Urteil des BGH vom 11.04.2013

Gericht

Bundesgerichtshof

Aktenzeichen

V ZB 109/12

Entschieden

11.04.2013

Schlagworte

Erlöschen , Grundstück , Unrichtigkeit , Belastung , Handbuch , Entschädigung , Fristablauf , Form , Grundbuchamt , Vorrecht

Leitsatzentscheidung

BUNDESGERICHTSHOF

BESCHLUSS

V ZB 109/12

vom

11. April 2013

in der Grundbuchsache

Nachschlagewerk:

BGHZ:

BGHR:

GBO §§ 13, 22; ErbbauRG §§ 27, 28

Die Löschung eines durch Zeitablauf erloschenen Erbbaurechts im Grundbuch kann

auf Antrag des Grundstückseigentümers im Wege der Grundbuchberichtigung nur

dann erfolgen, wenn gleichzeitig ebenfalls auf Antrag des Eigentümers die Entschä-

digungsforderung des Erbbauberechtigten für den Eigentumsverlust an dem Bau-

werk in das Grundbuch eingetragen wird.

BGH, Beschluss vom 11. April 2013 - V ZB 109/12 - OLG Frankfurt/Main

AG Königstein im Taunus

- Grundbuchamt -

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Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 11. April 2013 durch die Vor-

sitzende

Richterin

Dr.

Stresemann,

die

Richter

Dr. Lemke

und

Prof. Dr. Schmidt-Räntsch und die Richterinnen Dr. Brückner und Weinland

beschlossen:

Die Rechtsbeschwerde gegen den Beschluss des 20. Zivilsenats

des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main vom 14. Mai 2012 wird

auf Kosten der Beteiligten zu 1 zurückgewiesen.

Der Gegenstandswert des Rechtsbeschwerdeverfahrens beträgt

3.000

€.

Gründe:

Die Beteiligte zu 1 ist Eigentümerin des in dem Eingang dieses Be-

schlusses bezeichneten Grundstücks. In Abteilung II unter Nr. 5 des Grund-

buchs ist ein Erbbaurecht für die Dauer von 30 Jahren für die Rechtsvorgänge-

rin der Beteiligten zu 2 und unter Nr. 7 ein Vorkaufsrecht für den jeweiligen Erb-

bauberechtigten eingetragen. Die Eintragung des Erbbaurechts in dem Erbbau-

grundbuch erfolgte am 6. März 1972.

Am 30. November 2005 wurden die am 7. August 1996 vereinbarte Ein-

räumung einer zweimaligen Option des Erbbauberechtigten auf Verlängerung

des Erbbaurechts um jeweils 10 Jahre, auszuüben spätestens bis zum

31. Dezember 2000 und 31. Dezember 2010, sowie die Verlängerung des Erb-

baurechts bis zum 6. März 2002 aufgrund der notariell beurkundeten Erklärung

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der Erbbauberechtigten vom 30. Oktober 2000 über die Ausübung des ersten

Optionsrechts eingetragen. Die Eintragung eines dagegen gerichteten Amtswi-

derspruchs erfolgte am 11. August 2010.

Die Beteiligte zu 1 hat die Löschung des Erbbaurechts und des Vorkaufs-

rechts beantragt. Diesen Antrag hat das Grundbuchamt mit Zwischenverfügung

vom 13. Mai 2011 beanstandet, weil die Grundbuchberichtigung nach dem Er-

löschen des Erbbaurechts ohne die Eintragung der (noch) nicht bezifferten Ent-

schädigungsforderung nicht erfolgen könne und deshalb die Eintragung dieser

Forderung noch zu beantragen sei, anderenfalls der Verzicht auf diese Eintra-

gung der ausdrücklichen Zustimmung der Erbbauberechtigten in der Form des

§ 29 GBO bedürfe. Die dagegen gerichtete Beschwerde ist erfolglos geblieben.

Mit der zugelassenen Rechtsbeschwerde verfolgt die Beteiligte zu 1 ihre Lö-

schungsanträge weiter. Die Beteiligte zu 2 beantragt die Zurückweisung des

Rechtsmittels.

II.

Nach Ansicht des Beschwerdegerichts wird das Grundbuch mit Zeitab-

lauf des Erbbaurechts in zweierlei Hinsicht unrichtig, weil einerseits das Erbbau-

recht erloschen sei, andererseits die Entschädigungsforderung des Erbbaube-

rechtigten (§ 27 Abs. 1 ErbbauRG) bestehe, welche an die Stelle des Rechts

getreten sei. Deshalb könne im Regelfall die Löschung des Erbbaurechts auf-

grund Unrichtigkeitsnachweises ohne Rücksicht auf Bestand und Höhe der Ent-

schädigungsforderung nicht erfolgen, sondern nur mit Bewilligung des Erbbau-

berechtigten. Auch die Löschung des Erbbaurechts ohne Rücksicht auf die Ent-

schädigungsforderung auf Antrag des Grundstückseigentümers nach dem Ab-

lauf einer einjährigen Frist seit dem Erlöschen des Rechts komme nicht in Be-

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tracht. Fehle es an der Bewilligung des Berechtigten, könne die Grundbuchbe-

richtigung auf Antrag des Eigentümers nur erfolgen, wenn die an die Stelle des

erloschenen Erbbaurechts getretene Entschädigungsforderung zeitgleich in das

Grundbuch eingetragen werde. Etwas anderes gelte nur dann, wenn eine Ent-

schädigungsforderung ausgeschlossen sei und dies in der Form des § 29 GBO

nachgewiesen werden könne. Das sei hier jedoch nicht der Fall.

III.

Die nach § 78 Abs. 1 GBO statthafte und auch im Übrigen zulässige

(§ 78 Abs. 3 GBO, § 71 FamFG) Rechtsbeschwerde ist unbegründet. Zu Recht

hat das Beschwerdegericht die Auffassung des Grundbuchamts bestätigt, dass

die beantragte Löschung nur aufgrund einer Bewilligung der Beteiligten zu 2

oder mit der gleichzeitigen Eintragung der Entschädigungsforderung in das

Grundbuch erfolgen kann.

1. Mit dem Ablauf der Zeit, für die das Erbbaurecht bestellt wurde, er-

lischt es. Der Grundstückseigentümer hat dem Erbbauberechtigten eine Ent-

schädigung für das Bauwerk zu leisten (§ 27 Abs. 1 Satz 1 ErbbauRG). Die

Entschädigungsforderung haftet auf dem Grundstück anstelle des Erbbaurechts

und mit dessen Rang (§ 28 ErbbauRG). Etwas anderes gilt nur dann, wenn der

Entschädigungsanspruch nach § 27 Abs. 1 Satz 2 ErbbauRG ausgeschlossen

wurde.

2. Ausgehend von dieser gesetzlichen Regelung nimmt das Beschwer-

degericht zu Recht an, dass das Grundbuch wegen des Erlöschens des Erb-

baurechts mit Ablauf des 6. März 2002 unrichtig geworden ist. Die fortbeste-

hende Eintragung des Rechts stimmt nicht mehr mit der materiellen Rechtslage

überein. Wie diese Unrichtigkeit zu beseitigen ist, ist - mit Ausnahme des nach

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der unangegriffenen Feststellung des Beschwerdegerichts nicht gegebenen

Falls, dass der Entschädigungsanspruch ausgeschlossen wurde (siehe dazu

OLG Celle, NJW-RR 1995, 1420, 1421; Lemke/Czub, Immobilienrecht, § 27

ErbbauRG Rn. 4) - in Rechtsprechung und Literatur umstritten.

a) Allgemeiner Meinung entspricht es, dass ohne Rücksicht auf die Ent-

schädigungsforderung das Erbbaurecht nicht im Wege der Grundbuchberichti-

gung nach § 22 GBO, sondern auf Bewilligung des Berechtigten gelöscht wer-

den kann (siehe nur OLG Celle, aaO; BGB-RGRK/Räfle, 12. Aufl., § 27 Erb-

bauVO Rn. 1; MünchKomm-BGB/von Oefele, 5. Aufl., § 29 ErbbauRG Rn. 3;

NK-BGB/Heller, 2. Aufl., § 27 ErbbauVO Rn. 3; Ingenstau/Hustedt, ErbbauRG,

9. Aufl., § 27 Rn. 1; OLG Hamm, DNotZ 2007, 750, 753 für die Bewilligung der

Realgläubiger an dem Erbbaurecht).

b) Fehlt es an der Bewilligung, wird vertreten, dass das Erbbaurecht auf

Berichtigungsantrag des Grundstückseigentümers (§§ 13, 22 GBO) ohne Rück-

sicht auf die Entschädigungsforderung nach Fristablauf im Grundbuch des be-

lasteten Grundstücks gelöscht werden kann (Erman/Grziwotz, BGB, 13. Aufl.,

§ 29 ErbbauRG Rn. 4 [anders jedoch § 28 ErbbauRG Rn. 1]; Planck/Strecker,

BGB, 5. Aufl., § 28 ErbbauVO Anm. 1; Soergel/Stürner, BGB, 13. Aufl., § 29

ErbbauVO Rn. 1). Begründet wird dies - wenn überhaupt - damit, dass das Er-

löschen des Erbbaurechts und das Entstehen der Entschädigungsforderung

nichts gemein hätten.

c) Nach anderer Ansicht ist gemäß §§ 23, 24 GBO diese Löschung erst

nach dem Ablauf eines Jahres nach dem Erlöschen des Erbbaurechts möglich

(OLG Celle, NJW-RR 1995, 1420, 1421; KEHE/Dümig, Grundbuchrecht,

6. Aufl., § 24 Rn. 16; Meikel/Morvilius, GBO, 10. Aufl., Einl. C Rn. 277; Bau-

er/von Oefele/Kohler, GBO, 2. Aufl., §§ 23, 24 Rn. 41; Böttcher, Praktische Fra-

gen des Erbbaurechts, 6. Aufl., Rn. 605 ff.; ders., Rpfleger 2004, 21, 23 f.). Zur

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Begründung wird zum Teil angeführt, dass es sich bei der Entschädigungsfor-

derung um einen Rückstand des Erbbaurechts handele; teilweise wird auf eine

wegen der Surrogationswirkung (§ 28 ErbbauRG) vergleichbare Interessenlage

wie bei echten Rückständen im Sinne der §§ 23, 24 GBO abgestellt.

d) Schließlich wird - auch von dem Beschwerdegericht - vertreten, dass

auf Antrag des Grundstückseigentümers die Löschung des Erbbaurechts durch

Berichtigung des Grundbuchs (§§ 13, 22 GBO) dann erfolgen kann, wenn

gleichzeitig ebenfalls auf Antrag des Eigentümers die Entschädigungsforderung

in das Grundbuch eingetragen wird (Bamberger/Roth/Maaß, BGB, 3. Aufl., § 27

ErbbauRG Rn. 3 und § 28 ErbbauRG Rn. 1-3; Erman/Grziwotz, BGB, 13. Aufl.,

§ 28 ErbbauRG Rn. 1; Staudinger/Rapp, BGB [2009], § 27 ErbbauRG Rn. 2;

Linde/Richter, Erbbaurecht und Erbbauzins, 3. Aufl., Rn. 249; von Oefe-

le/Winkler, Handbuch des Erbbaurechts, Rn. 5.206 und Rn. 5.239; Maaß,

NotBZ 2002, 389, 393; ders., DNotZ 2007, 753, 757 f.; OLG Hamm, aaO, für

die Realgläubiger an dem Erbbaurecht). Nur so könne der Erbbauberechtigte

vor einem gutgläubigen lastenfreien Erwerb des Grundstücks geschützt wer-

den.

3. Die letztgenannte Ansicht ist richtig.

a) Dass die Löschung des Erbbaurechts ohne Rücksicht auf die Ent-

schädigungsforderung möglich ist, wenn der Erbbauberechtigte sie bewilligt

(und, bei belasteten Erbbaurechten, die Gläubiger zustimmen [§ 876 BGB]),

bedarf keiner weiteren Begründung. Nach dem das Grundbuchrecht beherr-

schenden formellen Konsensprinzip erfolgt eine Eintragung, wenn derjenige sie

bewilligt, dessen Recht von ihr betroffen wird (§ 19 GBO; zu - hier nicht gege-

benen - Ausnahmen siehe § 20 GBO). Die Betroffenheit des Erbbauberechtig-

ten ergibt sich daraus, dass die Löschung des Erbbaurechts ihn rechtlich beein-

trächtigt, weil die Entschädigungsforderung ranggleich an die Stelle des Erb-

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baurechts tritt (§ 28 ErbbauRG) und deshalb der Berechtigte eine Berichti-

gungsbewilligung (§ 894 BGB) nur Zug um Zug gegen Befriedigung oder Siche-

rung des Anspruchs auf Entschädigung abgeben muss (BGB-RGRK/Räfle,

12. Aufl., § 28 ErbbauVO Rn. 1).

b) Die Löschung des Erbbaurechts im Wege der Grundbuchberichtigung

(§ 22 GBO) auf Antrag des Grundstückseigentümers (§ 13 GBO) ohne Rück-

sicht auf das Bestehen der Entschädigungsforderung ist nicht möglich. Zwar ist

das Grundbuch allein durch Fristablauf unrichtig geworden. Auch kann die Un-

richtigkeit durch die Vorlage des Erbbaurechtsvertrags nachgewiesen werden.

Aber das Erbbaurecht und die Entschädigungsforderung sind nicht zwei vonei-

nander unabhängige Rechte, sondern hängen voneinander ab. Die Entschädi-

gungsforderung entsteht bereits mit der Entstehung des Erbbaurechts als be-

dingtes Recht. Ihre Fälligkeit ist bis zum Erlöschen des Erbbaurechts aufge-

schoben. An die Stelle des erloschenen Rechts tritt ranggleich die Entschädi-

gungsforderung, für die nicht nur der Grundstückseigentümer persönlich haftet,

sondern auch das Grundstück (§ 28 ErbbauRG). Surrogation und Verdingli-

chung der Forderung führen zusammen dazu, dass mit der Löschung des durch

Zeitablauf erloschenen Erbbaurechts zwar das Grundbuch insoweit richtig wird,

aber im Hinblick auf die Entschädigungsforderung eine neue Grundbuchunrich-

tigkeit entsteht. Denn die Forderung ruht, ebenso wie bisher das Erbbaurecht,

als Belastung auf dem Grundstück.

c) Die Löschung des Erbbaurechts auf Berichtigungsantrag des Grund-

stückseigentümers nach dem Ablauf eines Jahres nach dem Erlöschen des

Rechts gemäß §§ 23, 24 GBO ist zunächst aus den vorstehend unter b) ge-

nannten Gründen ebenfalls nicht möglich. Hinzu kommt, dass es sich bei der

Entschädigungsforderung nicht um Rückstände im Sinne dieser Vorschriften

handelt, weil sie erst mit dem Erlöschen des Erbbaurechts fällig wird.

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d) Fehlt es - wie hier - an der Bewilligung des Erbbauberechtigten, kann

das Grundbuch nur dann gemäß §§ 13, 22 GBO berichtigt werden, wenn zu-

gleich mit der Löschung des Erbbaurechts die Entschädigungsforderung einge-

tragen wird.

aa) Die Entschädigungsforderung ist als ein dingliches Sicherungsmittel

eigener Art (BGB-RGRK/Räfle, 12. Aufl., § 28 ErbbauVO Rn. 1; Erman/

Grziwotz, BGB, 13. Aufl., § 28 ErbbauRG Rn. 1; Lemke/Czub, Immobilienrecht,

§ 28 ErbbauRG Rn. 2; aA Soergel/Stürner, BGB 13. Aufl., § 28 ErbbauRGVO

Rn. 1 - Sicherungshypothek kraft Gesetzes; OLG Hamm, DNotZ 2007, 750,

752; MünchKomm-BGB/von Oefele, 5. Aufl., § 28 ErbbauRG Rn. 1; Pa-

landt/Bassenge, BGB, 71. Aufl., § 28 ErbbauRG Rn. 1; Staudinger/Rapp, BGB

[2009], § 28 ErbbauRG Rn. 1; Ingenstau/Hustedt, ErbbauRG, 9. Aufl., § 28

Rn. 5 - reallastähnliches Recht) eintragungsfähig (aA Planck/Strecker, BGB,

5. Aufl., § 28 ErbbauVO Anm. 1).

Für die Eintragung sind die Vorschriften über Reallasten (§§ 873 ff. BGB,

§ 857 Abs. 6, § 830 ZPO) entsprechend anwendbar (BGB-RGRK/Räfle,

12. Aufl., § 28 Rn. 2). Wie bei dem Erbbaurecht erfolgt die Eintragung in Abtei-

lung II des Grundbuchs. Steht die Höhe der Entschädigungsforderung noch

nicht fest, kann sie ohne Nennung eines bestimmten Geldbetrags eingetragen

werden (OLG Hamm, DNotZ 2007, 750, 753; Bamberger/Roth/Maaß, BGB,

3. Aufl., § 28 ErbbauRG Rn. 1; NK-BGB/Heller, 4. Aufl., § 28 ErbbauVO Rn. 1;

Meikel/Böttcher, aaO; Maas, DNotZ 2007, 753, 757; aA BGB-RGRK-Räfle,

aaO; von Oefele/Winkler, Handbuch des Erbbaurechts, Rn. 5.240). Denn wie

für die Eintragung einer Reallast (dazu Senat, Beschluss vom 13. Juli 1995

- V ZB 43/94, BGHZ 130, 342, 345) genügt es auch hier, dass die Höhe der

Forderung bestimmbar ist; der Umfang der Belastung des Grundstücks muss

aus der Eintragung selbst oder in Verbindung mit der Eintragungsbewilligung

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ersichtlich sein. Ausreichend - aber auch erforderlich - ist deshalb die Bezeich-

nung als

„Entschädigungsforderung“ oder, falls bei der Bestellung des Erbbau-

rechts Vereinbarungen über die Höhe und die Art der Zahlung getroffen wurden

(§ 27 Abs. 1 Satz 2 ErbbauRG), die Bezugnahme auf den Erbbaurechtsvertrag

(Bamberger/Roth/Maaß, aaO).

bb) Ohne die Eintragung der Entschädigungsforderung in das Grundbuch

ist zudem die Haftung des Grundstücks nicht in gleichem Ausmaß wie vorher

mit der Eintragung des Erbbaurechts gesichert (Staudinger/Rapp, BGB [2009],

§ 28 ErbbauRG Rn. 1). Das hat zur Folge, dass der ehemalige Erbbauberech-

tigte der Gefahr eines gutgläubigen lastenfreien Erwerbs des Grundstücks aus-

gesetzt wird. Zum anderen kommt im Erbbaurechtsgesetz an anderer Stelle der

Wille des Gesetzgebers zum Ausdruck, erloschene Erbbaurechte zwar im

Grundbuch zu löschen, aber gleichzeitig ein fortbestehendes Recht des ehema-

ligen Erbbauberechtigten durch Eintragung in das Grundbuch zu sichern. Ist

nämlich dem Erbbauberechtigten als vertragsmäßiger Inhalt ein Vorrecht auf

Erneuerung des Erbbaurechts eingeräumt (§ 2 Nr. 6 ErbbauRG), erlischt das

Vorrecht bei fehlender abweichender Vereinbarung drei Jahre nach Ablauf der

Zeit, für die das Erbbaurecht bestellt war (§ 31 Abs. 2 ErbbauRG). Wird das

Erbbaurecht vor dem Ablauf dieser Frist gelöscht, ist zur Erhaltung des Vor-

rechts eine Vormerkung mit dem bisherigen Rang des Erbbaurechts von Amts

wegen in das Grundbuch einzutragen (§ 31 Abs. 4 Satz 3 ErbbauRG). Dieser

Regelung ist zu entnehmen, dass in diesen Fällen das Grundbuch - wie sonst

auch - die tatsächliche materielle Rechtslage wiedergeben und nicht mit Rück-

sicht auf die Rechte des Berechtigten ein erloschenes Erbbaurecht solange

ausweisen soll, bis die Rechte ihrerseits erloschen sind (vgl. Maaß, DNotZ

2007, 753, 758).

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IV.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 84 FamFG. Die Festsetzung des

Gegenstandswerts beruht auf § 131 Abs. 4 i.V.m. § 30 Abs. 2 Satz 1 KostO.

Stresemann

Lemke

Schmidt-Räntsch

Brückner

Weinland

Vorinstanzen:

AG Königstein, Entscheidung vom 13.05.2011 - SW-3852-15 -

OLG Frankfurt/Main, Entscheidung vom 14.05.2012 - 20 W 340/11 -