Urteil des BGH vom 13.11.2002
BGH (pachtvertrag, räumung, umfang, mitteilung, ankündigung, auslegung, umgestaltung, abrede, duldungspflicht, annahme)
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
XII ZR 310/99
Verkündet am:
13. November 2002
Breskic,
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
- 3 -
Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 13. November 2002 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne und die
Richter Weber-Monecke, Prof. Dr. Wagenitz, Dr. Ahlt und Dr. Vézina
für Recht erkannt:
Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil des 18. Zivilsenats
des Oberlandesgerichts München vom 20. Juli 1999 im Kosten-
punkt und insoweit aufgehoben, als zum Nachteil des Beklagten
erkannt worden ist.
Die Sache wird im Umfang der Aufhebung zur neuen Verhandlung
und Entscheidung - auch über die Kosten des Revisionsverfah-
rens - an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Klägerin verlangt vom Beklagten Räumung und Herausgabe eines
Gasthofs.
1994 verpachtete die Klägerin dem Beklagten ihren "Brauerei G.
O. " auf zehn Jahre mit Verlängerungsoption für weitere zwei mal fünf
Jahre. Nach § 1 vorletzter Absatz des Pachtvertrags sollten "nach Ankündigung
von Baumaßnahmen 1. und 2. Stock und Speicher innerhalb von vier Wochen
geräumt werden".
- 4 -
Mit Schreiben vom 8. Dezember 1998 kündigte die Klägerin dem Be-
klagten für die Zeit ab dem 1. April 1999 Baumaßnahmen an und forderte ihn
auf, das erste und zweite Obergeschoß des Gasthofs zu räumen. Als der Be-
klagte dieser Aufforderung nicht nachkam, kündigte die Klägerin mit Schreiben
vom 22. April 1999 das Pachtverhältnis fristlos.
Zuvor hatte die Klägerin das Pachtverhältnis bereits mit Schreiben vom
27. Januar 1998 zum 30. April 1998 gekündigt, weil der Beklagte die verein-
barte Bierbezugsmenge unterschritten und seine Verpflichtung zu sorgfältiger
Bierpflege verletzt habe. Gestützt auf diese Kündigung hat die Klägerin die vor-
liegende Räumungsklage erhoben.
Das Landgericht hat die Kündigung vom 27. Januar 1998 für unwirksam
erachtet und die Klage abgewiesen. Mit ihrer Berufung hat die Klägerin ihr
Räumungsverlangen erstmals auch auf die Kündigung vom 22. April 1999 ge-
stützt, jedoch zusätzlich beantragt festzustellen, daß das Pachtverhältnis be-
reits zum 30. April 1998 beendet worden sei. Das Oberlandesgericht hat die
Kündigung vom 27. Januar 1998 ebenfalls für unwirksam erachtet und die Be-
rufung deshalb hinsichtlich des Feststellungsbegehrens zurückgewiesen. Dem
Räumungsantrag hat das Oberlandesgericht jedoch entsprochen, weil das
Pachtverhältnis durch die Kündigung vom 22. April 1999 aufgelöst worden sei.
Mit der Revision begehrt der Beklagte, die Klage auch in Ansehung der Kündi-
gung vom 22. April 1999 abzuweisen.
- 5 -
Entscheidungsgründe:
Die Revision führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils, soweit zum
Nachteil des Beklagten erkannt worden ist, und zur Zurückverweisung der Sa-
che an das Oberlandesgericht.
1. Nach Auffassung des Oberlandesgerichts verpflichtet § 1 vorletzter
Absatz des Pachtvertrags den Kläger, nach Ankündigung von Baumaßnahmen
den ersten und zweiten Stock sowie den Speicher des Gasthofs innerhalb von
vier Wochen zu räumen; § 541 b BGB sei durch diese Regelung abbedungen.
Dem Beklagten sei aus Besprechungen vom 13. Dezember 1996 und
16. Februar 1997 bekannt gewesen, daß die Klägerin Baumaßnahmen plane.
Mit Schreiben vom 8. Dezember 1998 habe der Beklagte die Ankündigung er-
halten, daß die Baumaßnahmen ab dem 1. April 1999 beginnen würden und er
die beiden Obergeschosse sowie den Speicher bis zu diesem Zeitpunkt zu
räumen habe. Die Unterlassung der rechtzeitigen Räumung stelle eine Ver-
tragsverletzung dar, welche die Klägerin nach § 11 des Pachtvertrags zur frist-
losen Kündigung berechtige.
2. Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung nicht stand.
Das Oberlandesgericht geht ersichtlich davon aus, daß die Regelung des § 1
vorletzter Absatz des Pachtvertrags eindeutig ist und deshalb keiner Auslegung
bedarf. Eine solche Eindeutigkeit vermag der Senat der Absprache indes nicht
beizumessen. Die genannte Abrede verpflichtet den Beklagten zur Räumung
der Obergeschosse des ihm verpachteten Gasthofs bei Ankündigung von Bau-
maßnahmen, deren Art und Umfang nicht beschrieben werden. Damit bleibt
offen, ob die Räumungspflicht nur für solche Baumaßnahmen gelten soll, die
der Beklagte nach § 541 b Abs. 1 BGB a.F. zu dulden hat, oder ob sie jegliche
Baumaßnahmen umfaßt, welche die Klägerin im Hinblick auf eine von ihr ange-
- 6 -
strebte künftige Verwendung des Pachtobjekts für nützlich erachtet und die
- wie hier - sogar auf eine weitgehende Umgestaltung des Pachtobjekts abzie-
len. Das Oberlandesgericht, das - in anderem Zusammenhang und auch dort
ohne nähere Begründung - § 541 b BGB a.F. für abbedungen erachtet, versteht
die in § 1 vorletzter Absatz des Pachtvertrags geregelte Räumungspflicht er-
sichtlich im zweiten Sinn; denn es prüft nicht, ob die von der Klägerin beabsich-
tigten Baumaßnahmen überhaupt die in § 541 b Abs. 1 BGB a.F. genannten
Ziele verfolgen und die dort normierten weiteren Voraussetzungen für eine Dul-
dungspflicht des Beklagten erfüllt sind. Ein solches Verständnis der Abrede er-
scheint allerdings eher fernliegend; es widerspricht zudem den Rechtsausfüh-
rungen auch der Klägerin, die ihr Räumungsverlangen in ihrem Schreiben vom
8. Dezember 1998 ausdrücklich auf die §§ 541 a, 541 b BGB a.F. stützt. In je-
dem Falle setzt ein derart weites Verständnis der Abrede eine Auslegung vor-
aus, welche die Interessen der Parteien abwägend gegenüberstellt und auf die-
se Weise den von den Parteien gewollten Sinn und die beabsichtigte Reich-
weite der Absprache zu erfassen versucht. Eine solche Abwägung müßte im
vorliegenden Fall u.a. der Frage nachgehen, welche Sicherheit ein auf zehn
Jahre geschlossener Pachtvertrag mit einer dem Pächter eingeräumten zwei-
maligen Verlängerungsoption um jeweils fünf Jahre dem Pächter bieten soll,
wenn der Verpächter ihn jederzeit unter Ankündigung beliebiger Umbaumaß-
nahmen zu einer weitgehenden und unbefristeten Räumung der Pachtsache
veranlassen und dabei das Pachtobjekt - losgelöst von der pachtvertraglichen
Gebrauchsüberlassungspflicht - nach seinem Gutdünken umgestalten kann.
Außerdem müßte eine solche Interessenabwägung prüfen, welche Konsequen-
zen sich - nach dem Parteiwillen - wohl aus einem dann möglichen, von der
Klägerin erzwungenen und den bisherigen Nutzungszweck modifizierenden
Umbau des Pachtobjekts für den Fortbestand des Pachtvertrags ergeben soll-
- 7 -
ten. Eine solche interessenorientierte Auslegung hat das Oberlandesgericht
nicht vorgenommen.
Das Oberlandesgericht geht ferner - stillschweigend - davon aus, daß die
im Pachtvertrag (1994) getroffene und von ihm weit verstandene Räumungsab-
rede im Zeitpunkt des Räumungsverlangens der Klägerin (Ende 1998/Anfang
1999) unverändert fortgilt, von den Parteien in zwischenzeitlichen Besprechun-
gen und Abreden also nicht modifiziert worden ist. Auch diese Annahme er-
scheint nicht - jedenfalls nicht ohne weiteres - gerechtfertigt.
Das ergibt sich aus von der Klägerin erstellten und von ihr vorgelegten
Protokollen über Besprechungen, welche die Klägerin am 13. Dezember 1996
und 16. Februar 1997 über einen Umbau sowie eine Erweiterung des Gasthofs
führte und an denen u.a. der Beklagte teilnahm. Nach dem Protokoll über die
Besprechung vom 16. Februar 1997 über "Umbau/Erweiterungsbau Hotel
O. und damit zusammenhängende Vertragsgestaltungen" wurden eine
"kleine Lösung" (Schaffung von Zimmern für 42 Gäste) sowie eine "große Lö-
sung" (Schaffung von Zimmern für 74 Gäste) diskutiert und eine entsprechende
Anhebung des Pachtzinses um ca. 15.000 DM bzw. ca. 22.000 DM in Aussicht
gestellt. Der Beklagte müsse sich überlegen, "in welcher Besetzung und in wel-
cher Form die gesamte Gaststätten- und Hotellösung betrieben" werden solle.
Man sei sich einig, daß es grundsätzlich sinnvoll sei, "daß Hotel und Gaststätte
in einer Hand" blieben. Bereits daraus erhellt, daß die Parteien bei ihren Erörte-
rungen vom Dezember 1996 und Februar 1997 über eine künftige grundlegen-
de Umgestaltung des Gasthofs im Sinne einer "Gaststätten- und Hotellösung"
von der Notwendigkeit ausgegangen sind, dem veränderten Bewirtschaftungs-
konzept durch eine Anpassung des Pachtvertrags Rechung zu tragen, die auch
eine erhebliche Anhebung des Pachtzinses umfassen sollte. Außerdem sollte
- ausweislich dieses Protokolls - zunächst ein "Gesamtkonzept", das vom Be-
- 8 -
klagten anzustellende "Grundsatzüberlegungen" einbeziehen müsse, vorgelegt
und sodann "ein Vorvertrag gefertigt", später ein "Zwischenvertrag für die Bau-
phase" erstellt und schließlich ein endgültiger neuer Pachtvertrag geschlossen
werden. Diese Vorstellung der Parteien vom weiteren Vorgehen liegt offenkun-
dig auch dem von ihnen im Oktober 1997 geschlossenen Nachtrag zum Pacht-
vertrag zugrunde, der die Ausgliederung des - zum Areal des Gasthofs gehö-
renden und zuvor der Gemeinde im Wege eines Tauschgeschäfts überlasse-
nen - "O. -Saales" aus dem Pachtvertrag sowie die mit dem Verkauf ein-
hergehenden baulichen Veränderungen regelt und klarstellt, daß "ein erneuter
Nachtrag zum Vertrag aktuell ab dem Zeitpunkt besprochen" werden solle, zu
dem "weitere Baumaßnahmen zur Durchführung anstehen".
Die in den Erörterungen und Abreden der Parteien erwogenen baulichen
Veränderungen gehen weit über solche Maßnahmen hinaus, die der Beklagte
bereits nach Maßgabe des § 541 b BGB a.F. hinzunehmen hätte. Die Parteien
sind bei ihren Besprechungen ebenso wie in der Nachtragsvereinbarung er-
sichtlich von der Notwendigkeit ausgegangen, über die Neukonzeption des
Gasthofs Einvernehmen zu erzielen. Dieser Umstand begründet nicht nur zu-
sätzliche Zweifel, ob § 1 vorletzter Absatz des ursprünglichen Pachtvertrags
nach dem eigenen Verständnis der Parteien die Klägerin wirklich - wie vom
Oberlandesgericht angenommen - berechtigen sollte, auch derart weitreichende
Baumaßnahmen einseitig und damit notfalls gegen den Willen des Beklagten
durchzusetzen und zu deren Durchführung die teilweise Räumung des Pach-
tobjekts zu verlangen. Er stellt auch in Frage, ob die Parteien eine derart weit-
gehende Berechtigung der Klägerin, falls sie denn von den Parteien überhaupt
jemals gewollt und vereinbart worden sein sollte, auch ihren späteren Planun-
gen für eine grundlegende Umstrukturierung des Pachtobjekts zugrundegelegt
und mit dem Nachtrag zum Pachtvertrag unverändert fortgeschrieben haben.
Dem ist das Oberlandesgericht rechtsfehlerhaft nicht nachgegangen. Die nicht
- 9 -
näher begründete Annahme des Oberlandesgerichts, der Beklagte hätte nach
Durchführung der von der Klägerin beabsichtigten Baumaßnahmen "einen An-
spruch auf die Räume, zudem ohne daß im Pachtvertrag eine Erhöhung des
Pachtzinses vorgesehen war", erscheint bei einer grundlegenden Umgestaltung
des Gasthofs zu einem Komforthotel, wie sie in den Besprechungen zwischen
den Parteien vom Dezember 1996 und Februar 1997 geplant worden ist, nicht
unzweifelhaft und widerspricht jedenfalls den eigenen Vorstellungen der Partei-
en, wie sie in den vom Oberlandesgericht angeführten Besprechungsprotokol-
len niedergelegt sind und auch in der Nachtragsvereinbarung vom Oktober
1998 Niederschlag gefunden haben.
4. Nach Auffassung des Oberlandesgerichts steht § 541 b Abs. 2 (wie zu
ergänzen ist: Satz 1) BGB a.F. der Räumungspflicht des Beklagten nicht entge-
gen. Einer Mitteilung über Umfang und Dauer der Baumaßnahmen, wie sie von
dieser Vorschrift vorgeschrieben wird, habe es nicht bedurft. Dem Beklagten
seien aus den Besprechungen vom Dezember 1996 und Februar 1997 Art und
Umfang der Baumaßnahmen bekannt gewesen. Außerdem sei § 541 b BGB
a.F. durch § 1 vorletzter Absatz des Pachtvertrags wirksam abbedungen. Auch
diese Ausführungen sind nicht frei von Rechtsirrtum:
Geht man mit dem Oberlandesgericht davon aus, daß die Parteien
§ 541 b BGB a.F. abbedungen und die Räumungspflicht des Beklagten in § 1
vorletzter Absatz ihres Pachtvertrags eigenständig geregelt haben, so folgt dar-
aus keineswegs zwangsläufig, daß diese vertraglich festgelegte Räumungs-
pflicht des Beklagten nach dem Willen der Vertragsparteien an keinerlei Mittei-
lung der Klägerin über Art und Dauer der von der Klägerin beabsichtigten Bau-
maßnahmen gebunden sein sollte. Für die auf Gesetz (§ 541 b Abs. 1 BGB
a.F.) gestützte Duldungspflicht des Mieters oder Pächters stellt § 541 Abs. 2
Satz 1 BGB a.F. ein Korrektiv dar, das es dem Mieter ermöglichen soll, vom
- 10 -
Vermieter oder Verpächter geplante Maßnahmen auf die Voraussetzungen der
dem Mieter oder Pächter vom Gesetz auferlegten Duldungspflicht hin zu über-
prüfen und sich rechtzeitig auf danach zu duldende Maßnahmen einzustellen.
Es ist nicht erkennbar und wäre auch schwer verständlich, daß die Parteien bei
ihrer vertraglich vereinbarten Räumungsabrede auf ein solches von der Billig-
keit gefordertes Korrektiv bewußt hätten verzichten wollen.
Soweit die vertraglich vereinbarte Räumungspflicht des Beklagten da-
nach eine rechtzeitige Mitteilung der Klägerin über Art und Dauer von ihr beab-
sichtigter Baumaßnahmen verlangte, war eine solche Mitteilung für das von der
Klägerin erstmals Ende 1998 gestellte Räumungsverlangen nicht deshalb ent-
behrlich, weil der Beklagte an den im Dezember 1996 und Februar 1997 er-
folgten Besprechungen über eine bauliche Umgestaltung des Gasthofs teilge-
nommen hatte. Das folgt nicht nur aus dem dazwischen liegenden beträchtli-
chen Zeitraum, sondern auch aus dem Umstand, daß in den genannten Be-
sprechungen - ausweislich der Protokolle - alternative Vorhaben ("große" und
"kleine Lösung") erörtert worden sind und der vage Charakter der damaligen
Planungen keine verläßlichen Schlüsse auf konkrete Entscheidungen zuließ.
Das Oberlandesgericht geht zudem davon aus, daß die in den genannten Be-
sprechungen erörterten Baumaßnahmen jenen Baumaßnahmen entsprechen,
derentwegen die Klägerin vom Beklagten die teilweise Räumung des Pachtob-
jekts verlangt. Diese Annahme wird, worauf die Revision mit Recht hinweist,
vom Vortrag der Parteien nicht gedeckt. Der Beklagte hat vielmehr unter Hin-
weis auf das schriftliche Räumungsverlangen der Klägerin vom 24. Februar
1999 vorgetragen, daß sich die Klägerin mit ihrem Räumungsverlangen nicht
(nur) den in den Besprechungen vom Dezember 1996 und Februar 1997 erör-
terten Ausbau des Gasthofs zum Hotel, sondern auch die Schaffung von Wohn-
raum ermöglichen wollte. Eine solche Baumaßnahme war aber bislang weder
zwischen den Parteien erörtert noch in sonstiger Weise angekündigt. Schon
- 11 -
deshalb fehlt es an einer Mitteilung über Art und Umfang von die Räumungs-
pflicht begründenden Baumaßnahmen.
5. Nach allem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben. Der Se-
nat ist nicht in der Lage, anhand der vom Oberlandesgericht getroffenen Fest-
stellungen abschließend zu entscheiden. Die Sache ist vielmehr an das Ober-
landesgericht zurückzuverweisen, damit es - nach gegebenenfalls weiterer Auf-
klärung des Parteiwillens - die gebotene Auslegung der Parteiabrede nachholt
und erforderlichenfalls ihre Fortgeltung sowie das Bestehen und die Einhaltung
einer Mitteilungspflicht überprüft.
Hahne
Weber-Monecke
Wagenitz
Ahlt
Vézina