom 18. Januar 1996 - III ZR 71/95 - NJW-RR 1996, 691 m.w.N.). Neben
der Feststellung der Ursachen für den Abschluss des Hauptvertrages ist es je-
weils ein dem Tatrichter obliegender Akt wertender Beurteilung im Einzelfall,
wie diese Ursachen zu gewichten sind und ob die Maklerleistung als wesentlich
für den Vertragsabschluß anzusehen ist (BGHZ aaO).
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Ein Provisionsanspruch entsteht allerdings nicht, wenn der Makler sei-
nem Auftraggeber eine Möglichkeit zum Erwerb eines Objekts nachweist, diese
Gelegenheit sich aber zerschlägt, weil der Eigentümer die Verkaufsabsicht end-
gültig aufgegeben oder sich für einen anderen Interessenten entschieden hat,
es aber gleichwohl unter veränderten Umständen später zum Vertragsschluss
kommt (Senatsurteile BGHZ aaO S. 46; und vom 23. November 2006 aaO
Rn. 14; BGH, Urteile vom 20. März 1991 - IV ZR 93/90 - NJW-RR 1991, 950
und vom 16. Mai 1990 - IV ZR 337/88 - NJW-RR 1990, 1008 f; vgl. auch OLG
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Karlsruhe NJW-RR 1995, 753 für den Fall, dass der Verkäufer Auftraggeber
des Maklers war und der Käufer seine Erwerbsabsicht aufgegeben hat). Vor-
aussetzung für den Honoraranspruch des Maklers ist nämlich, dass der in Aus-
sicht genommene Vertragspartner des Kunden auch tatsächlich bereit ist, über
das Objekt den in Rede stehenden Vertrag zu schließen (BGHZ aaO).
Eine solche Fallgestaltung liegt hier nicht vor. Die Verkäufer haben ihre
Veräußerungsabsichten bis zum Abschluss des Vertrags mit der Beklagten und
ihren Familienangehörigen nicht aufgegeben. Der Nachweis der Klägerin bezog
sich damit auf eine tatsächlich bestehende Vertragsgelegenheit, die auch nicht
später durch eine anderweitige Entschließung der Verkäuferseite gegenstands-
los wurde. Mit diesem Nachweis war die Tätigkeit der Klägerin erschöpft. Dass
der Vertrag schließlich nach dem von der Beklagten behaupteten Abbruch der
Verhandlungen ohne die weitere Mitwirkung der Klägerin zustande kam, steht
ihrem Provisionsanspruch nicht entgegen. Folgt der Vertragsschluss der Nach-
weisleistung - wie hier - in angemessenem Zeitabstand nach, besteht kein An-
lass, deren Wesentlichkeit für das Zustandekommen des Hauptvertrags, die
vorrangig an dem zu messen ist, was der Makler vertraglich übernommen hat,
in Frage zu stellen (BGHZ aaO S. 47). Soweit demgegenüber vertreten wird,
die zwischenzeitliche ernsthafte Abstandnahme des Auftraggebers des Maklers
von seiner Absicht, das nachgewiesene Objekt zu erwerben oder zu verkaufen,
unterbreche ebenfalls den Ursachenzusammenhang zwischen der Nachweis-
leistung und dem späteren Abschluss des Hauptvertrags (OLG Bamberg
NJW-RR 1998, 565, 566; Roth in MünchKommBGB, 4. AufI. § 652 Rn. 184;
ders. Anm. zum Senatsurteil BGHZ aaO in LM § 652 Nr. 145 Bl. 3, 4; kritisch
hierzu: OLG Hamburg ZMR 2004, 45 f), bedarf es hier keiner Entscheidung, ob
dies für alle in Betracht kommenden Fälle abzulehnen ist. Jedoch kann einem
nur vorübergehenden Sinneswandel bei der notwendigen einzelfallbezogenen
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Gewichtung der Nachweisleistung für das Zustandekommen des Vertrags nur
ausnahmsweise die ausschlaggebende Bedeutung zukommen. Es hält sich
deshalb im Beurteilungsspielraum des Tatrichters, wenn er in Fallkonstellatio-
nen wie der vorliegenden, von einem wesentlichen Kausalitätsbeitrag des von
dem Makler geleisteten Nachweises für den Abschluss des Kaufvertrags aus-
geht und der vorübergehenden Aufgabe der Absicht des Maklerkunden, das
angebotene Objekt zu erwerben, nicht das entscheidende Gewicht beimisst
(vgl. BGHZ aaO und BGH, Urteil vom 20. März 1991 aaO S. 951).
3.
Entgegen der Ansicht der Revision ist es auch nicht zu beanstanden,
dass das Berufungsgericht von der wirtschaftlichen Kongruenz zwischen dem
zustande gekommenen Kaufvertrag mit dem, dessen Abschlussmöglichkeit die
Klägerin nachwies, ausgegangen ist.
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Nach § 652 Abs. 1 Satz 1 BGB steht dem Makler eine Vergütung nur zu,
wenn der beabsichtigte Vertrag tatsächlich zustande kommt. Führt die Tätigkeit
des Maklers zum Abschluss eines Vertrages mit anderem Inhalt, so entsteht
kein Anspruch auf Maklerlohn. Eine Ausnahme von diesem Grundsatz kommt
aber dann in Betracht, wenn der Kunde mit dem tatsächlich abgeschlossenen
Vertrag wirtschaftlich denselben Erfolg erzielt. Dabei sind stets die Besonder-
heiten des Einzelfalles maßgebend. Ob sie vorliegen, ist in erster Linie eine
Frage der tatrichterlichen Beurteilung (z.B. Senatsurteile vom 8. April 2004
- III ZR 20/03 - NJW-RR 2004, 851, 852 und vom 20. November 1997 - III ZR
57/96 - BGHR BGB § 652 Abs. 1 Satz 1, Identität, wirtschaftliche 8; BGH, Urteil
vom 28. Januar 1987 - IVa ZR 45/85 - NJW 1987, 1628).
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Das Berufungsgericht hat dies für den vorliegenden Sachverhalt ange-
nommen. Diese Wertung hält sich im Rahmen des ihm zustehenden Spiel-
raums.
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a) Insbesondere durfte das Berufungsgericht die erforderliche Kongruenz
zwischen dem geschlossenen und dem nach dem Maklervertrag beabsichtigten
Hauptvertrag annehmen, obgleich die Beklagte an dem betreffenden Grund-
stück - anders als in dem Maklerangebot vorgesehen - kein Alleineigentum,
sondern lediglich ein hälftiges Miteigentum verbunden mit Teil- und Wohnungs-
eigentum erwarb, während ihr Bruder und dessen Ehefrau die andere Hälfte
kauften.
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aa) Zwar hat der Bundesgerichtshof die wirtschaftliche Kongruenz teil-
weise in Fällen verneint, in denen der Erwerber statt des vorgesehenen Allein-
eigentums an einem Grundstück nur Miteigentum an einem ideellen Viertel
oder einer ideellen Hälfte erwarb (BGH, Urteile vom 15. Februar 1984 - IVa ZR
150/82 - WM 1984, 560 f und vom 18. April 1973 - IV ZR 6/72 - WM 1973, 814,
815; siehe ferner OLG Karlsruhe NJW-RR 2003, 1695, 1696: Maklervertrag
betreffend Alleineigentum an einer Doppelhaushälfte und Erwerb dieser Hälfte
als Wohnungseigentum; ferner auch OLG Düsseldorf NJW-RR 2000, 1504).
Überdies ist es grundsätzlich erforderlich, dass der Hauptvertrag zwischen dem
Dritten und dem Auftraggeber des Maklers zustande kommt (BGH, Urteil vom
4. März 1992 - IV ZR 297/90 - NJW-RR 1992, 687).
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bb) Gleichwohl ist die Kongruenz zwischen dem vom Makler nachgewie-
senen und dem tatsächlich zustande gekommenen Hauptvertrag nicht stets zu
verneinen, wenn der Kunde nicht das im Maklernachweis vorgesehene Alleinei-
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gentum, sondern nur Mit-, Teil- und Wohnungseigentum erwirbt oder wenn eine
andere Person als der Auftraggeber des Maklers den Hauptvertrag schließt.
So hat der Bundesgerichtshof klargestellt, dass die wirtschaftliche
Gleichwertigkeit des Hauptvertrags, mit dessen Nachweis ein Makler beauftragt
war, nicht notwendig zu verneinen ist, wenn der Maklervertrag auf den Erwerb
eines mit einem Wohn- und Geschäftshaus bebauten Grundstücks zur Gänze
gerichtet war, der Kunde jedoch im Ergebnis lediglich anteilsmäßig überwie-
gendes Teil- und Wohnungseigentum erwerben konnte (BGH, Urteil vom
28. Januar 1987 - IVa ZR 45/85 - NJW 1987, 1628), und wenn der Auftraggeber
des Maklers statt des vorgesehenen Alleineigentums das nachgewiesene
Grundstück lediglich zur ideellen Hälfte erwirbt (BGH, Urteil vom 4. Oktober
1995 - IV ZR 73/94 - NJW-RR 1996, 113).
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Darüber hinaus entspricht es der ständigen Rechtsprechung des Bun-
desgerichtshofs, dass bei besonders engen persönlichen oder wirtschaftlichen
Bindungen zwischen dem Auftraggeber des Maklers und der Partei des Haupt-
vertrages dessen Abschluss für die Verpflichtung zur Zahlung einer Maklerpro-
vision einem eigenen Geschäft des Auftraggebers gleichzusetzen sein kann. In
solchen Fällen kann der Kunde nicht die Vorteile, die sich aus der Tätigkeit des
von ihm beauftragten Maklers ergeben, für sich in Anspruch nehmen, die damit
verbundenen Nachteile, das heißt die Zahlung eines Maklerlohns, jedoch ab-
lehnen (Senatsurteil vom 8. April 2004 - III ZR 20/03 - NJW-RR 2004, 851, 852
m.w.N.). Umstände solcher Art können etwa vorliegen, wenn der Auftraggeber
des Maklers an dem abgeschlossenen Geschäft selbst weitgehend beteiligt ist,
oder wenn zwischen dem Kunden und dem Erwerber eine feste, auf Dauer an-
gelegte, in der Regel familien- oder gesellschaftsrechtliche Bindung besteht
(Senat aaO m.w.N.). Insbesondere hat der Senat eine solche Bindung für mög-
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lich gehalten, wenn statt des Auftraggebers dessen Bruder und Vater den
Hauptvertrag schließen (aaO).
cc) Hiernach ist die Auffassung des Berufungsgerichts, zwischen dem
tatsächlich abgeschlossenen und dem im Maklernachweis vorgesehenen
Hauptvertrag bestehe wirtschaftliche Gleichwertigkeit, revisionsrechtlich nicht
zu beanstanden.
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Das Berufungsgericht hat die Umstände des Einzelfalls umfassend ab-
gewogen. Hierbei sind ihm unter Berücksichtigung der eingeschränkten revisi-
onsrechtlichen Nachprüfbarkeit seiner tatrichterlichen Würdigung keine Fehler
unterlaufen. Das Berufungsgericht durfte sowohl hinsichtlich der objektbezoge-
nen als auch in Bezug auf die persönliche Kongruenz darauf abstellen, dass die
Beklagte einerseits und ihr Bruder sowie dessen Ehefrau andererseits nicht nur
verwandtschaftlich eng verbunden sind, sondern sich im Kaufvertrag wechsel-
seitig Vorkaufsrechte für die jeweils andere Wohnung einräumten. Ebenso ist
die Erwägung des Berufungsgerichts, die enge Verbindung werde verdeutlicht
durch die Tatsache, dass beide Käufe in einer Urkunde und im unmittelbaren
Nachgang zur Teilungserklärung beurkundet wurden, nicht zu beanstanden.
Weiterhin konnte das Berufungsgericht bei seiner Abwägung auch die gesamt-
schuldnerische Verpflichtung beider Erwerber für die gegen den jeweils anderen
gerichtete Kaufpreisforderung als Umstand, der für die wirtschaftliche Kon-
gruenz des Hauptvertrages mit dem im Maklernachweis vorgesehenen spricht,
heranziehen. Gleiches gilt für den Gesichtspunkt, dass der Vater der Beklagten
und ihrem Bruder den Erwerb beider Wohnungen finanzierte.
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Sämtliche vorstehenden Aspekte sind dazu geeignet, bei einer Gesamt-
schau den Erwerb beider Wohnungen als so eng miteinander verklammert an-
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zusehen, dass er wirtschaftlich als ein einheitlicher Vorgang erscheint, den die
Beklagte sich in Bezug auf den Maklervertrag mit der Klägerin als Kauf des Ge-
samtobjekts zurechnen lassen muss.
b) Schließlich ist der Preisnachlass von ca. 15 v.H. nicht so erheblich, als
dass durch ihn die notwendige Kongruenz des abgeschlossenen Vertrags mit
der nachgewiesenen Gelegenheit in Frage gestellt wäre.
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Schlick
Wurm
Kapsa
Herrmann
Wöstmann
Vorinstanzen:
LG Stuttgart, Entscheidung vom 26.10.2006 - 9 O 330/06 -
OLG Stuttgart, Entscheidung vom 09.05.2007 - 3 U 252/06 -